【正文】 地塊附近景觀分析 ....................................................................32 地塊優(yōu)劣勢分析 ........................................................................32 第二章 項目 SWOT 分析 ............................................................32 第一部分 市場篇 （一）區(qū)位分析 第一章 大上海 崇明 一、國際大都市 ―― 上海 上海作為國際型大都市對崇明縣的發(fā)展戰(zhàn)略具有指導(dǎo)性作用 進入新世紀后，上海建設(shè)西太平洋沿岸的世界級城市和國際金融、貿(mào)易、經(jīng)濟和航運中心之一的目標日益清晰 ，城市功能和形態(tài)也進入了大 規(guī)模的拓展期，上海國際大都市地位的確立，將引導(dǎo)全市各城區(qū)引進外資，發(fā)展適合當?shù)貐^(qū)域的產(chǎn)業(yè)體系，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 崇明位于上海東北角，與上海其他城區(qū)的聯(lián)系被長江隔斷，上海市中心及其他城區(qū)對崇明的輻射能力微小，崇明的發(fā)展相對比較封閉，是個區(qū)域性市場。 十五期間，上海率先建設(shè) “一城九鎮(zhèn) ”（現(xiàn)已改為 “三城八鎮(zhèn) ”），將崇明的 “堡鎮(zhèn) ”歸入為 “一城九鎮(zhèn) ”發(fā)展規(guī)劃中， 近年又重新對崇明縣進行整體規(guī)劃，劃分為五大功能分區(qū)。 上海整體環(huán)境的改善對崇明的未來發(fā)展思路起到了指導(dǎo)性作用，將帶動崇明經(jīng)濟發(fā)展，帶動各產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 二、世界級生態(tài)島 ―― 崇明 崇明：上海世界級城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ” 崇明地處西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，素有 “東海瀛洲、長江門戶 ”之稱，是中國的第三大島和全世界最大的河口沖積島，面積 1225 平方公里，人口 64 萬。島上水潔風(fēng)清土凈，是上海最具潛在戰(zhàn)略意義的發(fā)展空間之一。 隨著 20xx 年底滬崇蘇越江通道的通車和中國沿海大通道崇明島橋地位的確 立， 21 世紀初的崇明將憑借特殊的島嶼格局、捷便的理想位置、良好的生態(tài)環(huán)境、廣闊的土地資源四大優(yōu)勢，在上海城市整體布局中發(fā)揮后發(fā)效應(yīng)，成為上海 21 世紀初期選擇的戰(zhàn)略重點地區(qū)之一。到 2020 年，將崇明基本建設(shè)成為以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為品牌，以聞名的游樂度假為主導(dǎo)，以發(fā)達的清潔生產(chǎn)為支撐，成為國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的人類生態(tài)環(huán)境與生態(tài)活動示范島區(qū)，同時也是上海連接長江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個良好的外圍環(huán)境。 區(qū)域概況 ① 地理環(huán)境 崇明島位于上海東北角，三面環(huán)江， 一面臨海，西接長江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面積 1225 平方公里，東西長 80公里，南北寬 13 至 18 公里。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。90%以上的土地標高（以吳淞標高 0 米為參照）在 米至 米之間。島嶼地理位置在東經(jīng)121176。09′30〃至 121176。54′00〃，北緯 31176。27′00〃至 31176。51′15〃，地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤，年平均氣溫 ℃ ，日照充足，雨水充沛，四季分明。島上水土潔凈，空 氣清新，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，居民平均壽命 歲。 ② 歷史與現(xiàn)狀 歷史： 崇明島成陸已有 1300 多年歷史。公元 618 年（唐朝武德元年），長江口外海面上東沙西沙兩島開始出露，至明末清初，始連成一個崇明大島。公元 696 年（唐朝萬歲通天元年）初，始有人在島上居住。