【正文】 車庫 ?洋房車位比 1： 1，從車庫可以直接進入單元門； ?高層建地下停車場，車位比 ： 1； ?獨棟別墅設(shè)置可供停放兩輛車的車庫，聯(lián)排和雙拼分別設(shè)置可供停放 一輛車的車庫； 建議設(shè)置地下車行流線，車輛可以直接從地下入庫或車位，方便的同 時還具備安全性。 體驗 營銷： 先行打造景觀氛圍 沿港景觀帶 、會所、 水系景觀、組團景觀 等樣板示范區(qū)，先期建設(shè) 建議開發(fā)商會所、 水系景觀、組團景觀、沿港景觀帶， 營造景觀氛圍 。 傳世 ： 體現(xiàn)項目終身價值。 客戶攻略 在時間維度上擴容客戶 銷售階段 擴容客戶 形象鋪墊期 蓄水期 開盤強銷期 二度強銷期 持效期 第一次公開亮相，吸引眼球，提高認識 在強銷期內(nèi)累積客戶，提高客戶購房欲望 徹底公開，在最大程度上消化蓄水客戶 以老帶新等相關(guān)銷售政策，口碑擴容 市場的推廣時間 概念擴容 品牌擴容 口碑擴容 為保證客戶基礎(chǔ)，可盡量延長蓄水時間 利用渠道平臺進行營銷 節(jié)點布控，截留客戶，降低置業(yè)門檻； 不降低項目形象的同時，讓客戶靈活進入； 行業(yè)與生活場所滲透，針對全是目標客戶集中的企業(yè)進行關(guān)系布控； 業(yè)主聯(lián)誼會，維護客戶； 口碑擴容，老帶新政策的運用。 全景觀 ： 重點突出項目 景觀優(yōu)勢。 虹橋工業(yè)園是新興發(fā)展的大型工業(yè)基地，未來潛力或有可待，但因項目周邊的資源一般，從本身的價值上講，項目的形象很難做大的提升，成為吸引客戶的籌碼，所以必須在前期加大營造景觀優(yōu)勢，真正提升項目品質(zhì)，從形象上顛覆人們的現(xiàn)有認知，第一時間占據(jù)市場空白，達到提高項目價值期待的目的。 物業(yè) 所占比例 土地面積 套數(shù)（約） 別墅 1萬平米 30套 復式住宅 1萬平米 50套 花園洋房 5萬平米 380套 高層住宅 17萬平米 1400套 合計 24萬平米 14萬平米 1860套 各種產(chǎn)品的建筑面積配比建議 項目配套規(guī)劃建議 泛會所 車庫 園林 商業(yè) 物業(yè)管理 泛會所 項目配套規(guī)劃建議 根據(jù)調(diào)研的結(jié)果， 住戶更愿意會所設(shè)有文化運動設(shè)施 排在前四位的分別是： 一、籃球場（室外） 二、泳池 三、羽毛球場（室內(nèi)） 四、室內(nèi)綜合館 會所定位 —— “文化”和“運動”雙主題 引入 泛會所 概念 —— 建議在首層開放空間及過渡空間中增設(shè)園林式泛會所的功能，補充會所配套，提高項目附加值； 項目配套規(guī)劃建議 項目配套規(guī)劃建議 園林、水系 利用項目周邊的自然水資源，給項目設(shè)計了大型的水系景觀 建議在此給項目做大型的景觀延伸帶，既可提高項目品質(zhì)形象，亦可起到隔離分割的效果。 其優(yōu)勢在于除了可以拉高項目容積率之外，還可以帶動一系列的快速消化 ，這決定了項目必然有一定的高層住宅。 聯(lián)排別墅的傳統(tǒng)和演變 別墅 傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用 “山墻并聯(lián)” 的方式， 雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成 社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時也不便于 鄰里氛圍的創(chuàng)造 此類產(chǎn)品 ，面積相對較小，總價較低， 而且可以享受獨門獨院的生活， 因此比較受中產(chǎn)階級的歡迎。 ，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。 