【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)我司市調(diào)資料顯示，梧桐大道土地成本價目前是唐山最高價格每畝土地成本價384萬元，折合樓面價每平米2203元，由于梧桐大道一期開盤產(chǎn)品中有26層高層和花園洋房所以我司根據(jù)經(jīng)驗將高層產(chǎn)品全部成本估算為6003元/平方米左右，多層洋房全部產(chǎn)品成本估算為7000元/平方米左右。梧桐大道高層均價目前8000元，洋房均價11000元。結(jié)合我司成本估算以及目前該項目兩種產(chǎn)品均價我們可以得出以下結(jié)論：l 高層產(chǎn)品利潤已經(jīng)降至最低l 洋房部分產(chǎn)品利潤較高l 我司市調(diào)人員對梧桐大道進行暗調(diào)顯示目前梧桐大道一期高層部分已經(jīng)基本售罄，只有花園洋房尾盤可售且三期已經(jīng)開始預(yù)售。從以上內(nèi)容結(jié)合梧桐大道價格組成數(shù)據(jù)分析，目前梧桐大道高層受價格影響進行策略性封盤，在售尾盤洋房主要是為了緩解目前資金壓力但只是杯水車薪，目前該項目也只有靠預(yù)售三期定金和尾盤洋房的銷售來解決現(xiàn)金流問題。l 香木林地理位置長寧道與學(xué)院路交匯處開發(fā)商河北宏揚房地產(chǎn)有限公司投資商河北宏揚房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計中鋼建筑設(shè)計德國阿斯曼撒落蒙事務(wù)所代理商北京宏圖佳苑營銷中心園林設(shè)計北京建筑物業(yè)管理未定承建商二十二冶工程信息占地面積187畝建筑面積40萬㎡開發(fā)周期3年目前開發(fā)18萬建筑密度容積率綠化率%建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻總棟數(shù)17得房率80%每棟層數(shù)11，12，16，18層高凈高每梯戶數(shù)2，3總戶數(shù)1726車位數(shù)量未定商業(yè)公建6萬㎡，其中4萬㎡自持入住率未入住車位比例未定開工日期07年10月施工進度主體封頂交房日期2010年5月價格信息開盤時間08年3月開盤起價6800開盤均價7300開盤最高價10000現(xiàn)起價6910現(xiàn)均價7500現(xiàn)最高價10000差價層差4050付款方式一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策一次性優(yōu)惠1%銷售率60%月去化量5月200多，6月100多，7月后月均10套（含工抵）物業(yè)費未定車位價格未定證照情況齊全產(chǎn)品信息面積區(qū)間61230暢銷戶型100㎡，130㎡滯銷戶型躍層可售套數(shù)700套左右戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型二居，三居一居615%戶型特點客廳、主臥南向兩居7810735%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯三居9315835%建筑風(fēng)格德式四居19015%外部裝修一、二層面磚，以上涂料躍層13023010%按揭銀行農(nóng)行別墅配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政燃煤壁掛式智能化設(shè)施紅外線供水系統(tǒng)市政熱水系統(tǒng)無安防系統(tǒng)24小時巡更電視系統(tǒng)有線通訊網(wǎng)絡(luò)客廳、各臥室、衛(wèi)生間景觀廣場龍形水系，鳳形果嶺會所無集貿(mào)/超市商業(yè)步行街家政服務(wù)公交5路，56路，57路醫(yī)療教育周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)營銷信息客戶來源銀行，唐鋼，事業(yè)單位，個體，外縣高端促銷策略無推廣主題鳳凰公元，建筑果嶺上層現(xiàn)場情況周一至周五日均10組，周末日均20組推廣方式道旗，報廣（廣電、晚報），口碑項目位于路北區(qū)長寧道南側(cè)，學(xué)院路和大理路之間，項目總站地187畝，主要是生態(tài)型的板式電梯公寓。一期開發(fā)住宅共16棟，1700多戶，二期住宅共6棟，兩期開發(fā)住宅加起來是3000多戶。,2008年3月17日：在售112兩棟共一百多套。區(qū) 位：該項目屬于鳳凰新城核心位置，且距離遠洋商圈較近,未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域競爭力極強。客 群：該項目客群定位主要以二次置業(yè)以上人群為主。產(chǎn) 品：該項目產(chǎn)品主要以高層和小高層為主，在售面積61平米230平米之間，銷售率30%，產(chǎn)品戶型設(shè)計考慮了功能需求。蓄客時間：2006年開盤時間：2008年3月銷售情況：期房銷售率60%、目前銷售率64%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：該項目配有商業(yè)、會所、制度化管理。