新東街國際城商鋪項(xiàng)目營銷策劃總體思路報(bào)告營銷策劃-文庫吧
2025-05-13 11:27 本頁面
【正文】 消費(fèi)行為轉(zhuǎn)化 + + = 以 “ 廣豐財(cái)富源頭，中央商業(yè)地標(biāo)”為推廣核心 整合 新東街 項(xiàng)目優(yōu)勢 商住互動， 深化 新東街商業(yè)及 人居整體項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)同 營銷推廣目標(biāo)演進(jìn) 推廣 新東街“廣豐第一城，財(cái)富新標(biāo)桿” 的項(xiàng)目形象 項(xiàng)目商業(yè)部分的推廣關(guān)鍵是 “ 顛覆廣豐商業(yè) 格局 ” 。住宅推廣的關(guān)鍵在于顛覆 “ 傳統(tǒng)居 住觀念 ” ，引領(lǐng)一種全新的城市商業(yè) /居住 文化和生活方式。 因此我們把推廣分為四個主要引導(dǎo)過程。 營銷推廣時段設(shè)計(jì) 以核心輻射圈為 推廣覆蓋范圍 訴求對象：廣豐核心城區(qū)城市中堅(jiān)族群 訴求目的： 引起關(guān)注， 擴(kuò)大項(xiàng)目 知名度 ，建立項(xiàng)目高端形象 訴求引動點(diǎn)：現(xiàn)場包裝主體 形象 宣示 核心策略：現(xiàn)場圍墻 +項(xiàng)目導(dǎo)示 時間： 2020年 9月 1日 9月 30日 第一階段 訴求對象：廣豐中心城區(qū)城市中堅(jiān)族群 訴求目的：激起興趣，建立項(xiàng)目 美譽(yù)度 ，樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象 訴求引動點(diǎn)：引客入場 客體氛圍感受 核心策略：賣場開放 +銷售道具 +宣傳物料 +動線封殺 （戶外廣告 /路旗 /車體） +軟硬結(jié)合的 HP廣告 主題： 《 新東街國際城橫空出世 》 時間： 2020年 10月 1日 10月 30日 第二階段 以中心輻射圈為 推廣覆蓋范圍 訴求對象：廣豐縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)中堅(jiān)族群 訴求目的： 引起共鳴， 堅(jiān)定項(xiàng)目信服度，確立項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象 訴求引動點(diǎn)：主客體互動 核心策略：活動啟動 +軟硬結(jié)合的 HP廣告 主題： 《 東街崛起 廣豐商業(yè)出現(xiàn)新格局 》 時間： 2020年 11月 1日 11月 30日 第三階段 以泛輻射圈為 推廣覆蓋范圍 訴求對象： 準(zhǔn)確攻打目標(biāo)客群 訴求目的：賣點(diǎn)推廣， 引誘購買欲望 訴求引動點(diǎn)：主客體互動 核心策略：活動展開至高潮期 +軟硬結(jié)合的 HP廣告 主題： 《 東街發(fā)現(xiàn)：城市生活坐標(biāo) 》 時間： 2020年 12月 1日 12月 30日 第四階段 目標(biāo)客群 營銷推廣要點(diǎn) （一） 各推廣手段創(chuàng)意須制造新聞話題， 并以出新出奇的事件營銷，引起更廣泛關(guān)注 加強(qiáng)接待技巧， 注重口碑傳播（老帶新不宜給折扣點(diǎn)） （二） 由城區(qū)擴(kuò)散至鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 把面鋪廣鋪實(shí)，不留市場空白 渠道： 城鄉(xiāng)間的穿梭巴士車體廣告 電話號碼本封面及插頁廣告 8月 9月 10月 1月 2月 策劃期 部署 期 預(yù)熱期 蓄水期 (認(rèn)籌自 11月 1日 ) 活動高潮期 推廣高潮期 項(xiàng)目奠基開工 主力店簽約儀式 推廣節(jié)奏及各重要時間節(jié)點(diǎn)交叉規(guī)劃 主力店招商拓展 公開發(fā)售 取得預(yù)售許可證 一期尾盤 開盤熱銷期 (解籌 ) 造勢熱場期 公開登記 售樓處落成 重要時間節(jié)點(diǎn) 11月 12月 公開認(rèn)籌 7月 1)最大利潤目標(biāo) 2)快速銷售目標(biāo) 3)市場競爭目標(biāo) 4)企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 四、價(jià)格策略 價(jià)格策劃的目標(biāo) 影響產(chǎn)品定價(jià)的因素 1)成本因素 作為產(chǎn)品定價(jià)的下限，發(fā)展商在建造、發(fā)售新東街時所投入的各項(xiàng)費(fèi)用高約 元，折合建筑面積每平方米成本高達(dá) 2870元。