【正文】 于不確定狀況有可能會根據(jù)產(chǎn)品內(nèi)容進行調(diào)配，從該圖標中可以看出18%產(chǎn)品已經(jīng)具備了一定的競爭優(yōu)勢。4. 住宅類客戶需求分析 區(qū)域趨向通過該數(shù)字顯示有意向居住于中心區(qū)的市民占47%、有意向居住于路北區(qū)的市民占38%由此可見中西區(qū)在市民心目中的位置還是較高的，其主要原因是中心區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全出行生活購物方便，也就是說市民選擇居住區(qū)域同時也對周邊生活配套予以一定的考慮?？梢晫χv、寬帶入戶、門磁、電子巡更、紅外報警已經(jīng)成為消費者所考慮社區(qū)的重要部分之一，隨著城市不斷快速發(fā)展以上幾點在本項目中應(yīng)當適當考慮。目前唐山市場所出現(xiàn)的大型商業(yè)項目較少，配套底商項目由于受到住宅市場的影響目前投放市場項目也隨之較少，由于商業(yè)項目對周邊要求較高，且主要以定制產(chǎn)品為主所以我司在該部分只對其市場進行羅列分析，深度研究將在后續(xù)產(chǎn)品部分進行詳細說明。地理位置路北區(qū)建華西道原五州小吃城對面開發(fā)商唐山興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類型底商建筑面積3600㎡產(chǎn)品面積70120㎡價格構(gòu)成13000元/㎡項目總占地面積約13萬平方米，共分三期開發(fā)，第一期已基本售完，將在兩個月后開以第二期項目。地理位置路北區(qū)人大北街開發(fā)商唐山興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理唐山華瑞物業(yè)建筑類型底商建筑面積5000㎡產(chǎn)品面積100㎡價格構(gòu)成2300024000、1600017000元/㎡項目位于華巖路與人大北路交匯處，項目占地面積:36700平方米總建筑面積:。2. 商業(yè)市場分析經(jīng)過2007年大規(guī)模的拆遷，使得唐山底商異常火爆，價格持續(xù)上漲。但也有業(yè)內(nèi)專家提醒，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計、銷售和招商是如今開發(fā)商必備的技能。大多開發(fā)商做商業(yè)都是半路出家，對商業(yè)運營管理都是“門外漢”，若想規(guī)避風(fēng)險，最好還是通過招徠有金融和管理經(jīng)驗的基金和運營者這條渠道，縮短學(xué)習(xí)過程，增強自身實力。l 智能化空白點：目前唐山社區(qū)內(nèi)智能化較高的樓盤只有梧桐大道，但其只有 安裝了窗磁這一智能化服務(wù)，結(jié)合目前市場客戶需求未來可視對講、寬帶入戶、門磁、電子巡更、紅外報警等智能化服務(wù)將成為項目的最大亮點l 園林景觀空白點：根據(jù)目前市場在售樓盤分析，目前在售樓盤中主要以簡單 硬地園林為主，缺少規(guī)模系統(tǒng)園林景觀，所以在本項目中應(yīng)當充分考慮到規(guī)模系統(tǒng)園林景觀。由持有者經(jīng)營可以在經(jīng)營定位、商鋪管理、品牌維護等多個方面達到統(tǒng)一、合理、專業(yè)。即使目前很多品牌開店計劃延緩，外國500強企業(yè)在北京選址的腳步也有所停頓，但堅信未來的商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展機會。醫(yī)院:眼科醫(yī)院、鳳凰女子醫(yī)院。方正戶型，全明設(shè)計，采光通透。分 析：該項目產(chǎn)品主要面對周邊小型專業(yè)主力店需求者，以美容美發(fā)、快餐等小型專業(yè)主力店為主。本土開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。 社區(qū)配套需求醫(yī)療保健、中餐廳、閱覽室、大型超市、老年活動中心、兒童娛樂、健身中心、電影廳等均為需求配套之一，其中大型超市、老年活動中心、中餐廳、醫(yī)療保健、兒童娛樂成為不可或缺的配套部分。