【文章內(nèi)容簡介】 立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的房產(chǎn)，以其雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的操作水平以及良好的信譽(yù)贏得當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場的信任。項目個案比較分析（一）現(xiàn)代城國際公館區(qū)位特征現(xiàn)代城國際公館位于上饒市城區(qū)東北靜謐地帶，充分考慮現(xiàn)代人的居住要求，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，在整體上將現(xiàn)代景觀與中國傳統(tǒng)國林景觀自然融合，借優(yōu)越的地利優(yōu)勢，有效利用信江兩岸的自然景觀，形成錯落有致的序列社區(qū)看點(diǎn)。項目參數(shù)占地面積： 7萬多平米總建筑面積： 150000平方米綠化率：≥40%該項目規(guī)劃有近644套小高層住宅樓，現(xiàn)已完成銷售400多套。從項目的主要參數(shù)來看，該項目的規(guī)模在上饒這樣一個經(jīng)濟(jì)相對落后、人口密度不是很高的城市，可稱得上是一個地產(chǎn)巨無霸?？偲揭?guī)劃整個小區(qū)坐北朝南，采用傳統(tǒng)的行列式布局，并根據(jù)項目的地理位置，將整個項目的開發(fā)銷售分周期銷售。建筑風(fēng)格現(xiàn)代城國際公館的環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計大膽引進(jìn)國際園林景觀規(guī)劃理念，利用得天獨(dú)厚的自然風(fēng)景，巧妙的運(yùn)用中國園林的“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入小區(qū)，與小區(qū)庭園景觀渾然一體，小區(qū)內(nèi)四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛。產(chǎn)品設(shè)計該項目的住宅設(shè)計主要采取兩進(jìn)深設(shè)計，共有三房一廳一衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，四房兩廳兩衛(wèi)等多種戶型，面積從130㎡到200㎡不等。大概2006年9月初可以交房。配套設(shè)施現(xiàn)代城國際公館配有豪華會所，設(shè)計造型通透、敞亮，極具現(xiàn)代感的外立面，功能齊全的內(nèi)部設(shè)施，無不透出對完備生活的追求。攀巖室、健身房、桌球館讓您體驗健康人生，圖書室、棋牌房、音樂舞場、陽光泳池等均有。現(xiàn)代城國際公館會所完備的功能創(chuàng)新設(shè)計，使人完全感受休閑生活。在舒適的陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水的天地?；蛟趫D書中心在知識的海洋里遨游，或在音樂舞場輕歌曼舞。有很大的買點(diǎn)。物業(yè)管理現(xiàn)代城國際公館的物業(yè)管理公司——江西立天唐人發(fā)展有限公司的物業(yè)管理部門，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括專項服務(wù)、安全防范服務(wù)包括全天候保安巡更服務(wù)，大大提高了社區(qū)的安全性，使現(xiàn)代城在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群心中形成良好的品牌效應(yīng)。銷售回顧1）項目開發(fā)回顧：江西立天唐人發(fā)展有限公司約在2001年正式進(jìn)入上饒市場，現(xiàn)代城當(dāng)年就開始建設(shè)，2002年現(xiàn)代城一期正式入市，整個銷售期至今大約有4年的時間。2）價格波動：項目入市住宅銷售價格經(jīng)過幾次提價后，現(xiàn)在的住宅銷售價格基本穩(wěn)定在1800元/㎡。根據(jù)該項目銷售人員的介紹，結(jié)合目前上饒地產(chǎn)的走向，估計該項目后期的住宅（小高層）銷售均價將會突破目前的1800元/㎡。3）銷售概況：目前現(xiàn)代城國際公館的住宅銷售已經(jīng)有2/3，剩余的房源仍在進(jìn)一步銷售中。4）營銷手段：從項目的營銷手段看，該項目采用的主要的媒體工具就是宣傳單頁和一些戶外廣告，在媒體選擇和上，運(yùn)用了專門的車體廣告、上饒電視臺和上饒晚報等，唯一特殊的廣告是在銷售期，開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司2003年11月捐贈20萬元興建云峰希望小學(xué)；2004年6月捐贈200萬元建月鵝小學(xué)；2004年12月，向上饒市紅十字會捐助1萬元，幫助上饒縣觀上村改善農(nóng)田水利用電設(shè)施；2004年12月向萬年扶貧助學(xué)基金會捐款5萬元；2005年元月，積極響應(yīng)市紅十字會發(fā)出的援助“海嘯”災(zāi)民和博愛送萬家活動的倡議，捐資10萬元。2005年7月26日。這一系列義舉給開發(fā)商帶來良好口碑的同時，也給現(xiàn)代城的總體形象帶來巨大的亮點(diǎn)。