【正文】 集團公司正逐步成為國內最大、最具實力的摩擦材料、制動制品生產基地；她依托完整技術標準體系的自有知識產權和專利技術，以及產學研結合的研發(fā)實力，結合主機配套市場絕對優(yōu)勢，確立以汽車剎車片、汽車油品、汽車橡膠制品為發(fā)展方向，形成了集團汽車零部件生產多元化發(fā)展的良性互動。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團個性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經濟實體；青島、東營經濟技術開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團參與競爭，占領市場的堅實基礎；3所省級技術開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機構，和200多名國內外高、精、尖工程技術優(yōu)秀人才，成為集團科技創(chuàng)新、技術進步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動力；1000名具有共同價值觀，訓練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實圖強”信義精神激勵下，迎著朝陽創(chuàng)一流。集團公司于1987年成立迄今，經歷了打基礎、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個階段，通過強化企業(yè)內部管理，實行股份制改造，轉換經營機制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。6. 附件附件一、信義華信投資集團有限公司簡介信義華信投資集團有限公司，英文名稱XINYIHUAXIN GROUP ，主要從事資本和資產委托管理，證券經營，高新技術產業(yè)投資，房地產和大型物流項目的投資開發(fā)等業(yè)務。從分析可知，％，東南亞十國風情園項目投資回收期65個月，%。2004年7月進行首期50畝房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計。本公司面臨著其他投資商的競爭，雖然因為本公司的背景關系以及先行者優(yōu)勢暫時處于有利地位，但一定要抓緊時間加快進度，以進一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位?？紤]到欽州為快速發(fā)展中城市，其GDP增長率為12%左右，因此項目的利潤增長率定為10%。年總收益為2552萬元/年。則年收益為10*365**=657萬。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費50RMB/人計算，美食街的營業(yè)額應為550萬RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。下面詳細分析之。l 稅收優(yōu)惠。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經營。國內由外國人管理、外國人服務、外國風格的項目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力?，F(xiàn)具體客戶有省會南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉團接待等。l 會議接待，促進文化交流。主要活動項目有客房住宿、餐飲、室內娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。動的部分包括：十國風情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。風景區(qū)建設處于起步階段，本公司有相對優(yōu)勢，所以應采取增長性投資戰(zhàn)略。l 區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游市場前景廣闊；l 自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；l 旅游區(qū)對外交通便捷，但基礎設施條件差。l 重心轉移建議強烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。按旅游目的結構分，%，%，%，預計隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設，以商務為目的的游客將會大幅增長。隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設，三娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高，各地游客紛至沓來。. 客源市場分析l 旅游市場目標旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。相比較而言，三娘灣的起點較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。. 競爭分析l 地方經濟基礎薄弱?！笆畤L情園”可以借助南博會的東風，迅速提高知名度。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。隨著中國經濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。全球濱海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。根據(jù)國家旅游局“十五”計劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長8倍的宏偉目標。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產品如酒店接待、風情園政府將不允許重復建設；二是十國風情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設濱海度假村的理想地點。，五年內總收益為11120萬元，%.3. 十國風情園項目東南亞十國風情園項目(以下簡稱十國風情園) 是高標準的休閑度假風情園，位于欽州三娘灣旅游風景區(qū)，占地約200畝，功能集商務、娛樂、休閑于一體。. 內部收益率計算內部收益率計算表: 表編號月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 小結一江兩岸高端房地產項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，%。根據(jù)目前欽 州房地產市場的銷售情況，一般在開工一年內售完，預售三個月后銷售40%。. 產品定價房地產高端產品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產定價一般采用成本加價法，它們的建設成本一般為750元/平方，平均售價在1400元/平方。. 收益測算. 欽州房地產市場綜述欽州市的房地產市場在市委市政府的大力推動下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。. 其它費用由于房地產開發(fā)過程中會遇到一些不可預見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的5%作為不可預見費；房地產開發(fā)時，前期應支出勘察、設計、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標等費用；同時還需支付開發(fā)管理費(一般取建安費用的3%)以及工程保險、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標識、引導系統(tǒng)等其它費用。由于項目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預征的方式，待項目完成后再按規(guī)定另行審計相關稅收額，實行“多退少補”。. 項目投資. 建安費用高端房地產項目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。銷售對象市區(qū)和港口各占一半。l 公司可以按確定的價格從市政府取得土地。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價格，增加對政府談判的砝碼；也可以改變高產端房地產項目的周邊環(huán)境，增加該項目的賣點。l 本地的一些房地產商的與香港、澳門的地產商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。自欽州市政府決定進行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設。1999年后，政府停止小塊土地轉讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉向商品房市場，預計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。l 高端市場競爭還沒有真正展開。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內產值將達到300－500億元，港區(qū)人員對房產需求很大。北海房產泡沫是因為銀行不給按揭，當時市場環(huán)境沒有知道居民自己購買房屋所以才產生，過度投機，沒有基礎支撐。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。廣西境內的地價漲幅驚人，預計隨著經濟水平的持續(xù)發(fā)展和房地產市場的發(fā)育完善，房地產價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。南寧市新區(qū)的房價也在5000－6000元/平方米，高于老中心城區(qū)。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變原有城市格局，這在中國其他地區(qū)已有先例。l 投入較大，高端市場有待開發(fā)。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。進景區(qū)的公路已經完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級公里正在建設，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內通信設施完善，移動信號覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內的供水工程和供電工程正在籌建。. 發(fā)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設項目，符合國家關于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺兩個島嶼）。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動物，國家一級保護動物，被譽為“海上大熊貓”、“海上國寶”。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。C，最冷月（1月） 186。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿?！敖鹑恰钡闹行?，具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢。除以上項目外，5家擁有50萬噸的生產能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產，建成后產值30億元。年生產能力25萬噸，建成后年產值將達20－25億元?，F(xiàn)中石油正在組織實施收購，中石油人員已經進駐做前期準備工作。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。APP公司看中欽州港主要有三個原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢，物料運輸便利，可以滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內河和海邊大型水庫，調水方便，日調入量達137萬方/天，工業(yè)和生活用水可以得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長，原材料供應可以得到滿足。2003年，欽州財政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農民2700元。農民人均純收入年均增長10％，%。面對新的機遇，欽州市自上而下強化發(fā)展意識、經濟結構調整意識、工業(yè)強市意識和招商引資意識，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經濟、現(xiàn)代農業(yè)、海洋產業(yè)和第三產業(yè)，力爭用二十年左右時間把欽州市建設成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。. 發(fā)展戰(zhàn)略自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實施“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經濟，大力推進大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設，努力實現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標。目前欽州港已建成泊位9個，其中萬噸以上碼頭4個，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1個），預計到2004年欽州港的吞吐能力將達到1000萬噸以上。具有水深、避風、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長等特點。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443欽州市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是帶動廣西乃至西南地區(qū)的全方位對外開放和經濟全面發(fā)展的龍頭，是中國與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經濟合作的重要橋梁。欽州市是廣西社會經濟發(fā)展中南北欽防沿海經濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經濟、海洋經濟和高新技術產業(yè)為重點的南北欽防沿海經濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？冢菑暮Ｉ贤ㄍ鶘|南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。外貿進出口高速增長，%；，%。人均國內生產總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2