【正文】 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書運(yùn)用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運(yùn)用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函市政府下文批地到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證畫樁位給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地政部門審查安置方案、安置房按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)發(fā)拆遷許可證動遷會及拆遷安置規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單1． 到園木局申請伐樹許可證2． 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案3． 煤氣、道路、上下水改路由4． 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝，做正式供電方案， 申請臨時(shí)施工用電，委托施工。規(guī)劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個方面的情況：1） 用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途）；2） 規(guī)劃紅線要求；3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求及限高；4） 道路及綠化要求；5） 市政、公建配套及要求；6） 其他特殊條件及要求。結(jié)論：1） 在相同接觸次數(shù)的情況下，集中出稿比分散更能夠被迅速地學(xué)習(xí)；2） 消費(fèi)者不連續(xù)接觸廣告會立即產(chǎn)生忘卻；3） 消費(fèi)者接觸次數(shù)增加，忘卻就減慢；4） 廣告目標(biāo)若以短期記憶者為目標(biāo)，采用集中型出稿類型較佳。l 廣告預(yù)算 根據(jù)廣告活動目標(biāo)，試編廣告經(jīng)費(fèi)預(yù)算； 與原定投資預(yù)算比較，是否需要調(diào)整廣告計(jì)劃。178。l 各銷售階段的廣告目標(biāo)178。 如軟性繕稿須于更早時(shí)推出，營造氣氛，至推盤前一星期再推出較硬性繕稿。 車身電臺廣告：178。 大堂墻壁、柱、地面178。 電視短片10秒、15秒、20秒、30秒、1分鐘、3分鐘178。 報(bào)紙（北青、晨報(bào)、精品……）178。把買了及未買的客戶盡量編排分開于不同小組。緊記是由我們安排客戶看什么，而萬萬不可由客戶帶領(lǐng)我們。每桌出一位代表，獲勝者代表的那桌都有獎。使參與活動的人盡量多，逐個淘汰；獎品不一次發(fā)放。五、活動1．活動流程及注意事項(xiàng)活動流程：來客登記→活動→完結(jié)事前準(zhǔn)備：安排步驟：活動計(jì)劃→場地內(nèi)部布置安排→場所選擇(配合活動，選擇適當(dāng)?shù)膱龅?l 準(zhǔn)備現(xiàn)場/售樓處l 所選場地要有足夠的停車位l 場地指示牌等作指引注意事項(xiàng)：登記：l 事前落實(shí)最終到訪的人數(shù)；l 預(yù)先安排桌號（定位子）；l 邀請函不同顏色（注明到訪最多人數(shù)及其桌號）；l 客流集中，所以登記處要寬敞；l 客戶簽到分列，以免使客戶等待時(shí)間過長；l 來訪嘉賓/客戶簽名本，需簽下單位名稱；l 不同嘉賓設(shè)有不同禮品；l 銷售人員帶他們的客戶；l 到訪客戶才能抽獎（避免空號）；進(jìn)場口設(shè)座位板，來賓對號入座；中間設(shè)空桌先不安排人，以免人多時(shí)臨時(shí)安排；人員混雜，可在到訪人身上貼標(biāo)識，辨認(rèn)為活動人群。公積金組合貸款 99折 在定立每項(xiàng)付款辦法折扣時(shí)，基本上是依所相差之付款時(shí)間與市場基本儲利率計(jì)算，為了吸引客戶選擇早些繳款，故此往往越早付款的折扣額比實(shí)際利息為多。h. 統(tǒng)計(jì)表B組團(tuán)總銷售面積B組團(tuán)總售價(jià)期望B組團(tuán)平均售價(jià)B組團(tuán)實(shí)際平均售價(jià)A座總面積A座總售價(jià)A座總平均售價(jià)B座總面積B座標(biāo)準(zhǔn)層總售價(jià)B座總平均售價(jià)躍層總面積躍層總售價(jià)躍層總平均售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層最高單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層最低單價(jià)設(shè)定統(tǒng)計(jì)表，以統(tǒng)計(jì)價(jià)格表中幾項(xiàng)需要注意的數(shù)據(jù)。其他例子： 因素: 比重: 平層系數(shù)加權(quán)表 例子：樓層1層朝向戶型景觀面積噪聲單元戶數(shù)5級加權(quán) 倍增房間號加權(quán)數(shù)45%14%14%15%10%2%加權(quán)值均值差22061021217102222112317103342181015218102222112319101132191024214319103434415級加權(quán)值 將各因素的分?jǐn)?shù)其比重，相加均值差 加權(quán)值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數(shù)差異倍增 為均值差的倍數(shù)，用來將系數(shù)轉(zhuǎn)成價(jià)格倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實(shí)際價(jià)格差異d. 