2008年深圳萬科棠樾項(xiàng)目研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 分析 規(guī)劃思想 (一 ).規(guī)劃思想概述 項(xiàng)目以“營造一種方東奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設(shè)計(jì)核心，以水為主題，規(guī)劃構(gòu)筑了東方特有的生活美學(xué)。 3． 項(xiàng)目客戶定位 高端客戶對于社區(qū)居住環(huán)境所 營造的文化內(nèi)涵和身份感有較高的要求。莞深高速塘廈出入口到萬科棠樾 ，路面坑洼，路況較差。 地塊屬性分類說明 就其自然屬性而言，四周山水資源較豐富。此項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于，西面的 觀讕高爾夫球會(huì)東莞球場 和山水景觀資源。 1 萬科 但周邊及地塊內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美 。觀讕高爾夫球場 旁。 從實(shí)際踏勘來看， 從莞深高速塘廈出入口出來后，途經(jīng)村莊，沿公路到達(dá)項(xiàng)目地點(diǎn)。 萬科棠樾項(xiàng)目意義是著眼于現(xiàn)有地塊屬性， 為城市 6 精英打造周末 高端 休閑 度假 去處 。萬科棠樾巧妙地運(yùn)用了各種設(shè)計(jì)手法，把濃 厚的文化氣息全方位、多角度地展現(xiàn)了出來。 文化主題分析 萬科棠樾繼承了 地產(chǎn)界的“國學(xué)”研究，融徽派建筑藝術(shù)、北方院落風(fēng)格為一體，在全國房地產(chǎn)市場上樹立了獨(dú)具一格的中式建筑風(fēng)格。元明時(shí)期的古馬槽頗具生活氣息。 從樣板房可以發(fā)現(xiàn)，萬科棠樾的院落設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào) 了 其院門、入戶門 的搭配、 花園造景與布景 的處理 、室內(nèi)與室外的景觀交融等等 。 （ 4）交通與地下分析 車輛進(jìn)入小區(qū)后直接進(jìn)入地下。 合適的 開發(fā)模式與理念 針對項(xiàng)目的土地屬性及客戶定位，首期 的 全 部 別墅建立 起了 項(xiàng)目休閑、高端 的產(chǎn)品功能 ， 并烙入市場“文化型 地塊優(yōu)劣勢對比 城市郊 野 交通不便 配套較差 引入 文化理念 增加人文魅力 市場需求匹配土地屬性 高端文化主題別墅區(qū) 引入景觀亮點(diǎn) 差異化 市場 策略 定位 高端客戶 北方院落和徽派建筑風(fēng)格 以水元素為主題 萬科棠樾 山水資源 觀瀾高爾夫 環(huán)境優(yōu)美 高端休閑度假用地 12 棠樾會(huì)所 “ 五進(jìn)大宅說 ”示意圖 “金榜題名”木雕圖 “郭子儀上壽”木雕圖 13 古木羅漢松 具有視覺沖擊力 的賣場 售樓處的位置位于具有文化底蘊(yùn)的棠樾會(huì)所。 適量的產(chǎn)品 預(yù)留空間 品位與超值 共存 庭院分為前院、中院、后院等。 萬科棠樾項(xiàng)目總占地 66 萬平方米，建筑面積 41 萬平方米，后續(xù)還有大量產(chǎn)品，開發(fā)將持續(xù)數(shù)年。而且，水面建在挖空的地下空間上方，不僅需要較高的施工技術(shù)，也需要大量的建筑材料，這無疑又一次增加了成本。另外，公共空間較多，私密空間較少。 總之，萬科棠樾誕生于多元文化并存的大背景下，在深圳別墅市場乃至華南房地產(chǎn)市場樹立了別具一格的風(fēng)格。 外圍導(dǎo)示包裝缺點(diǎn) 從莞深高速塘廈出入口出來后，途經(jīng)村莊，沿公路到達(dá)項(xiàng)目地點(diǎn)。通風(fēng)不足使得地下室空氣流通困難。 面向未來的 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng) 2021 年之前房地產(chǎn)一片飄紅時(shí)，萬科決策者未能清醒地看到市場背后的不確定性，是天價(jià)拿地的主要?jiǎng)右颉? 室內(nèi) 一 層客廳、餐廳、過道等部位 挑高空間 ，預(yù) 留 業(yè)主后期搭建的可能性。 樣板房只是樣板區(qū)中間的局部。 棠樾 休閑高檔別墅 地產(chǎn) 是綜合評估了地塊優(yōu)劣勢 。 然而，地下通風(fēng)條件較差?？蛷d及門廳挑高將戶外景觀、光線、自然風(fēng)引入室內(nèi)。 萬科棠樾 國學(xué) 文化主題結(jié)構(gòu) 國學(xué) 文化主 題包裝 建筑仿古設(shè)計(jì) 文化元素炒作 視覺符號沖擊 棠樾風(fēng)水精要 石雕木雕等元素 五進(jìn)大宅說 色彩包裝處理 建筑及景觀色彩 協(xié)調(diào) 產(chǎn)品外包宣傳 會(huì)所等建筑立面 古木奇石馬槽等 8 9
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