【正文】 氣候適宜速生林木生長，原材料供應可以得到滿足。除以上項目外，5家擁有50萬噸的生產能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產，建成后產值30億元。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動物，國家一級保護動物，被譽為“海上大熊貓”、“海上國寶”。l 投入較大，高端市場有待開發(fā)。廣西境內的地價漲幅驚人，預計隨著經(jīng)濟水平的持續(xù)發(fā)展和房地產市場的發(fā)育完善，房地產價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。l 高端市場競爭還沒有真正展開。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價格，增加對政府談判的砝碼；也可以改變高產端房地產項目的周邊環(huán)境，增加該項目的賣點。由于項目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預征的方式，待項目完成后再按規(guī)定另行審計相關稅收額，實行“多退少補”。根據(jù)目前欽 州房地產市場的銷售情況，一般在開工一年內售完，預售三個月后銷售40%。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產品如酒店接待、風情園政府將不允許重復建設；二是十國風情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。. 客源市場分析l 旅游市場目標旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。l 重心轉移建議強烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。主要活動項目有客房住宿、餐飲、室內娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營。則年收益為10*365**=657萬。2004年7月進行首期50畝房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團個性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經(jīng)濟實體；青島、東營經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團參與競爭，占領市場的堅實基礎；3所省級技術開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機構，和200多名國內外高、精、尖工程技術優(yōu)秀人才，成為集團科技創(chuàng)新、技術進步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動力；1000名具有共同價值觀，訓練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實圖強”信義精神激勵下，迎著朝陽創(chuàng)一流。集團公司于1987年成立迄今，經(jīng)歷了打基礎、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個階段，通過強化企業(yè)內部管理，實行股份制改造，轉換經(jīng)營機制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。本公司面臨著其他投資商的競爭，雖然因為本公司的背景關系以及先行者優(yōu)勢暫時處于有利地位，但一定要抓緊時間加快進度，以進一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費50RMB/人計算，美食街的營業(yè)額應為550萬RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。國內由外國人管理、外國人服務、外國風格的項目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力。動的部分包括：十國風情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。相比較而言，三娘灣的起點較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。隨著中國經(jīng)濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設濱海度假村的理想地點。. 產品定價房地產高端產品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產定價一般采用成本加價法，它們的建設成本一般為750元/平方，平均售價在1400元/平方。. 項目投資. 建安費用高端房地產項目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。l 本地的一些房地產商的與香港、澳門的地產商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內產值將達到300－500億元，港區(qū)人員對房產需求很大。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。年生產能力25萬噸，建成后年產值將達20－25億元。2003年，欽州財政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農民2700元。目前欽州港已建成泊位9個，其中萬噸以上碼頭4個，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1個），預計到2004年欽州港的吞吐能力將達到1000萬噸以上。欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟和高新技術產業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？冢菑暮Ｉ贤ㄍ鶘|南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。按照方案，在會展中心附近規(guī)劃建設以東盟各國為主題的國際商貿城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風情的商貿街。參會客商有全球采購商、國家投資商、貿易和投資中介機構。國務院大力支持中國－東盟博覽會不僅有著經(jīng)濟考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關系，將會使中國和東盟在經(jīng)濟和安全方面得到雙重收益。廣西2003年12月17日，中國商務部副部長安民在國務院新聞辦記者招待會上宣布，由中國商務部和東盟國家經(jīng)貿主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國東盟博覽會（簡稱“南博會”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會地點設在南寧國際會展中心。中國－東盟博覽會將進口與出口相結合，投資與引資相結合，展銷推介與專題論壇相結合，經(jīng)貿活動與文化交流相結合，促進優(yōu)勢互補，深化經(jīng)貿合作，共同實現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎，規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內對東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。. 欽州簡介. 概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個國家和地區(qū)。欽州是天然的深水良港，被國務院批準設立一類口岸。工業(yè)生產取得長足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個骨干產業(yè)共同發(fā)展的格局。中石油計劃在此基礎上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產能力。C，最熱月（7月） 186。項目建設所需材料，當?shù)丶纯蓾M足要求。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估計，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產將有1倍的升值空間。93年國家宏觀調控，泡沫破裂。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產大鱷正在進入或準備進入欽州房地產市場。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內部認購，待有40％的銷售量時就可以開盤。房地產平均價格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿易伙伴。l 周邊同類產品競爭。l 中國－東盟博覽會接待中國－東盟博覽會將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。. 營銷戰(zhàn)略十國風情園項目總占地約200畝，它是集商務、娛樂、休閑于一體的。. 營銷策略按東南亞10國的典型建筑風格建造10國風情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設計的圖紙建造，并通過各國的文字標識、舉辦各國的特色活動來體現(xiàn)各個國家的文化。. 客房收益客房的收入按照如下方法確定：l 參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河酒店的租金確定風情園客房的日房價。表1編號月份現(xiàn)金流出(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)率12004年5月 　　　 22004年6月 　　　 32004年7月 　　　 42004年8月 　　　 52004年9月 　　　 62004年10月 　　　 72004年11月 　　　 82004年12月 　　　 92005年1月 　　　 102005年2月 　　　 112005年3月 　　　 122005年4月 　　　 132005年5月　　　 142005年6月　　　 152005年7月　　　 162005年8月　　　 172005年9月　　　 182005年10月　　　 192005年11月　　　 202005年12月　　　 212006年1月　　　 222006年2月　　　 232006年3月　　　 242006年4月　　　 252006年5月　　　 262006年6月　　　 272006年7月　　　 282006年8月　　　 292006年9月　　　 302006年10月　　　 312006年11月　　　 322006年12月　　　 332007年1月　　　 342007年2月　　　 352007年3月　　　 362007年4月　　　 372007年5月　　　 382007年6月　　　 392007年7月　　　 402007年8月