【正文】 20xx 鳳凰圖書城 —— —— —— 3000 建設(shè)北路 沿街店面 370 10 2 7400 沿街店面 460 10 1 4600 文峰大世界 —— —— —— 30000 銀河路 沿街店面 750 10 2 15000 世紀(jì)聯(lián)華 —— —— —— 6000 亞細(xì)亞酒點(diǎn) —— —— —— 15000 沿街店 面 380 10 1 3800 通海路 沿街店面 350 10 1 3500 通掘路 沿街店面 500 10 1 5000 世紀(jì)大道 中謹(jǐn)世紀(jì)城 —— —— —— 20xx 麗輝粵海酒 —— —— —— 30000 國盛義烏 —— —— —— 90000 江?；识? —— —— —— 20xx0 江海陽光城 —— —— —— 1120xx 世紀(jì)財(cái)富廣場 —— —— —— 4000 新源和諧大廈 —— —— —— 4000 714060 小結(jié)： 1. 根據(jù)商業(yè)地 產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，一個(gè)城市的人均 GDP 超過 3000 美元，人均飽和商業(yè)面積是 平方米 /人 ；低于 3000 美元，人均飽和商業(yè)面積是 平方米 /人。月 ； 50 ㎡ /20xx0 元 三層：家具 。 三層： 1013 元 /㎡ 。 2 點(diǎn)主要是 建設(shè)路 — 人民路 、 建設(shè)路 — 新金西路 轉(zhuǎn)盤 ， 4 線主要是人民路、新金西路、建設(shè)路、交通路。 ? 沿街零售商鋪主要以 餐飲、五金電動(dòng)車、 服飾 等為主。 業(yè)種業(yè)態(tài) ? 本路段商業(yè)業(yè)態(tài)主要以沿街零售商鋪為主。 ? 金游城外街租金行情在 200/㎡月 經(jīng)營狀況 由于位于建設(shè)路，且超市規(guī)模大，也是通州唯一的大型超市，商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)營較好 ； 4）新金路 （ 通州汽車站 _金苑公寓 ）： 1950 米 路段概況 ? 該路段連接 通掘公里、金通大道 與 團(tuán)結(jié)路，是最重要 的 東西 向道路 之一 。 5）交通南路（大慶中路 新金西路） 630 米 路段 概況 ? 交通路商業(yè)街是通州市 老 城商業(yè)街，是 老 城商圈，居民生活的一條重要的主干道， 該路段與新金西路及金通大道各大主要商業(yè)要道相接； ? 整體的規(guī)劃及空間尺度有較好的視覺感受；局部地段結(jié)合城市整體輪廓線的起伏變化，給消費(fèi)者以親切感和識(shí)別感，購物環(huán)境相對(duì)良好； 人流量 ? 該路段人流較多，主要為周邊社區(qū)較多，很多消費(fèi)者還是通州第一集貿(mào)市場帶來的人氣。 月 ，西面店面價(jià)格 略低 ，約 3060 ㎡ 左右如：江?；识?、江海陽光城、國盛 （三）、休閑娛樂 1. 通州市休閑娛樂項(xiàng)目較不發(fā)達(dá)，休閑娛樂的方式很少、休閑娛樂的場所也較少，主要有中低檔次的桑拿、足浴場所，中高檔次的酒吧、 KTV、會(huì)所、夜總會(huì)較少 ； 2. 從通州的休閑娛 樂場所分布來看，相對(duì)較分散，不夠集中，沒有形成集中的區(qū)域，形成區(qū)域的影響力 ； 3. 從休閑娛樂的消費(fèi)水平上看，消費(fèi)水平較低； 4. 從經(jīng)營狀況上看，經(jīng)營 相對(duì) 較好； 休閑種類 名稱屬性 數(shù)量（家） 消費(fèi)價(jià)格（元 /次 ） 經(jīng)營狀況 KTV 君領(lǐng) KTV、貓空 KTV?? 3— 4 500— 1000 周一 ~周四上座率為 70— 80% 周五 ~周天上座率為 90— 100% 酒吧 —— —— —— —— 夜總會(huì) 貓空夜總會(huì) 1 1000— 20xx 周一 ~周四上座率為 70— 80% 周五 ~周天上座率為 90— 100% 桑拿 新港灣休閑會(huì)所 ?? 7— 8 200— 500 周一 ~周四上座率為 50— 60% 周五 ~周天上座率為 70— 80% 奧揚(yáng)提示： a) 從休閑娛樂市場看， 由于人口結(jié)構(gòu) 中青年人口的外流，市場空間較小，但是由于通州休閑娛樂項(xiàng)目單一，隨著生活水平的提高， 休閑樂將更加娛多樣化，因此， 還存在一定的提升空間。 