【正文】 l 價(jià)格空白：根據(jù)我司市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研分析后發(fā)現(xiàn)5000元左右價(jià)格的項(xiàng)目較少。”持有型物業(yè)有三個(gè)重要的特點(diǎn)，一是收益相對(duì)穩(wěn)定并且長(zhǎng)期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，三是大型商業(yè)項(xiàng)目更容易成為投資機(jī)構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在目前住宅市場(chǎng)走低的環(huán)境下，做好商業(yè)和住宅的規(guī)劃是地產(chǎn)項(xiàng)目成功的前提。綜合商場(chǎng):百貨大樓、華聯(lián)商廈、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、曙光樓市場(chǎng)。位居城市中心地帶。國(guó)際化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)之一就是完善的安全保障體系。目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)初步形成了對(duì)產(chǎn)品細(xì)化功能的需求，產(chǎn)品形式上仍以平層產(chǎn)品為主且南北通透板樓將成為未來(lái)市場(chǎng)主力產(chǎn)品，我司認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)注重戶型功能設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)保證本項(xiàng)目產(chǎn)品能夠快速消化。 戶型結(jié)構(gòu)趨向我司調(diào)研數(shù)據(jù)顯示85%市民選擇平層產(chǎn)品，也就是說(shuō)目前市民接受新鮮事物的能力較低，錯(cuò)層占9%、躍層占5%從以上數(shù)據(jù)中可以得知有人可以接受并且有引導(dǎo)消費(fèi)的欲望。l 產(chǎn)品配套：目前市場(chǎng)上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均為簡(jiǎn)單，仍以住宅為產(chǎn)品中只有梧桐大道 考慮了會(huì)所的設(shè)計(jì)，其他項(xiàng)目均沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行考慮，可見(jiàn)唐山目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尚未完善，我司相關(guān)數(shù)據(jù)顯示目前唐山市民對(duì)配套產(chǎn)品有較強(qiáng)需求。新風(fēng)加濕：該做法也是一大亮點(diǎn)它與純凈水系統(tǒng)一樣成本較高精 裝 修：精裝修做法根據(jù)我司市調(diào)問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示57%的人選擇毛坯，也就是說(shuō)精裝修在目前唐山市場(chǎng)亮點(diǎn)不大。 物業(yè)類型分析現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目的物業(yè)類型主要為中低中高檔普通住宅，另有少量高檔住宅、酒店式公寓及別墅。舊城區(qū)該區(qū)域產(chǎn)品主力戶型集中在80100平米左右，多為平層的二、三居。此外，隨著中心區(qū)的發(fā)展以及唐山房地產(chǎn)的發(fā)展，一些綜合體類產(chǎn)品也脫穎而出，例如東方銀座、大連萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)青樓平改項(xiàng)目、東旭花園等。 項(xiàng)目屬于本區(qū)域內(nèi)早期產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)價(jià)格存在一定優(yōu)勢(shì)，其次本項(xiàng)目主要客群主要定位城市新銳和二人世界類客群，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)，完全按照規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，項(xiàng)目外立面以飾面磚為主要裝飾材料，項(xiàng)目配有3層底商。區(qū) 位：長(zhǎng)寧道9號(hào)客 群：二人世界、小太陽(yáng)之家、城市新銳、產(chǎn) 品：主要以高層多層為主，受90/70政策限制40158㎡一至三居，主力戶型為69107㎡二居蓄客時(shí)間：2006年開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年9月銷售情況：期房銷售率30%、目前銷售率41%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目主要以高層和小高層住宅物業(yè)服務(wù)由開(kāi)發(fā)商自行打理周邊配套：向所在地為城市舊城區(qū)，周邊配套簡(jiǎn)單主要以生活配套為主，小超市、話吧、小吃店為主。區(qū) 位：路南區(qū)五家莊大街15號(hào)客 群：二人世界、小太陽(yáng)之家、城市新銳、城市精英產(chǎn) 品：主要以高層多層為主，受90/70政策限制高層部分產(chǎn)品均為90平方米以下產(chǎn)品，一居60㎡，二居91101㎡60%，三居110143㎡，洋房1150、190㎡12套蓄客時(shí)間：2007年開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未定銷售情況：目前只接受意向預(yù)定，待開(kāi)盤(pán)后來(lái)電通知產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目主要以高層和多層洋房住宅、沿街底商為主，物業(yè)服務(wù)尚未確定，社區(qū)配有會(huì)所周邊配套：向所在地為城市舊城區(qū)，周邊配套簡(jiǎn)單主要以生活配套為主，小超市、話吧、小吃店為主。項(xiàng)目二期尚有部分房源，與本案同鄰建設(shè)北路，但其位置、配套及人居氛圍較本案均有突出優(yōu)勢(shì)。綜合商場(chǎng)：五聯(lián)百貨、保龍倉(cāng)超市、蘇寧電器、八方購(gòu)物廣場(chǎng)裕豐店。