【正文】 房地產(chǎn)項目投資報告書作者：日期：中國廣西欽州2004年3月28日東南亞十國風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項目投資報告3月28日 地址： 郵政編碼：100029 聯(lián)系人及職務(wù)： 電話： 傳真： 電子郵箱： 保 密 　　本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于信義華信投資集團有限公司。所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。收到本計劃書后，收件方應(yīng)即刻確認，并遵守以下的規(guī)定： 在未取得信義華信投資集團有限公司的書面許可前，收件人不得將本計劃書之內(nèi)容復(fù)制、泄露、散布； 收件人如無意進行本計劃書所述之項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回。 編制人：目 錄目 錄 3摘 要 51. 項目背景 6. 中國東盟博覽會簡介 6. 中國東盟博覽會動因 6. 廣西優(yōu)勢 6. 博覽會定位 7. 嘉賓客商 7. 內(nèi)容 7. 配套設(shè)施建設(shè) 7. 廣西壯族自治區(qū)簡介 8. 地理位置 8. 經(jīng)濟發(fā)展 8. 欽州簡介 9. 概況 9. 交通運輸 9. 發(fā)展戰(zhàn)略 10. 經(jīng)濟狀況 11. 臨海工業(yè)園區(qū) 11. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介 12. 地理位置、氣候 12. 主要旅游資源 12. 發(fā)展規(guī)劃及前景 132. “一江兩岸”項目計劃 13. SWOT分析 13. 優(yōu)勢： 13. 劣勢： 13. 機會 14. 威脅 15. 總體思路 15. 項目投資 15. 建安費用 15. 稅費問題 16. 營銷推廣費 16. 其它費用 16. 項目總投入 17. 收益測算 17. 欽州房地產(chǎn)市場綜述 17. 產(chǎn)品定價 17. 開發(fā)計劃 17. 項目投資與收益的模型計算 18. 現(xiàn)金流量表 18. NPV計算 18. 內(nèi)部收益率計算 19. 小結(jié) 193. 十國風(fēng)情園項目 20. SWOT分析 20. 優(yōu)勢 20. 劣勢 20. 機遇 20. 競爭分析 21. 客源市場分析 22. 綜合評價： 22. 營銷戰(zhàn)略 23. 定位 23. 功能 23. 目標客戶 23. 營銷策略 23. 優(yōu)惠政策 24. 項目投資 24. 建安費用 24. 其它開發(fā)費用 24. 項目總投資 25. 收益測算 25. 客房收益 25. 餐飲收益 26. 娛樂城收益 27. 其它收益 27. 稅費及總收益 27. 項目計劃 27. 項目投資與收益的模型計算 284. 時間進度安排 305. 結(jié)論 306. 附件 30附件一、信義華信投資集團有限公司簡介 30附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖 31附件三、濱江鳥瞰 31摘 要 “一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國風(fēng)情園兩個項目起因于中國－東盟博覽會，是欽州市政府重點建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。本著嚴謹性、前瞻性的原則，本報告對這兩個項目做了可行性研究，得出以上兩個項目具有較高投資價值的結(jié)論。東南亞十國風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項目投資報告1. 項目背景. 中國東盟博覽會簡介. 中國東盟博覽會動因東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會議上建議，從2004年起，每年11月在中國廣西南寧舉辦中國－東盟博覽會。這一建議得到了國領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎，并寫入了會后發(fā)表的主席聲明。在這次會議上，溫家寶總理同時建議舉辦中國－東盟上午與投資峰會。首屆峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉辦。2002年11月，中國和東盟10國領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國與東盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議》，標志著中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進程正式啟動。2004年1月1日起，中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其他商品也將逐年降稅。2003年12月17日，中國商務(wù)部副部長安民在國務(wù)院新聞辦記者招待會上宣布，由中國商務(wù)部和東盟國家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國東盟博覽會（簡稱“南博會”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會地點設(shè)在南寧國際會展中心。中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會；二是它有別于一次性的上海世博會，是多國舉辦常年舉辦的博覽會；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。國務(wù)院大力支持中國－東盟博覽會不僅有著經(jīng)濟考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會使中國和東盟在經(jīng)濟和安全方面得到雙重收益。事實上，1995年以來，中國與東盟貿(mào)易額年增長速度均超過15％。，%。，%。根據(jù)第七次中國與東盟領(lǐng)導(dǎo)人會議達成的共識，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。中國和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個擁有17億消費者的巨大市場。. 廣西優(yōu)勢中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因為廣西擁有幾大優(yōu)勢：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。2003年2月份之前的合作機制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。l 合作項目多與廣西相關(guān)。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。l 港口優(yōu)勢。東盟10國除老撾外全部是海國，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢十分明顯。. 