分 析：該項目建筑設(shè)計簡單明快以大量縱向線條貫穿整個產(chǎn)品，使得產(chǎn)品視覺沖擊力較強，由于項目蓄水周期為2006年10月份，蓄水周期較長所以保證了目前項目的銷售率，目前受市場環(huán)境影響導(dǎo)致項目出現(xiàn)了一定的滯銷現(xiàn)象，開發(fā)商急于要求資金快速回籠，導(dǎo)致項目建設(shè)速度明顯放緩。操盤策略：該項目距離梧桐大道較近，之前銷售完全與梧桐大道進行比較銷售，且該項目主要以板樓為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中配有高檔樓盤所需要的會所制度化管理等結(jié)合以上幾點與梧桐大道展開價格戰(zhàn)的優(yōu)勢，所以該項目之前銷售情況較為理想，但后期市場波動較大所以該項目出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，預(yù)計后期該項目價格浮動不會較大。l 景泰翰林地理位置長寧道與衛(wèi)國路交匯處開發(fā)商唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計德國阿斯曼撒落蒙事務(wù)所建筑設(shè)計德國阿斯曼撒落蒙事務(wù)所代理商園林設(shè)計大連六環(huán)物業(yè)管理第一太平戴維斯承建商北京建工一建工程信息占地面積340畝建筑面積開發(fā)周期兩期一期18萬建筑密度容積率綠化率30%建筑結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)26棟（8棟回遷）得房率80%每棟層數(shù)7，10，12，15，18，24層高凈高每梯戶數(shù)2，3，4總戶數(shù)一期1500車位數(shù)量700商業(yè)公建未定入住率未入住車位比例2：1開工日期08年3月施工進度地面4層交房日期10年9月價格信息開盤時間07年4月認購開盤起價未定開盤均價未定開盤最高價未定現(xiàn)起價5400現(xiàn)均價6700現(xiàn)最高價7400差價層差20付款方式一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策未定銷售率一期25%月去化量團購400套物業(yè)費未定車位價格未定證照情況全產(chǎn)品信息面積區(qū)間49267暢銷戶型7090滯銷戶型大戶型可售套數(shù)1100戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型80120一居49，50，60，7030戶型特點無明顯亮點兩居86，90，10440交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯三居120，130，140，16025建筑風(fēng)格歐陸四居（躍層）2675外部裝修大部分面磚洋房配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛式采暖智能化設(shè)施門禁系統(tǒng)，紅外線系統(tǒng)供水系統(tǒng)市政熱水系統(tǒng)無安防系統(tǒng)24小時巡更電視系統(tǒng)市政有線通訊網(wǎng)絡(luò)市政景觀廣場600㎡會所未定集貿(mào)/超市商業(yè)教育幼兒園，小學(xué)營銷信息客戶來源路北區(qū)，教師促銷策略團購?fù)茝V主題人文現(xiàn)場情況日均35組推廣方式圍擋景泰翰林位于唐山市路北區(qū)，南靠相對繁華的長寧道，與鬧市區(qū)相連，東部及東北與傅家屯毗鄰，西臨學(xué)院路，北臨龍富南道，地處成熟區(qū)域，周邊配套齊備。，總建筑面積556000平米。49267㎡多樣戶型，客群針對面相對廣泛?，F(xiàn)階段正組織團購，主要針對教師，散戶亦可并入，購房優(yōu)惠8㎡后每平米再優(yōu)惠400元。區(qū) 位：唐山市路北區(qū)長寧道與衛(wèi)國路交匯處客 群：二人世界、小太陽之家產(chǎn) 品：該項目主要以小高層和高層組成，在售主力戶型7090㎡、49267㎡一至四居，主力戶型80104㎡二居蓄客時間：2006年開盤時間：2008年9月銷售情況：期房銷售率25%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：項目主要以住宅為主，物業(yè)服務(wù)簡單周邊配套：學(xué)校：唐山師范學(xué)院、唐山學(xué)院、天成專修學(xué)院、六十五中、二十一中、四十中、祥榮里實小、祥富里小學(xué)、新宋學(xué)莊小學(xué)、社區(qū)幼兒園。綜合商場：五聯(lián)百貨、保龍倉超市、蘇寧電器、八方購物廣場裕豐店。銀行：周圍金融、通信服務(wù)機構(gòu)眾多。其他：長城酒店、金庭國際酒店、南澳酒店。分 析：該項目屬于政府早期平改項目，目前項目所增加的10%的銷售率完全來源于某學(xué)校的團購，該項目主要依托周邊區(qū)域配套自身未設(shè)置商業(yè)，該項目缺少制度化管理和會所。操盤策略：由于該項目屬于早期平改項目土地成本較低，所以該項目價格空間較大如果后續(xù)市場波動較為嚴(yán)重該項目將做出較大的價格調(diào)整以應(yīng)對市場變化。 