【正文】 名稱 樓層 面積（ m2） 總價（萬元） 單價（元 /平米） 裝修程度 泌園村 2/6 123 75 6078 毛坯 金月灣 6/11 109 65． 5 6009 毛坯 寶島世紀園 1/11 75 134． 56 5574 全新裝修 寶島世紀園 3/6 90 136． 9 6574 毛坯 廣安苑 4/6 53 98 5408 毛坯 怡祥居 4/6 64 104 6154 全新裝修 怡祥居 3/5 62 98 6327 全新裝修 住宅以自用性為主，租賃回報率低，商鋪類市場不成熟 和目前崇明房地產售價相比較，崇明的住宅租賃價格較低，城橋鎮(zhèn)簡單裝修的一室一廳，月租金為 500 元左右，二室的房子也不會超 過 1000 元。由于在售樓盤供應量短缺，崇明二手房市場較活躍，各種名號的房產中介公司星羅棋布。 該兩個地塊低密度住宅將與本案形成客戶爭奪，本案如何引導、培養(yǎng)客戶及在適時的時間推向市場將至關重要。此后直至 20xx 年的十數(shù)年間，崇明建設了 150 萬平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性質的公房。其中，成交總價 300 萬元以上的比例雖僅占%，但成交總價最高的御華名苑達到了 1393 萬元，成為全市類別墅單套總價最高的樓盤。 崇明島自然資源豐富，生態(tài)森林、農莊、灘涂，雖然目前別墅開發(fā)尚未啟動，但它是一片適合開上海 20xx 年三季度類別墅樓盤分布圖 2 0 0 4 年3 季度類別墅各區(qū)域成各交量比例%%%%%%%%%%% %寶山 長寧 奉賢 嘉定 金山 閔行 南匯 浦東 普陀青浦 松江 楊浦發(fā)別墅的熱土，未來，渡假型別墅和經濟型別墅將會成為崇 明房地產的一道風景線。 20xx 年上海 GDP 增幅繼續(xù)保持 10%以上的速度，人均 GDP 超過 5000 美元；上海吸引了大量外來資金和高收入人群，保證了別墅的消費需求。 20xx 年，別墅均價繼續(xù)上升，單價集中于 10000－ 20xx0 元 /平方米，而豪宅別墅總價均在 1000萬以上，比如上海紫園、海源別墅、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅、檀宮等。這就造成供應和需求的結構性失衡。 別墅供給結構分析 獨立別墅占據(jù)絕對比例 雙拼項目比重有所降低 在經濟實力允許的情況下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活，詮釋自由生活的首選；而雙拼和聯(lián)排別墅，因為其適中的價格，也受到市場的青睞。 在第二個層面上，近郊別墅區(qū)的純度也增強了，在一個別墅小區(qū)內既規(guī)劃別墅又規(guī)劃普通住宅的現(xiàn)象在減少。都是上海市家喻戶曉的豪宅別墅區(qū)。隨著上海市政道路的 立體化，市區(qū)概念的擴延，家庭轎車的普及化，別墅類獨院住宅成為上海富有的中產階層置業(yè)安家的新選擇。對于整個房產市場影響具體如下： ① 遠郊區(qū)域相對集中，未來房價增幅趨緩 2 0 0 4 年3 號公告地塊區(qū)域面積、個數(shù)分布圖010000020xx00300000400000500000600000寶山浦東嘉定青浦閔行楊浦崇明南匯松江長寧金山奉賢黃浦虹口0246810土地面積 土地個數(shù)200 4年 3號 公告出讓地塊交地標準27%68%5%毛地 熟地 未確定區(qū)域 土地面積 外環(huán)以外 中外之間 中內之間 147727 內環(huán)以內 23412 本次土地公告為 20xx 年來首次住宅用地的供應，土地供應總量為 278 公頃；分布面廣，全市 19個區(qū)縣中，共有 14 個有供應 量。 上海商品房市場供應連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 1997 年－ 20xx 年，上海的商品房批 準預售面積始終保持在 1400－ 1900 萬平方米相對穩(wěn)定的區(qū)間波動，從 20xx 年開始進入高速增長期，當年突破 2500 萬方之后， 20xx 年再創(chuàng)新高，首次達到 3000萬方以上，而今年 111 月批準預售面積 萬平方米， 20xx 年底仍有望達到 2500 萬平方米左右上海歷年房地產占國民經濟的比重020xx4000600080001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %國內生產總值 房地產業(yè) 比重平穩(wěn)增長期 快速增長期 的體量。 歷年上海房地產開發(fā)投資額（單位：億元） 0200400600800100012001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 4 年1 1 1月 第二章 上海房地產市場 一、商品房市場分析 房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè) 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進，上海房地產市場體系逐步建 立，房地產業(yè)占國民經濟的比重已從最初的 ％增加至 ％，實現(xiàn)了到 21 世紀初翻一番的既定目標。政府將通過土地儲備機構存儲并按計劃交付供地的方式，對土地一級市場進行調控，平衡近期和遠期的用地需求。 ③ 加息后房價走勢預期平穩(wěn) 考慮到各項宏觀調控政策的逐步落實，以及隨后土地配套政策的出臺，無論是開發(fā)商還是消費者對于政府調控房地產市場的信心都明確無疑，受此影響，盡管在目前環(huán)境下整體房價走勢不會下跌，但增幅減速卻是必然的。 同時，目前房地產市場中的投資性比例已經很高，而短期投機性需求更是占了絕大多數(shù)。 但并非說購房者因此就沒有任何反應，經歷了將近 9 年的連續(xù)降息后，可以預期未來整體金融政策很可能會進入一個加息周期，因此，購房者盡管對本次加息反應不大，但卻在心理上不希望看見連續(xù)加息的現(xiàn)象，那樣的話，還貸的壓力就會驟然加大。 良好的經濟環(huán)境，將吸引更多的投資者看好崇明，投資崇明，帶動區(qū)域經濟循環(huán)發(fā)展。 本案處于五大功能分區(qū)的崇南分區(qū)，規(guī)劃為 “田園城市化中心城區(qū) ”，又處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處，將是崇明島未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產業(yè)布局園區(qū)，未來大量人口導入，對于本案的客戶定位具有指導作用。 三是調整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局，化大力氣關閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè)，加強崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對勞動密集型、農副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用，提供相當 數(shù)量的就業(yè)崗位，同時，創(chuàng)建上海首家國家級清潔生產示范區(qū)和海洋產業(yè)創(chuàng)新基地，為經濟發(fā)展提供新的增長點。 