周一 ~周四人流量 周六 ~周天人流量 上午： 9:00~12:00 150/30 分鐘 上午： 9:00~12:00 160 /30 分鐘 下午： 14： 00~17： 00 180/30 分鐘 下午： 14： 00~17： 00 200 /30 分鐘 下午： 19： 00~21:00 230/30 分鐘 下午： 19： 00~21:00 300 /30 分鐘 奧揚(yáng)提示： a) 由于 文峰大世界百貨是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏陌儇洠?檔次低， 經(jīng)營狀況一般， 且 本案 處于新區(qū)，人流有限， 奧揚(yáng)認(rèn)為 在業(yè)態(tài)定位上 百貨生 存 空間不大 ； （二）、生活超市 從生活零售業(yè)看，目前通州的生 活零售業(yè)主要以超市為主、貿(mào)易市場 為 輔，其中貿(mào)易市場規(guī)模大、點(diǎn)多、商品價(jià)格實(shí)惠，仍然是當(dāng)?shù)鼐用裰饕纳钍称废M(fèi)重要選擇。月；二層： 20— 30 元 /㎡ 天（標(biāo)準(zhǔn)間） 40— 50% 五 、通州豎向商業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 1. 從通州豎向商業(yè)看，除大型集中式商場、酒店外外，城市豎向商業(yè) 2F 以上經(jīng)營狀況差，生存空間小，但在新的開發(fā)小區(qū) 、新開發(fā)商業(yè) 項(xiàng)目 商業(yè)物業(yè)上看，大多數(shù)都設(shè)計(jì)有 2F商業(yè)。天（標(biāo)準(zhǔn)間） 50— 60% 富爾豪酒店 三星 150 元 /間步行主要經(jīng)營國內(nèi)二三線品牌的各種服裝、鞋帽、精品以及休閑娛樂等商業(yè)，其中步行街中段有大型主力店大潤發(fā)生活超市、國美電器超市，是目前通州市人氣最旺的步行街 ； 2. 從商業(yè)街經(jīng)營狀況看，由于受通州城市青年人口（ 18— 25）少的限制，商業(yè)街整體經(jīng)營狀況較一般，沿街店面經(jīng)營較好，專賣店?duì)I業(yè)額大多在 50000— 70000 元，商業(yè)內(nèi)街、二層經(jīng)營狀況較差，大多關(guān)閉，商業(yè)街整體空置達(dá)到 53%； 奧揚(yáng)提示： a) 從步行街商業(yè)形態(tài)上看， 由于步行街對(duì)地段的要求較高，目前通州的唯一步行街經(jīng)營狀況較差，且本案處于新區(qū)，在短期內(nèi)無法聚集大量人氣，因此奧揚(yáng)認(rèn)為， 步行街 有一定的生存空間，但在規(guī)模上應(yīng)給予一定限制。 樓層 文峰大百貨業(yè)態(tài) 1F 美寶蓮、歐柏萊、歐萊雅、帝凡尼、自然堂、羽西、羅西尼、卡西歐、西鐵城、天梭、梅花、老鳳祥、周大福、周太生 2F 天恩、 ERAM、尤西子、摩卡努、歐尼雅、紅人、萊迪雅、法拉瑞西、紛迪斯、 ELAND 3F 皮爾卡丹、蘋果、金利萊、花花公子、鱷魚、老人頭、貓人、 AB、羅蘭金狐貍、七匹狼、澳大利亞狄羊、雅戈?duì)?、羅杰紳、名鷹、啄木鳥、衫衫、九鹿王、雷諾天蒙 4F 喬丹、七匹狼、安踏、美津濃、耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、卡巴、巴拉巴拉、小豬班納、巴布豆、好孩子、奧迪玩具、艾伊家； 5F 美的、飛利普、澳普、老板、夏普、長虹、康佳、蘇泊爾、三星、大金、三菱 2. 從經(jīng)營狀況上，文峰大世界百貨商場經(jīng)營狀況 中等 ，商場專柜出租月銷售額約在 50000—— 150000 元 之間。 4316, 37%1242, 11%919, 8%623, 5%677, 6%1344, 11%2222, 19%399, 3% 一、 食品二、 衣著三、 居住四、 家庭設(shè)備用品及服務(wù)五、 醫(yī)療保健六、 交通通訊七、 教育文化娛樂八、 其它商品與服務(wù) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值（ 單位：元） 一 食品 4316 二 教育文化娛樂 2222 三 交通通訊 1344 四 衣著 1242 五 居住 919 六 醫(yī)療保健 677 七 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 623 八 其它商品與服務(wù) 399 五、 通州商業(yè) 消費(fèi)特征及水平 （一）餐飲業(yè) 1. 從通州 區(qū) 餐飲消費(fèi)水平上看，通州市餐 飲業(yè)較不發(fā)達(dá)，大多以本土的小吃、小餐館為主，中高檔次的餐館、餐廳較少，國內(nèi)中高的餐飲品牌還不存在； 2. 