【正文】 認購。 清荷園 項目名稱 清荷園 電話 879877 8799887 發(fā)展商 XX天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 建筑規(guī)劃設計 杭州市城 市規(guī)劃設計研究院 景觀規(guī)劃設計 杭州市城市規(guī)劃設計研究院 承建商 中建八局 廣告策劃 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) (策劃過錦繡園全程 ) 物業(yè)管理 XX奎文區(qū)奎南物業(yè)管理有限公司 物管費 多層： /m2 高層： /m2 地理位置 東風大街與金馬路交匯處 市內(nèi)售樓地址：勝利東街渤海賓館對面 車位數(shù) 地下車位 400500個 (租金未定 ) 車戶比 開盤日期 一期： 20201 二期： 045月 三期： 交樓日期 一期：竣工 20201031 二期： 三期： 占地面積 建筑面積 容積率 戶 數(shù) 樓 層與棟數(shù) 綠化率 實用率 萬平方，已 建 多 層3600㎡，小高層 22020㎡ 小高層： 132戶 合計為 300多戶 11棟住宅：多層為 5層，小高層為 11+1層 1棟寫字樓 40% 87% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 二房 68 91 二 房 二廳二衛(wèi) 128 三 房 二廳二衛(wèi) 132 144 163 四 房 二廳二衛(wèi) 182 五房 復式 182 產(chǎn)品特 點 規(guī) 劃 以軸線基準布局，新古典主義風格，地下超市 3000多平方米，無儲物間，層高 3米， 建 筑 外墻色調(diào)小高層淺黃為主調(diào) +多層以淺紅色為主調(diào)，坡屋頂 主力戶型朝向 南北 采暖方式 水暖 交樓內(nèi)裝修標準 毛坯房 小區(qū)配套 會所，安保智能，中心花園，天一廣場 項目周邊環(huán)境及配套 購物商場，農(nóng)業(yè)銀行，鳶都醫(yī)院，富華游樂園， XX學院、東方大酒店、東邊有 200畝地預備做住宅還未啟動 (大邦房產(chǎn) )、公路局、渤海賓館、渤海大學。 ? 對市場估計的過于樂觀，戶型設計過大，銷售不暢。 對于本項目的參考價值 ? 外觀設計過于沉悶，外墻涂料經(jīng)過雨水的沖刷已經(jīng)顯得十分破敗。 付款方式及折扣 3成 20年按揭 銷售進度 目前銷售表上為 60%，實際在 20%左右。落地景觀窗，分戶對講系統(tǒng)，層高 3米 建 筑 基層部分為高檔大理石，以上為高檔涂料，黃色 主力戶型朝向 南北 采暖方式 集中供暖 交樓內(nèi)裝修標準 毛坯房 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)人車分流，電梯直通地下停車場 ，小區(qū)局域網(wǎng)，安防系統(tǒng) (感應卡門禁系統(tǒng)，緊急救助裝置，紅外監(jiān)控系統(tǒng)，分戶對講系統(tǒng) ) 項目周邊環(huán)境及配套 富華財富中心，對面為檢查院 (富華大廈，公寓，購物中心， XX 會議接待中心，大酒店，國際會議中心，展覽中心，國際俱樂部，游樂園，別墅區(qū) )，臨近 400畝人民廣場，博物館，市政府，電視臺，郵電局均在 1公里之內(nèi)。 ? 在項目的營銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運作周期。如：提倡英國管家式服務等。如： ? 在建筑規(guī)劃及園林設計方面聘請國外 或國內(nèi)大師擔綱設計。 因此，該項目是我們項目的主要競爭樓盤，從目前整體情況來分析： 在硬件方面 ，我項目并無明顯優(yōu)勢。充分利用立面造型的各種元素，以自然流暢的弧線，襯托沿街景觀的動態(tài)與變化。星國際在產(chǎn)品上的特色主要在建筑規(guī)劃上。主力戶型為大三房，面積為 128－ 157㎡，客廳和主臥開間都比 較大，功能分區(qū)比較合理。星國際是 XX市現(xiàn)有樓盤中開發(fā)檔次和開發(fā)水平最高的樓盤，也是 XX市房地產(chǎn)市場形象提升的先行者。 賣點及主廣告語 國際品質(zhì)示范生活小區(qū)、高科技智能化小區(qū)、人民廣場最佳視點、九項創(chuàng)新?？礃峭ǖ牢窗b。 目標 市場分析 中高收入消費者。 銷售價格 最高價 :3200，最低價 :2600，均價 :2800，層差 :3070 元 付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸款 20年，無折扣；；一次性付款 銷售進度 一期銷售進度 85%， 150㎡售磬、復式售磬。 小區(qū)配套 會所內(nèi)設游泳館、 SPA水療中心、意大利咖啡館等。 采暖方式 集中供暖，水暖。外墻為涂料。外墻涂料。白灰沙漿人行道。二期 18 層，總建 3 萬余㎡， 210 套（為 1 150㎡三房、復式）， 04年 7月封頂。層高 。地下兩層儲物間。星國際 項目名稱 怡和星國際 電話 8887555 8893777 發(fā)展商 山東怡和置業(yè)有限公司 策劃代理 青島創(chuàng)新思路咨詢顧問有限公司 建筑規(guī)劃設計 北京市建筑設計研究院 何玉如工作室 景觀規(guī)劃設計 加拿大 MMM景觀設計公司。我們可以借鑒成功經(jīng)驗，吸取失誤的教訓。星國際、名門現(xiàn)代城、陽光外灘、清荷園等樓盤先后推出，形成一種并駕齊驅(qū)的競爭態(tài)勢。 