【正文】 業(yè)核心地段， 總占地面積 23230㎡ ， 總建筑面積約 6萬 ㎡ ，其中商業(yè)約 5萬 ㎡ ，住宅約 1萬 ㎡ 。 34%66%沒有 有26%63%11%老城區(qū) 新城區(qū) 其他 28 您打算購(gòu)買的住宅類型是？ 評(píng)析： 本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅類型的偏好。 請(qǐng)問您計(jì)劃購(gòu)買的房間數(shù)是？ 分析： 本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅結(jié)構(gòu)及戶型的喜好，調(diào)查資料顯示，有 超過半數(shù) 的消費(fèi)者選擇 三室兩廳一衛(wèi) ，從中 可以反映泗陽消費(fèi)者對(duì)于舒適性住房的追求。 您可接受的住宅單價(jià)（元 /㎡）為： 分析： 本題 意 在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)區(qū)域總價(jià)的心理承受力。建議項(xiàng)目 在以后的銷售推廣中，我們可以采用 SP活動(dòng)等 形式邀請(qǐng)一部分有意向的消費(fèi)者13%14%9%13%12%7%7%13%7% 5%地段 價(jià)格 周邊生活配套周邊自然環(huán)境 房型 小區(qū)內(nèi)景觀、環(huán)境建筑風(fēng)格 朝向、通風(fēng)、采光 公共交通情況開發(fā)商品牌實(shí)力12%14%5%10%19%7%26%7%報(bào)紙 電視 廣播網(wǎng)絡(luò) 戶外廣告 車身廣告親戚、同事、朋友 其他 32 介紹項(xiàng)目，得到他們的認(rèn)可，從而使項(xiàng)目形成良好的口碑 傳播效應(yīng) 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （根據(jù)文本） 1）用地性質(zhì)：居住用地 2）容積率： 約 3）建筑密度： % 4）綠地率： % 5） 建筑密度： % 6）停車位： 864 個(gè) 7）按國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置相關(guān)配套。沿途有多個(gè)在建住宅小區(qū)，直通老城區(qū)及新城區(qū)，為今后本案居民出行必經(jīng)交通要道。 ◎ 鴻基房產(chǎn) 投資的體育場(chǎng)館具有較高知名度。但對(duì)三、四線城市穩(wěn)定人心具有積極意義。從整體來看，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)似乎顯得很明顯，但我們認(rèn)為，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將更加顯著。 ? 規(guī)避復(fù)制同化 雖然近幾年泗陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但在理念與認(rèn)知上仍存在很大的滯后現(xiàn)象，也使得眾多樓盤建設(shè) 千 篇一律，觀念缺乏新意 ，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向比較明顯 。完全有可能在上述比例中發(fā)生變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源完全有可能成為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。 主要消費(fèi)熱衷的領(lǐng)域： 居家 生活 （ 喜歡 都市化生活 的便捷 ）； 休閑娛樂（ 在生活中追求品位和品質(zhì) ）； 目標(biāo)客戶置業(yè)態(tài)度 重視生活環(huán)境，希望體驗(yàn)到更 加舒適 的居住生活是他們最大置業(yè)夢(mèng)想； 關(guān)心社區(qū)所營(yíng)造的個(gè)性化生活氛圍，對(duì)社區(qū)景觀、配套、物管的組合尤為看重； 價(jià)格雖然是影響購(gòu)房的關(guān)鍵，但在合理的情況可以為了更好的生活付出更多； 戶型上并不一味求大，更在乎其經(jīng)濟(jì)合理與精致實(shí)用； 重視開發(fā)商的品牌效應(yīng)以及信譽(yù)狀況； 關(guān)心子女的成長(zhǎng)環(huán)境，重視身邊所處的鄰居 和教育基礎(chǔ) 。 何為城市庭院住品？ 