【正文】 房，但客戶流失率相對(duì)較高，通過(guò)訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價(jià)格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔(dān)憂。嘉麗豪園本項(xiàng)目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來(lái)往港人的置業(yè)特點(diǎn)，戶型主要控制在70100平方米以內(nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當(dāng)時(shí)的富裕階層，推售時(shí)期望價(jià)值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報(bào)價(jià)中可以看到房產(chǎn)價(jià)值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值?！鐓^(qū)購(gòu)物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項(xiàng)目區(qū)位和交通的優(yōu)勢(shì) 昭示性強(qiáng) 噪音污染嚴(yán)重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開(kāi)，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點(diǎn)戶型；世紀(jì)村︵二期︶如詩(shī)美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀(jì)花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項(xiàng)目金地翠堤灣本項(xiàng)目 300 250 200 150 100 50高級(jí)白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項(xiàng)目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項(xiàng)目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項(xiàng)。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。本項(xiàng)目的視野受到待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響。占地面積：類 別：住宅（商住）項(xiàng)目所在地總建筑面積： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個(gè)二、項(xiàng)目地盤解析 項(xiàng)目北：泰華購(gòu)物公園 項(xiàng)目東：會(huì)展中心 項(xiàng)目西：城中雅苑 項(xiàng)目南：建安項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購(gòu)物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項(xiàng)目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來(lái)重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購(gòu)物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。從產(chǎn)品上來(lái)看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。在小區(qū)的主入口，有一個(gè)跳躍的音樂(lè)噴水池，進(jìn)入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽(yáng)廣場(chǎng)，小高層配觀光電梯。 中心區(qū)項(xiàng)目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項(xiàng)目分布圖中心區(qū)各項(xiàng)市政工程進(jìn)展概況表項(xiàng)目名稱位置占地面積建筑面積計(jì)劃投資額設(shè)計(jì)單位建設(shè)單位工程狀況高交會(huì)會(huì)館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計(jì)公司深圳市建設(shè)局包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬(wàn)21萬(wàn)20億元美國(guó)李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計(jì)事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院第二設(shè)計(jì)院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計(jì)于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂(lè)廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬(wàn)15..97億元日本磯琦新設(shè)計(jì)室，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬(wàn)元機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計(jì)研究院，中國(guó)廣播電視部設(shè)計(jì)研究院深圳市電視臺(tái)主體封頂。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計(jì) 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制《福田中心區(qū)城市社會(huì)》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會(huì)提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢?cè)u(píng)議會(huì)召開(kāi)，國(guó)際評(píng)委從來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、新加坡、香港的四家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案匯報(bào)暨國(guó)際評(píng)議會(huì)，會(huì)議聽(tīng)取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計(jì)匯報(bào)，并對(duì)中心區(qū)的四個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評(píng)議。華僑城競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷：高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：皇崗口岸價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：景田、景田北都市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍(lán)色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國(guó)際名苑國(guó)際房地產(chǎn)安柏理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬(wàn)以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬(wàn)。這對(duì)不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。但在小面積方面，即對(duì)待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。信息來(lái)源：216。 注意健康及運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛(ài)網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點(diǎn)宣傳區(qū)域，對(duì)價(jià)格反而不太在意；216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、216。 保值或升值、“買來(lái)放著”、216。中國(guó)加入WTO后將會(huì)有越來(lái)越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國(guó)的窗口城市，將會(huì)成為外籍人士的置業(yè)熱點(diǎn)。其中，約30%的被訪者提及萬(wàn)科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀?！　〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后?！　囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。量入為出的月供　　購(gòu)房者首供能力31萬(wàn)以上占8％，21－30萬(wàn)占12％，16－20萬(wàn)占14％，11－15萬(wàn)占25％，5－10萬(wàn)占41％。最希望的面積是90110平方米　　在希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。福田是置業(yè)者首選　　在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。內(nèi)銷市場(chǎng)需求部分問(wèn)卷分析2001住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司日前對(duì)潛在購(gòu)房人群做了問(wèn)卷訪問(wèn)（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。今天的房地產(chǎn)營(yíng)銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢(shì)，對(duì)個(gè)盤來(lái)講，真正的挖掘細(xì)分市場(chǎng)，以有效的供給對(duì)應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對(duì)的發(fā)展之道。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱代表著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在日漸激烈的市場(chǎng)條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開(kāi)始。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開(kāi)發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬(wàn)平方米規(guī)模的盤在原來(lái)已經(jīng)是大盤，隨后萬(wàn)科四季花城等3050萬(wàn)平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬(wàn)平方米以上的大盤，大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來(lái)看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長(zhǎng)大幅超過(guò)預(yù)售面積增長(zhǎng)的情況下，說(shuō)明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。 存貸款國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額4093億元，%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來(lái)的深圳人的消費(fèi)也會(huì)不斷的增長(zhǎng)，消費(fèi)指數(shù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。星河國(guó)際名城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃策劃報(bào)告第一章 市場(chǎng)調(diào)查P41. 深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析3. 內(nèi)外銷市場(chǎng)需求分析4. 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析5. 中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析第二章 項(xiàng)目分析P651. 項(xiàng)目概況2. 項(xiàng)目地盤解析3. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析b:主力戶型面積評(píng)析4. 項(xiàng)目SWOT分析5. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略第三章 項(xiàng)目定位P821. 市場(chǎng)定位2. 戶型定位3. 客戶定位4. 形象定位（含項(xiàng)目命名）第四章 品牌策略P891. 品牌趨勢(shì)2. 品牌診斷3. 品牌方向4. 品牌整合第五章 物業(yè)發(fā)展建議P951. 項(xiàng)目差異化建議2. 總體布局規(guī)劃及空間布局建議3. 環(huán)境景觀建議4. 配套設(shè)施建議5. 會(huì)所功能建議6. 物業(yè)管理建議7. 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議8. 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議第六章 營(yíng)銷推廣策略P1061. 總策略2. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略3. 同類型競(jìng)爭(zhēng)策略4. 項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)與條件（入市時(shí)機(jī)與銷售前提條件）5. 銷售階段劃分與分期運(yùn)做策略（含銷售次序安排、各推廣階段銷售策略、銷售次序、推售單位安排）第七章 包裝方案P1171. 地盤包裝2. 售樓處3. 樣板房4. 形象包裝第八章 廣告策略