第三章 XX 市房地產(chǎn)競爭狀況分析 XX市作為山東省的重要組成部分，從長遠的發(fā)展目光出發(fā)，以優(yōu)化生態(tài)，重視環(huán)境保護，強化規(guī)劃建設為重點，提升 XX房地產(chǎn)的品牌效應。 從市場供給的產(chǎn)品品質(zhì)來看，雖然近年有較大提高，但總體說來，品質(zhì)還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，商品住房從以前單一的多層住宅供給開始逐步有小高層商品房供給，但還缺乏高層產(chǎn)品的市場供給。同時，市場上的高品質(zhì)住宅、高價位樓盤和中心商業(yè)圈內(nèi)的商業(yè)用房將有一定的供給，以滿足改善居住條件、追求生活品質(zhì)、滿足精神生活的需求。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的追求， XX商品房價格在近年將會快步提升。但比較其他城市的 商品房價格來看， XX 商品房價格偏低，這一方面是企業(yè)自建房拉低房價，另一方面和 XX 人均收入較低也有關(guān)系，同時商業(yè)用房供給市場比較好的地段數(shù)量有限，品質(zhì)不高，價格相對比較低。 五、價格趨勢 表 五 XX歷年商品房價格統(tǒng)計表 單位：元 /平方 年 份 2020年 2020年 2020年 2020年上半年 全市商品房銷售單價 1300 1400 1680 1880 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》 由上表可以看出， XX商品房價格呈現(xiàn)出理性、平和的發(fā)展態(tài)勢，波動不大。成熟的四大商業(yè)圈將作為投資、經(jīng)營最具有吸引力 的區(qū)域。在住房方面具體表現(xiàn)在對居住的社區(qū)環(huán)境、外在環(huán)境要求的提高，在消費方面，也將更注重追隨時尚、高檔消費，體現(xiàn)身份，對消費的場所也將越來越看重。 四、需求趨勢 （ 1） 需求總量將繼續(xù)增長、但增長速度將放緩 XX的人均居住面積接 近全國的人均居住面積 ，這幾年來每年的銷售面積也都快速增長，這主要因為舊城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預計在以后幾年內(nèi)需求量將繼 續(xù)增大，但增長速度有所放緩。 品牌競爭 隨著 XX房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，偷工減料、銷售面積縮水、售后服務等也將受到消費者的關(guān)注。 三、競爭態(tài)勢 區(qū)域性競爭 房地產(chǎn)的發(fā)展與城市規(guī)劃緊密相關(guān)， XX市的城市規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)將圍繞 “ 東擴南進”，規(guī)劃以市政府為中心一個政治區(qū)，和平路 (濰城區(qū) )與東風街交匯處為中心一個商業(yè)金融區(qū)，沿寶通街的一個觀光旅游區(qū)而展開，原定的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀為高 級住宅開發(fā)區(qū)。 總需求與總供求的關(guān)系 表四 XX市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計表 年 份 2020年 2020年 2020年 房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡） 全市商品房銷售面積（萬㎡） XX市，每年的銷售面積都小于竣工面積， 住房的存量一直在加大，從總供給量和總需求量來看，供大于求。 （ 3）未來市場供給預測 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》 從表三中我們可以看出，每年的房地產(chǎn) 投資總額都在高速增長， 2020年達到了 。 ? 別墅產(chǎn)品在當?shù)夭粫僭黾? 泛海城市花園、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊是 XX 僅有的四個別墅區(qū)，銷售狀況不是很理想 。 ? 小高層的供給將有所增加 隨著人民生活水平的提高以及城市用地的日益緊張，多層住宅的市場供應量 將相應減少，而代表城市居民整體生活品質(zhì)提高及城市發(fā)展水平的高層數(shù)、高容積率、低覆蓋率的小高層出現(xiàn)在市場。 表 三 XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計 年 份 2020年 2020年 2020年 商品住宅完成投資額（ 萬元） 房地產(chǎn)開工面積（萬㎡） 房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡） （ 2）供給產(chǎn)品類型分析 就 XX市商品房市場供給來看，呈現(xiàn)出以下特點： ? 住宅的市場份額增長速度不快 隨著城市商品經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)也在不斷的完善之中。商業(yè)用房供給主要以住宅 底商為主，商業(yè)步行街和專業(yè)市場的供給量有限。 商業(yè)用房的需求量，從 XX市的年消費零售總額表來分析。就以上分析，保守估計未來兩年內(nèi)， XX城市住房面積需求至少將達到約 400萬㎡，年均 200萬㎡。 