與城市保持親密的距離，將居住融入庭院的藝術(shù)化環(huán)境中，在享受都市的文明與便捷的同時(shí)，又能找到一份安靜優(yōu)雅的生活天地，這就是城市庭院住品的特有魅力：一種對(duì)城市居住更進(jìn)步表現(xiàn)，即左右逢源，又進(jìn)退自然的居住體驗(yàn) ，在居住的同時(shí)也品味著生活帶來的愜意之感 。并舉行一次“泗陽城市 化發(fā)展進(jìn)程”與生活品質(zhì)的提高 和本項(xiàng)目之間關(guān)系為主題的推介說明會(huì)，通過全方位的宣傳推廣，使“ 城市庭院 ”的概念與形象深入人心。沿街的精品商鋪及 周邊 全面的公建配套既滿足了消 費(fèi)需求又為小區(qū)創(chuàng)造了 出寧靜、安詳?shù)膬?nèi)部環(huán)境 ，再加上社區(qū)休閑會(huì)所、幼兒園、大型地下停車位等配套的布置 彰顯 出 都市的快捷與便利。盛世嘉園 —— 城市庭院住品的產(chǎn)品主題定位，正是我們展現(xiàn)給目標(biāo)消費(fèi)者這種對(duì)理想生活更高追求的升級(jí)產(chǎn)物。 二、推盤 amp。 ————————————————————————————————— 居所是人們忘卻社會(huì)壓力、遠(yuǎn)離時(shí)世喧囂的寧靜之地。在小區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)內(nèi)部及組團(tuán)之間，不同角度都擁有不同的空間，形成了一個(gè)層次分明、錯(cuò)落有序的空間形態(tài)。昭示本項(xiàng)目隨著未來泗陽大城市格局的發(fā)展，本項(xiàng)目將會(huì)成為泗陽城市生活品質(zhì)的象征。那么城市庭院呢？她在公園自然加 建筑 的基礎(chǔ)上，更將一種意境融入其中， 融人、自然、建筑三位一體，強(qiáng)調(diào)的是居住和環(huán)境之間的親和力。 目標(biāo)客戶消費(fèi)觀 我們稱他們?yōu)椤?品質(zhì)生活的追求 者” 40 消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的累積與受教育程度相對(duì)較高決定了他們將消費(fèi)帶入了理智消費(fèi)階段，表現(xiàn)在對(duì)自己的需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，而且消費(fèi)的品位 逐漸 具 有個(gè)人色彩并試圖切合 時(shí)尚 潮流。 目標(biāo)客戶比例 老城 中心消費(fèi)者 ———— —— 占 55% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 消費(fèi)者 —————— 占 45% 其他 消費(fèi)者 ———————— 占 5% “ 老城 中 消費(fèi)者”和“ 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 消費(fèi)者”組成了本案的最大目標(biāo)客戶群，對(duì)他們進(jìn)行更深度的調(diào)查分析，尋找他們?cè)谙M(fèi)心理和生活方式的共性，將直接影響到本案今后的主題定位與溝通傳播策略 。 本案所處的位置是泗陽老城區(qū)與新城區(qū)的交接處，其周邊樓盤眾多，風(fēng)格主題各具特色，純粹化的“中央居住區(qū)”的面貌正在形 成，這也為本案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。銷售威脅相當(dāng)大。 ◎ 近日，國(guó)務(wù)院及各地紛紛出臺(tái)樓市新政，力圖挽救已成頹勢(shì)的樓市。 ◎ 地 形規(guī)整，有利于做出優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品。 （ 2）社會(huì)治安狀況 本案位于老城區(qū)與新城區(qū)中間區(qū)域，周邊住宅小區(qū)眾多，離新建的市民廣場(chǎng)及縣政府僅隔兩條街，周邊治安情況良好。 地貌 本項(xiàng)目地塊地勢(shì)相對(duì)比較規(guī)整，場(chǎng)地地勢(shì)比較平坦。 從調(diào)查結(jié)果可知，本地居民了解房產(chǎn)信息的渠道主要來源是 周邊親人的口碑傳播，占 26%。其實(shí)是廚房占 13%。 68%11%5%16%多層（3 —6 層） 小高層（1 1 層） 高層（1 2 層以上） 排屋或別墅59%27%5%9%改善居住條件 結(jié)婚 為父母或子女購(gòu)房 投資 29 您打算購(gòu)買住宅的建筑面積為： 分析： 此題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅建筑面積的需求。 您購(gòu)房首先考慮區(qū)域？ 評(píng)析： 本題意在調(diào)查消費(fèi)者 對(duì)于泗陽幾大區(qū)塊的購(gòu)房中的選擇 。