【正文】 l 智能化空白點(diǎn)：目前唐山社區(qū)內(nèi)智能化較高的樓盤(pán)只有梧桐大道，但其只有 安裝了窗磁這一智能化服務(wù)，結(jié)合目前市場(chǎng)客戶(hù)需求未來(lái)可視對(duì)講、寬帶入戶(hù)、門(mén)磁、電子巡更、紅外報(bào)警等智能化服務(wù)將成為項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)l 園林景觀空白點(diǎn)：根據(jù)目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)分析，目前在售樓盤(pán)中主要以簡(jiǎn)單 硬地園林為主，缺少規(guī)模系統(tǒng)園林景觀，所以在本項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)充分考慮到規(guī)模系統(tǒng)園林景觀。l 產(chǎn)品類(lèi)型空白點(diǎn)：由于高新區(qū)內(nèi)產(chǎn)品投放量較少所以市場(chǎng)空間較大，其區(qū)域內(nèi)主要缺少高檔住宅產(chǎn)品、商業(yè)外街、集中式百貨、商業(yè)內(nèi)街、寫(xiě)字樓等。市場(chǎng)空白點(diǎn) 同過(guò)以上幾部分得分析我們可以很清晰的看到目前市場(chǎng)的價(jià)格、產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)等多項(xiàng)指標(biāo)，根據(jù)整合營(yíng)銷(xiāo)法則、市場(chǎng)供求關(guān)系法則我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)目前市場(chǎng)所掌握資料尋找市場(chǎng)真正切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。大多開(kāi)發(fā)商做商業(yè)都是半路出家，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理都是“門(mén)外漢”，若想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最好還是通過(guò)招徠有金融和管理經(jīng)驗(yàn)的基金和運(yùn)營(yíng)者這條渠道，縮短學(xué)習(xí)過(guò)程，增強(qiáng)自身實(shí)力。由持有者經(jīng)營(yíng)可以在經(jīng)營(yíng)定位、商鋪管理、品牌維護(hù)等多個(gè)方面達(dá)到統(tǒng)一、合理、專(zhuān)業(yè)。由于此前的開(kāi)發(fā)商主要是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，幾乎很少?gòu)纳虡I(yè)的角度進(jìn)行統(tǒng)籌，所以很多出售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于經(jīng)營(yíng)、管理不善而帶來(lái)一定的負(fù)面影響。而持有商鋪也將成為開(kāi)發(fā)商真正的利潤(rùn)點(diǎn)所在。但也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售和招商是如今開(kāi)發(fā)商必備的技能。即使目前很多品牌開(kāi)店計(jì)劃延緩，外國(guó)500強(qiáng)企業(yè)在北京選址的腳步也有所停頓，但堅(jiān)信未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。以北京為例，“目前北京人均GDP已經(jīng)達(dá)到了8000美元以上，這正是人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)候。住宅走低會(huì)成就商業(yè)地產(chǎn)。2. 商業(yè)市場(chǎng)分析經(jīng)過(guò)2007年大規(guī)模的拆遷，使得唐山底商異?；鸨?，價(jià)格持續(xù)上漲。醫(yī)院:眼科醫(yī)院、鳳凰女子醫(yī)院。幼稚園:文化路幼兒園、唐山市第四幼兒園。 區(qū) 位：華巖路與人大北路交匯處產(chǎn) 品：100㎡銷(xiāo)售情況：接受意向簽約周邊配套：中小學(xué):曙光樓小學(xué)、十二中學(xué)、唐山八中、開(kāi)灤一中、新世紀(jì)外語(yǔ)學(xué)校。地理位置路北區(qū)人大北街開(kāi)發(fā)商唐山興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理唐山華瑞物業(yè)建筑類(lèi)型底商建筑面積5000㎡產(chǎn)品面積100㎡價(jià)格構(gòu)成2300024000、1600017000元/㎡項(xiàng)目位于華巖路與人大北路交匯處，項(xiàng)目占地面積:36700平方米總建筑面積:。