【正文】 勢(shì)頭。 III4號(hào)樓銷售不理想的原因是帶著棟樓的東西兩側(cè)分別是地下車庫(kù)的入口和變電房。 這次我公司四月份推出的房源有產(chǎn)品 類型多 （多層為主，市場(chǎng)接受度高），所處 位置佳（選擇余地大），相似產(chǎn)品的 價(jià)格低 （比新能源低），推盤把握 時(shí)機(jī)好 （是市場(chǎng)的真空期，幾個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售都處于或即將進(jìn)入銷售速度放慢的階段）這幾大優(yōu)勢(shì)。新城市花園 本周共銷售 4套房屋 于 3 月 20日推出的 6棟小高層本周銷售了 2套 ： IIIG4號(hào) 1101室 IVG6號(hào) 1104室 二期多層銷售 11號(hào) 404 一期多層銷售 1套 9 號(hào) 304室 永大新都花城逸景園 本周共銷售 1套房屋。由于位置景觀因素，原來(lái)的價(jià)格相對(duì)三期其余幾棟樓要低。 二期的多層組團(tuán)這次展會(huì)期間總共銷售了 8 套。所以這次一期的小高層的成交量不高?？赡軙?huì)在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)停滯在一個(gè)銷售低谷期。二三層的價(jià)格一 致，三四層的價(jià)差也在 40 元左右 五六層的價(jià)差是三四層價(jià)差的一半，價(jià)差在 75 元左右。所以在這次房展期間十一層的房屋銷售的比較好的業(yè)績(jī)。從三樓及以上樓層就開(kāi)始收取電梯設(shè)備費(fèi)用，盡管三樓比二樓樓層高但是物業(yè)管理費(fèi)用也要高（一二樓 元，三樓及以上樓層 0..85 元）所以二樓三樓房屋的單價(jià)是一致的。其中靠北的 12 號(hào) 15 號(hào)樓的銷售情況較好，小高層房源主要集中在 16 號(hào)樓的 樓和 04 室。 從 07年 5月 28日 開(kāi)始銷售至 08年的 5月 6日約 255個(gè)工作日（按每月 ）。但由于河道尚未完工以及河對(duì)岸是工地以及部分舊公房景觀并不是很好，故目前去化不佳。每層加 30 元。目前 11層房屋的銷售情況也較理想。十一層的單價(jià)為 3933 元，如減去各項(xiàng)優(yōu)惠的價(jià)格十一層優(yōu)惠后的單價(jià)在 3800左右。沿河道的景觀房 (III3)由于位置較好，四層五層的日照采光和景觀區(qū)別不大，四層和五層的價(jià)差為 80 元左右。而這次良好銷售的很大的一部分原因是價(jià)格折扣較大和前期一定的客戶積累（先不論是否做了相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整）。在 本次房展中并未對(duì)外銷售，多層主推的是二期多層房源。除了有價(jià)格優(yōu)惠的因素外，我認(rèn)為一期小區(qū)綠化景觀的完成與景觀河道的建成對(duì) 與那些準(zhǔn)備購(gòu)買頂樓景觀房的但由于價(jià)格因素和對(duì)未來(lái)景觀效果預(yù)期不確定的客戶起到了一個(gè)極佳 的推動(dòng)作用。三期從今年 3 月 18 日推出至這次房展會(huì)結(jié)束共銷售了 79套，占三期總套數(shù)的 ％。 多層 14號(hào) 207室， 隆興花園 本周共銷售 3套房屋。今后銷售的可能大多也還是這部分位置的房源。所以定價(jià)也較 7 號(hào)樓高，這次總共銷售了 5套房屋。小高層 24號(hào) 704室 多層 12號(hào) 502室， 隆興花園 本周共銷售 4套房屋。購(gòu)房考慮因素中價(jià)格因素占很大的比重。這次銷售從開(kāi)盤至 3 月 30日共計(jì)銷售 43套占這次推出 342套的 ％。因此這些所售房屋有一個(gè)共同點(diǎn)即樓層均較低 .多層主要是一樓二樓，小高層大多為五 樓以下（高層五樓以下的占銷售量的 70％，多層一二樓占銷售量的 83％）。新城市花園 本周共銷售 22套房屋。這周銷售的三套是位置靠南的多 層房屋。但具體價(jià)格要在開(kāi)盤當(dāng)天公布。 3， 前期的客戶積累為新盤的推出打下了一個(gè)好的基礎(chǔ)，（我估計(jì)積累的客戶至少占推盤量的 10％以上）。由于前期的客戶積累和小區(qū)景觀展示以及周邊樓盤在近階段并無(wú)新盤推出（我項(xiàng)目最近推盤的時(shí)間為 2021 年 11 月 28 日）。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出售只是尚未網(wǎng)上簽約。多層一套 7號(hào) 606室 小高層 1套為 16號(hào) 702室 這周 隆興花園售樓處打出了單價(jià) 2942 元 /㎡房源的橫幅廣告。 24號(hào) 405室 502室 25號(hào) 403室 405 室 503室 該項(xiàng)目這周共銷售五套房源。