蓄客時(shí)間：2006年開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年3月銷售情況：期房銷售率60%、目前銷售率64%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：該項(xiàng)目配有商業(yè)、會(huì)所、制度化管理。結(jié)合我司成本估算以及目前該項(xiàng)目?jī)煞N產(chǎn)品均價(jià)我們可以得出以下結(jié)論：l 高層產(chǎn)品利潤(rùn)已經(jīng)降至最低l 洋房部分產(chǎn)品利潤(rùn)較高l 我司市調(diào)人員對(duì)梧桐大道進(jìn)行暗調(diào)顯示目前梧桐大道一期高層部分已經(jīng)基本售罄，只有花園洋房尾盤(pán)可售且三期已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售。蓄客時(shí)間：2007年開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年3月銷售情況：期房銷售率：20%、目前銷售率24%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：該項(xiàng)目配有商業(yè)、會(huì)所、制度化管理。結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市所處于的特殊位置以及城市的發(fā)展階段我們可以判斷近來(lái)2年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍受價(jià)格影響較大，合理的價(jià)位是產(chǎn)品快速消化開(kāi)發(fā)成功的首要目標(biāo)，但做為開(kāi)發(fā)商來(lái)講放棄部分利潤(rùn)是較難的事情，所以市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看未來(lái)市場(chǎng)潛力仍然較大，消費(fèi)者心理防線有望在后續(xù)時(shí)間內(nèi)逐漸削弱。l 隨著城市模塊進(jìn)程速度的加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的空前繁榮導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的理性心理需求消費(fèi)的增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房銷售比增大的情況，但是未來(lái)兩年內(nèi)消費(fèi)者受拆遷影響仍是以感性消費(fèi)為主l 隨著未來(lái)城市化進(jìn)程的加快以及政府在房地產(chǎn)方面投資的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入理性消費(fèi)階段，屆時(shí)將出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房銷售較快的狀況，但近幾年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以打擊靠前產(chǎn)品為主。12. 打擊力分布唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目均出現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)銷售率較高，但我司相關(guān)市調(diào)人員對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)公關(guān)后得知，由于唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年真空狀況所致目前市場(chǎng)銷售項(xiàng)目均為2006年早期產(chǎn)品新盤(pán)極少，且在更早期間就已經(jīng)開(kāi)始接受現(xiàn)金預(yù)定，所以導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后銷售火爆的現(xiàn)象。梧桐大道高層均價(jià)目前8000元，洋房均價(jià)11000元。l 舊城區(qū)目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，該區(qū)域在售項(xiàng)目只有陶然居一個(gè)但未來(lái)推盤(pán)量較大， 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目屬于唐山較為特殊項(xiàng)目，由于唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年年底出現(xiàn)真空現(xiàn)象，導(dǎo)致2007年12月價(jià)格調(diào)整幅度最大，差價(jià)達(dá)到2350元/m2但隨后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，2008年5月鷺港被迫價(jià)格下調(diào)700元，但開(kāi)發(fā)商為了保證企業(yè)整體信譽(yù)以及后續(xù)產(chǎn)品銷售情況，所以將價(jià)格一直維持在6800—6900之間，根據(jù)目前市場(chǎng)情況未來(lái)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格將仍保持目前價(jià)位。l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資角度測(cè)量該指標(biāo)是根據(jù)投資預(yù)期來(lái)設(shè)計(jì)的為判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象 一般指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)％，仍在合理范圍%該比重極小雖然屬于合理范圍內(nèi)，但作為一個(gè)正在處于城市整體拆遷改造階段的三線城市來(lái)講該開(kāi)發(fā)量過(guò)小將引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。