2008年西安市花漾青城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 文化主體樓盤(pán)）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1瑞 麟 君 府（重點(diǎn)分析開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)組合與產(chǎn)品定位與研發(fā)）項(xiàng)目概況表案名瑞麟君府位置銀橋大道和北二環(huán)交匯處基地面積268畝總建筑面積30萬(wàn)平方米綠化率45%容積率2建筑形態(tài)小高層電梯花園洋房總戶數(shù)1330戶價(jià)格分析價(jià)格范圍：目前正在登記交10000抵15000活動(dòng)，真實(shí)價(jià)格待解籌。小區(qū)整體自然流暢曲線布局，建筑單位正計(jì)劃直線布局保證絕大多數(shù)住戶具有良好的朝向，景觀，日照，通風(fēng)?；句N售完成，現(xiàn)正在銷售2期，推出房源150套，已基本銷售過(guò)半。石榴花城小區(qū)樓體外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，用料考究；景觀大道、精品院落、組團(tuán)綠化，極富浪漫主義氣息。戶型分析表客戶群需求市場(chǎng)細(xì)分客戶分類購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型白領(lǐng)首次置業(yè)者交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感2房、3房白領(lǐng)二次置業(yè)者品質(zhì)、停車條件、交通、性價(jià)比、舒適度有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格不十分敏感3房、4房、復(fù)試單位企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員性價(jià)比、交通、配套對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，要改善生活環(huán)境3房、4房、復(fù)式單位周邊區(qū)域置業(yè)便利、價(jià)格、升值潛力有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展較敏感2房、3房消費(fèi)群體特征1購(gòu)買(mǎi)類型A型：主導(dǎo)型B型：標(biāo)志型定位城區(qū)與周邊村鎮(zhèn)小老板，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶企事業(yè)單位中高級(jí)管理干部文化高高收入中中作用標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場(chǎng)主流、多購(gòu)主力戶型市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；對(duì)樹(shù)立品牌有重要作用；品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者；中戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買(mǎi)者。，目前市場(chǎng)熱度不高.機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)。，以鮮明的定位和務(wù)實(shí)的服務(wù)等利好建立項(xiàng)目新形象。 在裝修上，消費(fèi)者還是選擇自主裝修，精裝修帶家具可以炒作，但不實(shí)用?！羝放疲杭訌?qiáng)對(duì)企業(yè)的品牌宣傳 ◆此項(xiàng)目有極大的開(kāi)發(fā)潛力，特別是在商業(yè)上面，價(jià)值很大，如地價(jià)能控制在6065萬(wàn)元/畝以內(nèi)，09年的銷售價(jià)格按品質(zhì)綜合型樓盤(pán)定位，住宅部分銷售均價(jià)可以達(dá)到2550元為主，商業(yè)門(mén)面可以達(dá)到5000元。居民居住考慮的是：購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、菜籃子供暖、物業(yè)管理、完善的安防。威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，減少威脅弱化劣勢(shì)，減免威脅 1. 利用開(kāi)發(fā)商的號(hào)召力，準(zhǔn)確的定位后，引爆當(dāng)?shù)責(zé)狳c(diǎn)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立體包裝，體現(xiàn)本項(xiàng)目區(qū)別其他項(xiàng)目的顯著個(gè)性。消費(fèi)群體特征2購(gòu)買(mǎi)類型C型：提升型D型：邊緣型定位城區(qū)中高領(lǐng)導(dǎo)，退休領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)實(shí)力人事普通市民階層文化不等中低收入高中低作用主要銷售對(duì)象；但數(shù)量不多；多買(mǎi)大戶型；對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)數(shù)量較少，起作用是補(bǔ)充性的年齡四十五歲左右3040儲(chǔ)蓄及現(xiàn)狀普遍擁有大量存款普遍擁有35萬(wàn)元以上的存款，家庭年純收入在13萬(wàn)行為和心理特征購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，落定迅速消費(fèi)仔細(xì)，親朋資助，生活簡(jiǎn)樸，一定存款購(gòu)買(mǎi)戶型130150左右85110SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）SWOT分析，方正，好規(guī)劃，概念提煉靈活，將成為城東最有特色的高檔社區(qū)，有宏觀環(huán)境持續(xù)支撐加城市發(fā)展規(guī)劃利好因素處于主干道交通便利、負(fù)離子含量高、空氣溫度濕度適中2銷售工作和推廣有難度。◆住宅供應(yīng)戶型面積較大◆從各項(xiàng)目的銷售面積來(lái)看，兩房80110㎡，供應(yīng)量較少；戶型面積多集中于110150平方米之間的三房。整個(gè)規(guī)劃布局相對(duì)開(kāi)敞，強(qiáng)調(diào)對(duì)城市景觀的吸納與借鑒，具有較好的景觀導(dǎo)向性。 外墻：外墻面磚 內(nèi)墻：毛墻面 供氣：天然氣 供電：卡式計(jì)量 供水：冷、熱水 通訊：電話、閉路、網(wǎng)絡(luò)◆【物業(yè)類別】普通住宅=＞商品房 【主力戶型】?jī)墒覂蓮d、三室兩廳 【建筑類別】小高層、高層 【銷售均價(jià)】元/㎡ 【售樓地址】黃沙橋和北新街交匯處 【售樓電話】02983889990 02983889993 【開(kāi) 發(fā) 商】陜西華宇實(shí)業(yè)有限公司 【建筑面積】總建筑面積40萬(wàn)㎡ 【建筑形式】多層（6+1）小高層、高層、花園洋房 【交通狀況】良好（銀橋大道與北二環(huán)交界處）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手3銀 頂 金 城（重點(diǎn)分析項(xiàng)目整體的操作銜接）案名銀頂金城位置行者村，南鄰人民西路，北臨文化西路基地面積85畝總建筑面積15萬(wàn)平方米綠化率38%容積率建筑形態(tài)小高層總戶數(shù)460戶價(jià)格分析價(jià)格范圍：目前一期推出房源已基本售完，二期在售，均價(jià)2800元左右。2。以小高層為主，小區(qū)配套相對(duì)齊全?！皟蓭А奔大P山觀光度假旅游帶和渭河休閑度假旅游帶。 ◆供氣陜北天然氣已輸入城區(qū)，形成設(shè)計(jì)能力15萬(wàn)立方米。 ◆人口 。16′2
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