單位價(jià)格表 例子：樓層單位號銷售面積平均售價(jià)樓層調(diào)整系數(shù)單位調(diào)整系數(shù)單價(jià)總價(jià)層均價(jià)1層61025700300509388119171025700300231516940344071035700300541051643981015700300539352182781025700300231516940070191015700300514660125991025700300543180031291035700300553879952110101570030057318173551010257003005776829953111015700300407580784056312102570030040758078405631310157003005784831103131025700300575082006514101570030055337987991410257003005222769514合計(jì)11472605平均售價(jià)為整體項(xiàng)目設(shè)定均價(jià)樓層調(diào)整系數(shù)不同樓層,同一單位的樓層差價(jià)單位調(diào)整系數(shù)為前文所述的倍增結(jié)果單價(jià) = 平均售價(jià) + 樓層調(diào)整系數(shù) + 單位調(diào)整系數(shù)總價(jià) = 單價(jià) 銷售面積* 每層必須有層差價(jià)e. 對外價(jià)格表(給銷售部) 給銷售部的價(jià)單模式如下 要達(dá)到易明,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價(jià)格明珠花園A座價(jià)格表戶型(房號)A(01)A(02)B(03)C(05)D(06)E(07)F(08)C(09)B(10)面積 樓層54215296525750745257495650715000536121層77704675912854946159644855902956295254178558775056033153585234519550125195491450094938529920層76801575024154298158916055243655818153516158046155385152965172513349515133487249474876523719層75912874134553650158199054584355341052853757317354737152345110507148905071483048844814517418層75024173246753002057481953925054863952180656588554078650725048500948295009478748224714415517層74135472358052354056764853265754375551518255413043430651104985494747673066472747604652505016層73246771454951706056036032606353693950855854684252782650484923488447064884466746984590498815層72358070566251047555319051936453012450193453955452134549544830479146144791457646054497489512層7101066923325007555423755094745197874919985286625116252001年2月15日f. 樓層差標(biāo)準(zhǔn)樓層差一層至二層二層至六層六層至十層十層至十六層 十六層至二十層二十層以上頂層塔樓￥302倍1倍等同頂層向下數(shù)的第3層板樓/塔樓(13層以上,帶電梯)￥402倍二層至六層六層至十層1倍十層至十三層13層以上同上板樓(最多12層，帶電梯)￥502倍二層至三層三層至六層1倍六層至十層十層以上同上 以上1層及2層差距是假設(shè)了一層沒有特別的賣點(diǎn),例如花園及送下躍層； 以上頂層的差距是假設(shè)了該單位不是復(fù)式、躍層、空中花園、一梯一戶等的特殊原因； 樓層差的范圍視實(shí)際層數(shù)而定，可能與上述的有上、下一層的差異； 如塔樓的層數(shù)達(dá)30層，可將二十層以上再多分一段，； 客戶對高層單位的樓差敏感度很高，越高層的景觀及噪音影響差異不大，加上北京人不習(xí)慣購買高層及越高層越貴，所以將高層的樓層差距減少，從而減少因樓層所帶來的價(jià)格差異敏感，鼓勵客戶購買高層。戶型(已考慮通風(fēng)問題)只考慮戶型間隔因素 例：A戶型5分 C戶型4分H戶型3分 B戶型2分D戶型1分 F戶型3分 噪音先確定會影響項(xiàng)目的噪音因素 例:面向中心庭園5分面向?qū)W校3分面向會所4分面向停車場出入口2分面向?qū)γ鏄亲?分面向主馬路1分面向小區(qū)內(nèi)的行車路3分面向立交橋1分面積先確定不同戶型的最佳面積，然后+、 范圍面積考慮是要符合目標(biāo)客戶需求為標(biāo)準(zhǔn) 例： 1分 3分 5分 3分 105m2或以上 1分 4分 5分 140145m2 1分 每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。對準(zhǔn)備出售的樓盤進(jìn)行徹底的分析；對周邊同類型物業(yè)進(jìn)行分析，特別針對一些與我們樓盤的單位有競爭性的。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進(jìn)或離開售樓處之時(shí)產(chǎn)生強(qiáng)烈對比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。硬性展板內(nèi)容一般尺寸為1m（豎向）；一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，（