（詳見下表） 銷售價(jià)格受成本制約必將高企！ 地塊情況 A地塊（ m2） B地塊（ m2） C地塊（ m2） D地塊（ m2） 合計(jì) 土地面積 住宅建筑面積 35554 15037 43180 9855 商業(yè)建筑面積 15841 14477 10399 5963 46680 地下室建筑面積 5840 7550 13390 建筑面積合計(jì) 57235 29514 61131 15818 163698 車位數(shù)量 （ 420個） 可售 114 27 169 8 318個 不可售 34 20 25 23 102個 總建筑面積 163698 m2 (其中地上 150308 m2,地下 13390 m2) 收入項(xiàng) 面積 /數(shù)量 單價(jià) 總價(jià)：萬元 備注 住宅可銷售面積 103627 m2 2200元 / m2 (1) 227,979,400元 商業(yè)可銷售面積 首層 16866m2 21000元 / m2 (2) 318,767,400元 按擬定價(jià)的 90%計(jì)算，預(yù)留 10%空間 二層 14441m2 8500元 / m2 (3) 110,473,650元 三層 6500元 / m2 可售車位（個） 318個 50,000元 /個 (5) 15,900,000元 總銷售額 (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 673,120,450元 (不預(yù)留 10%空間總銷售額則為 : 720,813,900元 ) 持有物業(yè)價(jià)值 商業(yè) 一層 1000m2 21000元 / m2 （ 1） 21,000,000元 按年租金回報(bào) 8%推算價(jià)值 二層 5375m2 8500元 / m2 （ 2） 45,687,500元 三層 6532m2 6500元 / m2 （ 3） 42,458,000元 車位 102個 50000元 /個 （ 4） 5,100,000元 租賃保證金及首季租金收入 m2 15元 / m2/月 （ 5） 3,109,838元 15元 / m2/月 *4個月 持有物業(yè)價(jià)值合計(jì) (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 117,355,338元 成本項(xiàng) 備注 (1)地價(jià) 16,000萬元 (2)人防費(fèi)用 13392 m2 28元 / m2 374,976元 (3)勘探費(fèi)用 37670 m2 2元 / m2 75,340元 (4)建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 163698 m2 10元 / m2 1,636,980元 (5)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 163698 m2 8元 / m2 1,309,584元 (6)報(bào)建費(fèi)用 50/m2 163698 m2=8,184,900元 (7)營銷中心建設(shè)及裝修與布置費(fèi)用 800,000元 (8)建筑安裝成本 163698 m2 1300元 / m2 212,807,400元 (9)管理成本 120,000元 /月 3,600,000元 建設(shè)周期 30個月 (10)公關(guān)費(fèi)用 50,000元 /月 1,500,000元 建設(shè)周期 30個月 (11)綜合銷售費(fèi)用 預(yù)計(jì)銷售額 673,120,450元 4％＝ 26,924,818元 銷售總額的 4%，含廣告推廣 2 %及策劃代理費(fèi) 2%） (12)財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金銀行利息） 4,800,000元 按地價(jià) 占用至資金回籠，共約 6個月，年息按6厘計(jì) (13)不可預(yù)見費(fèi)
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