【正文】 l 周邊同類產(chǎn)品競爭。l 酒店競爭分析距本風(fēng)情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級。核心目標市場：廣西區(qū)內(nèi)各城市及西南地區(qū)，港澳臺、東南亞國家；基本目標市場：國內(nèi)主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場為主。據(jù)統(tǒng)計，僅在2003年“十一”黃金周期間。l 中國－東盟博覽會接待中國－東盟博覽會將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。欽州僅有一家三星級賓館。對政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對本公司來說，十國風(fēng)情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場更好。本項目建成后，將成為三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)的旅游資源之一，會給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。. 營銷戰(zhàn)略十國風(fēng)情園項目總占地約200畝，它是集商務(wù)、娛樂、休閑于一體的。給每個國家一個區(qū)域，共分成10個區(qū)域。整個廣西沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)，北海檔次低，留不住顧客，防城港因經(jīng)濟實力限制不能建設(shè)較高檔次的旅游基地，本項目正好填補這一市場空白。l 旅游觀光，休閑度假。. 營銷策略按東南亞10國的典型建筑風(fēng)格建造10國風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設(shè)計的圖紙建造，并通過各國的文字標識、舉辦各國的特色活動來體現(xiàn)各個國家的文化。由于該項目立意新穎，填補廣西乃至中國空白，該創(chuàng)意已經(jīng)得到廣西自治區(qū)政府外經(jīng)貿(mào)廳張廳長和欽州市政府的同意。. 優(yōu)惠政策l 可享受觀海豚分成。. 項目投資. 建安費用根據(jù)欽州市建設(shè)委員會提供的和欽州市政府接待基地(四星級)的造價信息，對十國風(fēng)情園作如下投資測算：流動資金按前期投入的10%計算。. 客房收益客房的收入按照如下方法確定：l 參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河酒店的租金確定風(fēng)情園客房的日房價。l 遠景測算：根據(jù)目前三娘灣旅游區(qū)幾家簡易海鮮飯館(大排擋，營業(yè)面積在200平方米)的日營業(yè)額在800016000元/日之間來測算美食城的收入，美食城3000平方米的營業(yè)面積相當于上述簡易海鮮飯館的15倍，因此其日營業(yè)額應(yīng)為1224萬，取其中值為18萬，年上座率為60%，利潤率為50%，因此年營業(yè)額為3942萬，租金為其利潤的20%。. 其它收益門票收入11萬人次*50元/人*%=330萬，觀光塔50萬/年，其它收益50萬/年(包括潛水、垂釣等其它水上項目)，小計為430萬/年。. 項目計劃十國風(fēng)情園項目計劃2004年5月動工，2005年5月1投入試運行，2005年10月1日正式運營，同年11月3日6日作為南寧“南博會”的欽州分會場的一個接待基地。表1編號月份現(xiàn)金流出(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)率12004年5月 　　　 22004年6月 　　　 32004年7月 　　　 42004年8月 　　　 52004年9月 　　　 62004年10月 　　　 72004年11月 　　　 82004年12月 　　　 92005年1月 　　　 102005年2月 　　　 112005年3月 　　　 122005年4月 　　　 132005年5月　　　 142005年6月　　　 152005年7月　　　 162005年8月　　　 172005年9月　　　 182005年10月　　　 192005年11月　　　 202005年12月　　　 212006年1月　　　 222006年2月　　　 232006年3月　　　 242006年4月　　　 252006年5月　　　 262006年6月　　　 272006年7月　　　 282006年8月　　　 292006年9月　　　 302006年10月　　　 312006年11月　　　 322006年12月　　　 332007年1月　　　 342007年2月　　　 352007年3月　　　 362007年4月　　　 372007年5月　　　 382007年6月　　　 392007年7月　　　 402007年8月　　　 412007年9月　　　 422007年10月　　　 