公元 705 年（唐朝神龍元年），在西沙設(shè)鎮(zhèn)，取名為崇明（ “崇 ”為高， “明 ”為海闊天空， “崇明 ”意為高出水面而又平坦寬闊的明凈平地）。公元 1222 年（南宋嘉定十五年）設(shè)天賜鹽場，隸通州。公元 1277 年（元朝至元十四年）升為崇明州，隸揚州路。公元 1396 年（ 明朝洪武二年）由州為縣，先隸揚州路，后隸蘇州府，兼隸太倉州。民國時期，先后隸屬江蘇南通、松 江。解放后，隸屬江蘇南通專區(qū)。 1958 年 12 月 1 日起改隸上海市，目前是上海十九個區(qū)縣中唯一的縣。 現(xiàn)狀： 崇明縣是崇明島上的行政主體，目前轄有 13 個鎮(zhèn)和 1 個鄉(xiāng)。縣政府所在地城橋鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟和文化中心。島上還有 4 個市屬國營農(nóng)場、 2 個軍墾農(nóng)場，上海實業(yè)集團公司在島上建有一個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。 20xx 年底全島戶籍人口總數(shù)為 萬人，人口自然增長率已連續(xù) 9 年保持負增長。民族以漢族為主，另有蒙古族、回族、滿 族、壯族、白族、彝族、朝鮮族、維吾爾族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少數(shù)民族。 ③ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)： 崇明是上海市重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，土地資源得天獨厚，全縣大力發(fā)展農(nóng)林結(jié)合、農(nóng)牧結(jié)合、糧經(jīng)結(jié)合、種養(yǎng)結(jié)合，穩(wěn)糧、擴經(jīng)、增林，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷推進。以發(fā)展優(yōu)質(zhì)大米、河蟹、白山羊、特色蔬菜、林果花五大類重點產(chǎn)品為抓手，進一步突出科技、設(shè)施、信息與市場建設(shè)，追求優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)，推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全面發(fā)展。 20xx 年末，全縣耕地面積為 萬畝，比 20xx 年增加 %，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 20xx 年增 加 %。 第二產(chǎn)業(yè)： 經(jīng)過 20 多年穩(wěn)步發(fā)展，崇明的工業(yè)已形成金屬制品、電氣機械、紡織服裝、船舶修造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代通信、輕工化工、食品、建材等較為齊全的工業(yè)門類。 20xx 年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 20xx 年增長 %，全年完成工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，比 20xx 年增長 %，全縣獨立核算工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，比 20xx 年增長 %。 第三產(chǎn)業(yè)： 近年，崇明第三產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展， 20xx 年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 了 %。 ④ 旅游業(yè) 崇明島自然環(huán)境潔凈優(yōu)美，島上水土潔凈，空氣清新，氣候宜人，景色秀麗，風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好。 20xx 年已成為上海地區(qū)第一個被國家環(huán)保總局正式命名的國家級生態(tài)示范區(qū)，是療養(yǎng)、度假、旅游的理想之地，具有發(fā)展海島旅游的天然條件?，F(xiàn)已形成東平國家森林公園、東灘濕地、中南部文化旅游區(qū)、中部前衛(wèi)村的 “農(nóng)家樂 ”、東部瀛東村的 “漁家樂 ”、西部綠港村的 “西沙風(fēng)情游 ”等旅游景觀區(qū)。 ⑤ 交通運輸 崇明全縣公路總長 公里（不包括鄉(xiāng)村公路），其中一級公路 公里，二級公路 公里，三級公路 公里，四級公路 公里。全縣 有公交線路 35 條，線路長度 公里，全年運送旅客 萬人次。 