開發(fā)商也非常重視將項目的配套設(shè)施建設(shè)作為項目開發(fā)的重點(diǎn)，與項目開發(fā)同步進(jìn)行，凸顯開發(fā)公司的良好形象和品牌價值。最終憑借著現(xiàn)場實(shí)景的強(qiáng)大的帶動力，該項目的住宅銷售也一次一炮而紅，一舉奠定了現(xiàn)代城國際公館今天的成功。經(jīng)驗總結(jié)縱觀現(xiàn)代城國際公館的整個運(yùn)作過程，我們認(rèn)為，現(xiàn)代城國際公館的成功主要有以下幾個方面：1）市場環(huán)境在現(xiàn)代城進(jìn)入上饒之前，可以說上饒的地產(chǎn)營銷專門隊伍是一片空白，正是在上饒地產(chǎn)開發(fā)處于萌芽階段的時候，現(xiàn)代城國際公館憑借自身的操盤經(jīng)驗和資金實(shí)力，瞬間引爆上饒的置業(yè)需求，將上饒的地產(chǎn)開發(fā)提升到一個全新的階段?？梢哉f，消費(fèi)市場的巨大需求和競爭市場的寬松是現(xiàn)代城輕易獲得成功的基石。2）理性運(yùn)作如果說市場的宏觀環(huán)境給現(xiàn)代城國際公館的成功提供了一個良好的平臺，那么開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運(yùn)作則為這種成功提供了一個強(qiáng)有力的推進(jìn)器?！耙粋€全新的市場，蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)，也隱藏著巨大的陷阱”，在一個地產(chǎn)開發(fā)一片空白的地方一次圈地近360畝，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。在市場尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項目成功的重要保障，針對消費(fèi)市場的需求結(jié)合項目的地塊特征，開發(fā)商將現(xiàn)代城項目進(jìn)行了分期開發(fā)，并根據(jù)市場的反應(yīng)給予調(diào)整。在一期銷售取得成功的基礎(chǔ)上，推出地段更為成熟的二期三期，進(jìn)一步提高項目的銷售價格，從而為項目銷售帶來更大的利潤，是地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的最好詮釋。3）扣準(zhǔn)市場的消費(fèi)需求“誰更了解消費(fèi)市場，誰就將獲得更大的成功保證”，針對上饒人的置業(yè)需求，結(jié)合比較相信現(xiàn)場實(shí)景和關(guān)注開發(fā)公司實(shí)力的特點(diǎn)，江西立天唐人發(fā)展有限公司在項目開始之初就將項目的配套設(shè)施作為項目開發(fā)的重點(diǎn)，這首先打消人們對該項目的置疑，凸顯開發(fā)公司的開發(fā)實(shí)力和品牌價值。這種扣準(zhǔn)消費(fèi)心理的開發(fā)策略無疑成為現(xiàn)代城成功的最大因素，正是因為對當(dāng)?shù)叵M(fèi)行為的準(zhǔn)確把握，才有現(xiàn)代城后面的成功。（二）香樟花園區(qū)位特征香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新的城市規(guī)劃中心地帶。四周集新行政中心、商貿(mào)中心、未來文化體育中心、生態(tài)休閑中心為一體。交通便利，有多路公交線路。項目參數(shù)總建筑面積：12萬余平米綠化率：46℅容積率：該項目規(guī)劃有7000余平米的超大中心景觀，1182平米會所，1577平米的星級幼兒園，還有商鋪90間，停車位456輛。配套設(shè)施較為完善?？偲揭?guī)劃整個小區(qū)，采用傳統(tǒng)的行列式布局，共分兩列八行，住宅數(shù)不詳。其中，靠近商場路方向為小高層住宅，其余10棟為多層住宅。該項目在規(guī)劃上由于受到土地格局的限制，項目的總平布局顯得較為呆板，缺乏靈動性，行列式布局雖然使項目的通透性增加，但對于社區(qū)景觀的營建則顯得較為不利，這對于以高端定位的樓盤來說無疑是一大敗筆。建筑風(fēng)格香樟花園的建筑造型多少有了一些靈動，但從整體感覺上依舊沒有脫離南方地級市的地產(chǎn)設(shè)計水平。產(chǎn)品設(shè)計該項目的住宅設(shè)計主要采取兩進(jìn)深設(shè)計，共有兩房兩廳一衛(wèi)，三房一廳二衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，三房兩廳一衛(wèi)，四房兩廳兩衛(wèi)等多種戶型，㎡㎡不等。其中，多層住宅主要規(guī)劃有設(shè)有兩房兩廳一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)等戶型，㎡～㎡不等。小高層住宅主要規(guī)劃有三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)等戶型，～㎡不等。配套設(shè)施雖然與現(xiàn)代城相比，香樟花園的項目規(guī)模還比較小，但由于更靠近市區(qū)中心位置，該區(qū)域的市政配套還比較完善，同時為了提高項目的競爭力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主的日常生活需求。