【正文】 群效應(yīng)北部灣旅游經(jīng)濟(jì)圈的崛起。l 周邊同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。l 酒店競(jìng)爭(zhēng)分析距本風(fēng)情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級(jí)。核心目標(biāo)市場(chǎng)：廣西區(qū)內(nèi)各城市及西南地區(qū)，港澳臺(tái)、東南亞國(guó)家；基本目標(biāo)市場(chǎng)：國(guó)內(nèi)主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場(chǎng)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在2003年“十一”黃金周期間。l 中國(guó)－東盟博覽會(huì)接待中國(guó)－東盟博覽會(huì)將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。欽州僅有一家三星級(jí)賓館。對(duì)政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對(duì)本公司來說，十國(guó)風(fēng)情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場(chǎng)更好。本項(xiàng)目建成后，將成為三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)的旅游資源之一，會(huì)給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。. 營(yíng)銷戰(zhàn)略十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目總占地約200畝，它是集商務(wù)、娛樂、休閑于一體的。給每個(gè)國(guó)家一個(gè)區(qū)域，共分成10個(gè)區(qū)域。整個(gè)廣西沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)，北海檔次低，留不住顧客，防城港因經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制不能建設(shè)較高檔次的旅游基地，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。l 旅游觀光，休閑度假。. 營(yíng)銷策略按東南亞10國(guó)的典型建筑風(fēng)格建造10國(guó)風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國(guó)自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國(guó)的文字標(biāo)識(shí)、舉辦各國(guó)的特色活動(dòng)來體現(xiàn)各個(gè)國(guó)家的文化。由于該項(xiàng)目立意新穎，填補(bǔ)廣西乃至中國(guó)空白，該創(chuàng)意已經(jīng)得到廣西自治區(qū)政府外經(jīng)貿(mào)廳張廳長(zhǎng)和欽州市政府的同意。. 優(yōu)惠政策l 可享受觀海豚分成。. 項(xiàng)目投資. 建安費(fèi)用根據(jù)欽州市建設(shè)委員會(huì)提供的和欽州市政府接待基地(四星級(jí))的造價(jià)信息，對(duì)十國(guó)風(fēng)情園作如下投資測(cè)算：流動(dòng)資金按前期投入的10%計(jì)算。. 客房收益客房的收入按照如下方法確定：l 參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河酒店的租金確定風(fēng)情園客房的日房?jī)r(jià)。l 遠(yuǎn)景測(cè)算：根據(jù)目前三娘灣旅游區(qū)幾家簡(jiǎn)易海鮮飯館(大排擋，營(yíng)業(yè)面積在200平方米)的日營(yíng)業(yè)額在800016000元/日之間來測(cè)算美食城的收入，美食城3000平方米的營(yíng)業(yè)面積相當(dāng)于上述簡(jiǎn)易海鮮飯館的15倍，因此其日營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1224萬，取其中值為18萬，年上座率為60%，利潤(rùn)率為50%，因此年?duì)I業(yè)額為3942萬，租金為其利潤(rùn)的20%。. 其它收益門票收入11萬人次*50元/人*%=330萬，觀光塔50萬/年，其它收益50萬/年(包括潛水、垂釣等其它水上項(xiàng)目)，小計(jì)為430萬/年。. 項(xiàng)目計(jì)劃十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目計(jì)劃2004年5月動(dòng)工，2005年5月1投入試運(yùn)行，2005年10月1日正式運(yùn)營(yíng)，同年11月3日6日作為南寧“南博會(huì)”的欽州分會(huì)場(chǎng)的一個(gè)接待基地。表1編號(hào)月份現(xiàn)金流出(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)率12004年5月 　　　 22004年6月 　　　 32004年7月 　　　 42004年8月 　　　 52004年9月 　　　 62004年10月 　　　 72004年11月 　　　 82004年12月 　　　 92005年1月 　　　 102005年2月 　　　 112005年3月 　　　 122005年4月 　　　 132005年5月　　　 142005年6月　　　 152005年7月　　　 162005年8月　　　 172005年9月　　　 182005年10月　　　 192005年11月　　　 202005年12月　　　 212006年1月　　　 222006年2月　　　 232006年3月　　　 242006年4月　　　 252006年5月　　　 262006年6月　　　 272006年7月　　　 282006年8月　　　 292006年9月　　　 302006年10月　　　 312006年11月　　　 322006年12月　　　 332007年1月　　　 342007年2月　　　 352007年3月　　　 362007年4月　　　 372007年5月　　　 382007年6月　　　 392007年7月　　　 402007年8月　　　 412007年9月　　　 422007年10月　　　 432007年11月　　　 442007年12月　　　 452008年1月　　　 462007年2月　　　 472007年3月　　　 482007年4月　　　 492007年5月　　　 502007年6月　　　 512007年7月　　　 522007年8月　　　 532007年9月　　　 542007年10月　　　 552007年11月　　　 562007年12月　　　 572008年1月　　　 582008年2月　　　 592008年3月　　　 602008年4月　　　 612008年5月　　　 622008年6月　　　 632008年7月　　　 642008年8月　　　 652008年9月　　　 由上述表中可以看出，項(xiàng)目的投資回收期65個(gè)月，%。