【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，市場(chǎng)稀缺。l 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還沒有真正展開。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。l 小塊土地出讓政策改變。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費(fèi)用申請(qǐng)小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在今后幾年商品房需求會(huì)得到快速提升。. 威脅l 土地競(jìng)爭(zhēng)激烈。中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的十大暴利行業(yè)之一。由于長(zhǎng)期看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競(jìng)爭(zhēng)。自欽州市政府決定進(jìn)行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實(shí)力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設(shè)。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)。在本企業(yè)與政府洽談的同時(shí)，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個(gè)“一江兩岸”的開發(fā)。l 時(shí)間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度優(yōu)勢(shì)。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬(wàn)元。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬(wàn)政府按每畝30萬(wàn)元價(jià)格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用為政府進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項(xiàng)目，以工程款換取土地使用權(quán)。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價(jià)格，增加對(duì)政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，增加該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。l 對(duì)于市場(chǎng)工程建設(shè)，公司將公開招標(biāo)，選擇承建單位。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。承建方可以墊資約2400萬(wàn)元，可以大大減輕資金的壓力。l 公司可以按確定的價(jià)格從市政府取得土地。市政府初步同意按30萬(wàn)元/畝的價(jià)格取得土地，這一價(jià)格可以進(jìn)一步協(xié)商。如果在掛牌時(shí)，本公司實(shí)際取得的土地價(jià)格超過30萬(wàn)元/畝，政府承諾通過市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價(jià)格不超過30萬(wàn)元/畝。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價(jià)格在50萬(wàn)元左右，建設(shè)成本 1350元。銷售對(duì)象市區(qū)和港口各占一半。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，待有40％的銷售量時(shí)就可以開盤。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)。l 客戶：市內(nèi)機(jī)關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。. 項(xiàng)目投資. 建安費(fèi)用高端房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。建設(shè)成本見下表，表編號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平方)單方造價(jià)(元)總投資(萬(wàn)元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計(jì)由上表可以計(jì)算出每平方的成本價(jià)為1290元. 稅費(fèi)問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊(cè)》。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程銷售經(jīng)營(yíng)過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，%）、營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。由于項(xiàng)目投資集中在前期，而利潤(rùn)取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預(yù)征的方式，待項(xiàng)目完成后再按規(guī)定另行審計(jì)相關(guān)稅收額，實(shí)行“多退少補(bǔ)”。土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營(yíng)額的2%，%。為簡(jiǎn)化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。. 營(yíng)銷推廣費(fèi)考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程處于一個(gè)高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要推廣渠道、競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、一期工程對(duì)后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營(yíng)銷策略，參照房地產(chǎn)營(yíng)銷售推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。. 其它費(fèi)用由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5%作為不可預(yù)見費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標(biāo)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付開發(fā)管理費(fèi)(一般取建安費(fèi)用的3%)以及工程保險(xiǎn)、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。為了便于計(jì)算將這些費(fèi)用取為建安費(fèi)用的10%。. 項(xiàng)目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬(wàn)元(在兩個(gè)枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃階段，所以將項(xiàng)目的利潤(rùn)部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)。這一投入以及一期的利潤(rùn)作為二三期的滾動(dòng)式開發(fā)費(fèi)用。. 收益測(cè)算. 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述欽州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在市委市政府的大力推動(dòng)下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。房地產(chǎn)平均價(jià)格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價(jià)格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬(wàn)平方米)20完工量(萬(wàn)平方米)銷售面積(萬(wàn)平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價(jià)在5060萬(wàn),平方售價(jià)在17001800/平方?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。. 產(chǎn)品定價(jià)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價(jià)采用成本加價(jià)法和顧客心理需求定價(jià)，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價(jià)一般采用成本加價(jià)法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價(jià)在1400元/平方。同時(shí)，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。. 開發(fā)計(jì)劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計(jì)劃于2004年9月份開始動(dòng)工(主要考慮到該項(xiàng)目應(yīng)與欽江河道整治項(xiàng)目有一定的延時(shí))。基礎(chǔ)出地面時(shí)開始預(yù)售(開工二個(gè)月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動(dòng)資金投入量，同時(shí)這也是目前欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的通常做法。根據(jù)目前欽 州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預(yù)售三個(gè)月后銷售40%。三個(gè)月后開盤，開盤三個(gè)月內(nèi)達(dá)到70%。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計(jì)銷售百分比(%)10203070100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計(jì)算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬(wàn)元) 表編號(hào)日期土地成本建安費(fèi)其它開發(fā)費(fèi)流出小計(jì)銷售收入推廣費(fèi)稅費(fèi)流入小計(jì)12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計(jì)算NPV值計(jì)算表：(單位：萬(wàn)元) 表編號(hào)月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。. 內(nèi)部收益率計(jì)算內(nèi)部收益率計(jì)算表: 表編號(hào)月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 小結(jié)一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期的收益為銷售收入扣除建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)用，%。該項(xiàng)目的NPV值及IRR均符合投資要求。同時(shí)，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動(dòng)式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。其收益應(yīng)不少于8340萬(wàn)元。，五年內(nèi)總收益為11120萬(wàn)元，%.3. 十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目東南亞十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱十國(guó)風(fēng)情園) 是高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，位于欽州三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)，占地約200畝，功能集商務(wù)、娛樂、休閑于一體。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游區(qū)近海域生活著全國(guó)罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢(shì)。. 優(yōu)勢(shì)三娘灣旅游資源豐富獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有良好的交通條件。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負(fù)離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點(diǎn)。旅游旺季每年長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月，旺季時(shí)間遠(yuǎn)大高于秦皇島等中國(guó)其他著名海濱景區(qū)。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。本公司具有壟斷優(yōu)勢(shì)，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風(fēng)情園政府將不允許重復(fù)建設(shè)；二是十國(guó)風(fēng)情園的土地緊鄰海濱浴場(chǎng)，是未來的天然旅游中心，有