崇明至上海的過江交通已非常便捷，島上有南門、新河、堡鎮(zhèn) 3 個港口通航上海的吳淞、寶楊路、石洞口碼頭，每日進出航班約 220 個，南門港平均 20 分鐘左右就有一班船發(fā)出，高速船至寶楊路僅需 40 分鐘左右，南門至石洞口車客渡航線已實行 24 小時通航。 20xx 年水運旅客 萬人次，渡運車輛 萬輛次，比 20xx 年增長 %。 ⑥ 教育醫(yī)療配套設(shè)施 崇明縣現(xiàn)有中 學(xué) 38 所（包括高中 12 所）、小學(xué) 36 所、職業(yè)學(xué)校 3 所（其中國家級重點職校 1所）和中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校 3 所。全縣有二級綜合醫(yī)院 3 所，專科醫(yī)院 4 所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 14 所。 第二章 崇明未來的五大功能區(qū) 崇明未來的發(fā)展，將順應(yīng)世界城市化發(fā)展新階段中日益顯現(xiàn)的生態(tài)化趨勢，圍繞上海建設(shè)世界級城市和生態(tài)型城市的目標，立足于拓展上海城市發(fā)展新的空間和發(fā)掘新的經(jīng)濟增長點，彌補上海城市提升品質(zhì)之需，探索崇明可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之路。根據(jù)崇明島域自南向北的地帶性規(guī)律，結(jié)合島域東西兩端的特色空間要求和道 路布局特征，整個島域總體布局將形成五大功能分區(qū)。 一、崇東分區(qū)（大通道景區(qū)與生態(tài)示范、休閑運動區(qū)） 崇東分區(qū)是崇明生態(tài)島未來的門戶地區(qū)之一，是全國沿海大通道的生態(tài)窗口展示地區(qū)，也是崇明生態(tài)島通達性最高的地區(qū)之一。 規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運動區(qū)。主要項目包括： 一是辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護區(qū)等崇明標 志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。 二是依托通達性，重點發(fā)展大流量的休閑運動功能，建設(shè)上海國際公共高爾夫中心、馬術(shù)活動中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂園的備選地之一，成為上海健康戶外運動的重點地區(qū)。 三是按照國際生態(tài)社區(qū)標準建設(shè)上海實業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)，以旅游度假、科教研發(fā)、會議會展功能為依托，并推進有機農(nóng)業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔能源，成為全國生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點窗口和國際性的科教博覽基地。 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） 崇中分區(qū)是全島位置居中、面積最大的分區(qū)，是規(guī)劃的崇明森林分布的最集中地區(qū)，在全島起著核心地位的作用。 規(guī)劃崇中分區(qū)將建成為全島的中央森林區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，最集中的森林休閑、度假療養(yǎng)區(qū)和國際性的高等教育、研創(chuàng)總部區(qū)。主要項目包括： 一是擴大建林范圍，完善林業(yè)結(jié)構(gòu)，辟建一系列大面積的景觀森林群落，形成 4 個左右的國家森林公園，并將水系與林地有機結(jié)合，整體相互溝通，形成上海最大的公共森林游 憩地區(qū)。 二是大力發(fā)展休閑度假、旅游接待、會議會展和休療養(yǎng)基地建設(shè)，積極推進國際高等教育、研發(fā)公司總部的選址布點建設(shè)，并可培育一批牧場莊園和農(nóng)場莊園，形成高起點的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)格局。 三是試點承包土地（含宅基地）使用權(quán)流轉(zhuǎn)和置換農(nóng)民身份、農(nóng)村居民點外遷與崇南地區(qū)的集中城市化戰(zhàn)略相互接軌，扎實推進 “三個集中 ”，真正做到 “山河重整 ”。 三、崇北分區(qū)（主題樂園區(qū)與有機生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)） 崇北分區(qū)是全島土地成本最為低廉的地區(qū)，滬崇蘇高速公路穿越，土地增值空間較大，是崇明戰(zhàn)略性開發(fā)的重要棋子之一。 