方正戶(hù)型，全明設(shè)計(jì)，采光通透。近鄰“家世界”擁有完備生活所需。進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。地理位置路北區(qū)建華西道原五州小吃城對(duì)面開(kāi)發(fā)商唐山興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類(lèi)型底商建筑面積3600㎡產(chǎn)品面積70120㎡價(jià)格構(gòu)成13000元/㎡項(xiàng)目總占地面積約13萬(wàn)平方米，共分三期開(kāi)發(fā)，第一期已基本售完，將在兩個(gè)月后開(kāi)以第二期項(xiàng)目。分 析：該項(xiàng)目產(chǎn)品主要面對(duì)周邊小型專(zhuān)業(yè)主力店需求者，以美容美發(fā)、快餐等小型專(zhuān)業(yè)主力店為主。特享4000平米配套商業(yè)，超市，餐飲美發(fā)等生活所需，足不出戶(hù)，完全滿(mǎn)足。高新區(qū)區(qū)域內(nèi)無(wú)在售商業(yè)項(xiàng)目，金色錦城項(xiàng)目目前無(wú)明確商業(yè)定位中心區(qū)該區(qū)域內(nèi)有底商項(xiàng)目三個(gè)分別為：金陽(yáng)旺座、東方銀座、麗景新城，無(wú)其余商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品舊城區(qū)該區(qū)域內(nèi)高第花園為底商項(xiàng)目，但目前尚未確定其詳細(xì)內(nèi)容目前市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別物業(yè)面積（㎡）產(chǎn)品面積（㎡）價(jià)格（元）金陽(yáng)旺座底商40007512016000—17000麗景新城底商36007012013000東方銀座底商50001002300024000、1600017000 1. 典型個(gè)案分析 金陽(yáng)旺座地理位置路北區(qū)西山道43號(hào)南海加油站西200米 中國(guó)人壽旁邊開(kāi)發(fā)商金洋恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類(lèi)型底商建筑面積4000㎡產(chǎn)品面積75120㎡價(jià)格構(gòu)成16000—17000元/㎡金洋旺座國(guó)際公寓，坐落于西山道北側(cè)，與市政府各級(jí)機(jī)關(guān)共享一條繁華街道。目前唐山市場(chǎng)所出現(xiàn)的大型商業(yè)項(xiàng)目較少，配套底商項(xiàng)目由于受到住宅市場(chǎng)的影響目前投放市場(chǎng)項(xiàng)目也隨之較少，由于商業(yè)項(xiàng)目對(duì)周邊要求較高，且主要以定制產(chǎn)品為主所以我司在該部分只對(duì)其市場(chǎng)進(jìn)行羅列分析，深度研究將在后續(xù)產(chǎn)品部分進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。本土開(kāi)發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)比例，以期平衡收入分配。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快物業(yè)服務(wù)將成為未來(lái)唐山市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)考量角度，那么也就是說(shuō)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及品牌化將在未來(lái)市場(chǎng)中占有一席之地。總結(jié)：經(jīng)過(guò)我司市調(diào)問(wèn)卷數(shù)據(jù)再結(jié)合建筑學(xué)分析未來(lái)市場(chǎng)需求戶(hù)型主要以90—130平方米二居三居為主要消化產(chǎn)品，且市場(chǎng)需求產(chǎn)品功能性設(shè)計(jì)格局，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)，保證產(chǎn)品快速消化?？梢晫?duì)講、寬帶入戶(hù)、門(mén)磁、電子巡更、紅外報(bào)警已經(jīng)成為消費(fèi)者所考慮社區(qū)的重要部分之一，隨著城市不斷快速發(fā)展以上幾點(diǎn)在本項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮。 社區(qū)配套需求醫(yī)療保健、中餐廳、閱覽室、大型超市、老年活動(dòng)中心、兒童娛樂(lè)、健身中心、電影廳等均為需求配套之一，其中大型超市、老年活動(dòng)中心、中餐廳、醫(yī)療保健、兒童娛樂(lè)成為不可或缺的配套部分。 