為此，公司做出如下時(shí)間安排：時(shí)間計(jì)劃安排2004年4月投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)并成立開發(fā)公司，準(zhǔn)備前期資金到位2004年5月進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃，完成該項(xiàng)目區(qū)東南亞合作經(jīng)營(yíng)招商的相關(guān)資料；與市政府商定“一江兩岸”項(xiàng)目江岸改造6100萬元工程項(xiàng)目的若干事宜。2004年8月完成上述兩項(xiàng)目報(bào)批的全部手續(xù)。由此可見，兩者都具有很高的投資價(jià)值。其控股公司有：北京信義華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京華信經(jīng)貿(mào)有限公司，深圳市華信投資有限公司，參股公司主要有：東營(yíng)商業(yè)銀行等。整個(gè)集團(tuán)管理水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，效益每年以30%以上的速度遞增，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了90倍。集團(tuán)是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)、中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員、中國(guó)摩擦密封材料協(xié)會(huì)常務(wù)理事、山東省綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)、省級(jí)星火骨干企業(yè)、中國(guó)專利山東明星企業(yè)、東營(yíng)市十強(qiáng)企業(yè)，信義品牌成為山東省名牌產(chǎn)品、著名商標(biāo)?！靶胚B四海，義結(jié)五洲”是信義集團(tuán)的宗旨。集團(tuán)公司通過了ISO9001（2000版）、美國(guó)QS9000質(zhì)量體系認(rèn)證、ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。2002年實(shí)現(xiàn)銷售收入38億元，利稅近3億元。集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)為汽車關(guān)鍵零部件制造以及商貿(mào)（石化產(chǎn)品現(xiàn)貨、期貨）、房地產(chǎn)、證券，是國(guó)家大二型股份制企業(yè)，公司主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)涉及汽車、石油、化工、電子四大門類九個(gè)系列近千個(gè)品種。建議盡快完成項(xiàng)目論證工作，加快工程進(jìn)度，抓住商機(jī)，獲取投資利益最大化。5. 結(jié)論我們?cè)趯?duì)廣西省和欽州市宏觀環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用SWOT分析方法分別對(duì)一江兩岸高端房地產(chǎn)和東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目做了定性分析，并通過模型計(jì)算對(duì)它們的投資和收益進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)。與市政府商定我方投資6100萬元工程項(xiàng)目以換取土地的具體事宜，如地塊、面積、位置等。二項(xiàng)目在房地產(chǎn)和旅游開發(fā)上的戰(zhàn)略位置和未來巨大的升值空間已經(jīng)使包括北京首創(chuàng)集團(tuán)在內(nèi)的眾多投資商的趨之若騖，多家投資商也正在與欽州市政府洽談投資事宜。投資計(jì)劃表(2004年5月至2005年4月)：表1月份567891011121234占總投資的比例(%)20162005年的收益按下表處理：表1月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占測(cè)算收益的百分比30405060708090100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算年折現(xiàn)率為10%。根據(jù)欽州市政府的規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠政策，%的營(yíng)業(yè)稅。. 娛樂城收益日營(yíng)業(yè)額取為10萬，上座率為60%，利潤(rùn)率為30%。表編號(hào)客房等級(jí)數(shù)量(套)日房?jī)r(jià)(元)入住率年?duì)I業(yè)額(萬元)年收益(萬元)五星級(jí)客房(別墅式)103000164四星級(jí)客房90580476三星級(jí)客房2002501,639合計(jì)3002,1279備注：利潤(rùn)按年?duì)I業(yè)額的50%計(jì)算表欽州市酒店基本一覽表 表編號(hào)酒店星級(jí)數(shù)量客房(套)床位(個(gè))入住率房?jī)r(jià)范圍1三星級(jí)237970670%80%2002802二星級(jí)3573112760%70%1201403準(zhǔn)二星級(jí)51100204780%90%801004旅館300085%4060備注：以上房?jī)r(jià)范圍按每?jī)蓮埓驳娜兆饨鹩?jì)算. 餐飲收益表1三娘灣旅游區(qū)游客數(shù)量表類別工作日時(shí)段周末一般假日(,)黃金周春節(jié)黃金周人次/天1000 400080002600012000因此年游客數(shù)量應(yīng)為250*1000+89*40