【正文】 建議在下階段進(jìn)行方案比選，根據(jù)整體功能 要求，進(jìn)一某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 58 頁 共 60 頁 步完善建設(shè)方案和設(shè)計(jì)工作，必須按照國(guó)家、市的具體情況嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行建設(shè)。該項(xiàng)目如能順利實(shí)施 ,必將為 *****發(fā)展起 到良好地推動(dòng)作用。 3 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模龐大，使得本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過程中存在著很大的難度，存在著很大的不確定因素。因此，本建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)期建成，建設(shè)資金到位及完善良好的市場(chǎng)運(yùn)作是保證該項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃實(shí)施的關(guān)鍵。 因此，設(shè)計(jì)、施工有必要由一流的市場(chǎng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行，尤其是要選擇有資質(zhì)、重質(zhì)量、重信譽(yù)的設(shè)計(jì)、施工（單位）進(jìn)行施工建設(shè)，降低因此造成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本小區(qū)的建設(shè)注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，區(qū)內(nèi)大量形態(tài)各異的綠化植被和各色形態(tài)各異的水色、景觀小品，在藍(lán)天白云的映襯下，像一幅絢麗多姿的彩繪，成為乃至整個(gè)市城鎮(zhèn)建設(shè)中的一道亮麗的風(fēng)景?？偼顿Y = 247。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 52 頁 共 60 頁 第十二章、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）銷售計(jì)劃比例表 項(xiàng)目 2020 2020 合計(jì) 住宅銷售比例（ %） 70 30 100 地下車位銷售比例（ %） 70 30 100 商業(yè)用房銷售比例（ %） 80 20 100 （二）收入估算 可銷售面積 :地上建筑面積 （三房面積） = ㎡，地下建筑面積 : ㎡，地下停車位： 個(gè)。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 51 頁 共 60 頁 第十二章、投資估算及資金籌措 （一）固定資產(chǎn)投資估算依據(jù) 建設(shè)土地使 用費(fèi)按萬元人民幣計(jì)入； 建筑工程費(fèi)按當(dāng)?shù)仡愃乒こ探ㄖ靸r(jià)估算； 設(shè)備價(jià)格依據(jù)相應(yīng)供應(yīng)商報(bào)價(jià)估算（設(shè)備價(jià)格中包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)等）； 其他費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定并結(jié)合本工程實(shí)際情況估算； 預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %估算。在公司培訓(xùn)一個(gè)月，熟悉本職工作及各部門工作內(nèi)容，考核合格后，正式聘用上崗。 （ 2）公司財(cái)務(wù) 2 人（出納、會(huì)計(jì)各 1 人）。爭(zhēng)取 年 月開工建設(shè)，并于 年 月 日之前交付使用。各功能區(qū)內(nèi)設(shè)備按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行布置。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 46 頁 共 60 頁 （ 2）消防給排水 ①室外按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓。 ③ 做好夏季防暑降溫、雨季施工制定防雷、防電，冬季防火、防大風(fēng)的工作。 （ 2）施工安全措施 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《建設(shè)施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ592020）、《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》（ JGJ801991）等相關(guān)規(guī)定： ① 從施工工程整體考慮。臨時(shí)辦公用房采用新材料組裝活動(dòng)板房、施工人員最好設(shè)置高低床、方便人員居住，地面應(yīng)硬化，室內(nèi)保持清潔、整齊，食堂和廁所間隔距離不少于 20m。但這種影響一般是可逆的，待施工期結(jié)束后將一并消失。 （ 3）綠化對(duì)環(huán)境保護(hù)的作用 樹木在低濃度下對(duì)大氣污染物具有吸收和減緩作用，對(duì)聲音的傳播具有很好的阻隔作用，其分泌的抗菌素類物質(zhì)具有強(qiáng)大的某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 42 頁 共 60 頁 殺菌能力。施工期間的生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門處置。建筑排水在排入污水管網(wǎng)前應(yīng)設(shè)置沉淀池，嚴(yán)格禁止建筑泥漿直接排入下水道。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 40 頁 共 60 頁 同時(shí)，為了施工人員的健康，施工單位要嚴(yán)格 依據(jù)《噪聲作業(yè)分級(jí)》（ LD/T801995） ，建議施工單位合理安排人員，分班輪流操作施工機(jī)械，減少人員接觸高噪聲的時(shí)間 。 （二）采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境保護(hù)須符合下列國(guó)家及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)： 空氣質(zhì)量按 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996） 進(jìn)行控制，執(zhí)行二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 區(qū)內(nèi)雨水排放按《 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382020）控制，執(zhí)行Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)； 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 38 頁 共 60 頁 區(qū)內(nèi)污水排放經(jīng)處理達(dá)到污水處理廠入網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)，控制污染物（ CODcr、 BOD SS）最高允許濃度； 環(huán)境噪聲按 《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30962020） ，執(zhí)行Ⅰ類標(biāo)準(zhǔn)； 本項(xiàng)目建筑施工噪聲執(zhí)行 《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB125232020） 標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過實(shí)地查勘，該區(qū)域地勢(shì)平坦， 周邊基本無工業(yè)污染源排放。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 35 頁 共 60 頁 2 節(jié)電 根據(jù)負(fù)荷容量，供電距離及分布，用電設(shè)備特點(diǎn)等因素合理設(shè)計(jì)供配電系統(tǒng) （ 1）變配電所應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，以縮短配電半徑減少線路損耗； （ 2）盡量選用電阻率較小的導(dǎo)線，如銅芯導(dǎo)線較佳，鋁線次之；盡可能減少導(dǎo)線長(zhǎng)度，少走彎路，低壓配電中盡可能不走或少走回頭路； （ 3）在選定線截面時(shí)加大一級(jí)線截面； （ 4）盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備，電感性用電設(shè)備可選用有補(bǔ)償電容器的用電設(shè)備等； （ 5）充分合理利用自然光，使之與室內(nèi)人工照明有機(jī)地結(jié)合；推廣使用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件； （ 6）改進(jìn)燈具控制方式，公共場(chǎng)所及室外照明可采用程序控制或光電、聲控開關(guān)，走道、樓梯等人員短暫停留的公共場(chǎng)所可采用節(jié)能自熄開關(guān)。 1 節(jié)水 （ 1）衛(wèi)生潔具應(yīng)采用節(jié)水型器具；杜絕用水浪費(fèi)現(xiàn)象；加強(qiáng)宣傳，提高水危機(jī)意識(shí)和節(jié)水觀念；修建集雨管道，與污水排放管道分離，直接排入附近河道；綠化灌溉等非飲用水建議取用附近河道水源。 地下室外墻為鋼筋混凝土側(cè)壁， 30厚擠塑聚苯乙烯泡沫板（ XPS）保溫，傳熱系數(shù)≤ W/；地下室底板為鋼筋混凝土上鋪 30 厚擠塑聚苯乙烯泡沫板（ XPS）保溫， 40 厚細(xì)石混凝土面層，傳熱系數(shù)≤ W/。 本工程外窗可開啟面積約占窗面積的 1/3。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 33 頁 共 60 頁 建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)滿足《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（ JGJ1442020）的規(guī)定，建筑部分設(shè)計(jì)符合《浙江省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DB33/10152020）。長(zhǎng)度超過 60 米的走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙口距最遠(yuǎn)點(diǎn)的距離不超過 30 米。 5 采暖及通風(fēng) （ 1）采暖 本項(xiàng)目所在地區(qū)不屬集中采暖地區(qū)，只選用與夏季降溫相結(jié)合的冷暖空調(diào)裝置調(diào)節(jié)氣溫。供水方式同消火栓系統(tǒng)，水泵房?jī)?nèi)設(shè)噴淋泵兩臺(tái)（一用一備）。由地下室消防水池 — 消火栓泵 — 屋頂消防水箱聯(lián)合供水。 3 消防給水系統(tǒng) 本工程為高層住宅及地下車庫設(shè)室內(nèi)消火栓，室外消火栓，某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 30 頁 共 60 頁 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。糞便污水經(jīng)化糞池、過濾柵等初步處理之后，與生活廢水一起排入西邊道路和南邊規(guī)劃路兩側(cè)市政雨污水管道系統(tǒng)。人 ㎡ 12 綠化 2L/ ㎡ 2 生活給排水工程 （ 1）水源 本工程以市政給水為水源，由南側(cè)規(guī)劃路的市政自來水管網(wǎng)接入一路 DN200 進(jìn)水管至小區(qū)，以滿足生活及消防用水，市政自來水管網(wǎng)水壓不小于 。 （五）工程配套設(shè)施（智能化、給排水、供電等） 1 供電系統(tǒng) 本工程屬二類建筑， 屬于三級(jí)負(fù)荷。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 27 頁 共 60 頁 （ 5）根據(jù)《中國(guó)地震烈度劃分圖》、《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（ GB502232020）》，本工程位于抗震設(shè)防區(qū)，設(shè)防烈度六度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。＝ 。 （四）工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1 工程概況 本工程 建筑主體結(jié)構(gòu)為 11 層的高層住宅， 2 層商業(yè)用房及地下室車庫； 11層高層住宅和商業(yè)用房均采用框架結(jié)構(gòu)。 （三）綠地景觀分析 結(jié)合整體布局，小區(qū)綠化采用步行綠化空間和中心綠地相結(jié)合的手法形成小區(qū)綠化系統(tǒng) 。 6 道路設(shè)置 在交通方式上，小區(qū)主干道連通兩個(gè)出入口，貫穿整個(gè)小區(qū)，兩幢建筑之間設(shè)隱形消防車道。 建筑的外飾材料為真石漆和面磚，采用不同的顏色和分割，使整個(gè)小區(qū)的立面造型細(xì)膩典雅、色調(diào)穩(wěn)重柔和。 戶型平面充分考慮居民居住的習(xí)慣和需求，做到污潔分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確。商鋪一層層高為 ，二層層高 ，住宅層高均為 3 米。 （二）總平面布置 *******項(xiàng)目規(guī)劃 總用地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米 。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 22 頁 共 60 頁 第五章、建筑設(shè)計(jì)規(guī)模和方案 （一）建筑設(shè)計(jì)原則 小區(qū)規(guī)劃符合整體規(guī)劃布局，使建筑的體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境和建筑相協(xié)調(diào)。 5 交通條件 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 21 頁 共 60 頁 本項(xiàng)目所在地塊北面臨走路、西面面臨近道路 往北直通，南面臨近規(guī)劃路； 建筑材料及施工機(jī)械的運(yùn)輸非常方便 ，施工及運(yùn)營(yíng)條件已完全具備。 3 自然條件 本項(xiàng)目位于，屬亞熱帶季風(fēng)氣候且受海洋影響，故某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 20 頁 共 60 頁 天氣溫和濕潤(rùn)，四季分明，季風(fēng)顯著。 平原系海洋沉積平原，母質(zhì)為海積物，由錢塘江輸入海洋的泥砂在海水動(dòng)力作用下堆積而成，土層深厚，土質(zhì)均細(xì)。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 18 頁 共 60 頁 第四章、場(chǎng)址選擇 （一）項(xiàng)目選址情況 1 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于： 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目四址：東臨；南臨；西臨；北臨。 綜上所述：置業(yè)有限公司開發(fā)的“ ***** ***”社區(qū)配套和物業(yè)管理服務(wù)。 ③競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)提出更高要求。 ③市場(chǎng)供需兩旺，需求未得到完全有效的釋放。 5 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于轉(zhuǎn)型期剛過，整體處于發(fā)展中階段，市場(chǎng)存在著一定發(fā)展空間，但是由于土地放量，市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，本項(xiàng)目仍需充分挖掘地段價(jià)值。 在早年間市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，但主要以生產(chǎn)性投資為主，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較小，且呈逐年萎縮之勢(shì)，在2020年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資僅為 %； 房地產(chǎn)投資減少，勢(shì)必造成市場(chǎng)供需失衡，市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。 （ 2）產(chǎn)品形式多樣，物業(yè)類型豐富 市場(chǎng)中物業(yè)類型豐富，別墅、排屋、多層、小高層及高層住某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 14 頁 共 60 頁 宅等形式多樣，產(chǎn)品豐富。 很顯然，市將隨著 ***的開通及 ***規(guī)劃區(qū)的重點(diǎn)打造，城市經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展，城市地位進(jìn)一步提升。 2 ***改變經(jīng)濟(jì)地位，后續(xù)發(fā)展前景廣闊 早在 2020 年，市的城市居民人均可支配收入已經(jīng)遠(yuǎn)超過長(zhǎng)三角 16 城市，處于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以來，市處于交通的末梢 ，從一定程度上限制了市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。企業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出了健康、合理、高效、持續(xù)的良好局面。對(duì)的未來發(fā)展具有積極的意義，同時(shí)將產(chǎn)生較大的社會(huì)效益。周圍小學(xué)、初中、衛(wèi)生院、商業(yè)步行街、金融機(jī)構(gòu)等公共服務(wù)業(yè)齊全，周邊公共設(shè)施齊備，道路交通便利。 （三）結(jié)論和建議 本項(xiàng)目適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活居住的要求， 原則符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。 3 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為 ****萬元，其中建安工程費(fèi)用***萬元， 工程建設(shè)其他費(fèi)用 ****萬元（其中土地費(fèi)用 ****萬元），預(yù)備費(fèi) ****萬元。 4 資金籌措 本項(xiàng)目 建設(shè)資金估算 ****萬元，所需資金全部由自籌解決。同時(shí)項(xiàng)目選址兼顧多方利益，用地規(guī)模適中并留有余地；建設(shè)規(guī)模和方案