規(guī)劃崇北分區(qū)確定為大型主題樂園、大型會展論壇、大型科教園區(qū)、大型體育場所的布局空間，可接收和分流上海、江蘇（華北）兩方面的人流，并作為全島有機生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展展示區(qū)進行控制。主要工作包括： 一是對島域北岸沿線新墾區(qū)土地進行整理和儲備，協(xié)調(diào)對農(nóng)場和江蘇部分行政區(qū)的關(guān)系，積極論證啟東大橋選址和沿海高速公路、沿海鐵路的走向，控制分散、零星的土地批租和開發(fā)行為。 二是對積極籌劃世界級主題樂園等四大類型項目的引進，未雨綢繆，使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū)，并能全方位地帶動崇明經(jīng)濟的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） 崇南分區(qū)是全島的政治、經(jīng)濟和文化中心，是人口和城鎮(zhèn)稠密區(qū)及產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)，呈帶狀分布，對全島經(jīng)濟和社會的空間輻射效果強大。 規(guī)劃崇南地區(qū)確定為全島田園式的城市化中心城區(qū)，最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，成為全島農(nóng)村城市化和農(nóng)民市民化的導(dǎo)入空間。主要項目包括： 一是啟動崇明新城和堡、廟、新、向等四個中心鎮(zhèn)片區(qū)建設(shè)，擴大中心城 鎮(zhèn)規(guī)模，將全島較分散的居民點人口、產(chǎn)業(yè)向此地帶集中，推進崇明城市化的質(zhì)量和水平，同時也為全島山河重整、置換土地提供了重要的騰挪空間。 二是按照低密度的田園水城風(fēng)格和鏈狀相接的組團城市形態(tài)，高標準建設(shè)城鎮(zhèn)間的生態(tài)林地、交通網(wǎng)絡(luò)和市政基礎(chǔ)設(shè)施，高標準地建設(shè)好居民小區(qū)、教育醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施，成為全島基本現(xiàn)代化進程中的服務(wù)中心，規(guī)劃人口約 55 萬，占全島人口的 2/3。 三是調(diào)整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局，化大力氣關(guān)閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè)，加強崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對勞動密集型、農(nóng)副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用，提供相當 數(shù)量的就業(yè)崗位，同時，創(chuàng)建上海首家國家級清潔生產(chǎn)示范區(qū)和海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，為經(jīng)濟發(fā)展提供新的增長點。 五、崇西分區(qū)（生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國際會議辦公區(qū)） 崇西分區(qū)是崇明全島位置最遠、水質(zhì)最好、環(huán)境幽靜的地區(qū)，明珠湖周邊分布有崇西水閘、邊灘水庫等一系列生態(tài)湖泊和東風(fēng)西沙等島外島，是崇明島自然風(fēng)光最為優(yōu)良的地區(qū)之一。規(guī)劃崇西分區(qū)將建成為生態(tài)景湖區(qū)和比照 “東方的日內(nèi)瓦 ”的大型國際會議、辦公區(qū)和環(huán)湖度假區(qū)。主要項目包括： 一是依托明珠湖的開發(fā)，培育國際會議基地、論壇中心、會展中心、企業(yè)總部等商務(wù)功能 ，力爭成為未來上海作為世界級城市勢必大力發(fā)展的國際組織或跨國機構(gòu)集中地。 二是開發(fā)環(huán)湖觀光、私家游艇等項目，有選擇地發(fā)展濱湖高檔別墅和度假休閑區(qū)。 三是對崇西深水岸線和外島地區(qū)進行戰(zhàn)略儲備，作為遠期離岸型自由貿(mào)易區(qū)、港口物流集運區(qū)、大型娛樂賓館業(yè)發(fā)展備用地。 對本案的啟示： 上海國際大都市地位的確立，將使整個上海與國際市場接觸更加緊密，崇明作為西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，這對于崇明未來打開外貿(mào)市場的可性行具有深遠意義；未來將引領(lǐng)崇明的住宅客戶群體朝中高檔化、國際化轉(zhuǎn)型。 崇明島具有先天的生態(tài)景觀優(yōu)勢，未來將建成世界級城市的海上花園，高起點規(guī)劃將使