【正文】 投資報告1. 項(xiàng)目背景. 中國東盟博覽會簡介. 中國東盟博覽會動因東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。首屆峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉辦。中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一。%。. 廣西優(yōu)勢中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。l 港口優(yōu)勢。. 嘉賓客商參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負(fù)責(zé)人、跨國公司及大企業(yè)CEO。有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；l 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗(yàn)，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，邀請政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對話；l 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng)采。南寧國際會展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會廳等項(xiàng)目。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。爭取明年“南博會”期間有一批項(xiàng)目入園開工。. 廣西壯族自治區(qū)簡介. 地理位置廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國家級重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。. 交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場、南寧機(jī)場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥唬谖鞑看蜷_發(fā)和建設(shè)中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已基本形成。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。. 經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實(shí)施“開放帶動、港口帶動、科教帶動”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。以下是一些主要項(xiàng)目情況。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。l 電解鋅廠目前項(xiàng)目已經(jīng)國家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。l 酒精廠木薯加工項(xiàng)目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚兀Ｉ掀嬗^“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。C，年均日照時數(shù)1800小時，全年 無霜期354天。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個，即海豚灣。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺（烏雷炮臺）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。目前已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運(yùn)動基地、漁家樂船隊(duì)及航線、大型海鮮城等。2. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃. SWOT分析. 優(yōu)勢：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。l 有高端市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過市政建設(shè)換取廉價土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。一江兩岸是市政府未來三年的重點(diǎn)項(xiàng)目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動效應(yīng)。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計(jì)委、工會等廳局正抓緊建設(shè)。欽州房地產(chǎn)市場啟動時間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。北海是轉(zhuǎn)型時期特定階段的產(chǎn)物。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。l 小塊土地出讓政策改變。中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬政府按每畝30萬元價格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。如果在掛牌時，本公司實(shí)際取得的土地價格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價格不超過30萬元/畝。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)。建設(shè)成本見下表，表編號項(xiàng)目名稱建筑面積(平方)單方造價(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計(jì)由上表可以計(jì)算出每平方的成本價為1290元. 稅費(fèi)問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊》。為簡化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。. 項(xiàng)目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬元(在兩個枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃階段，所以將項(xiàng)目的利潤部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價在5060萬,平方售價在17001800/平方。. 開發(fā)計(jì)劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計(jì)劃于2004年9月份開始動工(主要考慮到該項(xiàng)目應(yīng)與欽江河道整治項(xiàng)目有一定的延時)。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全?，F(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會受考驗(yàn)。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。旅游方面。n 國內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴(yán)重不足。如桂林的山水游在中國享有盛譽(yù)，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風(fēng)情園項(xiàng)目可以更好地滿足桂林游客的需要。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點(diǎn)有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。機(jī)會市場：國內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。按此測算，三娘灣年接待游客達(dá)95萬人次以上。接待2－3萬人次直至自由貿(mào)易起建立。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個觀賞海豚的地方。. 綜合評價：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個重要景點(diǎn)，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。反之，本項(xiàng)目的成敗也在相當(dāng)程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國平均每國30套客房，其中五星級客房(別墅式)1套，四星級9套，三星級20套，建筑面積10500平方米。有條件的自己建設(shè)，自己經(jīng)營，也可由本公司建設(shè)，交外方經(jīng)營。. 定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國風(fēng)情。l 娛樂。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團(tuán)去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。在園區(qū)定期開展各國文化交流活動，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國月”等活動，邀請所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演。l 政府支持。表編號項(xiàng)目名稱建筑面積(平方米)單方造價(千元)總投資(萬元)備注五星級客房(別墅式)2,0003,500700四星級客房4,0003,0001200三星級客房6,5002,8001,820會所、大堂、會議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺200園林綠化1,000土地使用費(fèi)133,400800總計(jì)23,5007,. 其它開發(fā)費(fèi)用 其它開發(fā)費(fèi)用包括項(xiàng)目的不可遇見費(fèi)、一些必要的前期費(fèi)用、前期的廣告投入、稅費(fèi)等，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)這些費(fèi)用計(jì)為建安費(fèi)用的15%. 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用和流動資金。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風(fēng)情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。因此。. 稅費(fèi)及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。流動資金按前期投入的10%計(jì)算。4. 時間進(jìn)度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國風(fēng)情園兩個項(xiàng)目的開發(fā)，已將其列入一號工程。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目經(jīng)營招商。2004年9月兩項(xiàng)目正式動工。同時，在這兩個項(xiàng)目中土地的潛在升值潛力也是該兩個項(xiàng)目的一個潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實(shí)際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(萬元/10畝)198214280500(出價)如果充分考慮伴隨中國經(jīng)濟(jì)增長、人民幣升值、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項(xiàng)目的原始地價、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢，兩項(xiàng)目將更顯魅力。本集團(tuán)為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級進(jìn)出口權(quán)的跨國經(jīng)營之企業(yè)。2003年，公司擁有總資產(chǎn)26億元，固定資產(chǎn)19億元。連續(xù)多年授予銀行AAA級信用企業(yè)。附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