【正文】 分已經(jīng)基本售罄，只有花園洋房尾盤可售且三期已經(jīng)開始預(yù)售。從以上內(nèi)容結(jié)合梧桐大道價格組成數(shù)據(jù)分析，梧桐大道高層產(chǎn)品受價格影響進(jìn)行策略性封盤，在售尾盤洋房主要是為了緩解先階段開發(fā)的資金壓力但這只是杯水車薪，目前該項目也只有靠預(yù)售三期定金和尾盤洋房的銷售來解決現(xiàn)金流問題。 未來市場價格走勢預(yù)測目前市場銷售樓盤中2008年中旬開盤的項目價格浮動基本不變，主要原因是其蓄水期間接受大量現(xiàn)金預(yù)定，為了保證開發(fā)商自身利潤空間、品牌形象均為出現(xiàn)如鷺港類似的價格浮動，但大部分項目均采用推廣活動這種暗降的手段進(jìn)行調(diào)整價格。目前市場主要原因是主要以拆遷平改項目為主，土地成本相對較低且建安成本基本一致，由于唐山2007年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的真空現(xiàn)象，導(dǎo)致大部分開發(fā)商為了追求高額利潤而盲目的進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)銷售，所以目前唐山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的價格泡沫現(xiàn)象，唐山市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目共計20個，均價7028元/平方米。但隨著唐山城市化進(jìn)程速度的加快、城市結(jié)構(gòu)隨之變化、土地市場的不斷完善，未來唐山土地市場將出現(xiàn)以招拍掛為主的拿地的形式，屆時唐山房地產(chǎn)市場價格將有所調(diào)整。其次隨著全國的房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，“降價、傾情回饋、房價硬著陸”等明降暗降手段已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場目前口頭語，唐山受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈影響市場也出現(xiàn)了相應(yīng)的觀望情緒，眾多開發(fā)商為了保證其現(xiàn)金流，推出了特價房等明降或暗降的促銷方式，例如翡翠城的十余套3880元/平方米的特價房迅速被市場消化，這說明了價格已經(jīng)是購房者的首要考慮事項。隨著國家宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范調(diào)整，未來市場將會逐步恢復(fù)健康發(fā)展?fàn)顩r，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整土地成本的增加、建安成本的增加以及各種配套費用的增加，未來房地產(chǎn)市場將會回歸理性“一分價錢一分貨”，但就目前唐山房地產(chǎn)市場狀況來看，形勢不容樂觀開發(fā)商應(yīng)當(dāng)有準(zhǔn)備提前做好價格戰(zhàn)的準(zhǔn)備，做足凈現(xiàn)值類產(chǎn)品才是贏得目前唐山市場的首要任務(wù)。12. 打擊力分布唐山房地產(chǎn)市場目前在售項目均出現(xiàn)良好的銷售業(yè)績銷售率較高，但我司相關(guān)市調(diào)人員對其進(jìn)行專項公關(guān)后得知，由于唐山房地產(chǎn)市場2007年真空狀況所致目前市場銷售項目均為2006年早期產(chǎn)品新盤極少，且在更早期間就已經(jīng)開始接受現(xiàn)金預(yù)定，所以導(dǎo)致項目開盤后銷售火爆的現(xiàn)象。在售典型項目銷售情況表項目名稱蓄水時間開盤時間開盤銷售率目前銷售情況梧桐大道Ⅰ2007年2008年3月20%24%香木林2006年2008年3月60%64%景泰翰林2006年2008年9月30%40%尚品名都2006年2008年9月30%41%翡翠城Ⅰ2006年2007年6月90%93%該圖表反映出各項目開盤后的銷售情況均不理想銷售率不高，最高去化率11個百分點最小去化率3個百分點。通過以上樓盤反應(yīng)情況可以得出，前一階段唐山市場期房銷售情況較好，產(chǎn)品打擊力分布靠前，由于受到2008年大勢影響目前唐山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了低迷情況，為了更加了解市場動向摸清市場脈象，我司進(jìn)行了大量的市場調(diào)研工作。根據(jù)我司市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示88%的受訪人群選擇普通住宅，8%人群選擇商住兩用住宅，4%人群選擇高檔酒店式公寓，根據(jù)建筑學(xué)以及建筑成本進(jìn)行研究后表明，普通住宅成本較低、且風(fēng)格化較小、產(chǎn)品打擊力分布靠前，所以就目前情況而言未來市場將以成本較低打擊力靠前的產(chǎn)品為主。