三、崇北分區(qū)（主題樂園區(qū)與有機生態(tài)農業(yè)展示區(qū)） 崇北分區(qū)是全島土地成本最為低廉的地區(qū)，滬崇蘇高速公路穿越，土地增值空間較大，是崇明戰(zhàn)略性開發(fā)的重要棋子之一。主要項目包括： 一是辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護區(qū)等崇明標 志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。 崇明至上海的過江交通已非常便捷，島上有南門、新河、堡鎮(zhèn) 3 個港口通航上海的吳淞、寶楊路、石洞口碼頭，每日進出航班約 220 個，南門港平均 20 分鐘左右就有一班船發(fā)出，高速船至寶楊路僅需 40 分鐘左右，南門至石洞口車客渡航線已實行 24 小時通航。 第二產業(yè)： 經過 20 多年穩(wěn)步發(fā)展，崇明的工業(yè)已形成金屬制品、電氣機械、紡織服裝、船舶修造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代通信、輕工化工、食品、建材等較為齊全的工業(yè)門類。 現(xiàn)狀： 崇明縣是崇明島上的行政主體，目前轄有 13 個鎮(zhèn)和 1 個鄉(xiāng)。公元 696 年（唐朝萬歲通天元年）初，始有人在島上居住。島嶼地理位置在東經121176。 二、世界級生態(tài)島 ―― 崇明 崇明：上海世界級城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ” 崇明地處西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，素有 “東海瀛洲、長江門戶 ”之稱，是中國的第三大島和全世界最大的河口沖積島，面積 1225 平方公里，人口 64 萬。崇明 ......................................................................4 一、國際大都市 ―― 上海 ................................................................4 二、世界級生態(tài)島 ―― 崇明 ............................................................5 崇明：上海世界級城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ” ..................5 區(qū)域概況 ......................................................................................5 第二章 崇明未來的五大功能區(qū) ....................................................7 一、崇東分區(qū)（大通道景區(qū)與生態(tài)示范、休閑運動區(qū)） ............7 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） ............7 三、崇北分區(qū)（主 題樂園區(qū)與有機生態(tài)農業(yè)展示區(qū)） ................8 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） ........................................8 五、崇西分區(qū)（生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國際會議辦公區(qū)） ....9 （二）市場分析 ................................................................................9 第一章 上海房地產宏觀大勢 ........................................................9 一、上海整體投資環(huán)境分析 ............................................................9 國際大都市背景下的城市新格局 ..............................................9 宏觀經濟持續(xù)向好，投資環(huán)境日趨完善 ................................10 居民收入穩(wěn)漲，總體購買力強勁 ............................................10 二、近期政策分析 .......................................................................... 11 政策一： 10 月 28 日，央行出臺加息政策 ............................. 11 政策二：限制囤地 滬土地儲備實施細則出臺 ......................13 政策三：二手房網上公示將于今年推出 ................................13 第二章 上海房地產市場 ..............................................................15 一、商品房市場分析 ......................................................................15 房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè) ................................15 上海房地 產開發(fā)投資進入前所未有的高潮期 ........................15 上海商品房市場供應連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 ........15 房地產進入高速發(fā)展期，房價跳躍式看漲 ............................16 二、土地市場分析 ..........................................................................17 新增土地出讓 ............................................................................17 20xx 年上海市三號土地公告 ...................................................17 第三章 上海別墅市場 ..................................................................19 一、上海別墅市場特征 ..................................................................19 豪宅市場明顯放大 ....................................................................19 市區(qū)出現(xiàn)大型社區(qū)內別墅項目 .......