【正文】 ? 正在進(jìn)行升級(jí)改造，將會(huì)改造成為四層建材購物廣場 ? 租金一層 4565元 /月，二層 1520 元 /月 44 □項(xiàng)目評析 ? 近 20 年的發(fā)展鄭州 東建材一直是鄭州建材銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材市場的大部分份額，西建材長期處于區(qū)域性補(bǔ)充的地位 鄭州建材市場歷來有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的說法 廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市 60%的家具建材市場份額。西接?xùn)|建材、澳柯瑪國際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場，東連河南精品陶 瓷市場，南達(dá)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，位置優(yōu)越，交通方便。港前有綠化帶及大型停車場，中間坐落有大型休閑廣場。 3）市場更加終端化，市場鏈逐步縮短 批發(fā)市場隨著市場競爭的激烈以及市場網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，必將走向終端。但在市場相應(yīng)配套方面卻有所欠缺 。 但其未來城商業(yè)部分餐飲、休閑、娛樂的定位，不可避免的與我項(xiàng)目形成業(yè)態(tài)的競爭。而其對東西大街櫥柜大道和鄭汴路建材大道的資源整合形成了銜接兩個(gè)商圈的獨(dú)特定位：家居主題商街，進(jìn)而凸顯其項(xiàng)目價(jià)值。三大商圈匯集億萬財(cái)富，三條金路帶來百萬客流，價(jià)值不可估量。美家匯位于鄭汴路與城東路的交匯處，距離我項(xiàng)目 10 分鐘路程。 項(xiàng)目名稱 未來城 位置 未來路與商城路交叉口路西北 開發(fā)商 威望置業(yè) 投資商 占地面積 90 畝 建筑面積 25 平方 商業(yè) 9274 ㎡ 一期 建筑層數(shù) 23 層 商業(yè) 3 層 商業(yè)形態(tài) 社區(qū)底商 鋪位結(jié)構(gòu) 12 層聯(lián)體 三層獨(dú)立 商鋪面積 300㎡以上 層高 1F 米 面寬 /進(jìn)深 進(jìn)深 12 米 商業(yè)定位 社區(qū)配套商業(yè) 主力店 無 業(yè)態(tài) 分布 餐飲、休閑、娛樂 銷售進(jìn)度 商業(yè)未售 銷售均價(jià) 價(jià)格未定 50 銷售策略 無 銷售方式 銷售主張 客戶構(gòu)成 □投資客戶 □自營客戶 優(yōu)惠幅度 銷售熱線 66379999 管理公司 招商熱線 招商進(jìn)度 招商方式 租賃政策 管理費(fèi)用 工商稅費(fèi) 經(jīng)營方式 □ 租金 □ 聯(lián)營 租金均價(jià) /扣率 租金優(yōu)惠 租金交付方式 招商方式 內(nèi)部配套 電梯 扶梯 無 貨梯 無 廣場 1379 ㎡廣場 休閑設(shè)施 熊兒河景觀 帶 廣告位 臨街廣告位 停車位 700 個(gè) 外部配套 主要街道 道路狀況 臨街長度 人流狀況 未來路 新打通道路 50 米左右 人流較少 商城路 沿河道路 10 米左右 人流一般 地下通道或天橋 無 周邊配套（廣場、風(fēng)光帶） 中博世貿(mào)家具廣場、熊兒河景觀帶 周邊商業(yè)項(xiàng)目 首座國際廣場 區(qū)域商業(yè)氛圍 毗鄰鄭汴商業(yè)圈 項(xiàng)目推廣 廣告媒體 □電視□報(bào)紙□戶外□車體 /站牌□其他 SP 活動(dòng) 階段廣告主題 項(xiàng)目資料 單張等 項(xiàng)目概況 商業(yè)建筑面 積： 29630平方米 其中：一期商業(yè)建筑面積： 9274平方米 公共建筑面積： 1379平方米 建筑高度： ≤118 米 個(gè)案評析： 未來城一期商業(yè)部分 9724 ㎡ ，加上二期，商業(yè)總體量在 3 萬平米左右，可以單獨(dú)構(gòu)成為一個(gè)中型商業(yè)中心，與我項(xiàng)目形成競爭。 鄭汴路各家具、建材市場及各大專業(yè)賣場，都是經(jīng)過多年的市場積淀。由綜合性市場走向更加專業(yè)細(xì)分的市場，譬如潔具市場、玻璃市場、板材市場等等；由粗放型的批發(fā)市場走向集約型的專業(yè)賣場。 五洲精品陶瓷城總占地百余畝，總建筑面積達(dá) 50000 ㎡，總投資4000 余萬元。商場營業(yè)面積 20210多平方米，集名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品于一體，主要以中、高檔衛(wèi)浴、潔具展示、銷售為主。家電市場向賣場、專賣發(fā)展的趨勢必將成為一種趨勢和必然選擇。運(yùn)營商： 中博股份 □市場評析 隨著中博家具名店街的完工投入運(yùn)營，中博家具的總體量將達(dá)到 120 萬㎡以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦 !通過市場的進(jìn)一步整 42 合升級(jí)，隨著市場進(jìn)一 步細(xì)分，中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由批發(fā)轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo)，在家具細(xì)分市場中，必將具備更強(qiáng)的市場影響力！ 鄭汴路家電市場 □市場概況 鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場，匯集了鄭州市市場上幾乎所有的家電品牌。 