博覽會定位中國－東盟博覽會緊緊圍繞《中國與東盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議》已經(jīng)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實際進程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點，同時面向全球商界開放。中國－東盟博覽會將進口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動與文化交流相結(jié)合，促進優(yōu)勢互補，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。. 嘉賓客商參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟貿(mào)易部部長、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負責(zé)人、跨國公司及大企業(yè)CEO。參展客商有中國和東盟10國領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國和東盟10國主要出口商、中國和東盟10國招商項目業(yè)主、對外承包工程企業(yè)、其他國家和地區(qū)的跨國公司、企業(yè)、旅行社、景點景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。參會客商有全球采購商、國家投資商、貿(mào)易和投資中介機構(gòu)。. 內(nèi)容“南博會”有五大項內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進進出口成交；l 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點問題，邀請政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進行交流與對話；l 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng)采。據(jù)介紹，首屆“南博會”設(shè)置國際標準展位2000 個；到會各國客商約2萬人。. 配套設(shè)施建設(shè)l 接待設(shè)施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項目的建設(shè)地點在青秀山西北面，目前正在進行三通一平。南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對現(xiàn)有賓館的設(shè)施進行改造和完善。南寧國際會展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會廳等項目。南博會要求南寧有3萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。l 在交通信息設(shè)施方面南寧機場跑道、停機坪、貴賓室要進行改擴建；申請增設(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國家的直航班輪。建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。建設(shè)專業(yè)博覽會網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動。l 規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃“經(jīng)濟園”,建設(shè)商貿(mào)城。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內(nèi)對東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。按照方案，在會展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。. 廣西壯族自治區(qū)簡介. 地理位置廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一。它位于中國大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南亞，背靠大西南，處于中國東南沿海地區(qū)和中國大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國西南最便捷的出海通道。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價的勞動力獨物的區(qū)位優(yōu)勢，使廣西成為全國唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢的少數(shù)民族自治區(qū)。. 經(jīng)濟發(fā)展“九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟實力增強，經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高。財政收入年均增長１０．５％，實際財力五年累計增長１．１４倍。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標。“十五”以來，經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)增長，按可比價計算，%。，%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，%， 其中電力、冶金、機械等特色優(yōu)勢行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻較大。外貿(mào)進出口高速增長，%；，%。. 欽州簡介. 概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個國家和地區(qū)。欽州歷史悠久，文化底蘊深厚，全市共有文物保護單位49處，其中國家及自治區(qū)重點文物保護單位8處，市區(qū)就有國家級重點保護文物民族英雄劉永福、馮子材故居。欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國之最，靈山縣古民居大蘆村被譽為“廣西楹聯(lián)第一村”。欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出海口，是從海上通往東南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。隨著“中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟圈中心位置的廣西將成為中國進軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國這一世界人口大國進入“中國－東盟”市場的重要門戶。. 交通運輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機場、南寧機場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。濱海公路建成后，將極大地促進桂南經(jīng)濟區(qū)的旅游發(fā)展，為中國南方省份的游客進入北部灣提供了便捷的陸路交通。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443欽州市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是