目前唐山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的觀望情況調(diào)查顯示，受訪人群認(rèn)為目前房價過高的占受訪人群的80%，購買力弱的占受訪人群的11%，由此可見制約市民購房的主要因素為房價過高。根據(jù)我司市場調(diào)研顯示，市民普遍接受均價為6000—3000元/平方米之間其中3000—5000元/平方米占受訪人群的56%、5000—6000元/平方米占受訪人群的42%，唐山房地產(chǎn)市場目前情況受價格影響較大。通過以上對產(chǎn)品打擊力分布的分析以及市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析可以得出如下結(jié)論：l 受河北省三年大變樣的政策影響，唐山開始進(jìn)入城市拆遷改造，平改危改等項目相繼投入市場，導(dǎo)致期房銷售火爆。l 唐山由于受到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈影響較大，2006年出現(xiàn)了期房銷售火爆的情況，加之2007年唐山房地產(chǎn)市場受市政府政策影響出現(xiàn)了真空現(xiàn)象，一手房項目市場較少，二手房交易價格借機攀升的事態(tài)，導(dǎo)致2007年唐山房地產(chǎn)市場期房火爆的主要因素。l 隨著城市模塊進(jìn)程速度的加快，市場經(jīng)濟(jì)的空前繁榮導(dǎo)致消費者對開發(fā)商的理性心理需求消費的增大，房地產(chǎn)市場勢必出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房銷售比增大的情況，但是未來兩年內(nèi)消費者受拆遷影響仍是以感性消費為主l 隨著未來城市化進(jìn)程的加快以及政府在房地產(chǎn)方面投資的加大，房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入理性消費階段，屆時將出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房銷售較快的狀況，但近幾年唐山房地產(chǎn)市場仍將以打擊靠前產(chǎn)品為主。13. 總結(jié)結(jié)合中心城區(qū)2008—2012年住房建設(shè)總量年度指引、2008年計劃土地市場供應(yīng)量、2008年計劃土地市場供應(yīng)量、2008年計劃住宅市場供應(yīng)量、唐山未來市場計劃供應(yīng)量、2008年目前市場供應(yīng)量、2008—2009年潛在市場供應(yīng)量以及市場產(chǎn)品打擊力分布等情況可以得出以下結(jié)論：唐山城市新時代的踏步通過我司對唐山20082012年住房建設(shè)總量年度指標(biāo)的分析可以看出:l ；l ；l 危舊改安置住房2009年低于20萬平方米；l 雙限房2009年高于2008年1萬平方米；l 經(jīng)濟(jì)適用房2009年高于2008年10萬平方米；l 。2008年政府主要加大了商品房的建設(shè)力度，同時利用2007年一年的時間調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)體制，2008年為了保證GDP的穩(wěn)定增長加快了商品房市場的建設(shè)力度將大部分滯后產(chǎn)品進(jìn)行快速審批投放市場。2009年在減少商品房市場供應(yīng)量的情況下加大了城市保障性住房以及安置性住房的建設(shè)工作，加快了城市化進(jìn)程積極相映了河北省政府提出的三年大變樣精神。2009年商品房市場將面臨一定來源于安置住房以及保障性住房市場的沖擊，單從該角度剖析未來市場不容樂觀。人均去化面積唐山這個環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的新興城市，該指標(biāo)明顯低于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中主要城市的人均去化面積，如天津、青島、秦皇島等，但隨著河北省三年大變樣的城市規(guī)劃政策，未來市場新增建筑面積勢必大增，未來城市人均去化面積指數(shù)將會有所增加，其原因主要還是由于保障安置住房市場交易量的情況所影響。