物業(yè)管理香樟花園采用全封閉式物業(yè)管理，高科技保安可視對講系統(tǒng)，先進(jìn)的防盜報警系統(tǒng)，智能華綜合布線。物業(yè)服務(wù)良好。銷售回顧1）操盤回顧：香樟花園是上饒市區(qū)新近開發(fā)的一個高端住宅項目，一期項目近日才開始內(nèi)銷。2）價格波動：項目多層住宅銷售價格約為1600元/㎡，小高層樓盤每升一樓約漲50100元/平米。目前情況看來，到2007年10月開始交房，這一項目還將有一定升值空間。3）銷售概況：目前一期開始銷售銷售情況良好。4）營銷手段：香樟花園雖然進(jìn)入上饒市場的時間不長，但是在營銷手段的應(yīng)用與組合上還是很有特點(diǎn)的。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項目帶來一定知名度。（三）鳳凰星城區(qū)位特征本項目位于上饒市新十一小學(xué)旁，鳳凰大道上。項目周邊自然環(huán)境較好，地勢較道路高，如果規(guī)劃上能夠很好的把握這一點(diǎn)，項目的特色是現(xiàn)而易見的；另據(jù)了解，本地塊處于上饒的行政新區(qū)輻射圈，升值潛力大；本地塊周圍基本還是“處女地”，開發(fā)還不完善，因此對開發(fā)商而言可操作的空間也就越大。雖然本項目具有良好自然環(huán)境資源，但是由于上饒市城市規(guī)模較小，目前此地段還未開發(fā)完善。因此，本項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍。由于距離目前的市中心尚有一定距離，而三四線城市的居民對距離問題又十分的敏感。而且在客觀上也確實(shí)給業(yè)主的生活增加了交通成本。項目參數(shù)占地面積：34775平方米總建筑面積：容積率為：綠化率：40℅建筑密度：30℅總平規(guī)劃在項目的規(guī)劃上，本項目主要采取了傳統(tǒng)的行列式布局，同時在對小高層住宅組團(tuán)的處理上，融入了半圍合式的規(guī)劃布局，使項目在整體的總平布局上顯得靈動飄逸，既保留了傳統(tǒng)行列式布局南北通透的有點(diǎn)，又將圍合式特有的觀景效果和景觀布置優(yōu)勢融入其中，在項目的總平規(guī)劃上，本項目已經(jīng)大幅超越了上饒同類樓盤，可算是目前上饒市場上規(guī)劃最科學(xué)，均好性最強(qiáng)的高端綜合性項目。園林布局本項目在規(guī)劃上的優(yōu)勢給社區(qū)園林綠化的營建提供了廣闊的舞臺，生態(tài)樂園親水觀景平臺等使社區(qū)的景園空間充滿變化，既有中心園林景觀的華美，又兼具組團(tuán)景觀的雅致，主次分明、相互輝映。道路綠化多選用常綠喬木，部分選擇落葉喬木為道路行道遮陽種樹，創(chuàng)造“夏有蔭，冬有陽”的生態(tài)空間。流暢而富有曲線感的道路、豐富的景色變換、軟硬景的和諧搭配，使項目的居住環(huán)境得到最唯美的演繹，充分展示了項目無與倫比的優(yōu)雅與高貴的氣質(zhì)。建筑風(fēng)格充滿時尚的建筑造型是本項目的另一大亮點(diǎn)。大面積濃厚色彩塊面的運(yùn)用，不但能夠保證當(dāng)?shù)氐慕ㄖＥ枰?，也讓項目的建筑立面顯得大氣豪奢。同時配以細(xì)膩的線條更是將項目來自上海設(shè)計師的卓越才華展現(xiàn)得淋漓盡致。產(chǎn)品設(shè)計15棟建筑，不足六萬平米，多層與小高層的組合不但豐富了項目的產(chǎn)品線，也擴(kuò)大了項目的客戶群。兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳、躍層等各種戶型一應(yīng)俱全。短進(jìn)深、大面寬的戶型設(shè)計充分保證了居住空間的通風(fēng)采光需求，干濕分離、動靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。配套設(shè)施鳳凰星城是一座集住宅、商業(yè)、休閑為一體的高尚住宅小區(qū)。物業(yè)由饒城最早取得國家管理二級資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè)———鳳凰物業(yè)管理有限公司管理。專業(yè)的團(tuán)隊必將給鳳凰星城的主人帶來最優(yōu)越的享受。（四）錦江華庭項目概況物業(yè)類別：公寓建筑類別：小高層；均價：1800元/平方米.承銷商：上饒市凱達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓熱線：0793—8235511 8205111售樓地址：上饒市沿河?xùn)|路7號錦江華庭是由深圳鑫聯(lián)企劃代理銷售，由深圳尚域廣告整合推廣，規(guī)模不大，僅有75席。這一項目在豐溪河與信江交匯處。均價1800元，設(shè)有三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)、六室二廳三衛(wèi)、七室二廳三衛(wèi)等房型。 （五）帶湖花城項目概況物業(yè)類別：公寓、別墅建筑類別：多層、小高層；價格1600—1900元/平米不等。 開發(fā)商：江西江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓熱線：079382966667100999售樓地址：贛東北大道79號（上饒影城旁）帶湖花城位于規(guī)劃中的新城區(qū)。