【正文】 氣候適宜速生林木生長，原材料供應(yīng)可以得到滿足。除以上項(xiàng)目外，5家擁有50萬噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動(dòng)物，國家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物，被譽(yù)為“海上大熊貓”、“海上國寶”。l 投入較大，高端市場有待開發(fā)。廣西境內(nèi)的地價(jià)漲幅驚人，預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。l 高端市場競爭還沒有真正展開。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價(jià)格，增加對(duì)政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，增加該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。由于項(xiàng)目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預(yù)征的方式，待項(xiàng)目完成后再按規(guī)定另行審計(jì)相關(guān)稅收額，實(shí)行“多退少補(bǔ)”。根據(jù)目前欽 州房地產(chǎn)市場的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預(yù)售三個(gè)月后銷售40%。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風(fēng)情園政府將不允許重復(fù)建設(shè)；二是十國風(fēng)情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。從奢侈消費(fèi)變?yōu)槠胀ㄏM(fèi)。. 客源市場分析l 旅游市場目標(biāo)旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺(tái)和東南亞國家，面向全世界。l 重心轉(zhuǎn)移建議強(qiáng)烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。主要活動(dòng)項(xiàng)目有客房住宿、餐飲、室內(nèi)娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營。則年收益為10*365**=657萬。2004年7月進(jìn)行首期50畝房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團(tuán)個(gè)性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；青島、東營經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團(tuán)參與競爭，占領(lǐng)市場的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；3所省級(jí)技術(shù)開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機(jī)構(gòu)，和200多名國內(nèi)外高、精、尖工程技術(shù)優(yōu)秀人才，成為集團(tuán)科技創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動(dòng)力；1000名具有共同價(jià)值觀，訓(xùn)練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實(shí)圖強(qiáng)”信義精神激勵(lì)下，迎著朝陽創(chuàng)一流。集團(tuán)公司于1987年成立迄今，經(jīng)歷了打基礎(chǔ)、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個(gè)階段，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，實(shí)行股份制改造，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。本公司面臨著其他投資商的競爭，雖然因?yàn)楸竟镜谋尘瓣P(guān)系以及先行者優(yōu)勢暫時(shí)處于有利地位，但一定要抓緊時(shí)間加快進(jìn)度，以進(jìn)一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費(fèi)50RMB/人計(jì)算，美食街的營業(yè)額應(yīng)為550萬RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。國內(nèi)由外國人管理、外國人服務(wù)、外國風(fēng)格的項(xiàng)目完全沒有，這對(duì)出國極不方便的中國游客極具吸引力。動(dòng)的部分包括：十國風(fēng)情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。欽州距離南寧最近，僅一小時(shí)高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。相比較而言，三娘灣的起點(diǎn)較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，旅游逐漸從奢侈性消費(fèi)變成普通消費(fèi)，國家對(duì)旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個(gè)長假（黃金周），帶薪休假制度也推動(dòng)了旅游業(yè)的繁榮。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負(fù)離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點(diǎn)。. 產(chǎn)品定價(jià)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價(jià)采用成本加價(jià)法和顧客心理需求定價(jià)，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價(jià)一般采用成本加價(jià)法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價(jià)在1400元/平方。. 項(xiàng)目投資. 建安費(fèi)用高端房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達(dá)到300－500億元，港區(qū)人員對(duì)房產(chǎn)需求很大。本項(xiàng)目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學(xué)、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。年生產(chǎn)能力25萬噸，建成后年產(chǎn)值將達(dá)20－25億元。2003年，欽州財(cái)政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。目前欽州港已建成泊位9個(gè)，其中萬噸以上碼頭4個(gè)，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級(jí)以上泊位6個(gè)（其中7萬噸級(jí)碼頭1個(gè)），預(yù)計(jì)到2004年欽州港的吞吐能力將達(dá)到1000萬噸以上。欽州市是廣西社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？冢菑暮Ｉ贤ㄍ鶘|南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。按照方案，在會(huì)展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。參會(huì)客商有全球采購商、國家投資商、貿(mào)易和投資中介機(jī)構(gòu)。國務(wù)院大力支持中國－東盟博覽會(huì)不僅有著經(jīng)濟(jì)考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個(gè)最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會(huì)使中國和東盟在經(jīng)濟(jì)和安全方面得到雙重收益。廣西2003年12月17日，中國商務(wù)部副部長安民在國務(wù)院新聞辦記者招待會(huì)上宣布，由中國商務(wù)部和東盟國家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國東盟博覽會(huì)（簡稱“南博會(huì)”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會(huì)地點(diǎn)設(shè)在南寧國際會(huì)展中心。中國－東盟博覽會(huì)將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢互補(bǔ)，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟(jì)園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內(nèi)對(duì)東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。. 欽州簡介. 概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個(gè)國家和地區(qū)。欽州是天然的深水良港，被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立一類口岸。工業(yè)生產(chǎn)取得長足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個(gè)骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。中石油計(jì)劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產(chǎn)能力。C，最熱月（7月） 186。項(xiàng)目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計(jì)，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。93年國家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購，待有40％的銷售量時(shí)就可以開盤。房地產(chǎn)平均價(jià)格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價(jià)格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。l 周邊同類產(chǎn)品競爭。l 中國－東盟博覽會(huì)接待中國－東盟博覽會(huì)將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。. 營銷戰(zhàn)略十國風(fēng)情園項(xiàng)目總占地約200畝，它是集商務(wù)、娛樂、休閑于一體的。. 營銷策略按東南亞10國的典型建筑風(fēng)格建造10國風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國的文字標(biāo)識(shí)、舉辦各國的特色活動(dòng)來體現(xiàn)各個(gè)國家的文化。. 客房收益客房的收入按照如下方法確定：l 參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河酒店的租金確定風(fēng)情園客房的日房價(jià)。表1編號(hào)月份現(xiàn)金流出(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)率12004年5月 　　　 22004年6月 　　　 32004年7月 　　　 42004年8月 　　　 52004年9月 　　　 62004年10月 　　　 72004年11月 　　　 82004年12月 　　　 92005年1月 　　　 102005年2月 　　　 112005年3月 　　　 122005年4月 　　　 132005年5月　　　 142005年6月　　　 152005年7月　　　 162005年8月　　　 172005年9月　　　 182005年10月　　　 192005年11月　　　 202005年12月　　　 212006年1月　　　 222006年2月　　　 232006年3月　　　 242006年4月　　　 252006年5月　　　 262006年6月　　　 272006年7月　　　 282006年8月　　　 292006年9月　　　 302006年10月　　　 312006年11月　　　 322006年12月　　　 332007年1月　　　 342007年2月　　　 352007年3月　　　 362007年4月　　　 372007年5月　　　 382007年6月　　　 392007年7月　　　 402007年8月