【正文】 兩岸房地產(chǎn)項目投資報告1. 項目背景. 中國東盟博覽會簡介. 中國東盟博覽會動因東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。首屆峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉辦。中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一。%。. 廣西優(yōu)勢中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。l 港口優(yōu)勢。. 嘉賓客商參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負(fù)責(zé)人、跨國公司及大企業(yè)CEO。有五大項內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；l 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗(yàn)，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，邀請政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對話；l 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng)采。南寧國際會展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會廳等項目。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。. 廣西壯族自治區(qū)簡介. 地理位置廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國家級重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。. 交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場、南寧機(jī)場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥唬谖鞑看蜷_發(fā)和建設(shè)中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已基本形成。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。. 經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實(shí)施“開放帶動、港口帶動、科教帶動”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。以下是一些主要項目情況。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。l 電解鋅廠目前項目已經(jīng)國家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。l 酒精廠木薯加工項目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚?，海上奇觀“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。C，年均日照時數(shù)1800小時，全年 無霜期354天。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個，即海豚灣。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺（烏雷炮臺）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。目前已經(jīng)規(guī)劃的項目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運(yùn)動基地、漁家樂船隊及航線、大型海鮮城等。2. “一江兩岸”項目計劃. SWOT分析. 優(yōu)勢：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。l 有高端市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過市政建設(shè)換取廉價土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。一江兩岸是市政府未來三年的重點(diǎn)項目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動效應(yīng)。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計委、工會等廳局正抓緊建設(shè)。欽州房地產(chǎn)市場啟動時間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。北海是轉(zhuǎn)型時期特定階段的產(chǎn)物。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。l 小塊土地出讓政策改變。中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬政府按每畝30萬元價格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。如果在掛牌時，本公司實(shí)際取得的土地價格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價格不超過30萬元/畝。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項事務(wù)的協(xié)調(diào)。建設(shè)成本見下表，表編號項目名稱建筑面積(平方)單方造價(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計由上表可以計算出每平方的成本價為1290元. 稅費(fèi)問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊》。為簡化計算，結(jié)合實(shí)際動作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。. 項目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項目6100萬元(在兩個枯水期投入，考慮到目前該項目尚處于規(guī)劃階段，所以將項目的利潤部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價在5060萬,平方售價在17001800/平方。. 開發(fā)計劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項目計劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計劃于2004年9月份開始動工(主要考慮到該項目應(yīng)與欽江河道整治項目有一定的延時)。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。現(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會受考驗(yàn)。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。旅游方面。n 國內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴(yán)重不足。如桂林的山水游在中國享有盛譽(yù)，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風(fēng)情園項目可以更好地滿足桂林游客的需要。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點(diǎn)有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。機(jī)會市場：國內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。按此測算，三娘灣年接待游客達(dá)95萬人次以上。接待2－3萬人次直至自由貿(mào)易起建立。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個觀賞海豚的地方。. 綜合評價：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個重要景點(diǎn)，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。反之，本項目的成敗也在相當(dāng)程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國平均每國30套客房，其中五星級客房(別墅式)1套，四星級9套，三星級20套，建筑面積10500平方米。有條件的自己建設(shè)，自己經(jīng)營，也可由本公司建設(shè)，交外方經(jīng)營。. 定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國風(fēng)情。l 娛樂。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團(tuán)去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。在園區(qū)定期開展各國文化交流活動，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國月”等活動，邀請所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演。l 政府支持。表編號項目名稱建筑面積(平方米)單方造價(千元)總投資(萬元)備注五星級客房(別墅式)2,0003,500700四星級客房4,0003,0001200三星級客房6,5002,8001,820會所、大堂、會議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺200園林綠化1,000土地使用費(fèi)133,400800總計23,5007,. 其它開發(fā)費(fèi)用 其它開發(fā)費(fèi)用包括項目的不可遇見費(fèi)、一些必要的前期費(fèi)用、前期的廣告投入、稅費(fèi)等，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)這些費(fèi)用計為建安費(fèi)用的15%. 項目總投資項目總投資包括建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用和流動資金。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風(fēng)情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。因此。. 稅費(fèi)及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。流動資金按前期投入的10%計算。4. 時間進(jìn)度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國風(fēng)情園兩個項目的開發(fā)，已將其列入一號工程。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國進(jìn)行風(fēng)情園項目經(jīng)營招商。2004年9月兩項目正式動工。同時，在這兩個項目中土地的潛在升值潛力也是該兩個項目的一個潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實(shí)際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(萬元/10畝)198214280500(出價)如果充分考慮伴隨中國經(jīng)濟(jì)增長、人民幣升值、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項目的原始地價、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢，兩項目將更顯魅力。本集團(tuán)為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級進(jìn)出口權(quán)的跨國經(jīng)營之企業(yè)。2003年，公司擁有總資產(chǎn)26億元，固定資產(chǎn)19億元。連續(xù)多年授予銀行AAA級信用企業(yè)。附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