l 自身亮點：通過我司對目前市場產(chǎn)品亮點的研究后發(fā)現(xiàn)，唐山房地產(chǎn)市場具有產(chǎn)品亮點的項目較少，且凡是產(chǎn)品中融入了特殊亮點后的項目均價基本都維持在較高位置，那么也就是說增加了產(chǎn)品賣點就等于為產(chǎn)品價格做了增值服務(wù)隨著市場不斷的發(fā)展競爭將愈演愈烈那么制勝的法寶必須是過人的亮點，產(chǎn)品亮點的研發(fā)將會為項目的銷售保駕護航。 物業(yè)管理在物業(yè)服務(wù)方面，大部分項目采用發(fā)展商自理的方式。其他個案在項目本身的塑造方面優(yōu)勢不夠突出。 該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的主力戶型均在70—120平方米之間，該區(qū)域?qū)儆诔鞘邪l(fā)展帶上的新城區(qū)，且市場投放項目均為平改項目所以戶型區(qū)間較小，但該區(qū)域的產(chǎn)品將根據(jù)城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、房地產(chǎn)價格波動等變化，根據(jù)我司多年市場研究經(jīng)驗，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場戶型區(qū)間勢必向大戶型過度發(fā)展。區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)鳳凰城區(qū)域項目主力戶型在90—120平米之間，從銷售情況看，90—120平米的兩居、三居戶型是市場上暢銷戶型。分 析：該項目產(chǎn)品主要面對周邊人群或外區(qū)人群置業(yè)，項目產(chǎn)品簡單其中項目配有三層底商，其銷售完畢后已經(jīng)成了該區(qū)域的高檔樓盤，且商業(yè)部分也將填補區(qū)域無商業(yè)配套的空白，社區(qū)配套也較為簡單未建會所等娛樂休閑配套設(shè)施。l 金色錦城地理位置高新區(qū)建設(shè)北路唐山廣播電視報社西側(cè)開發(fā)商唐山市昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類型高層、板樓占地面積㎡建筑面積㎡總戶數(shù)234戶型配比戶型：最小50平米的，最大130平米。案名物業(yè)類型交房標準戶型配比物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品亮點世紀花園二期普通住宅毛坯99㎡二居，126㎡三居自理無明顯亮點尚品名都普通住宅毛坯40㎡一居，69107㎡二居，110158㎡三居自理全明戶型金色錦城普通住宅毛坯52㎡一居，91㎡二居，122㎡三居自理無明顯亮點l 尚品名都地理位置長寧道9號開發(fā)商唐山誠成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商唐山誠成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程信息占地面積100000㎡建筑面積220000㎡開發(fā)周期兩期一期120000交房標準毛坯容積率綠化率35%建筑結(jié)構(gòu)剪力墻總棟數(shù)一期15，二期13得房率80%每棟層數(shù)9，11，18層高凈高每梯戶數(shù)1/2,2/3總戶數(shù)一期1080車位數(shù)量未定商業(yè)公建未定入住率未入住車位比例未定開工日期08年4月施工進度地上8層交房日期2010年6月價格信息開盤時間08年9月29日開盤起價5200開盤均價5600開盤最高價6230現(xiàn)起價5200現(xiàn)均價5600現(xiàn)最高價6230差價30，50，100付款方式一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策開盤當天優(yōu)惠150元/㎡，強銷期一次性優(yōu)惠80元/㎡銷售率30%月去化量物業(yè)費未定車位價格未定證照情況齊全產(chǎn)品信息面積區(qū)間62125暢銷戶型8596㎡二居，120㎡左右三居滯銷戶型130㎡以上大戶型可售套數(shù)700戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