從餐飲的價(jià)格水平看，餐飲消費(fèi)價(jià)格水平較低，大多數(shù)餐飲消費(fèi)為 20— 30 元／人 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 該路段北段較為成熟，主要業(yè)態(tài)為電器、建材，其次為餐飲、娛樂休閑等配套，南段主要以如市政配套政府、檢查院、公安局、銀行、郵電局及大面積的工廠、企業(yè)。 ? 該路段與早期市民廣場商業(yè)步行街相連，對(duì)該路段的商業(yè)氛圍有一定的促進(jìn)。 ? 商鋪?zhàn)饨鹦星?： 3570 元 /㎡月 （ 元 /㎡ /天） ； 經(jīng)營狀況 從經(jīng)營狀況，空置率達(dá)到 53%，空置率較高； ②大潤發(fā) 建筑形態(tài) 1— 5 集中式商場 建筑面積 約 13000 平方米；其中商業(yè)超市 90000 平方米 商業(yè)形態(tài) 一層 國美電器、專柜出租（餐飲 珠寶鐘表 服飾 鞋帽 包 化妝品 小孩用品） 2 層 ~3 層 大潤發(fā)大型超市 物業(yè)租金 ? 專柜： 400— 450 元 /平方米 人流量 ? 本路段 是通州市的核心商業(yè)區(qū) ， 是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，區(qū)域 人流量較大， 也是通州城區(qū)最繁華的商業(yè)街； 業(yè)種業(yè)態(tài) ? 本路段商業(yè) 形態(tài) 主要以 超市大賣場、生活休閑步行街道為主，沿街零售商鋪為輔 ，其中“金游城”是通州市最大的商業(yè)休閑步行街； ? 沿街 主要 經(jīng)營服飾、手機(jī)通訊、電動(dòng)車、餐飲以及各種零售服務(wù)； 業(yè)態(tài) 服飾、鞋帽 手機(jī)通訊 電動(dòng)車 \五金 餐飲 金融 保險(xiǎn) 書店眼鏡 美容美發(fā) 零售 合計(jì) 數(shù)量 21 10 9 9 5 5 1 15 75 單間面 （ ㎡ ） 3050 總建面積 (㎡ ） 945 450 450 405 225 225 45 675 約 3375 ㎡ 比例（間數(shù)） 28% 13% 12% 12% 7% 7% 1% 20% 100% 租金行情 ? 本路段 是通州最重要的商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)形態(tài)多樣，消費(fèi)水平較高，租金因位置的不同變化較大，沿街商鋪的租金行情 40190 元 /㎡ 月 ； 物業(yè)形態(tài) 日常生活 的服裝鞋帽 和家電小商品 ； 經(jīng)營狀況差 差 2） 人民路 東段 （建設(shè)路口 — 鹽倉橋 ）： 700 米 路段概況 ? 該路段連接 建設(shè)路與鹽倉橋 ，是最繁忙的 東西 向道路之一。 人流量 ? 本路段連接 建設(shè)路 與 交通 路兩大 城市主要 干道 ，來往人流量大。 LOFT 小商品及百貨 一層：小街區(qū) 1920 元 /㎡ 大街區(qū) 2530 元 /㎡ 。義烏城 項(xiàng)目位置 通州區(qū)通呂路與世紀(jì)大道交匯處 開發(fā) 企業(yè) 南通市華德房地產(chǎn)有限公司 占地面積 萬 ㎡ 容積率 總建面積 90000 ㎡ 商業(yè)面積 90000 ㎡ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 1\3\5\7\9\15\17為建材裝修、家 具 一層：陶瓷、衛(wèi)浴 。陽光城 項(xiàng)目位置 通 州 區(qū) 新城區(qū)，通呂路北側(cè)， 西與國盛義烏城毗 開發(fā) 企業(yè) 南通市華德房地產(chǎn)有限公司 占地面積 74392 ㎡ （商業(yè)） 容積 率 建筑面積 113820 ㎡ 商業(yè)面積 113820 ㎡ 商業(yè)規(guī)劃 購物中心 萬 ㎡ （ 1— 5F； 米 \2~ 米 ） 商務(wù)酒店 萬 ㎡ （ 1~2 裙樓， 3— 20F） 品牌專賣 、休閑娛樂 萬 ㎡ （ 4F； 米 \2~ 米 ） 精品專賣街 萬 ㎡ （ 4F； 米 \2~ 米 ） 車位規(guī)劃 內(nèi)設(shè) 500 輛車位的大型地下停車場及 200 輛車位的地面停車場 ，其中酒點(diǎn) 120 個(gè)停車位 經(jīng)營方式 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一 推廣 、統(tǒng)一管理，銷 售、租賃 相結(jié)合 營銷手法 住宅與商業(yè)同時(shí)推廣 ,形成雙城合壁的營銷賣 ,細(xì)分商業(yè)形態(tài) 租售價(jià)格 銷售價(jià)格 一層： 12800 元 /㎡（沿街）， 8000 元 /㎡（內(nèi)街） ； 二層： 4500 元 /㎡ ； 三層： 4000 元 /㎡ ； 出租價(jià)格