市場呼聲由于受全國房地產(chǎn)市場的影響導(dǎo)致這一時期的唐山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不符合城市發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)象，所以我司對唐山房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次全方位的調(diào)研，從該調(diào)研數(shù)據(jù)中可以清晰得看到購買力弱、房價過高成為影響購房者的首要因素，通過市民對市場未來發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)顯示有45%市民認(rèn)為未來市場降價是必然的，34%市民認(rèn)為產(chǎn)品由于價格因素導(dǎo)致供不應(yīng)求現(xiàn)象。根據(jù)我司對市民接受產(chǎn)品價格的分析可以看出市民普遍接受價格為30006000元/平方米之間，結(jié)合房地產(chǎn)市場普遍推盤技巧低開高走的方法分析可以得出這樣的結(jié)論：價格是未來市場的風(fēng)向標(biāo)，只要滿足市民的心里價位，那么在這樣一個正處于城市整體拆遷改造階段的城市，所生產(chǎn)出的產(chǎn)品也將會被市場快速消化。結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市所處于的特殊位置以及城市的發(fā)展階段我們可以判斷近來2年房地產(chǎn)市場仍受價格影響較大，合理的價位是產(chǎn)品快速消化開發(fā)成功的首要目標(biāo)，但做為開發(fā)商來講放棄部分利潤是較難的事情，所以市場仍不容樂觀，但從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看未來市場潛力仍然較大，消費者心理防線有望在后續(xù)時間內(nèi)逐漸削弱。市場在售產(chǎn)品分析 類比項目的界定本項目占地面積近27萬平米，建筑面積達(dá)到83萬平米，項目所在區(qū)域為城市新區(qū)、地塊為區(qū)域中心地段，且項目規(guī)劃用地中包括住宅、商業(yè)、文化娛樂性質(zhì)用地，所以類比項目應(yīng)當(dāng)具有一下幾點：l 屬于所在區(qū)域的中心位置產(chǎn)品；l 產(chǎn)品主要以住宅、商業(yè)等產(chǎn)品組成，且商業(yè)主要以核心區(qū)域消費為主，產(chǎn)品內(nèi)容較為豐富；l 客群定位為小太陽之家、城市新銳、城市精英為主。案名物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)戶型配比物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品亮點梧桐大道高檔住宅毛坯89120㎡二居，139210㎡三居，246㎡四居戴德梁行純凈水系統(tǒng)；地板采暖系統(tǒng)；戶式中央空調(diào)、新風(fēng)及加濕系統(tǒng)；玻璃幕立面；12000㎡主題中央立體景觀；、三面采光客廳；轉(zhuǎn)角窗、多陽臺；入戶花園；鷺港普通住宅小戶型精裝，大戶型毛坯5276㎡一居，5191㎡二居，106153㎡三居145186㎡躍層自理唐山最大規(guī)模社區(qū)；精裝小戶型香木林普通住宅毛坯61㎡一居，78125㎡二居，93209㎡三居，18896㎡躍層未定果嶺景觀鳳凰世嘉普通住宅毛坯6065㎡一居，70103㎡二居，93134㎡三居自理純凈水系統(tǒng)；配備太陽能、燃?xì)鉄崴到y(tǒng)；30000平米景觀廣場；景泰翰林普通住宅毛坯4970㎡一居，86104㎡二居，117160㎡三居，267㎡躍層四居第一太平戴維斯戶型多樣l 梧桐大道地理位置友誼路北段開發(fā)商唐山中冶置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商唐山中冶集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計有限公司建筑設(shè)計香港爾本建筑師事務(wù)所代理商北京置信機構(gòu)園林設(shè)計豪張思設(shè)計事務(wù)所物業(yè)管理戴德梁行承建商中冶京唐一建工程信息占地面積282畝建筑面積50萬㎡開發(fā)周期5年5期目前開發(fā)量11萬大堂6米挑空容積率綠化率35%建筑結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)一、二期共13棟得房率高層78%，多層87%每棟層數(shù)7層，18層，26層層高高層3米，凈高，每梯戶數(shù)高層2梯2戶，多層1梯2戶總戶數(shù)2800，一期700交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯商業(yè)公建一期3000㎡入住率未入住車位比例2：1開工日期08年初施工進(jìn)度多層封頂交房日期一期10年3月，二期10年10月價格信息開盤時間08年4月認(rèn)購，7月開盤開盤起價6900開盤均價高層8000，多層11000開盤最高價12000現(xiàn)起價6900現(xiàn)均價高層8000，多層11000現(xiàn)最高價12000差價層差4060付款方式一