中博國際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時(shí)， 22 棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離，在中州大道東的物流港建起一個(gè) 30萬平方米的家具批發(fā)市場，而將現(xiàn)有的市場重新建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的精品家具零售市場，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道，定會(huì)給中原家具帶來絕代 芳華。 鳳凰名優(yōu)建材城以其 40 規(guī)模效應(yīng)，專業(yè)運(yùn)作能力以及市場的深耕細(xì)作，必將具備更強(qiáng)的市場競爭力。鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門面 商場內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 鳳凰名優(yōu)建材城作為中國華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括 25 萬㎡九大專業(yè)化賣場， 15 萬㎡四大專業(yè)化建材批發(fā)市場， 2萬多㎡建材精品商業(yè)街。精品一條街 ? 項(xiàng)目周邊路段商業(yè)分布情況 碧沙崗 二七 商圈 紫金山 碧波園 北 環(huán) 經(jīng) 三路北 萬客來 鄭汴商圈 華中食品 未 來 大 商 城 路 玉 鳳 路 中 州 本 案 新家居 五洲陶瓷城 鄭州建材城 鄭州板材市場 集美家私城 鋁材市場 金三角陶瓷城等 36 ? 項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分布情況 路 段 代 表 商 業(yè) 市 場 體 量(萬 ㎡ ) 知 名 品 牌 未來大道 中博世貿(mào)家具廣場 萬 盛大網(wǎng)絡(luò) 永樂電器等 家電市場 4 鄭 州廚具市場 2 鄭州酒店用品市場 3 中原國際博覽中心 5 中 原博覽中 心 中博 車城 廣告 材料 市場 中博世 貿(mào) 37 鄭汴路 商都路 中博家具中心 因此，相對來說開發(fā)式的街區(qū)比購物中心或者 MALL 的經(jīng)營難度相對較小?？煽紤]將自留物業(yè)長期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營造人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售和招商等工作。商業(yè)的市場定位，商業(yè)的運(yùn)作管理水平等將是競爭的核心。 很多經(jīng)營失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。 有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目， 買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。 1) 市場競爭具有共贏性 商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。 總建筑面積 50 萬 ㎡ ，由國貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑，包括 2 棟酒店式公寓、 1 棟寫字樓、 2棟住宅樓，均為 30層。 城市廣場將集購物、旅游、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化、運(yùn)動(dòng)等于一體， 2 小時(shí)車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超過 5000 萬（據(jù)投資方分析）。將于近期開業(yè) 丹尼斯百貨花園路店（十六層，建筑面積共 68000 平方米）將于今年籌備開業(yè)。簡愛 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏 租金 一樓約 250 元 /平方米，二樓 170 元 /平方米，三樓約 90 元平方米 營業(yè)狀況 月銷售額最高“哥弟”可達(dá) 20 萬元左右 ,約占商場總銷售額 的1/5，其余品牌月銷售不足 5萬元 22 業(yè)。 最后從經(jīng)營管理來看，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營管理公司對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn) 行運(yùn)作對項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的。雖然拜特超市目前收益未達(dá)到理想效果，但是對丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。 三樓經(jīng)營成熟女裝等 ，主要品牌有慕詩、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、Ein、 LUXMAN、 、伊芙心悅、 OTT、恩曼琳、 TOMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、 e+ 、米多米、 、研色、 XIM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等 四樓經(jīng)營女裝、童裝等 ，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、 娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇妙、法米尼、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時(shí)尚小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安先進(jìn)的體制，新穎的理念讓大商、北京華聯(lián)、丹尼斯等新興百貨充滿了生機(jī)，成為市場的亮點(diǎn)，也將是市場主導(dǎo)力量。