資料來源： 資料摘自《 20 20 2020 年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調(diào)查 （ 2）需求量分析 A、 市場需求量分析 表 一 歷年 XX 商品房銷售面積統(tǒng)計表 單位：萬平方米 年 份 2020年 2020年 2020年 全市商品房銷售面積 銷售面積增長率（ %） 綜觀 2020年以來的 XX商 品房市場，市場需求呈上升態(tài)勢，增長率每年都在上升，銷售面積逐年增加。 F、 自由職業(yè)者 無固定職業(yè)，但收入較高。 E、投資者 指手頭有大量閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。 D、二次置業(yè)者 需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體 。 C、私營業(yè)主 商業(yè)用房需求，一方面自身經(jīng)營需要購置經(jīng)營場所；另一方面也會考慮商業(yè)房的投資回報。 B、企業(yè)職工 隨著 2020年以后經(jīng)濟的復蘇，企業(yè) 職工的收入增加，原有住房面積過小，一般在 50平方，改善 居住環(huán)境的欲望較強，手中有積蓄，這一部分是不可忽視的群體。 樓盤營銷手法較為落后 在對 XX 商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)， XX 大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念。 XX 作為中等規(guī)模的發(fā)展中城市，在房地產(chǎn)市場的運作中，不規(guī)范因素很多，造成了市場不平等競爭、秩序混亂，制約了市場的良性發(fā)展 . 產(chǎn)品單一，設計理念較為保守 近三年市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一性高，戶型設計重復，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少選擇性，不能引導市場消費。 市場管理不規(guī)范 房地產(chǎn)政策、法規(guī)滯后，缺乏有效地指導和管理，政府操作的成分比較大。近兩、三年來，隨著人民生活水平的提高，消費觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質(zhì)的要求越來越高，開發(fā)商開始引入先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)漸有起色。 資料來源： 《 2020 年濰坊年鑒》《 2020 年濰坊年鑒》 第二章 XX 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析 本次對 XX 市房地產(chǎn)市場進行的實地調(diào)研，主要從本市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，通過 XX 市房地產(chǎn)管理局、 XX市統(tǒng)計局、 XX市規(guī)劃局等政府部門，《 2020年 XX統(tǒng)計年鑒》、《 2020年 XX統(tǒng)計年鑒》、 《 2020年 XX統(tǒng)計年鑒》、《 2020年 XX 統(tǒng)計手冊》、《 XX晚報》等資料，重點了解 XX 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況和趨勢，將得到的原始信息進行歸納、分析、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎上得出相關(guān)結(jié)論，為項目提供參考。消費市場穩(wěn)中趨旺，實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %，居民消費價格上漲 %。 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。 基礎設施建設投資力度加大。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607億元，增長 %。 2020年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %。服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長5%。全年糧食總產(chǎn)量 293萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。按可比價格計算，比上年增長 %。 XX市國民經(jīng)濟保持較快增長。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發(fā)。 這意味著金融機構(gòu)吸收 100元的公眾存款，就要將 7． 5元錢存在央行作為存款準備金。鋼鐵由 25%及以上提高到 40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟適用房項目 )均由 20%及以上提高到 35%及以上。經(jīng)濟地位在濟南、青島、煙臺之后 資料來源：統(tǒng)計局、 《 2020 年濰坊年鑒》《 2020 年濰坊年鑒》 排列第四位。市區(qū)供水普及率達 100％，居民生活燃料氣化率達 ％。公路通車里程達到 14萬公里。 ? 環(huán)境氣候溫暖，四季分明 XX市地處北溫帶季風區(qū)，屬于暖溫帶季風型半濕潤大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