梧桐大道、尚品名都、香木林、鷺港小戶型產(chǎn)品、景泰翰林、瑞景國(guó)際（洋房）、翡翠城二期等項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品也將在2009年進(jìn)行銷售，其中部分項(xiàng)目后期銷售面積將累計(jì)到更久之后，2007年，；今年13季度，%；，%；商品住房平均銷售價(jià)格4356元/平方米，二手住房平均成交價(jià)格4779元/平方米（價(jià)格以統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)、以上數(shù)據(jù)來(lái)源政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)）?？梢?jiàn)唐山目前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況良好，其原因主要是由于城市目前城市處于整體拆遷改造階段，所以未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況將持續(xù)看好。目前唐山正處于城市拆遷改造階段城市大范圍拆遷，同時(shí)受2007年市場(chǎng)真空現(xiàn)象的影響導(dǎo)致目前拆遷量增大商品房供應(yīng)量略少且受房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒影響所以導(dǎo)致租金狂飆的因素。2006年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮火爆大量房地產(chǎn)項(xiàng)目獲批，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)接受現(xiàn)金預(yù)定。綜合上所述，結(jié)合唐山經(jīng)濟(jì)情況分析，以及唐山目前房地產(chǎn)項(xiàng)目和唐山二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展以及判斷；l 未來(lái)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將在一段時(shí)間內(nèi)延續(xù)現(xiàn)在這種不規(guī)范狀況；l 價(jià)格方面受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ挠绊懞凸┬杳苓€將繼續(xù)保持高位價(jià)格；l 從市場(chǎng)產(chǎn)品角度講產(chǎn)品更新速度較慢符合市場(chǎng)發(fā)展需求的產(chǎn)品較少，但隨著唐山城市化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)空白較多，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)今后具有一定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?. 2008年目前市場(chǎng)供應(yīng)量：根據(jù)我司市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)鳳凰城、高新區(qū)、中心區(qū)、舊城區(qū)的在售項(xiàng)目供應(yīng)量以及在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)后制得下表。10. 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)破裂，這個(gè)泡沫破裂之后其狀之慘烈大家已經(jīng)有目共睹了同時(shí)也帶給后人無(wú)限的深思，這一時(shí)期相關(guān)研究機(jī)構(gòu)都開(kāi)始針對(duì)泡沫進(jìn)行相關(guān)研究，研究角度分別為房地產(chǎn)價(jià)格角度、房地產(chǎn)投資角度、收入角度分別對(duì)其進(jìn)行研究判斷。11. 市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目銷售分析區(qū)域均價(jià)（元/㎡）鳳凰新城7333高新區(qū)域5844中心區(qū)域6845舊城區(qū)域4326通過(guò)我司對(duì)目前市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格均價(jià)得計(jì)算可以得出如下結(jié)論：l 鳳凰城均價(jià)高達(dá)7333元/m2，位居四大區(qū)域之首，其主要原因是區(qū)域距離遠(yuǎn)洋商圈較近，目前配套仍然以遠(yuǎn)洋商圈為主，因?yàn)樵摰貐^(qū)為唐山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一發(fā)展?jié)摿薮?，該區(qū)域項(xiàng)目均為中高檔樓盤(pán)，所以均價(jià)較高。下周開(kāi)始首付10萬(wàn)元優(yōu)惠150元鼎旺國(guó)際社區(qū)首付50%優(yōu)惠3%。但隨著唐山城市化進(jìn)程速度的加快、城市結(jié)構(gòu)隨之變化、土地市場(chǎng)的不斷完善，未來(lái)唐山土地市場(chǎng)將出現(xiàn)以招拍掛為主的拿地的形式，屆時(shí)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將有所調(diào)整。根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研顯示，市民普遍接受均價(jià)為6000—3000元/平方米之間其中3000—5000元/平方米占受訪人群的56%、5000—6000元/平方米占受訪人群的42%，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)目前情況受價(jià)格影響較大。人均去化面積唐山這個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的新興城市，該指標(biāo)明顯低于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中主要城市的人均去化面積，如天津、青島、秦皇島等，但隨著河北省三年大變樣的城市規(guī)劃政策，未來(lái)市場(chǎng)新增建筑面積勢(shì)必大增，未來(lái)城市人均去化面積指數(shù)將會(huì)有所增加，其原因主要還是由于保障安置住房市場(chǎng)交易量的情況所影響。區(qū) 位：該項(xiàng)目屬于鳳凰新城核心位置，且距離遠(yuǎn)洋商圈較近,未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)。