【正文】 ，待項(xiàng)目完成后再按規(guī)定另行審計(jì)相關(guān)稅收額，實(shí)行“多退少補(bǔ)”。為簡(jiǎn)化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。. 其它費(fèi)用由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5%作為不可預(yù)見費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標(biāo)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付開發(fā)管理費(fèi)(一般取建安費(fèi)用的3%)以及工程保險(xiǎn)、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。. 項(xiàng)目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬(wàn)元(在兩個(gè)枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃階段，所以將項(xiàng)目的利潤(rùn)部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)。. 收益測(cè)算. 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述欽州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在市委市政府的大力推動(dòng)下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價(jià)在5060萬(wàn),平方售價(jià)在17001800/平方。. 產(chǎn)品定價(jià)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價(jià)采用成本加價(jià)法和顧客心理需求定價(jià)，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價(jià)一般采用成本加價(jià)法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價(jià)在1400元/平方。. 開發(fā)計(jì)劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計(jì)劃于2004年9月份開始動(dòng)工(主要考慮到該項(xiàng)目應(yīng)與欽江河道整治項(xiàng)目有一定的延時(shí))。根據(jù)目前欽 州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預(yù)售三個(gè)月后銷售40%。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。. 內(nèi)部收益率計(jì)算內(nèi)部收益率計(jì)算表: 表編號(hào)月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 小結(jié)一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期的收益為銷售收入扣除建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)用，%。同時(shí)，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動(dòng)式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。，五年內(nèi)總收益為11120萬(wàn)元，%.3. 十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目東南亞十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱十國(guó)風(fēng)情園) 是高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，位于欽州三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)，占地約200畝，功能集商務(wù)、娛樂、休閑于一體。旅游區(qū)近海域生活著全國(guó)罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢(shì)。三娘灣依山傍水，無(wú)污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負(fù)離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點(diǎn)。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。本公司具有壟斷優(yōu)勢(shì)，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風(fēng)情園政府將不允許重復(fù)建設(shè)；二是十國(guó)風(fēng)情園的土地緊鄰海濱浴場(chǎng)，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)已修一個(gè)排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會(huì)受考驗(yàn)。根據(jù)國(guó)家旅游局“十五”計(jì)劃，中國(guó)旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個(gè)二十年翻三番，即增長(zhǎng)8倍的宏偉目標(biāo)。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對(duì)外開放優(yōu)惠政策。全球?yàn)I海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。旅游方面。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，旅游逐漸從奢侈性消費(fèi)變成普通消費(fèi)，國(guó)家對(duì)旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個(gè)長(zhǎng)假（黃金周），帶薪休假制度也推動(dòng)了旅游業(yè)的繁榮。n 國(guó)內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。從奢侈消費(fèi)變?yōu)槠胀ㄏM(fèi)。規(guī)模宏大的南博會(huì)要求南寧的接待能力3萬(wàn)張床位，接待能力嚴(yán)重不足。“十國(guó)風(fēng)情園”可以借助南博會(huì)的東風(fēng)，迅速提高知名度。如桂林的山水游在中國(guó)享有盛譽(yù)，游客眾多，每年大約有10－20萬(wàn)游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無(wú)法得到滿足，十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目可以更好地滿足桂林游客的需要。. 競(jìng)爭(zhēng)分析l 地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點(diǎn)有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。相比較而言，三娘灣的起點(diǎn)較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。. 客源市場(chǎng)分析l 旅游市場(chǎng)目標(biāo)旅游市場(chǎng)定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺(tái)和東南亞國(guó)家，面向全世界。機(jī)會(huì)市場(chǎng)：國(guó)內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，三娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高，各地游客紛至沓來。按此測(cè)算，三娘灣年接待游客達(dá)95萬(wàn)人次以上。按旅游目的結(jié)構(gòu)分，%，%，%，預(yù)計(jì)隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設(shè)，以商務(wù)為目的的游客將會(huì)大幅增長(zhǎng)。接待2－3萬(wàn)人次直至自由貿(mào)易起建立。欽州距離南寧最近，僅一小時(shí)高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場(chǎng)，世界上僅有的幾個(gè)觀賞海豚的地方。l 重心轉(zhuǎn)移建議強(qiáng)烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場(chǎng)。. 綜合評(píng)價(jià)：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個(gè)重要景點(diǎn)，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，旅游市場(chǎng)前景廣闊；l 自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；l 旅游區(qū)對(duì)外交通便捷，但基礎(chǔ)設(shè)施條件差。反之，本項(xiàng)目的成敗也在相當(dāng)程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。風(fēng)景區(qū)建設(shè)處于起步階段，本公司有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以應(yīng)采取增長(zhǎng)性投資戰(zhàn)略。