2008年上海城市運行與房地產(chǎn)宏觀運行報告-免費閱讀
【正文】 （4）房價繼續(xù)受到輿論和市場的壓力房價經(jīng)過幾年的強勁走勢時候，在2008年宏觀政策和市場的壓力下，出現(xiàn)了近幾年少有的房價明顯下跌現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了市場的觀望氛圍。相信在2009年繼續(xù)有針對房企的利好政策出臺可以期待。在上海以至全國加強經(jīng)濟發(fā)展，保持經(jīng)濟增長率的情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，穩(wěn)定的政策扶持和經(jīng)濟背景，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了契機。五、2009年上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望回顧與展望上海房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過2007年的繁榮之后，在2008年行業(yè)迎來了新一輪的宏觀調(diào)控，市場上出現(xiàn)了供大于求，觀望氣氛濃厚，房價出現(xiàn)小幅下跌，發(fā)展勢頭上出現(xiàn)了拐點。不過，我們認(rèn)為這一政策實際作用不大?！?上海出臺14條“救市政策”根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行等部門有關(guān)文件精神，結(jié)合上海實際，上海市人民政府辦公廳2008年10月22日轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。■ 《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012年）》（征求意見稿）公布2008年7月17日上海市房地資源局向社會全文公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012年）》（征求意見稿）。政策要點：通知規(guī)定，申請二套房貸時可向銀行提交住房面積查詢申請，由房地部門核查后，符合要求的即可享受首套房的貸款政策。政策解讀：這項通知的出臺表明了國家從嚴(yán)和從緊打擊囤地的工作思路。我們認(rèn)為由于只是預(yù)繳所得稅，項目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新稅務(wù)負(fù)擔(dān)，只是對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求稍高。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。政策要點：這十項措施的第一條是加快建設(shè)保障性安居工程。政策影響：上半年從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)整體市場也帶來的較大的沖擊，影響到大部分購房者的購買信心和房企的融資能力，雖然在近期經(jīng)濟政策調(diào)整，但房地產(chǎn)市場上沒有明顯的改善。其他重大產(chǎn)業(yè)項目有：集成電路研發(fā)中心、臨港產(chǎn)業(yè)基地自主品牌新產(chǎn)品技術(shù)改造等一批項目推進順利，光源工程、聚碳酸酯項目基本建成。 浦東機場高速公路、滬蘇高速公路新建工程等一批高速公路項目加快推進。 龍耀路越江工程項目開工建設(shè)。虹橋國際機場的擴建，將在未來帶動整個上海西部的虹橋區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，也將對上海西部地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)帶來新一輪的發(fā)展。按照“迎世博600天行動計劃”，世博會場館及配套建設(shè)項目全面推進。其中，2001年至2005年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)屬于快速上漲期。2008年，上海市戶籍人口總數(shù)1371萬人，%。2008年，上海外商直接投資額突破百億美元，%，增長幅度是近7年最高值。%。一、2008年上海經(jīng)濟運行分析國民經(jīng)濟發(fā)展水平與增速■ 總體經(jīng)濟運行平穩(wěn)2001年至2008年上海國內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持較高速度增長。圖3：20012008年上海第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站■ 第三產(chǎn)業(yè)比例繼續(xù)增大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化：：，%，%；第二產(chǎn)業(yè)的比重略有下降，% 。圖6：20012008年上海固定資產(chǎn)投資情況 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站■ 房地產(chǎn)投資在投資結(jié)構(gòu)中所占比例逐漸下降2001年至2008年上海房地產(chǎn)投資額在社會固定資產(chǎn)投資額中的比例較為穩(wěn)定，在08年房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)投資所占比例明顯有所下降，首次出現(xiàn)了所占比例在30%以下。圖10：20012008年上海個人住房按揭貸款情況數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站■ 長期貸款利率大幅下降2001年至2008年上海五年以上長期貸款利率有較大變化，特別是20072008年期間，在2007年為了抑制貨幣流通和經(jīng)濟過熱采取了一系列的措施，其中先后六次加息，%。圖14：20012008年上海人均消費性支出數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站物價水平■ 上海市居民消費價格指數(shù)上升速度加快2001年至2008年，上海居民消費價格指數(shù)整體呈現(xiàn)上升趨勢，近兩年上升速度明顯加快。圖17：20012008年上海居民人均居住面積數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站三、2008年上海重大市政工程項目按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，經(jīng)過全市各方的共同努力，2008年市重大工程建設(shè)任務(wù)全面完成。為實現(xiàn)長三角區(qū)域交通的聯(lián)動、進一步提升上海城市功能創(chuàng)造了條件。圖4：上海軌道交通規(guī)劃概況圖片來源：上海城市規(guī)劃網(wǎng) （4）其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。216。該項目建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)鐵150萬噸、寬厚板140萬噸。2008年，在市場發(fā)生急劇變化的情況下，出臺的政策涉及到金融、稅收、土地、行業(yè)規(guī)劃等各方面，政策傾向明顯開始向有利于房企良性發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。而在08年資本市場低迷、融資渠道不暢的情況下，沒有了銀行的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況很可能出現(xiàn)危機。消費者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)自2008年5月以來逐月走低，反映出目前國民對經(jīng)濟市場的悲觀情緒有進一步蔓延的趨勢。政策要點：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)住宅（非經(jīng)濟適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。政策要點：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。如果政策能夠大力度的執(zhí)行，對于打擊開發(fā)商囤地是具有較大殺傷力的。政策影響：在此之前，不少省市已經(jīng)出臺了關(guān)于住宅層高的限制，此次上海又將層高限制擴大到了寫字樓項目。條例確立了對外承包工程資格制度，體現(xiàn)了適度從嚴(yán)的原則。此次降低首付比例的作用相對較大，首付從原來的30%降至20%，可以在一定程度上增強部分購房者的信心。在同一區(qū)域內(nèi)購買小面積商品住宅，即使單價較高，只要不超過總價范圍，就能享受優(yōu)惠政策。因此，我們認(rèn)為：2009年對于上海的房地產(chǎn)業(yè)來說，在應(yīng)對政策放寬、行
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1