預(yù)計(jì)未來(lái)該項(xiàng)目外延施工完畢后會(huì)有不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，或者待其商業(yè)部分建成后將會(huì)以商業(yè)為抵押進(jìn)行貸款盤(pán)活。區(qū) 位：該項(xiàng)目屬于鳳凰新城核心位置，且距離遠(yuǎn)洋商圈較近,未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)。49267㎡多樣戶型，客群針對(duì)面相對(duì)廣泛。 中心區(qū)域案名物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)戶型配比物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品亮點(diǎn)瑞景國(guó)際公館高板住宅，聯(lián)排別墅毛坯8102㎡二居，106㎡三居，別墅360、420㎡自理美式建筑，聯(lián)排別墅翡翠城普通住宅毛坯60㎡一居，7691㎡二居，117138㎡三居自理陽(yáng)臺(tái)一半全封一半半封軍創(chuàng)凱旋城普通住宅毛坯6077㎡一居，87100㎡二居，112135㎡三居，138㎡躍層未定無(wú)明顯亮點(diǎn)香檳藍(lán)灣普通住宅毛坯40130㎡，主力戶型6090㎡未定無(wú)明顯亮點(diǎn)高第花園普通住宅毛坯一居60㎡，二居91101㎡60%，三居110143㎡，洋房1150、190㎡12套自理無(wú)明顯亮點(diǎn)l 翡翠城地理位置建設(shè)北路100號(hào)開(kāi)發(fā)商河北立和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商河北立和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì)物業(yè)管理未定承建商二十二冶工程信息占地面積30畝建筑面積㎡開(kāi)發(fā)周期一期5萬(wàn)㎡建筑密度22%容積率綠化率40%建筑結(jié)構(gòu)剪力墻總棟數(shù)7得房率75%每棟層數(shù)11，18層高凈高每梯戶數(shù)1/2,2/4總戶數(shù)730車位數(shù)量地上284，地下96商業(yè)公建9000㎡入住率未入住車位比例2：1開(kāi)工日期07年5月施工進(jìn)度外立面交房日期2009年12月價(jià)格信息開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年底開(kāi)始認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)起價(jià)4400開(kāi)盤(pán)均價(jià)4850開(kāi)盤(pán)最高價(jià)5000現(xiàn)起價(jià)二期未定現(xiàn)均價(jià)二期未定現(xiàn)最高價(jià)二期未定差價(jià)未定付款方式分期，一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策一期尾房特價(jià)60平米3850元，70、80平米4980元，97平米5050元銷售率一期90%月去化量物業(yè)費(fèi)車位價(jià)格未定證照情況齊全產(chǎn)品信息面積區(qū)間60138暢銷戶型7591兩居滯銷戶型北向一居可售套數(shù)200戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型7691㎡二居一居6010%100%戶型特點(diǎn)陽(yáng)臺(tái)一半全封，一半半封兩居769170%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯三居11713820%建筑風(fēng)格歐洲外部裝修面磚按揭銀行按揭銀行配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛采暖電視系統(tǒng)市政有線供水系統(tǒng)市政自來(lái)水醫(yī)療唐山紳士醫(yī)院安防系統(tǒng)24小時(shí)巡更公交4314路集貿(mào)/超市遠(yuǎn)洋城商圈，小區(qū)配套商業(yè)教育二十一中，十五中，鶴祥園小學(xué)營(yíng)銷信息客戶來(lái)源片區(qū)，廠礦促銷策略一期尾房特價(jià)推廣主題好房子，為生活升級(jí)現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)查半小時(shí)2組項(xiàng)目位遠(yuǎn)洋城商圈，位置優(yōu)越，交通便捷，配套齊全。產(chǎn)品以點(diǎn)塔和高板小戶型為主，目前處于前期蓄水階段，尚無(wú)明確價(jià)格。于08年9月29日正式開(kāi)盤(pán)銷售，之前蓄水兩年，一期1080戶已去化近三分之一。2008年年底開(kāi)始入住。2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)鳳凰城區(qū)域項(xiàng)目以小高層、高層板樓、洋房別墅類高利潤(rùn)型產(chǎn)品為主，只有景泰翰林項(xiàng)目有部分多層產(chǎn)品；目前新城區(qū)的項(xiàng)目大多為現(xiàn)代風(fēng)格和，市場(chǎng)上缺乏有特點(diǎn)、有新意的建筑風(fēng)格；那么未來(lái)風(fēng)格化產(chǎn)品將成為市場(chǎng)空白；高新區(qū)區(qū)域項(xiàng)目多為平改項(xiàng)目，以高層產(chǎn)品為主，建筑風(fēng)格大都為現(xiàn)代風(fēng)格，新項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺少高品質(zhì)產(chǎn)品。高新區(qū)區(qū)域項(xiàng)目主力戶型在70—120平米之間。鳳凰城內(nèi)產(chǎn)品主要以二居、三居、四居產(chǎn)品為主，其中景泰翰林項(xiàng)目中戶型設(shè)計(jì)有部分躍層產(chǎn)品但均為頂越。入戶花園：該做法主要試用于較大戶型設(shè)計(jì)，其主要用在塔樓、洋房等高利潤(rùn)產(chǎn)品中。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，55%仍處于自行管理的物業(yè)形態(tài)，18%的項(xiàng)目采用了品牌物業(yè)作為產(chǎn)品的一項(xiàng)內(nèi)容，27%項(xiàng)目仍處