包括動(dòng)靜兩個(gè)部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國(guó)平均每國(guó)30套客房，其中五星級(jí)客房(別墅式)1套，四星級(jí)9套，三星級(jí)20套，建筑面積10500平方米。動(dòng)的部分包括：十國(guó)風(fēng)情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。有條件的自己建設(shè)，自己經(jīng)營(yíng)，也可由本公司建設(shè)，交外方經(jīng)營(yíng)。主要活動(dòng)項(xiàng)目有客房住宿、餐飲、室內(nèi)娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。. 定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國(guó)風(fēng)情。l 會(huì)議接待，促進(jìn)文化交流。l 娛樂?，F(xiàn)具體客戶有省會(huì)南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉(zhuǎn)團(tuán)接待等。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團(tuán)去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。國(guó)內(nèi)由外國(guó)人管理、外國(guó)人服務(wù)、外國(guó)風(fēng)格的項(xiàng)目完全沒有，這對(duì)出國(guó)極不方便的中國(guó)游客極具吸引力。在園區(qū)定期開展各國(guó)文化交流活動(dòng)，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國(guó)月”等活動(dòng)，邀請(qǐng)所在國(guó)的文化藝術(shù)團(tuán)體表演。各國(guó)在遵守中國(guó)法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營(yíng)。l 政府支持。l 稅收優(yōu)惠。表編號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平方米)單方造價(jià)(千元)總投資(萬(wàn)元)備注五星級(jí)客房(別墅式)2,0003,500700四星級(jí)客房4,0003,0001200三星級(jí)客房6,5002,8001,820會(huì)所、大堂、會(huì)議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺(tái)200園林綠化1,000土地使用費(fèi)133,400800總計(jì)23,5007,. 其它開發(fā)費(fèi)用 其它開發(fā)費(fèi)用包括項(xiàng)目的不可遇見費(fèi)、一些必要的前期費(fèi)用、前期的廣告投入、稅費(fèi)等，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)這些費(fèi)用計(jì)為建安費(fèi)用的15%. 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用和流動(dòng)資金。下面詳細(xì)分析之。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國(guó)風(fēng)情園的入住率，并參考這些酒店的日房?jī)r(jià)校核第一步中確定的日房?jī)r(jià)。餐飲收入按以下方法測(cè)算：l 近期測(cè)算：按年游客人次的10%在美食街消費(fèi)50RMB/人計(jì)算，美食街的營(yíng)業(yè)額應(yīng)為550萬(wàn)RMB/年，利潤(rùn)率為50%，則年利潤(rùn)為275萬(wàn)RMB/年。因此。則年收益為10*365**=657萬(wàn)。. 稅費(fèi)及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬(wàn)/月。年總收益為2552萬(wàn)元/年。流動(dòng)資金按前期投入的10%計(jì)算。考慮到欽州為快速發(fā)展中城市，其GDP增長(zhǎng)率為12%左右，因此項(xiàng)目的利潤(rùn)增長(zhǎng)率定為10%。4. 時(shí)間進(jìn)度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，已將其列入一號(hào)工程。本公司面臨著其他投資商的競(jìng)爭(zhēng)，雖然因?yàn)楸竟镜谋尘瓣P(guān)系以及先行者優(yōu)勢(shì)暫時(shí)處于有利地位，但一定要抓緊時(shí)間加快進(jìn)度，以進(jìn)一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢(shì)地位。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國(guó)進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)招商。2004年7月進(jìn)行首期50畝房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。2004年9月兩項(xiàng)目正式動(dòng)工。從分析可知，％，東南亞十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目投資回收期65個(gè)月，%。同時(shí)，在這兩個(gè)項(xiàng)目中土地的潛在升值潛力也是該兩個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實(shí)際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(jià)(萬(wàn)元/10畝)198214280500(出價(jià))如果充分考慮伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民幣升值、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項(xiàng)目的原始地價(jià)、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢(shì)，兩項(xiàng)目將更顯魅力。6. 附件附件一、信義華信投資集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介信義華信投資集團(tuán)有限公司，英文名稱XINYIHUAXIN GROUP ，主要從事資本和資產(chǎn)委托管理，證券經(jīng)營(yíng)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資，房地產(chǎn)和大型物流項(xiàng)目的投資開發(fā)等業(yè)務(wù)。本集團(tuán)為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級(jí)進(jìn)出口權(quán)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)之企業(yè)。集團(tuán)公司于1987年成立迄今，經(jīng)歷了打基礎(chǔ)、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個(gè)階段，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，實(shí)行股份制改造，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。2003年，公司擁有總資產(chǎn)26億元，固定資產(chǎn)19億元。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團(tuán)個(gè)性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；青島、東營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團(tuán)參與競(jìng)爭(zhēng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；3所省級(jí)技術(shù)開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機(jī)構(gòu)，和200多名國(guó)內(nèi)外高、精、尖工程技術(shù)優(yōu)秀人才，成為集團(tuán)科技創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動(dòng)力；1000名具有共同價(jià)值觀，訓(xùn)練有素的員工在“仁義誠(chéng)信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實(shí)圖強(qiáng)”信義精神激勵(lì)下，迎著朝陽(yáng)創(chuàng)一流。連續(xù)多年授予銀行AAA級(jí)信用企業(yè)。集團(tuán)公司正逐步成為國(guó)內(nèi)最大、最具實(shí)力的摩擦材料、制動(dòng)制品生產(chǎn)基地；她依托完整技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系的自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)和專利技術(shù)，以及產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的研發(fā)實(shí)力，結(jié)合主機(jī)配套市場(chǎng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，確立以汽車剎車片、汽車油品、汽車橡膠制品為發(fā)展方向，形成了集團(tuán)汽車零部件生產(chǎn)多元化發(fā)展的良性互動(dòng)。附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