戶(hù)型面積需求根據(jù)我司市調(diào)數(shù)據(jù)顯示44%的市民愿意選擇80—100平方米的住宅，40%選擇60—80平方米得住宅，根據(jù)建筑學(xué)分析一居、二居、經(jīng)濟(jì)型三居將是市民所需求的產(chǎn)品，通過(guò)之前我們所作的分析中可以得出目前市場(chǎng)受價(jià)格影響較大導(dǎo)致低總價(jià)產(chǎn)品快速消化，但隨著城市化進(jìn)程的加快戶(hù)型區(qū)間將向大面積進(jìn)行過(guò)度，未來(lái)90—130平方米左右的舒適型二居、經(jīng)濟(jì)型三居、舒適型三居將成為市場(chǎng)后期主力戶(hù)型。另有少部分個(gè)體商戶(hù)及投資客對(duì)于商住一體的物業(yè)有所關(guān)注，高端需求比例偏低。4. 住宅類(lèi)客戶(hù)需求分析 區(qū)域趨向通過(guò)該數(shù)字顯示有意向居住于中心區(qū)的市民占47%、有意向居住于路北區(qū)的市民占38%由此可見(jiàn)中西區(qū)在市民心目中的位置還是較高的，其主要原因是中心區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全出行生活購(gòu)物方便，也就是說(shuō)市民選擇居住區(qū)域同時(shí)也對(duì)周邊生活配套予以一定的考慮。l 自身亮點(diǎn)：通過(guò)我司對(duì)目前市場(chǎng)產(chǎn)品亮點(diǎn)的研究后發(fā)現(xiàn)，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)具有產(chǎn)品亮點(diǎn)的項(xiàng)目較少，且凡是產(chǎn)品中融入了特殊亮點(diǎn)后的項(xiàng)目均價(jià)基本都維持在較高位置，那么也就是說(shuō)增加了產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)就等于為產(chǎn)品價(jià)格做了增值服務(wù)隨著市場(chǎng)不斷的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈那么制勝的法寶必須是過(guò)人的亮點(diǎn)，產(chǎn)品亮點(diǎn)的研發(fā)將會(huì)為項(xiàng)目的銷(xiāo)售保駕護(hù)航。l 產(chǎn)品戶(hù)型：目前唐山市場(chǎng)產(chǎn)品戶(hù)型均以二居為主，其部分原因主要受90/70政策影響所致，從戶(hù)型角度分析未來(lái)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將向大戶(hù)型過(guò)度發(fā)展，但受價(jià)格方面因素的制約成交戶(hù)型仍以二居為主。 小結(jié)通過(guò)我司對(duì)市場(chǎng)在售產(chǎn)品的研究分析后得出以下結(jié)論：l 產(chǎn)品類(lèi)型：鳳凰新城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以高檔住宅為主，立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代和簡(jiǎn) 歐式為主，中心城區(qū)產(chǎn)品主要以高檔住宅和普通住宅相結(jié)合立面設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)歐式風(fēng)格為主，舊城區(qū)和高新區(qū)均為普通住宅，且立面主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，55%仍處于自行管理的物業(yè)形態(tài)，18%的項(xiàng)目采用了品牌物業(yè)作為產(chǎn)品的一項(xiàng)內(nèi)容，27%項(xiàng)目仍處于不確定狀況有可能會(huì)根據(jù)產(chǎn)品內(nèi)容進(jìn)行調(diào)配，從該圖標(biāo)中可以看出18%產(chǎn)品已經(jīng)具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 物業(yè)管理在物業(yè)服務(wù)方面，大部分項(xiàng)目采用發(fā)展商自理的方式。熱水系統(tǒng)：該做法主要用于公寓和高檔住宅等高利潤(rùn)型產(chǎn)品的必備條件，如果用于凈現(xiàn)值類(lèi)產(chǎn)品將提高其造價(jià)中央空調(diào)：其做法與熱水系統(tǒng)一樣均屬于公寓和高檔住宅產(chǎn)品必備條件全明戶(hù)型：全明戶(hù)型顧名思義就是明廳明衛(wèi)明廚，根據(jù)我司分析該戶(hù)型設(shè)計(jì)面積較大總價(jià)較高，以目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況推斷該亮點(diǎn)運(yùn)用后產(chǎn)品去化速度較慢可能會(huì)出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象。