【正文】 集團公司正逐步成為國內(nèi)最大、最具實力的摩擦材料、制動制品生產(chǎn)基地；她依托完整技術(shù)標準體系的自有知識產(chǎn)權(quán)和專利技術(shù)，以及產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的研發(fā)實力，結(jié)合主機配套市場絕對優(yōu)勢，確立以汽車剎車片、汽車油品、汽車橡膠制品為發(fā)展方向，形成了集團汽車零部件生產(chǎn)多元化發(fā)展的良性互動。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團個性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經(jīng)濟實體；青島、東營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團參與競爭，占領(lǐng)市場的堅實基礎(chǔ)；3所省級技術(shù)開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機構(gòu)，和200多名國內(nèi)外高、精、尖工程技術(shù)優(yōu)秀人才，成為集團科技創(chuàng)新、技術(shù)進步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動力；1000名具有共同價值觀，訓(xùn)練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實圖強”信義精神激勵下，迎著朝陽創(chuàng)一流。集團公司于1987年成立迄今，經(jīng)歷了打基礎(chǔ)、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個階段，通過強化企業(yè)內(nèi)部管理，實行股份制改造，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。6. 附件附件一、信義華信投資集團有限公司簡介信義華信投資集團有限公司，英文名稱XINYIHUAXIN GROUP ，主要從事資本和資產(chǎn)委托管理，證券經(jīng)營，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資，房地產(chǎn)和大型物流項目的投資開發(fā)等業(yè)務(wù)。從分析可知，％，東南亞十國風(fēng)情園項目投資回收期65個月，%。2004年7月進行首期50畝房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計。本公司面臨著其他投資商的競爭，雖然因為本公司的背景關(guān)系以及先行者優(yōu)勢暫時處于有利地位，但一定要抓緊時間加快進度，以進一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位?？紤]到欽州為快速發(fā)展中城市，其GDP增長率為12%左右，因此項目的利潤增長率定為10%。年總收益為2552萬元/年。則年收益為10*365**=657萬。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費50RMB/人計算，美食街的營業(yè)額應(yīng)為550萬RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。下面詳細分析之。l 稅收優(yōu)惠。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營。國內(nèi)由外國人管理、外國人服務(wù)、外國風(fēng)格的項目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力?，F(xiàn)具體客戶有省會南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉(zhuǎn)團接待等。l 會議接待，促進文化交流。主要活動項目有客房住宿、餐飲、室內(nèi)娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。動的部分包括：十國風(fēng)情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。風(fēng)景區(qū)建設(shè)處于起步階段，本公司有相對優(yōu)勢，所以應(yīng)采取增長性投資戰(zhàn)略。l 區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游市場前景廣闊；l 自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；l 旅游區(qū)對外交通便捷，但基礎(chǔ)設(shè)施條件差。l 重心轉(zhuǎn)移建議強烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。按旅游目的結(jié)構(gòu)分，%，%，%，預(yù)計隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設(shè)，以商務(wù)為目的的游客將會大幅增長。隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，三娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高，各地游客紛至沓來。. 客源市場分析l 旅游市場目標旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。相比較而言，三娘灣的起點較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。. 競爭分析l 地方經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱?！笆畤L(fēng)情園”可以借助南博會的東風(fēng)，迅速提高知名度。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。隨著中國經(jīng)濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。全球濱海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。根據(jù)國家旅游局“十五”計劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長8倍的宏偉目標。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風(fēng)情園政府將不允許重復(fù)建設(shè)；二是十國風(fēng)情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點。，五年內(nèi)總收益為11120萬元，%.3. 十國風(fēng)情園項目東南亞十國風(fēng)情園項目(以下簡稱十國風(fēng)情園) 是高標準的休閑度假風(fēng)情園，位于欽州三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)，占地約200畝，功能集商務(wù)、娛樂、休閑于一體。. 內(nèi)部收益率計算內(nèi)部收益率計算表: 表編號月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 小結(jié)一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，%。根據(jù)目前欽 州房地產(chǎn)市場的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預(yù)售三個月后銷售40%。. 產(chǎn)品定價房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價一般采用成本加價法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價在1400元/平方。. 收益測算. 欽州房地產(chǎn)市場綜述欽州市的房地產(chǎn)市場在市委市政府的大力推動下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。. 其它費用由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的5%作為不可預(yù)見費；房地產(chǎn)開發(fā)時，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標等費用；同時還需支付開發(fā)管理費(一般取建安費用的3%)以及工程保險、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標識、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費用。由于項目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預(yù)征的方式，待項目完成后再按規(guī)定另行審計相關(guān)稅收額，實行“多退少補”。. 項目投資. 建安費用高端房地產(chǎn)項目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。銷售對象市區(qū)和港口各占一半。l 公司可以按確定的價格從市政府取得土地。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價格，增加對政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項目的周邊環(huán)境，增加該項目的賣點。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。自欽州市政府決定進行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設(shè)。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場，預(yù)計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。l 高端市場競爭還沒有真正展開。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達到300－500億元，港區(qū)人員對房產(chǎn)需求很大。北海房產(chǎn)泡沫是因為銀行不給按揭，當時市場環(huán)境沒有知道居民自己購買房屋所以才產(chǎn)生，過度投機，沒有基礎(chǔ)支撐。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。廣西境內(nèi)的地價漲幅驚人，預(yù)計隨著經(jīng)濟水平的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學(xué)、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。南寧市新區(qū)的房價也在5000－6000元/平方米，高于老中心城區(qū)。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變原有城市格局，這在中國其他地區(qū)已有先例。l 投入較大，高端市場有待開發(fā)。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。進景區(qū)的公路已經(jīng)完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級公里正在建設(shè)，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內(nèi)通信設(shè)施完善，移動信號覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內(nèi)的供水工程和供電工程正在籌建。. 發(fā)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設(shè)項目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應(yīng)的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺兩個島嶼）。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動物，國家一級保護動物，被譽為“海上大熊貓”、“海上國寶”。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。C，最冷月（1月） 186。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢。除以上項目外，5家擁有50萬噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。年生產(chǎn)能力25萬噸，建成后年產(chǎn)值將達20－25億元?，F(xiàn)中石油正在組織實施收購，中石油人員已經(jīng)進駐做前期準備工作。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。APP公司看中欽州港主要有三個原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢，物料運輸便利，可以滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內(nèi)河和海邊大型水庫，調(diào)水方便，日調(diào)入量達137萬方/天，工業(yè)和生活用水可以得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長，原材料供應(yīng)可以得到滿足。2003年，欽州財政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。農(nóng)民人均純收入年均增長10％，%。面對新的機遇，欽州市自上而下強化發(fā)展意識、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整意識、工業(yè)強市意識和招商引資意識，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭用二十年左右時間把欽州市建設(shè)成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。. 發(fā)展戰(zhàn)略自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實施“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經(jīng)濟，大力推進大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設(shè)，努力實現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標。目前欽州港已建成泊位9個，其中萬噸以上碼頭4個，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1個），預(yù)計到2004年欽州港的吞吐能力將達到1000萬噸以上。具有水深、避風(fēng)、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長等特點。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443欽州市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是帶動廣西乃至西南地區(qū)的全方位對外開放和經(jīng)濟全面發(fā)展的龍頭，是中國與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟合作的重要橋梁。欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？?，是從海上通往東南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。外貿(mào)進出口高速增長，%；，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2