中心區(qū)域案名物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)戶型配比物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品亮點瑞景國際公館高板住宅，聯(lián)排別墅毛坯8102㎡二居，106㎡三居，別墅360、420㎡自理美式建筑，聯(lián)排別墅翡翠城普通住宅毛坯60㎡一居，7691㎡二居，117138㎡三居自理陽臺一半全封一半半封軍創(chuàng)凱旋城普通住宅毛坯6077㎡一居，87100㎡二居，112135㎡三居，138㎡躍層未定無明顯亮點香檳藍灣普通住宅毛坯40130㎡，主力戶型6090㎡未定無明顯亮點高第花園普通住宅毛坯一居60㎡，二居91101㎡60%，三居110143㎡，洋房1150、190㎡12套自理無明顯亮點l 翡翠城地理位置建設(shè)北路100號開發(fā)商河北立和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商河北立和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計物業(yè)管理未定承建商二十二冶工程信息占地面積30畝建筑面積㎡開發(fā)周期一期5萬㎡建筑密度22%容積率綠化率40%建筑結(jié)構(gòu)剪力墻總棟數(shù)7得房率75%每棟層數(shù)11，18層高凈高每梯戶數(shù)1/2,2/4總戶數(shù)730車位數(shù)量地上284，地下96商業(yè)公建9000㎡入住率未入住車位比例2：1開工日期07年5月施工進度外立面交房日期2009年12月價格信息開盤時間06年底開始認購開盤起價4400開盤均價4850開盤最高價5000現(xiàn)起價二期未定現(xiàn)均價二期未定現(xiàn)最高價二期未定差價未定付款方式分期，一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策一期尾房特價60平米3850元，70、80平米4980元，97平米5050元銷售率一期90%月去化量物業(yè)費車位價格未定證照情況齊全產(chǎn)品信息面積區(qū)間60138暢銷戶型7591兩居滯銷戶型北向一居可售套數(shù)200戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型7691㎡二居一居6010%100%戶型特點陽臺一半全封，一半半封兩居769170%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯三居11713820%建筑風(fēng)格歐洲外部裝修面磚按揭銀行按揭銀行配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛采暖電視系統(tǒng)市政有線供水系統(tǒng)市政自來水醫(yī)療唐山紳士醫(yī)院安防系統(tǒng)24小時巡更公交4314路集貿(mào)/超市遠洋城商圈，小區(qū)配套商業(yè)教育二十一中，十五中，鶴祥園小學(xué)營銷信息客戶來源片區(qū)，廠礦促銷策略一期尾房特價推廣主題好房子，為生活升級現(xiàn)場情況調(diào)查半小時2組項目位遠洋城商圈，位置優(yōu)越，交通便捷，配套齊全。一期因區(qū)域市場火熱快速去化，項目均價亦由4850元/㎡攀升到了7500元/㎡?，F(xiàn)階段開出一期尾樓十余套以3850元/㎡起的價格銷售引起了業(yè)界及市民的高度關(guān)注，此類房源推出當(dāng)天均被搶光。項目二期尚有部分房源，與本案同鄰建設(shè)北路，但其位置、配套及人居氛圍較本案均有突出優(yōu)勢。該項目戶型設(shè)計優(yōu)良，目前已顯露降價趨勢，且項目已進入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，若后期房源均以低價入市，對本案勢必造成影響。區(qū) 位：建設(shè)北路西側(cè)，原第二冷凍廠客 群：二人世界、小太陽之家、城市新銳產(chǎn) 品：該產(chǎn)品主要以高層為主，一居60㎡10%，二居7090㎡70%，三居120140㎡蓄客時間：2006年開盤時間：2007年6月銷售情況：一期售率93%、二期目前正在進行蓄客階段產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：項目主要以高層住宅、沿街底商為主，物業(yè)服務(wù)尚未確定，社區(qū)配有活動中心物 業(yè) 費：周邊配套：小區(qū)內(nèi)部配套：活動中心，沿街商業(yè)配套，中小學(xué)：二十一中，十五中，鶴祥園小學(xué)，綜合商場：北行100米遠洋城SHOPPINGMALL醫(yī)院：唐山紳士醫(yī)院，銀行：中行 建行 工行分 析：該項目一期開盤售價4800元/平方米，銷售火爆隨之價格一路飆升7500元/平方米，后期采取策略性封盤，根據(jù)目前資料顯示一期銷售完畢，二期已經(jīng)封頂?shù)撮_盤銷售，二期價格擬定7500元/平方米，產(chǎn)品配套已經(jīng)開始考慮走中高檔產(chǎn)品路線的雛形。操盤策略：近期該項目推出了約10套左右的一期特價房均價3880元/平方米銷售異?；鸨?jīng)過我司分析該項目一期尚未銷售完畢，隨著二期工程進度的完畢該特價房活動是為了探底市場，并緩解目前資金壓力，隨著工程進度的加快后期該項目可能還會出現(xiàn)特價房進入市場或其他形式進入二手房市場銷售，根據(jù)我司多年操盤經(jīng)驗該項目可能會采取現(xiàn)房銷售的模式迅速占領(lǐng)