【正文】 房，但客戶流失率相對較高，通過訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔憂。嘉麗豪園本項目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來往港人的置業(yè)特點，戶型主要控制在70100平方米以內(nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當時的富裕階層，推售時期望價值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報價中可以看到房產(chǎn)價值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值?！鐓^(qū)購物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢 昭示性強 噪音污染嚴重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項目的價值點與優(yōu)勢。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 250 200 150 100 50高級白領(lǐng)私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。三、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響。占地面積：類 別：住宅（商?。╉椖克诘乜偨ㄖ娣e： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。從產(chǎn)品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖中心區(qū)各項市政工程進展概況表項目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設(shè)計單位建設(shè)單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計公司深圳市建設(shè)局包括擴建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè)計院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進行裝修工程，預(yù)計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院深圳市電視臺主體封頂。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標方案進行了評議。華僑城競爭片區(qū)判斷：高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸價格競爭區(qū)域：景田、景田北都市競爭區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表項目名稱項目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國際名苑國際房地產(chǎn)安柏理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標準有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標準，可以參考。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。信息來源：216。 注意健康及運動，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點宣傳區(qū)域，對價格反而不太在意；216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所、幼兒園、216。 保值或升值、“買來放著”、216。中國加入WTO后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀?！　〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。　　從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。量入為出的月供　　購房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％。最希望的面積是90110平方米　　在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。對平層的選擇不再是一支獨秀，其他類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。福田是置業(yè)者首選　　在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。內(nèi)銷市場需求部分問卷分析2001住宅消費市場調(diào)查 為了把握深圳住宅消費的發(fā)展動向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司日前對潛在購房人群做了問卷訪問（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費主流在保持基本面的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點。今天的房地產(chǎn)營銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢，對個盤來講，真正的挖掘細分市場，以有效的供給對應(yīng)有效細分的需求層次，是我們必須面對的發(fā)展之道。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競爭的加劇，在日漸激烈的市場條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢的加強，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等3050萬平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時代已經(jīng)來臨。 空置面積在批準預(yù)售面積增加的同時在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長大幅超過預(yù)售面積增長的情況下，說明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計或管理落后以低價策略進行消化達到了較理想的效果。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達人才引進指標；取消人才引進考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。 存貸款國內(nèi)金融機構(gòu)人民幣各項存款余額4093億元，%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來的深圳人的消費也會不斷的增長，消費指數(shù)也說明了這一點。星河國際名城項目營銷策劃策劃報告第一章 市場調(diào)查P41. 深圳市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展概況2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析3. 內(nèi)外銷市場需求分析4. 競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析5. 中心區(qū)市場調(diào)研與分析第二章 項目分析P651. 項目概況2. 項目地盤解析3. 項目規(guī)劃設(shè)計方案評析a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析b:主力戶型面積評析4. 項目SWOT分析5. 項目綜合評價及項目發(fā)展策略第三章 項目定位P821. 市場定位2. 戶型定位3. 客戶定位4. 形象定位（含項目命名）第四章 品牌策略P891. 品牌趨勢2. 品牌診斷3. 品牌方向4. 品牌整合第五章 物業(yè)發(fā)展建議P951. 項目差異化建議2. 總體布局規(guī)劃及空間布局建議3. 環(huán)境景觀建議4. 配套設(shè)施建議5. 會所功能建議6. 物業(yè)管理建議7. 交樓標準建議8. 公共部分裝修標準建議第六章 營銷推廣策略P1061. 總策略2. 區(qū)域競爭策略3. 同類型競爭策略4. 項目推廣時機與條件（入市時機與銷售前提條件）5. 銷售階段劃分與分期運做策略（含銷售次序安排、各推廣階段銷售策略、銷售次序、推售單位安排）第七章 包裝方案P1171. 地盤包裝2. 售樓處3. 樣板房4. 形象包裝第八章 廣告策略