打造純生態(tài)歐韻華庭及高品質(zhì)人文社區(qū)。 交通狀況 長(zhǎng)途汽車站附近 ，但離市中心較遠(yuǎn)。 優(yōu)勢(shì)： 位于老城區(qū)，比鄰泗陽中學(xué)、雙語學(xué)校、新陽中學(xué)， 劣勢(shì)： 主力戶型為大面積戶型，比泗陽市場(chǎng)流行的 100— 110㎡ 戶型面積大，銷售情況不好 樓盤名稱 清華園 樓盤位置 人民北路和北京中路交叉口（電視塔向北 50米） 開發(fā)商 宿遷市恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目概況 該樓盤位于北京中路，總占地面積 55573㎡ ，總建筑面積 8萬多 ㎡ 交通狀況 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。 福潤(rùn)嘉園 樓盤位置 洋河中路 2號(hào)（民政局對(duì)面、眾興中學(xué)北側(cè)） 開發(fā)商 江蘇昊峰房產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況 占地 360000多 ㎡ ，總建筑面積 60000㎡ ， 交通狀況 良好 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 36000多 ㎡ 總建筑面積 60000多 ㎡ 綠化率 35%左右 物業(yè)類型 多層 車位情況 地面車庫 建 筑 設(shè) 計(jì) 建筑風(fēng)格 汶文化建筑風(fēng)格 戶型 設(shè)計(jì) 主力戶型 110㎡ 左右 321 100㎡ 120㎡ 占 70% 戶型范圍 60㎡ 140㎡ 422， 322， 321， 221 配套設(shè)施 休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市 樓盤售價(jià) 15002300 開盤 /交房時(shí)間 現(xiàn)房銷售 宣傳重點(diǎn) 汶文化，新城市中心的儒林雅居 物業(yè)管理費(fèi) /平米 樓盤銷售情況 銷售率： 55% ， 56樓銷售情況差 銷售部情況 中等大小，古典式裝修 售樓人員素質(zhì) 良，本地人 售樓部位置 洋河中路 2號(hào) 0527— 85252678， 85252833 備注 此樓盤系汶文化秦漢風(fēng)格建筑，風(fēng)格特異，但由于地理位置較偏 及新城區(qū)建設(shè)，大量樓盤的開發(fā)，影響了此樓盤的銷售。此樓盤與我們的項(xiàng)目相鄰， 是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 核心訴求：城市中央，領(lǐng)秀生活。 樓盤名稱 名流 核心訴求：百年基業(yè)永續(xù)，顯赫尊榮傳世 優(yōu)勢(shì)：已是第三期，知名度高，新城區(qū)中心地帶，緊鄰行政中心。 交通狀況 位居泗陽新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。各樓盤通過08 春節(jié)熱 銷期間都迅速完成了階段性銷售任務(wù)，銷售勢(shì)頭依然保持強(qiáng)勁。 0708 年泗陽各樓盤銷售都較火爆，特別是一些小戶型多層樓盤基本在推出六個(gè)月內(nèi)完成銷售任務(wù)。文化新城東部有縣府大樓及大片的中心綠地，兩渠風(fēng)光帶穿越新城西部，城市總體規(guī)劃中的綠鏈在新城東北部折彎，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。 用地布局 泗塘河兩側(cè)土地使用性質(zhì)以居住用地為主，淮海路是泗陽縣的商業(yè)發(fā)展軸。 三、泗陽縣規(guī)劃及建設(shè)狀況 泗陽縣走規(guī)劃先行、特色發(fā)展之路，堅(jiān)持“三高、三化、三精”要求，全力推進(jìn)泗陽縣城的開發(fā)和建設(shè)。 實(shí)施以工、以貿(mào)、以文、以水“四大興城”計(jì)劃，力推城東工貿(mào)新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城 的“四城聯(lián)動(dòng)”開發(fā)。 旅游資源 全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) —— 泗陽平原森林風(fēng)景區(qū)，貫穿于泗陽縣眾興鎮(zhèn)、臨河鎮(zhèn)與泗陽農(nóng)場(chǎng)境內(nèi)，主要開發(fā)森林生態(tài)觀光、休閑度假和鄉(xiāng)村體驗(yàn)等旅游產(chǎn)品，突出林間生態(tài)休閑和自駕車旅游特色，是華東地區(qū)的天然氧吧，泗陽旅游的龍頭產(chǎn)品。 