【正文】 房，但客戶流失率相對較高，通過訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔(dān)憂。嘉麗豪園本項目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來往港人的置業(yè)特點，戶型主要控制在70100平方米以內(nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當(dāng)時的富裕階層，推售時期望價值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報價中可以看到房產(chǎn)價值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。——社區(qū)購物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢 昭示性強(qiáng) 噪音污染嚴(yán)重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項目的價值點與優(yōu)勢。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀(jì)村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀(jì)花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 250 200 150 100 50高級白領(lǐng)私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。三、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響。占地面積：類 別：住宅（商住）項目所在地總建筑面積： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。從產(chǎn)品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進(jìn)入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖中心區(qū)各項市政工程進(jìn)展概況表項目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設(shè)計單位建設(shè)單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計公司深圳市建設(shè)局包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè)計院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院深圳市電視臺主體封頂。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評議。華僑城競爭片區(qū)判斷：高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸價格競爭區(qū)域：景田、景田北都市競爭區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍(lán)色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表項目名稱項目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國際名苑國際房地產(chǎn)安柏理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。信息來源：216。 注意健康及運(yùn)動，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點宣傳區(qū)域，對價格反而不太在意；216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所、幼兒園、216。 保值或升值、“買來放著”、216。中國加入WTO后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀?！　〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后?！　囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。量入為出的月供　　購房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％。最希望的面積是90110平方米　　在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。對平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開始進(jìn)入人們選擇的視野。福田是置業(yè)者首選　　在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。內(nèi)銷市場需求部分問卷分析2001住宅消費(fèi)市場調(diào)查 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司日前對潛在購房人群做了問卷訪問（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點。今天的房地產(chǎn)營銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢，對個盤來講，真正的挖掘細(xì)分市場，以有效的供給對應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對的發(fā)展之道。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競爭的加劇，在日漸激烈的市場條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等3050萬平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時代已經(jīng)來臨。 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長大幅超過預(yù)售面積增長的情況下，說明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計或管理落后以低價策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。 存貸款國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額4093億元，%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來的深圳人的消費(fèi)也會不斷的增長，消費(fèi)指數(shù)也說明了這一點。星河國際名城項目營銷策劃策劃報告第一章 市場調(diào)查P41. 深圳市總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析3. 內(nèi)外銷市場需求分析4. 競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析5. 中心區(qū)市場調(diào)研與分析第二章 項目分析P651. 項目概況2. 項目地盤解析3. 項目規(guī)劃設(shè)計方案評析a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析b:主力戶型面積評析4. 項目SWOT分析5. 項目綜合評價及項目發(fā)展策略第三章 項目定位P821. 市場定位2. 戶型定位3. 客戶定位4. 形象定位（含項目命名）第四章 品牌策略P891. 品牌趨勢2. 品牌診斷3. 品牌方向4. 品牌整合第五章 物業(yè)發(fā)展建議P951. 項目差異化建議2. 總體布局規(guī)劃及空間布局建議3. 環(huán)境景觀建議4. 配套設(shè)施建議5. 會所功能建議6. 物業(yè)管理建議7. 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議8. 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議第六章 營銷推廣策略P1061. 總策略2. 區(qū)域競爭策略3. 同類型競爭策略4. 項目推廣時機(jī)與條件（入市時機(jī)與銷售前提條件）5. 銷售階段劃分與分期運(yùn)做策略（含銷售次序安排、各推廣階段銷售策略、銷售次序、推售單位安排）第七章 包裝方案P1171. 地盤包裝2. 售樓處3. 樣板房4. 形象包裝第八章 廣告策略