前花園同時也是社區(qū)景觀的重要組成部分，可以與周圍住宅互相借景，形成風格各異的美麗街景和社區(qū)優(yōu)美的大環(huán)境。事實上隨著人們生活水平的提高，生活壓力的逐漸加大，衛(wèi)浴系統(tǒng)在人們生活中的地位日益重要， 更成為人們紓解壓力，放松心情的場所。 戶型設(shè)計要點 別墅 別墅 首層功能空間面積建議 二層與地下室功能空間面積建議 別墅 產(chǎn)品的細節(jié) 別墅 室外空間 室內(nèi)空間 內(nèi)外空間關(guān)系 建筑排布 大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院 客廳、客廳挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間 大面積觀景窗、多房間景致 保證私家庭院面積 別墅 細節(jié) 提升品質(zhì) 大面積會客廳 高級別墅客戶非常注重 公共空間的尊貴感 ， 希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳面積應達到 7080平方米 的規(guī)模。 戶型設(shè)計要點 別墅 ◤ 二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室、主臥區(qū)、兩間次臥室。 戶型設(shè)計要點 ◤ 注意室內(nèi)與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性。 花園洋房 面積控制； 135144平米，復式向下， 送半地下室和前后花園 花園洋房 戶型建議 1F：雙向私家花園 花園洋房 戶型建議 面積控制： 125135平米，送露臺 2F:L型觀景露臺 花園洋房 戶型建議 34F:采光 陽臺和露臺 面積控制： 120125平米，送陽臺和露臺 頂層復式面積控制： 150170平米，送超大露臺 花園洋房 戶型建議 5F+閣樓 復式 :超大露臺、躍層閣樓 面積段 戶型 樓層 套數(shù)比例 贈送 150170平米 四 房 5層 20% 露臺 +閣樓 120135平米 三房 2層 4層 60% 露臺或 陽臺 135144平米 三 房 1層 20% 前后 花園 或地下室 花園洋房， 比多層品質(zhì)更為高端的創(chuàng)新建筑 花園洋房與普通多層的容積率接近， 為區(qū)別于周邊安置房的多層產(chǎn)品， 建議本項目全部采用花園洋房作為 多層產(chǎn)品的替代品 。以層層退臺的方式形成了一個錯落有致的空間，并使每戶都能享有獨立的花園或者露臺。 ，且集中分布在項目中心湖心島周邊地區(qū)。 產(chǎn)品定位 █規(guī)劃建議 █各產(chǎn)品類型設(shè)計建議 █產(chǎn)品 配比 比例 █產(chǎn)品面積配比比例 █配建 █景觀 產(chǎn)品定位 根據(jù)以上內(nèi)容所述，我們對四葉草 .幸福邸的規(guī)劃定位給出以下建議： 全景觀 風情傳世府邸 規(guī)劃設(shè)計主題： 解讀 全景觀 ： 利用項目現(xiàn)有資源，營造全景觀私家園林的效果，突出 輕松自然、追求自由和 個人享受， 提升產(chǎn)品品質(zhì)和 建筑氣度，結(jié)合了簡潔、大方、輕松、人性化等亮點。 市中心的房價較高，外圍樓盤的價格普遍較低。規(guī)劃有 151戶，其中 聯(lián)排別墅 55戶，電梯洋房 96戶，以聯(lián)排別墅為主，部分為六層電梯洋房的高尚住宅區(qū)。 競品分析 疊加別墅（ 255㎡ ） 獨棟（ 420㎡ ） 威尼斯 成交客戶類型 競品分析 泰興祥生地產(chǎn) ：祥生 園區(qū)轄蔣華、七圩兩鎮(zhèn)，總面積 ，近期規(guī)劃面積 40平方公里，已建成 8平方公里，區(qū)內(nèi)主導產(chǎn)業(yè)為船舶