行政 區(qū)劃及人口狀況 2021 年，泗陽縣轄 11 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè)鄉(xiāng)， 2 個(gè)農(nóng)場(chǎng) ，共有 212 個(gè)行政村、 47個(gè)居委會(huì)、 5個(gè)大隊(duì)?？偯娣e 1418 平方公里。近年來，因境內(nèi)多次出土了大量的古泗水國(guó)王珍貴文物，而引起海內(nèi)外廣 泛關(guān)注。項(xiàng)目定位】 一、 定位思路 二、 目標(biāo)客戶界定 三、 目標(biāo)客戶分析 四、項(xiàng)目主題定位 【第五部分項(xiàng)目資源分析】 一、本案地塊周邊環(huán)境調(diào)查 二、項(xiàng)目的 SWOT 分析 三、項(xiàng)目的綜合評(píng)估 【第四部分泗陽為古泗水王國(guó)都城所在地，具有 5000 年文明史和 2021 年建縣史。 58′之間，南濱洪澤湖，東界淮安市淮陰區(qū)，北鄰沭陽縣，西南與泗洪縣交界，西與宿城區(qū)接壤。縣城向西 85公里即達(dá)徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)，向東 30公里連接京滬高速公路，向東北 90 公里便到連云港和白塔埠機(jī)場(chǎng)，向南兩個(gè)半小時(shí)到南京，四小時(shí)到上海。以打造華東地區(qū)最具影響力的新興紡織基地和新興木業(yè)基地為目標(biāo)，泗陽規(guī)劃建設(shè)了縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)，進(jìn)園項(xiàng)目可以享受諸多更加優(yōu)惠的政策。 8 城市開發(fā)日新月異。 大力實(shí)施“科教興縣、人才強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，中小學(xué)“四配 套”、“六有”全面通過省考核驗(yàn)收；相繼在南林大、蘇大等 12所高校建立人才服務(wù)站，建立南林大泗陽培訓(xùn)中心、產(chǎn)學(xué)研基地 ； 完成縣人民醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度改革，完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，全縣參合率達(dá) %；累計(jì)興建安置小區(qū) 63 萬平方米，安置征地拆遷居民近 1200 戶，全年為 萬名城市低保對(duì)象和 萬名農(nóng)村低保對(duì)象累計(jì)發(fā)放低保金 2300 萬元。風(fēng)光帶兩側(cè)用地規(guī)劃以居 住性質(zhì)為主，注重風(fēng)光帶向兩側(cè)的滲透，將市區(qū)和濱水區(qū)連接起來，為周邊居民提供居住、休閑娛樂場(chǎng)所。 城北文化新城控制性詳細(xì)規(guī)劃 泗陽縣北部文化新城北瀕遼陽路、南臨北京路、東至繁榮路、西至支路，總面積約 3 平方公里。目前市場(chǎng)上如 名流雅居、昊都 ?福潤(rùn)嘉園、東方名苑等樓盤的銷售對(duì)象都是集中為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住戶。 07 年下半年至今，泗陽各樓盤銷售價(jià)格都有較大的提升，銷售價(jià)為17502450 元 /㎡ ，其中泗陽部分 A類地段樓盤大戶型（金地如意里） ㎡ ，售價(jià)達(dá) 24002700 元 /㎡ ，每套總價(jià)值基本在 2837萬 元 /套。 四、泗陽縣同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析 樓盤名稱 翡翠城 樓盤位置 泗陽縣北京中路一號(hào) 開發(fā)商 中勝置業(yè) 項(xiàng)目概況 位于泗陽縣北京中路一號(hào)，占地 88畝，總建筑面積 10萬 ㎡ ，27幢商住樓全部建成后可向社會(huì)提供近千套高檔住宅及黃金商鋪。此樓盤已經(jīng)開發(fā)到第三期，已建立了一定的品牌優(yōu)勢(shì)，銷售情況較好，知名度較高。 劣勢(shì)： 開盤較晚，泗陽整體消費(fèi)能力有限，開盤越晚競(jìng)爭(zhēng)越激烈。 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 200畝左右 總建筑面積 15萬 ㎡ 綠化率 綠化率 42% 3個(gè)中心花園和住宅同步建設(shè) 物業(yè)類型 多層，小高層 車位情況