起到了一個(gè)樣板示范區(qū)的作用。這個(gè)項(xiàng)目給人一種過(guò)分依賴所謂的“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”，忽略了產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)規(guī)劃。而淡化環(huán)境、周遍配套、房型等本身相關(guān)因素。處于新老城區(qū)建設(shè)發(fā)展的真空地帶。該項(xiàng)目的周遍環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和房型并不理想，但售價(jià)在東部新城中卻是最貴的?？偣?23 套 01 室已銷售19 套還有 4 套可售房源銷售率達(dá) 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向問(wèn)題特別是西側(cè)濟(jì)川路的環(huán)境雜亂， 銷售情況則較差。面積為 105平米的兩房和 139 平米的三房。而且在今年上半年的交房時(shí)小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。因此為了增加建筑面積，利潤(rùn)最大化。房型南北進(jìn)深較長(zhǎng)故房型布局采用“三段式”。河道的對(duì)岸也是一個(gè)新建小區(qū)。 小區(qū)南面是有線電視臺(tái)和土地資源管理局 ,在它們之間是兩棟非常陳舊的多層房屋和一塊荒地。東面和北面臨河 .整個(gè)項(xiàng)目地塊呈東西狹長(zhǎng)的矩形。有足夠的價(jià)格調(diào)整空間。整體項(xiàng)目在區(qū)域中的位置較好。房型布局較為靈活，客戶的選擇余地較大?？們r(jià)在 31 萬(wàn)元至 39 萬(wàn)元之間。但東西兩側(cè)單元的房型將客廳設(shè)計(jì)在南北臥室的中間而采用東西兩側(cè)采光。客廳在兩間朝南的臥室中間。特別是最北面的兩棟高層?xùn)|側(cè)設(shè)有一個(gè)加油站。后期的銷售情況可能更依賴泰興房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。使許多客戶分流更傾向于購(gòu)買一期推出的房源。周邊的基本配套，道路，商業(yè)生活設(shè)施基本相同。銷售較好的是面積在 99－ 110 ㎡左右總價(jià)在35萬(wàn)－ 40萬(wàn)的小三房房型。今年的 11月份這批房源也將交付使用。但房型設(shè)計(jì)普遍偏大，主力三房的面積在 130 平米以上。目前這部分房源正在進(jìn)行綠化施工。其中 8 棟 5 層樓的多層已基本售完。 2. 在開(kāi)盤后十天內(nèi)簽定購(gòu)房合同并付足首付款的可享受 10元 /㎡的優(yōu)惠。相對(duì)市場(chǎng)及周遍競(jìng)爭(zhēng)樓盤本案定價(jià) 應(yīng)采用價(jià)格穩(wěn)中有升的定價(jià)方案，并輔之多種促銷政策和優(yōu)惠措施加快資金回籠。特別是本案東面的的新能源 .新城市花園無(wú)論在小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格制定都與本案構(gòu)成了直接的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域中幾大供應(yīng)樓盤的交房時(shí)間大多集中在 08年的下半年。 □劣勢(shì)分析：（ weakness） 規(guī)模：項(xiàng)目的體量雖然達(dá)到 12萬(wàn)㎡ ,小區(qū)內(nèi)包含了商鋪、多層、小高層、聯(lián)體疊加別墅等產(chǎn)品形態(tài)。主力房型的面積在 120 ㎡左右，房型緊湊、舒適、合理。既可享有購(gòu)物休閑的便捷又可以避免人流車流的吵雜。 因此，靜態(tài)分析，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樾鲁堑男姓行暮蜕虡I(yè)中心?？梢灶A(yù)見(jiàn)在不久的將來(lái)隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的逐步建成這里將成為泰 興一個(gè)新興的集餐飲休閑娛樂(lè)購(gòu)物于一體的商業(yè)中心。這些金融機(jī)構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)金融、儲(chǔ)蓄、經(jīng)營(yíng)往來(lái)的需要。 □教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，大中小學(xué)均有設(shè)立。所以僅在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集的中興大道處的有 18路公交線路的一個(gè)站點(diǎn)。 □文江路：文江路靠近泰興市政府新址，道路規(guī)劃較為開(kāi)闊。今后主要 的商業(yè)設(shè)施均為在建工程。整個(gè)位置鬧中取靜，屬于泰興市新區(qū)的黃金地段。 隨著泰興市人民政府正式搬遷于泰興市東部新城區(qū)的新址使的泰興市政府所提出的“重點(diǎn)向東”的規(guī)劃理念更得以充分的體現(xiàn)。一些高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格更 是突破萬(wàn)元大關(guān)。 泰興新區(qū)以“新城區(qū)、新形象、新人文”為規(guī)劃主題，以承擔(dān)行政職能為主、創(chuàng)造新世紀(jì)現(xiàn)代化城市居住風(fēng)貌，營(yíng)造功能布局合理、城市環(huán)境優(yōu)美、建筑景觀新穎、配套設(shè)施齊全、居住安全舒適、地域特色鮮明為目標(biāo)，采取一次規(guī)劃、 分步實(shí)施的運(yùn)作方式，通過(guò)三年多的努力，“五橫五縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市政府行政中心大樓、法院大樓、商業(yè)街區(qū)、 、洋思中學(xué)、變電所、泰興國(guó)際英特學(xué)校和一些新建住宅等項(xiàng)目全部實(shí)施到位。新區(qū)二期工程完成拆遷 15萬(wàn)平方米，三期工程完成征地任務(wù)。 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，泰興市城市建設(shè)也取得了可喜成績(jī)。泰興東接如皋市，南界靖江市，西瀕長(zhǎng)江，與揚(yáng)中、武進(jìn)兩市隔江相望；北鄰姜堰市，東北與海安縣接壤，西北與泰州市高港區(qū)毗連。今年將加快新區(qū)三期工程建設(shè)。通過(guò)舊城改造 和新區(qū)建設(shè)，加快了城市建設(shè)步伐，提升了城市品位。 二 .市場(chǎng)篇（宏觀分析） 如果說(shuō)過(guò)去的十年是上海，北京，深圳等一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)代，但隨著這些城市拿地標(biāo)王的一個(gè)個(gè)誕生。 他們?cè)谠薪?jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)上，實(shí)際已具有和一線城市類似的特征：面向全國(guó)市場(chǎng)；外來(lái)資金以消費(fèi)和中長(zhǎng)期投資為主；本地消費(fèi)能力較強(qiáng)；房?jī)r(jià)出現(xiàn)較高漲幅，而且由于需求旺盛，對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力也較強(qiáng)。一個(gè)新興的 CBD 區(qū)已初現(xiàn)身姿。 區(qū)域道路狀況 走向 道路名 車道狀況 東 西 向 中興大道 雙向四車道 曾濤路 雙向二車道 南二環(huán)路 雙向二車道 南 北 向 文江路 雙向二車道 學(xué)院路 雙向二車道 濟(jì)川路 雙向二車道 從對(duì)泰興市的初步掌握的情況來(lái)看，在本項(xiàng)目周圍所有道路都是新建街道，以下分別就重點(diǎn)路段進(jìn)行說(shuō)明： □中興大道：中興大道是泰興新區(qū)東西向商業(yè)干道，也是連接新老城區(qū)橫向的軸心大道，跨越整個(gè)市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。可以預(yù)見(jiàn)今后曾濤路是構(gòu)成新區(qū) CBD的一個(gè)重要組成部分。道路的東側(cè)是沿河的銀杏公園景觀優(yōu)美。始發(fā)車時(shí)間為早晨 6： 50，每隔 12分鐘一班車。 中興大道 揚(yáng) 州大學(xué) 曾濤路 洋思中學(xué)、 學(xué)院路 北京新東方泰興外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、 南京師范大學(xué)泰興實(shí)驗(yàn)幼兒院 濟(jì)川路 濟(jì)川小學(xué)、偉才幼兒園 星火路 新都雙語(yǔ)幼兒園 □休閑娛樂(lè)設(shè)施、 該區(qū)域娛樂(lè)休閑設(shè)施較多，特別在中興大道上有一個(gè)目前泰興最大的 SHOPPINGMORE 項(xiàng)目大潤(rùn)發(fā)。