【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告書作者：日期：中國(guó)廣西欽州2004年3月28日東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告3月28日 地址： 郵政編碼：100029 聯(lián)系人及職務(wù)： 電話： 傳真： 電子郵箱： 保 密 　　本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于信義華信投資集團(tuán)有限公司。所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。收到本計(jì)劃書后，收件方應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 在未取得信義華信投資集團(tuán)有限公司的書面許可前，收件人不得將本計(jì)劃書之內(nèi)容復(fù)制、泄露、散布； 收件人如無意進(jìn)行本計(jì)劃書所述之項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回。 編制人：目 錄目 錄 3摘 要 51. 項(xiàng)目背景 6. 中國(guó)東盟博覽會(huì)簡(jiǎn)介 6. 中國(guó)東盟博覽會(huì)動(dòng)因 6. 廣西優(yōu)勢(shì) 6. 博覽會(huì)定位 7. 嘉賓客商 7. 內(nèi)容 7. 配套設(shè)施建設(shè) 7. 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介 8. 地理位置 8. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 8. 欽州簡(jiǎn)介 9. 概況 9. 交通運(yùn)輸 9. 發(fā)展戰(zhàn)略 10. 經(jīng)濟(jì)狀況 11. 臨海工業(yè)園區(qū) 11. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介 12. 地理位置、氣候 12. 主要旅游資源 12. 發(fā)展規(guī)劃及前景 132. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃 13. SWOT分析 13. 優(yōu)勢(shì)： 13. 劣勢(shì)： 13. 機(jī)會(huì) 14. 威脅 15. 總體思路 15. 項(xiàng)目投資 15. 建安費(fèi)用 15. 稅費(fèi)問題 16. 營(yíng)銷推廣費(fèi) 16. 其它費(fèi)用 16. 項(xiàng)目總投入 17. 收益測(cè)算 17. 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 17. 產(chǎn)品定價(jià) 17. 開發(fā)計(jì)劃 17. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算 18. 現(xiàn)金流量表 18. NPV計(jì)算 18. 內(nèi)部收益率計(jì)算 19. 小結(jié) 193. 十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目 20. SWOT分析 20. 優(yōu)勢(shì) 20. 劣勢(shì) 20. 機(jī)遇 20. 競(jìng)爭(zhēng)分析 21. 客源市場(chǎng)分析 22. 綜合評(píng)價(jià)： 22. 營(yíng)銷戰(zhàn)略 23. 定位 23. 功能 23. 目標(biāo)客戶 23. 營(yíng)銷策略 23. 優(yōu)惠政策 24. 項(xiàng)目投資 24. 建安費(fèi)用 24. 其它開發(fā)費(fèi)用 24. 項(xiàng)目總投資 25. 收益測(cè)算 25. 客房收益 25. 餐飲收益 26. 娛樂城收益 27. 其它收益 27. 稅費(fèi)及總收益 27. 項(xiàng)目計(jì)劃 27. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算 284. 時(shí)間進(jìn)度安排 305. 結(jié)論 306. 附件 30附件一、信義華信投資集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介 30附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖 31附件三、濱江鳥瞰 31摘 要 “一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目起因于中國(guó)－東盟博覽會(huì)，是欽州市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。本著嚴(yán)謹(jǐn)性、前瞻性的原則，本報(bào)告對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目做了可行性研究，得出以上兩個(gè)項(xiàng)目具有較高投資價(jià)值的結(jié)論。東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告1. 項(xiàng)目背景. 中國(guó)東盟博覽會(huì)簡(jiǎn)介. 中國(guó)東盟博覽會(huì)動(dòng)因東盟十國(guó)包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國(guó)、越南。2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國(guó)10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議上建議，從2004年起，每年11月在中國(guó)廣西南寧舉辦中國(guó)－東盟博覽會(huì)。這一建議得到了國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎，并寫入了會(huì)后發(fā)表的主席聲明。在這次會(huì)議上，溫家寶總理同時(shí)建議舉辦中國(guó)－東盟上午與投資峰會(huì)。首屆峰會(huì)將與中國(guó)－東盟博覽會(huì)在南寧同期舉辦。2002年11月，中國(guó)和東盟10國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國(guó)與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》，標(biāo)志著中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程正式啟動(dòng)。2004年1月1日起，中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其他商品也將逐年降稅。2003年12月17日，中國(guó)商務(wù)部副部長(zhǎng)安民在國(guó)務(wù)院新聞辦記者招待會(huì)上宣布，由中國(guó)商務(wù)部和東盟國(guó)家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國(guó)東盟博覽會(huì)（簡(jiǎn)稱“南博會(huì)”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會(huì)地點(diǎn)設(shè)在南寧國(guó)際會(huì)展中心。中國(guó)－東盟博覽會(huì)創(chuàng)造了多個(gè)中國(guó)第一。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國(guó)務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會(huì)；二是它有別于一次性的上海世博會(huì)，是多國(guó)舉辦常年舉辦的博覽會(huì)；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。國(guó)務(wù)院大力支持中國(guó)－東盟博覽會(huì)不僅有著經(jīng)濟(jì)考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個(gè)最有爭(zhēng)議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會(huì)使中國(guó)和東盟在經(jīng)濟(jì)和安全方面得到雙重收益。事實(shí)上，1995年以來，中國(guó)與東盟貿(mào)易額年增長(zhǎng)速度均超過15％。，%。，%。根據(jù)第七次中國(guó)與東盟領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議達(dá)成的共識(shí)，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。中國(guó)和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個(gè)擁有17億消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)。. 廣西優(yōu)勢(shì)中國(guó)－東盟博覽會(huì)之所以落戶廣西南寧，主要是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢(shì)：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。2003年2月份之前的合作機(jī)制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。l 合作項(xiàng)目多與廣西相關(guān)。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。l 港口優(yōu)勢(shì)。東盟10國(guó)除老撾外全部是海國(guó)，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢(shì)十分明顯。. 博覽會(huì)定位中國(guó)－東盟博覽會(huì)緊緊圍繞《中國(guó)與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》已經(jīng)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實(shí)際進(jìn)程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點(diǎn)，同時(shí)面向全球商界開放。