但由于帶湖花城處于新城區(qū)，而新城區(qū)整體交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施尚未跟進(jìn)。給其銷售帶來一些影響。戶外廣告：傳奇百年榮耀一生 / 居自然之中小結(jié)：通過以上對上饒市目前在售的較有代表性樓盤的詳細(xì)對比分析，我們可以清晰地判斷出上饒房地產(chǎn)行業(yè)地發(fā)展現(xiàn)狀與走勢。從對上饒現(xiàn)有地產(chǎn)項目的總平規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計以及銷售手法、廣告包裝來看，應(yīng)該說上饒地產(chǎn)市場仍然屬于初級階段。雖然已經(jīng)形成了一定的地產(chǎn)銷售模式，但整體上依然沒有擺脫南方地級市的水平，因此給后來項目的操作提供了巨大的空間，隨著新項目的不斷開發(fā)和新的銷售手段以及廣告包裝的帶入，上饒的地產(chǎn)市場也將會面臨一次新的整合。上饒房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征（一）需求特征：中等價位房需求旺盛，房源分布不集中2005年上饒市著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會，加快“三化”進(jìn)程，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了健康有序穩(wěn)定增長的態(tài)勢，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。%。經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺階。經(jīng)初步核算， 2005年，上饒市經(jīng)濟(jì)在前幾年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢。據(jù)初步測算，（未經(jīng)省核定），%。其中，%,，%，%。::。人均GDP達(dá)6125元。五年累計實(shí)現(xiàn)GDP963億元，%，比“九五”；::::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成新格局。 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長61％，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷售狀況良好。（二）價格特征：住宅質(zhì)量提高，成交價格繼續(xù)上揚(yáng)上饒市商品房正進(jìn)入更新?lián)Q代期，越來越多的消費(fèi)者購房時更注重整體配套設(shè)施、物業(yè)、綠化等。一種城市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”的一批設(shè)計新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的新型住宅開始投放市場。住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量提高，增加了投資成本，促使房價上揚(yáng)。（三）產(chǎn)品特征：多層住宅唱主角，小高層住宅受追捧在對住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同時，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢如配置電梯、戶型設(shè)計更為時尚等特點(diǎn)也受到了當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)市場的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。綜合上饒當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展概況及人均收入水平，在未來3～5年時間內(nèi)，多層住宅仍然是這個城市的主流產(chǎn)品，而少量的小高層住宅則將會成為整個城市富豪名流的身份象征。（四）面積特征： 多層以80～120㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡的戶型作為主打產(chǎn)品雖然上饒地產(chǎn)在近幾年有較為迅猛的發(fā)展，但由于受到上饒當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，當(dāng)?shù)鼐用駥τ谧≌a(chǎn)品的購買能力也無法實(shí)現(xiàn)大的提升，因此現(xiàn)在上饒仍以多層住宅為主流產(chǎn)品。但隨著許多條件的成熟，同時隨著土地資源的緊張，在未來3—5年，小高層將受到更多人的歡迎。反映在戶型的面積上，130160㎡的此類戶型將成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。選擇小高層住宅的購房者，絕大部分都是當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住