純凈水系統(tǒng)：此做法對(duì)于唐山市場(chǎng)來(lái)講絕對(duì)是一大亮點(diǎn)，使得項(xiàng)目能夠充分獲得較高的價(jià)值但施工成本也相對(duì)較高。入戶(hù)花園：該做法主要試用于較大戶(hù)型設(shè)計(jì)，其主要用在塔樓、洋房等高利潤(rùn)產(chǎn)品中。其他個(gè)案在項(xiàng)目本身的塑造方面優(yōu)勢(shì)不夠突出。潛在供應(yīng)項(xiàng)目就目前來(lái)看，物業(yè)類(lèi)型集中為普通住宅，未來(lái)12年內(nèi)普通住宅項(xiàng)目持續(xù)推出，高端產(chǎn)品供應(yīng)將出現(xiàn)一定程度空白。根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)鳳凰城內(nèi)的梧桐大道、香木林等個(gè)別項(xiàng)目均采用拼戶(hù)型的方法規(guī)避90/70政策來(lái)填補(bǔ)目前市場(chǎng)大戶(hù)型供應(yīng)量較少的情況，通過(guò)對(duì)目前在售項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品研究從而為本項(xiàng)目未來(lái)戶(hù)型設(shè)計(jì)定位確立了一定的設(shè)計(jì)方向。鳳凰城內(nèi)產(chǎn)品主要以二居、三居、四居產(chǎn)品為主，其中景泰翰林項(xiàng)目中戶(hù)型設(shè)計(jì)有部分躍層產(chǎn)品但均為頂越。 該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的主力戶(hù)型均在70—120平方米之間，該區(qū)域?qū)儆诔鞘邪l(fā)展帶上的新城區(qū)，且市場(chǎng)投放項(xiàng)目均為平改項(xiàng)目所以戶(hù)型區(qū)間較小，但該區(qū)域的產(chǎn)品將根據(jù)城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等變化，根據(jù)我司多年市場(chǎng)研究經(jīng)驗(yàn)，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)戶(hù)型區(qū)間勢(shì)必向大戶(hù)型過(guò)度發(fā)展。該區(qū)域熱銷(xiāo)戶(hù)型1居為50㎡，2居8090㎡，3居在120㎡左右。中心區(qū)該區(qū)域目前暢銷(xiāo)戶(hù)型主要在85－110平米之間，如瑞景國(guó)際公寓，戶(hù)型比例基本上在65％左右，所以總價(jià)相對(duì)比較低，比較熱銷(xiāo)。高新區(qū)區(qū)域項(xiàng)目主力戶(hù)型在70—120平米之間。區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)鳳凰城區(qū)域項(xiàng)目主力戶(hù)型在90—120平米之間，從銷(xiāo)售情況看，90—120平米的兩居、三居戶(hù)型是市場(chǎng)上暢銷(xiāo)戶(hù)型。舊城區(qū)該區(qū)域目前處于城市發(fā)展邊緣地帶，目前獲建設(shè)項(xiàng)目較少，建筑風(fēng)格不是很突出。其中以瑞景國(guó)際公館為英式風(fēng)格代表，外立面裝修以飾面磚、和石材為主。2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)鳳凰城區(qū)域項(xiàng)目以小高層、高層板樓、洋房別墅類(lèi)高利潤(rùn)型產(chǎn)品為主，只有景泰翰林項(xiàng)目有部分多層產(chǎn)品；目前新城區(qū)的項(xiàng)目大多為現(xiàn)代風(fēng)格和，市場(chǎng)上缺乏有特點(diǎn)、有新意的建筑風(fēng)格；那么未來(lái)風(fēng)格化產(chǎn)品將成為市場(chǎng)空白；高新區(qū)區(qū)域項(xiàng)目多為平改項(xiàng)目，以高層產(chǎn)品為主，建筑風(fēng)格大都為現(xiàn)代風(fēng)格，新項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺少高品質(zhì)產(chǎn)品。分 析：該項(xiàng)目產(chǎn)品主要面對(duì)周邊人群或外區(qū)人群置業(yè)，項(xiàng)目產(chǎn)品簡(jiǎn)單其中項(xiàng)目配有三層底商，其銷(xiāo)售完畢后已經(jīng)成了該區(qū)域的高檔樓盤(pán)，且商業(yè)部分也將填補(bǔ)區(qū)域無(wú)商業(yè)配套的空白，社區(qū)配套也較為簡(jiǎn)單未建會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施。