型69107㎡二居一居402%戶型特點全明戶型兩居6910775%建筑特點歐洲風(fēng)格，涂料外飾三居11015823%配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛采暖智能化設(shè)施樓宇對講供水系統(tǒng)市政自來水電視系統(tǒng)市政有線安防系統(tǒng)24小時巡更公交7路醫(yī)療傳染病醫(yī)院教育幼兒園營銷信息客戶來源片區(qū)，給后輩買促銷策略現(xiàn)金折扣推廣主題現(xiàn)場情況周一至周五日均10組項目由長寧道連接城市主干線建設(shè)路，龍澤路，友誼路，衛(wèi)國路，西外環(huán)路。操盤策略：近期該項目推出了約10套左右的一期特價房均價3880元/平方米銷售異?；鸨?jīng)過我司分析該項目一期尚未銷售完畢，隨著二期工程進度的完畢該特價房活動是為了探底市場，并緩解目前資金壓力，隨著工程進度的加快后期該項目可能還會出現(xiàn)特價房進入市場或其他形式進入二手房市場銷售，根據(jù)我司多年操盤經(jīng)驗該項目可能會采取現(xiàn)房銷售的模式迅速占領(lǐng)市場消化產(chǎn)品贏得較高的利潤。分 析：該項目屬于政府早期平改項目，目前項目所增加的10%的銷售率完全來源于某學(xué)校的團購，該項目主要依托周邊區(qū)域配套自身未設(shè)置商業(yè)，該項目缺少制度化管理和會所。l 景泰翰林地理位置長寧道與衛(wèi)國路交匯處開發(fā)商唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計德國阿斯曼撒落蒙事務(wù)所建筑設(shè)計德國阿斯曼撒落蒙事務(wù)所代理商園林設(shè)計大連六環(huán)物業(yè)管理第一太平戴維斯承建商北京建工一建工程信息占地面積340畝建筑面積開發(fā)周期兩期一期18萬建筑密度容積率綠化率30%建筑結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)26棟（8棟回遷）得房率80%每棟層數(shù)7，10，12，15，18，24層高凈高每梯戶數(shù)2，3，4總戶數(shù)一期1500車位數(shù)量700商業(yè)公建未定入住率未入住車位比例2：1開工日期08年3月施工進度地面4層交房日期10年9月價格信息開盤時間07年4月認購開盤起價未定開盤均價未定開盤最高價未定現(xiàn)起價5400現(xiàn)均價6700現(xiàn)最高價7400差價層差20付款方式一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策未定銷售率一期25%月去化量團購400套物業(yè)費未定車位價格未定證照情況全產(chǎn)品信息面積區(qū)間49267暢銷戶型7090滯銷戶型大戶型可售套數(shù)1100戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型80120一居49，50，60，7030戶型特點無明顯亮點兩居86，90，10440交房標準毛坯三居120，130，140，16025建筑風(fēng)格歐陸四居（躍層）2675外部裝修大部分面磚洋房配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛式采暖智能化設(shè)施門禁系統(tǒng)，紅外線系統(tǒng)供水系統(tǒng)市政熱水系統(tǒng)無安防系統(tǒng)24小時巡更電視系統(tǒng)市政有線通訊網(wǎng)絡(luò)市政景觀廣場600㎡會所未定集貿(mào)/超市商業(yè)教育幼兒園，小學(xué)營銷信息客戶來源路北區(qū)，教師促銷策略團購?fù)茝V主題人文現(xiàn)場情況日均35組推廣方式圍擋景泰翰林位于唐山市路北區(qū)，南靠相對繁華的長寧道，與鬧市區(qū)相連，東部及東北與傅家屯毗鄰，西臨學(xué)院路，北臨龍富南道，地處成熟區(qū)域，周邊配套齊備。一期開發(fā)住宅共16棟，1700多戶，二期住宅共6棟，兩期開發(fā)住宅加起來是3000多戶。