中國(guó)－東盟博覽會(huì)將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。. 嘉賓客商參加中國(guó)－東盟博覽會(huì)的重要嘉賓有中國(guó)和東盟國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、中國(guó)和東盟國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長(zhǎng)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國(guó)和東盟國(guó)家主要商協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、跨國(guó)公司及大企業(yè)CEO。參展客商有中國(guó)和東盟10國(guó)領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)和東盟10國(guó)主要出口商、中國(guó)和東盟10國(guó)招商項(xiàng)目業(yè)主、對(duì)外承包工程企業(yè)、其他國(guó)家和地區(qū)的跨國(guó)公司、企業(yè)、旅行社、景點(diǎn)景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。參會(huì)客商有全球采購(gòu)商、國(guó)家投資商、貿(mào)易和投資中介機(jī)構(gòu)。. 內(nèi)容“南博會(huì)”有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國(guó)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；l 投資洽談：推介各國(guó)投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國(guó)際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗(yàn)，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，邀請(qǐng)政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對(duì)話；l 文化交流：博覽會(huì)期間舉辦南寧國(guó)際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國(guó)與東盟各國(guó)民族文化風(fēng)采。據(jù)介紹，首屆“南博會(huì)”設(shè)置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個(gè)；到會(huì)各國(guó)客商約2萬人。. 配套設(shè)施建設(shè)l 接待設(shè)施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)在青秀山西北面，目前正在進(jìn)行三通一平。南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對(duì)現(xiàn)有賓館的設(shè)施進(jìn)行改造和完善。南寧國(guó)際會(huì)展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會(huì)廳等項(xiàng)目。南博會(huì)要求南寧有3萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。l 在交通信息設(shè)施方面南寧機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、貴賓室要進(jìn)行改擴(kuò)建；申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國(guó)家的直航班輪。建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。建設(shè)專業(yè)博覽會(huì)網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動(dòng)。l 規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃“經(jīng)濟(jì)園”,建設(shè)商貿(mào)城。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國(guó)—東盟經(jīng)濟(jì)園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國(guó)內(nèi)對(duì)東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。爭(zhēng)取明年“南博會(huì)”期間有一批項(xiàng)目入園開工。在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。按照方案，在會(huì)展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國(guó)為主題的國(guó)際商貿(mào)城，爭(zhēng)取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國(guó)家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。. 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介. 地理位置廣西是中國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)之一。它位于中國(guó)大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南亞，背靠大西南，處于中國(guó)東南沿海地區(qū)和中國(guó)大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國(guó)西南最便捷的出海通道。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊(yùn)藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長(zhǎng)的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國(guó)重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價(jià)的勞動(dòng)力獨(dú)物的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使廣西成為全國(guó)唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢(shì)的少數(shù)民族自治區(qū)。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時(shí)期全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。財(cái)政收入年均增長(zhǎng)１０．５％，實(shí)際財(cái)力五年累計(jì)增長(zhǎng)１．１４倍。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實(shí)現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標(biāo)。“十五”以來，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，按可比價(jià)計(jì)算，%。，%，成為“九五”以來快速增長(zhǎng)的年份之一。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，%， 其中電力、冶金、機(jī)械等特色優(yōu)勢(shì)行業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大。外貿(mào)進(jìn)出口高速增長(zhǎng)，%；，%。. 欽州簡(jiǎn)介. 概況欽州是中國(guó)北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個(gè)國(guó)家和地區(qū)。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國(guó)家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對(duì)蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國(guó)之最，靈山縣古民居大蘆村被譽(yù)為“廣西楹聯(lián)第一村”。欽州市是廣西社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？?，是從海上通往東南亞和世界沿海國(guó)家及深入大西南的門戶。隨著“中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟(jì)圈中心位置的廣西將成為中國(guó)進(jìn)軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國(guó)這一世界人口大國(guó)進(jìn)入“中國(guó)－東盟”市場(chǎng)的重要門戶。. 交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場(chǎng)、南寧機(jī)場(chǎng)距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。濱海公路建成后，將極大地促進(jìn)桂南經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游發(fā)展，為中國(guó)南方省份的游客進(jìn)入北部灣提供了便捷的陸路交通。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443欽州市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是