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策一次性5%銷售率一期售罄月去化量36套物業(yè)費車位價格未定證照情況全產(chǎn)品信息面積區(qū)間90700暢銷戶型163，170滯銷戶型165可售套數(shù)160170戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例戶型特點三面采光，大氣兩居93，12010%60建筑風(fēng)格現(xiàn)代三居140，155，163，165，171，21070%外部裝修面磚，石材，玻璃幕墻四居24620%配套信息電梯品牌日立供暖系統(tǒng)集中燃煤供暖，地板采暖智能化設(shè)施紅外線，窗磁，燃?xì)鈭缶┧到y(tǒng)凈水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)送燃?xì)鉄崴?，預(yù)留管道安防系統(tǒng)24小時保安電子巡更電視系統(tǒng)市政有線通訊網(wǎng)絡(luò)客廳，各臥室，衛(wèi)生間景觀廣場西班牙風(fēng)格坡地、水系會所4000㎡，健身房、游泳館、SPA、茶藝、商務(wù)休閑集貿(mào)/超市商業(yè)配套家政服務(wù)公交56路醫(yī)療工人醫(yī)院教育幼兒園，小學(xué)，一中營銷信息客戶來源市內(nèi)高端促銷策略中秋節(jié)燈展推廣主題改變的 豈止是居住現(xiàn)場情況周一至周五日均20組，周末日均60組推廣方式報廣，廣播鳳凰新城生態(tài)優(yōu)先，功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)、總部基地、宜居新城。鳳凰新城將是唐山城市崛起中的生態(tài)CBD，唐山面向世界的窗口。項目毗鄰12萬平米城市公園，西側(cè)將建繁華商業(yè)區(qū)，與規(guī)劃展覽館、圖書館、五星級酒店一街之隔，唐山一中、科技館、青少年宮圍繞，城市未來最好公共景觀及商業(yè)、教育文化配套匯聚于此。區(qū) 位：該項目屬于鳳凰新城核心位置，且距離遠(yuǎn)洋商圈較近,未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域競爭力極強?？? 群：該項目客群定位主要高端人群為主。產(chǎn) 品：該項目產(chǎn)品主要以高層和多層為主，高層產(chǎn)品為塔樓，樓間距80m2戶型區(qū)間87—140m2之間，銷售率24%，目前暢銷戶型為87㎡二居、140㎡三居，該項目一期銷售主要以塔樓為主。蓄客時間：2007年開盤時間：2008年3月銷售情況：期房銷售率：20%、目前銷售率24%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：該項目配有商業(yè)、會所、制度化管理。設(shè)備設(shè)施：“戶式中央空調(diào)+新風(fēng)+加濕”系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)、地板采暖系統(tǒng)、預(yù)置24小時熱水系統(tǒng)智能化安防系統(tǒng)：梧桐大道全面升級安保設(shè)備，先進(jìn)科技，業(yè)主出入無憂：窗磁；紅外報警系統(tǒng)；攝像監(jiān)控；可視對講與緊急求救系統(tǒng)；保安電子巡更系統(tǒng)；燃?xì)鈭缶到y(tǒng)。物業(yè)管理：梧桐大道與世界知名物業(yè)管理公司戴德梁行進(jìn)行合作確保梧桐大道的生活質(zhì)量與物業(yè)的價值增長。分 析：通過我司實地調(diào)查目前梧桐大道是唐山市場唯一高端產(chǎn)品，其產(chǎn)品整體定位、可群定位準(zhǔn)確，由于市場原因?qū)е略摲N高利潤產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴(yán)重滯銷現(xiàn)象，據(jù)我司分析目前梧桐大道已經(jīng)將部分產(chǎn)品策略性分盤，目前推向市場得主力戶型為三居。操盤策略：該項屬于目前唐山房地產(chǎn)市場唯一的高檔產(chǎn)品，且產(chǎn)品質(zhì)量、工藝、結(jié)構(gòu)上均對其有較強的支撐，項目先期銷售主要以內(nèi)部認(rèn)購為主所以在市場上造成了銷售火爆的假象，但隨著市場的波動該項目采用了補倉的策略望以量彌補質(zhì)的缺憾，但該項目土地成本極高、建安成本較高、產(chǎn)品一期主要以疑似板樓產(chǎn)品為主、戶型為滿足90/70政策進(jìn)行1+1戶型設(shè)置、產(chǎn)品內(nèi)容極為豐富且立面效果園林均以簡歐風(fēng)格和法式臺地園林為主，所以導(dǎo)致該產(chǎn)品打擊力靠后抗追擊能力較弱受市場波動干擾較大。預(yù)計未來該項目外延施工完畢后會有不錯的銷售業(yè)績，或者待其商業(yè)部分建成后將會以商業(yè)為抵押進(jìn)行貸款盤活。