具體如下： 國(guó)慶西路 泰興市人民醫(yī)院 國(guó)慶路（鼓樓北路） 泰興 市第四人民醫(yī)院 大慶東路（濟(jì)川北路） 泰興市中醫(yī)院 濟(jì)川路 振泰藥房、振泰衛(wèi)生院 □商業(yè)設(shè)施 本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施較多，基本上每條道路上都有商店和超市，但規(guī)模都比較小，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也比較雜亂，規(guī)模較大的只有中興大道上的大賣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。完全是新城區(qū)的形象。而且隨著包括市政府等政府機(jī)關(guān)搬遷至新區(qū)，項(xiàng)目周遍的公共配套還將得到進(jìn)一步改善。色調(diào)明快，線條流暢。 片區(qū)：雖然處于新區(qū)的中心地塊但周遍的商業(yè)配套還不成熟。 公建配套：泰興市政府所提出的“重點(diǎn)向東”的規(guī)劃理念并且將包括市政府、法院、規(guī)劃局等政府機(jī)構(gòu)搬遷到新區(qū)、加大了教育、道路、綠化市政配套的力度。目前市場(chǎng)出現(xiàn)了持幣觀望的態(tài)勢(shì)。這樣既可彌補(bǔ)房型上的缺點(diǎn)也可突出設(shè)計(jì)上獨(dú)特之處，營(yíng)造家的氛圍激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。價(jià)格比一期均價(jià) 3300元 /㎡略有提高。這批推出的 5 棟高層銷售情況也較為理想。共計(jì)七棟五層多層，其中兩棟南向景觀河道，兩棟北臨景觀河道。做到了南北通透，兼顧了采光通風(fēng)。南面臨河的 5 號(hào) 12號(hào)樓的房型面積設(shè)計(jì)較大。目前售價(jià)未定。是與我項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最激烈的樓盤。 目前二期高層從去年 12月份至今已預(yù)訂了 3個(gè)多月。是整個(gè)項(xiàng)目的最北面也是整個(gè)東部新區(qū)的北部邊緣的地塊了。東側(cè)的一棟高層設(shè)置了三個(gè)單元中間一個(gè)為 16層兩側(cè)為 14 層。因考慮衛(wèi)生間的通風(fēng)采光從而控制減少了北側(cè)開(kāi)間，將廚房設(shè)計(jì)在餐廳的北側(cè)。同時(shí)也增 加了立面的豐富性和層次感。以 2692元為基價(jià)定價(jià)策略如下表 。 從去年年中就推出的高層的銷售情況則不理想。周邊的市政配套和商業(yè)設(shè)施正在發(fā)展成熟中。位于貽芳路和星火路的交界處。沿街的商鋪門面非常破 舊 .經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也是五花八門缺少規(guī)劃。 小區(qū)北面河道尚未改造治理，河的對(duì)面是銀杏小區(qū)的在建工地和私人民房景觀較差。因單價(jià)高面積又大 5號(hào)樓西側(cè)沒(méi)有緊靠河道的 01單元的銷售情況不是很理想，總共 銷售了 4套。東西兩端的房型可有一個(gè)朝東或西的陽(yáng)臺(tái)。其余房型均不理想。還剩有大量的可售房源。根據(jù)網(wǎng)上銷售表反映小高層可售反源 92 套，已售58套。小高層 46套兩房也只有高區(qū)位價(jià)格偏高的部分 單元在售。隨著市政府等重要部門紛紛搬遷到東部新城和一大批新建商品房小區(qū)的建成。這當(dāng)然有競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)較小和一些證策方面的因素影響。因?yàn)榄h(huán)境是可以發(fā)展的。多層 2套分別為 5號(hào) 503室， 7號(hào) 305室 小高層 2套分別為 10 號(hào) 406室， 12號(hào) 103室 永大新都花城逸景園 本周無(wú)銷售房屋 隆興花園 本周共銷售六套房屋。這周小高層的五套成交房源大部分是單價(jià)較低位于小區(qū)北面沿路位置的低區(qū)位樓層 。因此五套的銷售業(yè)績(jī)也屬不易。紛紛反映被開(kāi)發(fā)商“忽悠了”。新城市花園 本周共銷售十一套房屋。這批小高層從 07 年的 12 月份就開(kāi)始了客戶的積累。 4， 此時(shí)推出這批房源，經(jīng)過(guò)開(kāi)盤后一段時(shí)期的強(qiáng)銷階段后正好是四，五月份，是傳統(tǒng)銷售的黃金階段。 一期小高層的 1， 2 樓的銷售口徑是不設(shè)太陽(yáng)能熱水器。多層 3套分別為 6號(hào) 508室， 1號(hào) 408室， 2號(hào) 204室， 小高層 3套為 12號(hào) 動(dòng)門。至 25日這批房源一共銷售了 16 套房屋，靠近景觀河道的兩棟小高層銷售了 9 套占較大的比列 .但銷售的樓層和位置分布比較散亂。 永大新都花城逸景園 本周共銷售 5套房屋。而同樣靠近景觀河道的 III3號(hào)樓由于位置較 III7號(hào)好，在它的東側(cè)是二期