分 析：通過我司實地調(diào)查目前梧桐大道是唐山市場唯一高端產(chǎn)品，其產(chǎn)品整體定位、可群定位準確，由于市場原因?qū)е略摲N高利潤產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴重滯銷現(xiàn)象，據(jù)我司分析目前梧桐大道已經(jīng)將部分產(chǎn)品策略性分盤，目前推向市場得主力戶型為三居。鳳凰新城將是唐山城市崛起中的生態(tài)CBD，唐山面向世界的窗口。2009年在減少商品房市場供應(yīng)量的情況下加大了城市保障性住房以及安置性住房的建設(shè)工作，加快了城市化進程積極相映了河北省政府提出的三年大變樣精神。根據(jù)我司市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示88%的受訪人群選擇普通住宅，8%人群選擇商住兩用住宅，4%人群選擇高檔酒店式公寓，根據(jù)建筑學(xué)以及建筑成本進行研究后表明，普通住宅成本較低、且風(fēng)格化較小、產(chǎn)品打擊力分布靠前，所以就目前情況而言未來市場將以成本較低打擊力靠前的產(chǎn)品為主。 未來市場價格走勢預(yù)測目前市場銷售樓盤中2008年中旬開盤的項目價格浮動基本不變，主要原因是其蓄水期間接受大量現(xiàn)金預(yù)定，為了保證開發(fā)商自身利潤空間、品牌形象均為出現(xiàn)如鷺港類似的價格浮動，但大部分項目均采用推廣活動這種暗降的手段進行調(diào)整價格。均價5700元/平德譽馨苑購房者有九三折的優(yōu)惠,起價7000元尚品名都一次性付款優(yōu)惠80元東方廣場現(xiàn)階段每平米優(yōu)惠300，一次性全款每平米再優(yōu)惠300陶然居一次性付款每平米優(yōu)惠200元。從這一點就更能看出目前唐山房地產(chǎn)市場價格影響較大。通過目前市場情況可以看出唐山房地產(chǎn)正在向買方市場過度。 4. 唐山未來市場計劃供應(yīng)量2009年，；，其中，建筑面積45萬平方米。（此數(shù)據(jù)來源于房產(chǎn)新聞網(wǎng)） 從經(jīng)營方面來講，房地產(chǎn)市場細分的程度不高，不同區(qū)位、不同檔次的住宅項目沒有明確的項目定位，更沒有嚴格的客戶細分，甚至在房地產(chǎn)銷售價格上呈現(xiàn)出“同行共議”的定價趨勢；同區(qū)域在售項目的銷售均價和項目檔次幾乎都處于同一區(qū)間；市場的規(guī)范化程度不高，與房地產(chǎn)相關(guān)的一些配套措施尚不健全，營銷執(zhí)行乏力等均反映出唐山房地產(chǎn)市場專業(yè)度有待提高。唐山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告為了更好的完成金港國際—怡園的銷售工作，了解現(xiàn)有的和潛在的市場，達到進入市場、占有市場的的目的。 但從市場從供給方面來看，唐山房地產(chǎn)發(fā)展步伐尚處于初級階段，市場競爭還不是很激烈；對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過專業(yè)化程度來提升經(jīng)濟效益的壓力還不是很大，因而唐山房地產(chǎn)開發(fā)一直是粗放經(jīng)營。 3. 2008年計劃住宅市場供應(yīng)量2008年，；，其中，建筑面積41萬平方米。各區(qū)域去化分析（萬㎡）01020304050607080鳳凰新城中心區(qū)域高新區(qū)域西城區(qū)域 （此數(shù)據(jù)來自相關(guān)網(wǎng)站）8. 期房項目情況受市場觀望情緒影響目前唐山市內(nèi)預(yù)售商品房均不接受現(xiàn)金預(yù)售，只接受意向簽約，其主要問題在于開發(fā)商對市場未來判斷不足，對自身財務(wù)管理能力不足，導(dǎo)致尚未制定未來合理開盤價格。而我國一些城市的房價比高達120240倍以上，廣大居民無能力購買住房07年唐山房價收入比≈根據(jù)該數(shù)據(jù)顯示，唐山2007年房價收入比明顯較高，如果購置市場價格房產(chǎn)將無法保證正常的生活質(zhì)量，以剛結(jié)婚的小家庭為例：如果其準備購房其所承受