預(yù)計(jì) 2021 年底將超過74 家。經(jīng)過24 年的發(fā)展，華潤萬家已經(jīng)快 速成長為中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)品牌之一，并與華潤蘇果一起成為華潤零售業(yè)務(wù)的主力軍。 世紀(jì)聯(lián)華 經(jīng)三路店 \二七路店 \碧波園店 \汝河路店 \東風(fēng)路店 \金博大店 13 河南世紀(jì)聯(lián)華超市有限公司成立于 2021 年 10 月 16日，是上海世紀(jì)聯(lián)華和河南金博大強(qiáng)強(qiáng)合作的結(jié) 果，其中聯(lián)華占 51%股份，金博大占 49%股份。目前沃爾瑪在全球十六個(gè)國家開設(shè)了超過 6500多家商場，員工總數(shù) 160多萬，分布在美國、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中國、韓國、德國和英國 16 個(gè)國家。隨著城市化進(jìn)程的逐步加快，商業(yè)必將得到長足發(fā)展。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 ％；住宿餐飲業(yè)零售額 億元，增長 ％；其他行業(yè)零售額 ，增長 ％。商品房新開工面積 ，增長 ％。 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)： 在居民人均收入一定的情況下，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長過快，則會(huì)影響居民投資。 87 ? 客戶定位 78 第四部分 項(xiàng)目定位 34 ? 個(gè)案 調(diào)查 16 ? 步行街區(qū)調(diào)研分析 82 ? 戰(zhàn)略定位全年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 ％，其中食品價(jià)格上漲 ％，家庭 設(shè)備用品及服務(wù) 價(jià)格 上漲 ％， 煙酒及用品價(jià)格上漲 ％，衣著價(jià)格上漲 ％，娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格上漲 ％，居住價(jià)格上漲 ％；醫(yī)療保健及個(gè)人用品價(jià)格下降 ％， 交通和通信 價(jià)格 下降 ％。商品房屋施工面積 平方米，比上年增長 ％，其中住宅施工 萬平方米，增長％。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 億元，增長 ％；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 億元，增長 ％。 第三產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，在各個(gè)產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所占的比重越來越大。經(jīng)過四十余年的發(fā)展，沃爾瑪百貨有限公司已經(jīng)成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目已經(jīng)達(dá)到 3,609家（不包括本公司聯(lián)營公司經(jīng)營的門店），遍布全國 21個(gè)省份及直轄市，繼續(xù)保持中華人民共和國（「中國」）最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領(lǐng)先地位，連續(xù)九年成為以營業(yè)額計(jì)中國最大的零售連鎖超市 。 14 華潤萬家 是華潤集團(tuán)旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。其目前在北方城市開設(shè)了 58 家連鎖店。大商以經(jīng)營中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費(fèi)群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時(shí)尚，展示流行趨勢，引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)。 二樓經(jīng)營時(shí)尚少女裝、飾品等 ，主要品牌有 Cushow、 EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季候風(fēng)、耐克、 VERO MODA、 ONLY、艾格、 a＋、 Aznoa 、B巧帛、艾衣 人、 TakeIT 、 G202 La Pargay、 COZZI 、 BETU、 MORGAN、箱子、艾格周末、 VEEKO、史努比、播、淑女屋、馬克華菲 JEANS、 CASIO等。 品牌提升 在經(jīng)營業(yè)績良好的狀況下同時(shí)不斷地拓新經(jīng)營范圍，拜 特高檔精品超市應(yīng)運(yùn)而生，成為鄭州首個(gè)精品超市，商品中 25－ 30％由國外采購，主要面對鄭州高端消費(fèi)群體。行業(yè)的組合、各業(yè)態(tài)的合理比例、功能區(qū)域的規(guī)劃、主力店的確定將根據(jù)市場的變化趨勢進(jìn)行設(shè)計(jì)