區(qū) 位：高新區(qū)建設(shè)北路唐山廣播電視報(bào)社西側(cè)客 群：二人世界、小太陽(yáng)之家、城市新銳、城市精英產(chǎn) 品：戶(hù)型：最小50平米的，最大130平米。最高24層，其中有11124層住宅，戶(hù)型面積為50130平方米，主力戶(hù)型為80100㎡二居。2008年年底開(kāi)始入住。l 金色錦城地理位置高新區(qū)建設(shè)北路唐山廣播電視報(bào)社西側(cè)開(kāi)發(fā)商唐山市昌隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類(lèi)型高層、板樓占地面積㎡建筑面積㎡總戶(hù)數(shù)234戶(hù)型配比戶(hù)型：最小50平米的，最大130平米。分 析：該項(xiàng)目產(chǎn)品主要面對(duì)周邊人群或外區(qū)人群置業(yè)，項(xiàng)目產(chǎn)品簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)有中檔樓盤(pán)配套，項(xiàng)目未配有底商，社區(qū)配套也較為簡(jiǎn)單未建會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施。一次性付款可享有80元/㎡的優(yōu)惠。于08年9月29日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，之前蓄水兩年，一期1080戶(hù)已去化近三分之一。案名物業(yè)類(lèi)型交房標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型配比物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品亮點(diǎn)世紀(jì)花園二期普通住宅毛坯99㎡二居，126㎡三居自理無(wú)明顯亮點(diǎn)尚品名都普通住宅毛坯40㎡一居，69107㎡二居，110158㎡三居自理全明戶(hù)型金色錦城普通住宅毛坯52㎡一居，91㎡二居，122㎡三居自理無(wú)明顯亮點(diǎn)l 尚品名都地理位置長(zhǎng)寧道9號(hào)開(kāi)發(fā)商唐山誠(chéng)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商唐山誠(chéng)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程信息占地面積100000㎡建筑面積220000㎡開(kāi)發(fā)周期兩期一期120000交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率綠化率35%建筑結(jié)構(gòu)剪力墻總棟數(shù)一期15，二期13得房率80%每棟層數(shù)9，11，18層高凈高每梯戶(hù)數(shù)1/2,2/3總戶(hù)數(shù)一期1080車(chē)位數(shù)量未定商業(yè)公建未定入住率未入住車(chē)位比例未定開(kāi)工日期08年4月施工進(jìn)度地上8層交房日期2010年6月價(jià)格信息開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年9月29日開(kāi)盤(pán)起價(jià)5200開(kāi)盤(pán)均價(jià)5600開(kāi)盤(pán)最高價(jià)6230現(xiàn)起價(jià)5200現(xiàn)均價(jià)5600現(xiàn)最高價(jià)6230差價(jià)30，50，100付款方式一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠150元/㎡，強(qiáng)銷(xiāo)期一次性?xún)?yōu)惠80元/㎡銷(xiāo)售率30%月去化量物業(yè)費(fèi)未定車(chē)位價(jià)格未定證照情況齊全產(chǎn)品信息面積區(qū)間62125暢銷(xiāo)戶(hù)型8596㎡二居，120㎡左右三居滯銷(xiāo)戶(hù)型130㎡以上大戶(hù)型可售套數(shù)700戶(hù)型種類(lèi)面積所占比例套數(shù)銷(xiāo)售比例主力戶(hù)型69107㎡二居一居402%戶(hù)型特點(diǎn)全明戶(hù)型兩居6910775%建筑特點(diǎn)歐洲風(fēng)格，涂料外飾三居11015823%配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛采暖智能化設(shè)施樓宇對(duì)講供水系統(tǒng)市政自來(lái)水電視系統(tǒng)市政有線(xiàn)安防系統(tǒng)24小時(shí)巡更公交7路醫(yī)療傳染病醫(yī)院教育幼兒園營(yíng)銷(xiāo)信息客戶(hù)來(lái)源片區(qū)，給后輩買(mǎi)促銷(xiāo)策略現(xiàn)金折扣推廣