432007年11月　　　 442007年12月　　　 452008年1月　　　 462007年2月　　　 472007年3月　　　 482007年4月　　　 492007年5月　　　 502007年6月　　　 512007年7月　　　 522007年8月　　　 532007年9月　　　 542007年10月　　　 552007年11月　　　 562007年12月　　　 572008年1月　　　 582008年2月　　　 592008年3月　　　 602008年4月　　　 612008年5月　　　 622008年6月　　　 632008年7月　　　 642008年8月　　　 652008年9月　　　 由上述表中可以看出，項目的投資回收期65個月，%。為此，公司做出如下時間安排：時間計劃安排2004年4月投資方商定上述項目的開發(fā)并成立開發(fā)公司，準備前期資金到位2004年5月進行風(fēng)情園項目規(guī)劃，完成該項目區(qū)東南亞合作經(jīng)營招商的相關(guān)資料；與市政府商定“一江兩岸”項目江岸改造6100萬元工程項目的若干事宜。2004年8月完成上述兩項目報批的全部手續(xù)。由此可見，兩者都具有很高的投資價值。其控股公司有：北京信義華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京華信經(jīng)貿(mào)有限公司，深圳市華信投資有限公司，參股公司主要有：東營商業(yè)銀行等。整個集團管理水平不斷提高，經(jīng)濟實力不斷增強，效益每年以30%以上的速度遞增，凈資產(chǎn)增長了90倍。集團是國家級高新技術(shù)企業(yè)、中國汽車工業(yè)協(xié)會會員、中國摩擦密封材料協(xié)會常務(wù)理事、山東省綜合實力500強企業(yè)、省級星火骨干企業(yè)、中國專利山東明星企業(yè)、東營市十強企業(yè)，信義品牌成為山東省名牌產(chǎn)品、著名商標?！靶胚B四海，義結(jié)五洲”是信義集團的宗旨。集團公司通過了ISO9001（2000版）、美國QS9000質(zhì)量體系認證、ISO14001環(huán)境管理體系認證。2002年實現(xiàn)銷售收入38億元，利稅近3億元。集團的支柱產(chǎn)業(yè)為汽車關(guān)鍵零部件制造以及商貿(mào)（石化產(chǎn)品現(xiàn)貨、期貨）、房地產(chǎn)、證券，是國家大二型股份制企業(yè)，公司主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)涉及汽車、石油、化工、電子四大門類九個系列近千個品種。建議盡快完成項目論證工作，加快工程進度，抓住商機，獲取投資利益最大化。5. 結(jié)論我們在對廣西省和欽州市宏觀環(huán)境進行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運用SWOT分析方法分別對一江兩岸高端房地產(chǎn)和東南亞十國風(fēng)情園兩個項目做了定性分析，并通過模型計算對它們的投資和收益進行了分析預(yù)測。與市政府商定我方投資6100萬元工程項目以換取土地的具體事宜，如地塊、面積、位置等。二項目在房地產(chǎn)和旅游開發(fā)上的戰(zhàn)略位置和未來巨大的升值空間已經(jīng)使包括北京首創(chuàng)集團在內(nèi)的眾多投資商的趨之若騖，多家投資商也正在與欽州市政府洽談投資事宜。投資計劃表(2004年5月至2005年4月)：表1月份567891011121234占總投資的比例(%)20162005年的收益按下表處理：表1月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占測算收益的百分比30405060708090100. 項目投資與收益的模型計算年折現(xiàn)率為10%。根據(jù)欽州市政府的規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠政策，%的營業(yè)稅。. 娛樂城收益日營業(yè)額取為10萬，上座率為60%，利潤率為30%。表編號客房等級數(shù)量(套)日房價(元)入住率年營業(yè)額(萬元)年收益(萬元)五星級客房(別墅式)103000164四星級客房90580476三星級客房2002501,639合計3002,1279備注：利潤按年營業(yè)額的50%計算表欽州市酒店基本一覽表 表編號酒店星級數(shù)量客房(套)床位(個)入住率房價范圍1三星級237970670%80%2002802二星級3573112760%70%1201403準二星級51100204780%90%801004旅館300085%4060備注：以上房價范圍按每兩張床的日租金計算. 餐飲收益表1三娘灣旅游區(qū)游客數(shù)量表類別工作日時段周末一般假日(,)黃金周春節(jié)黃金周人次/天1000 400080002600012000因此年游客數(shù)量應(yīng)為250*1000+89*4000+26000*14