【正文】 約束經(jīng)營(yíng)級(jí)別檔次W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過(guò)渡階段，團(tuán)隊(duì)建設(shè)仍需時(shí)間W5. 已售出商鋪業(yè)主與整體運(yùn)營(yíng)主題會(huì)存在分歧，阻礙統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作外部機(jī)會(huì)因素（Opportunities）外部威脅因素（Threats）O2. 利民開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。周邊將形成規(guī)模住宅區(qū)和商業(yè)集群，勢(shì)必形成多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合群，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性商圈，直追江南商圈。，為利民發(fā)展有質(zhì)的飛躍。O4. 外部新型商業(yè)集團(tuán)相續(xù)入駐，提升利民開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)理念的提升“冷清”現(xiàn)狀，影響商鋪投資者的熱情與信心，制約商鋪經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度整體緩慢，新興城區(qū)發(fā)展壯大時(shí)間漫長(zhǎng)，商鋪投資回報(bào)率偏低。T4. 開(kāi)業(yè)時(shí)間晚于志華等周邊商圈市場(chǎng)，制約新興商鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)吸引力的營(yíng)造，制約客流1）Strength(優(yōu)勢(shì)分析)S1. 大眾的品牌以及實(shí)力優(yōu)勢(shì)大眾國(guó)際的創(chuàng)建者－大眾交通集團(tuán)享譽(yù)國(guó)內(nèi)，有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和商譽(yù)信譽(yù)，本項(xiàng)目依托其強(qiáng)大實(shí)力，必將成為哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)，在消費(fèi)者心目中有品牌和商譽(yù)優(yōu)勢(shì)，有招商感召能力。、交通優(yōu)勢(shì)大眾國(guó)際區(qū)位優(yōu)勢(shì)在于市政府北遷和呼蘭區(qū)委、區(qū)政府等政府機(jī)關(guān)的入?yún)^(qū)，利民開(kāi)發(fā)區(qū)正處于哈爾濱政治、文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心區(qū)域。環(huán)境優(yōu)勢(shì)在于社區(qū)所在區(qū)域生活氛圍成熟，云集政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、呼蘭一中等教育機(jī)構(gòu)及業(yè)態(tài)豐富的商家，繁華程度直追江南城區(qū)。交通優(yōu)勢(shì)在于地處交通要道，松花江公路大橋、即將興建的過(guò)江隧道及道外新江橋與江南相連。交通局即將開(kāi)辟江南至呼蘭區(qū)交通線路。，實(shí)用面積大于建筑面積。20－200m178。 各類(lèi)商鋪共20000m178。適合各類(lèi)投資者輕松入駐賺得利潤(rùn)。72席全臨街商鋪位置優(yōu)越。大眾國(guó)際商鋪本身為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)改造相對(duì)容易?？梢愿鶕?jù)不同業(yè)種商鋪的需求靈活調(diào)整商鋪局部面積。商鋪西班牙式設(shè)計(jì)、高雅獨(dú)特，彰顯尊貴品質(zhì)。商鋪外掛紅鉆理石，厚重典雅。，魔幻空間，靈性設(shè)計(jì)，活性分割，使用面積大于建筑面積。外墻結(jié)構(gòu)、門(mén)窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。，經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)化、規(guī)?；⒍嘣涮捉M合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的瞬息萬(wàn)變的商業(yè)市場(chǎng)，不同的機(jī)制因素和機(jī)遇導(dǎo)致不同的發(fā)展方向，企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式如果能快速、適用，通過(guò)企業(yè)發(fā)展的不同階段能采取機(jī)動(dòng)靈活的時(shí)效性更為強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作方法，運(yùn)營(yíng)機(jī)動(dòng)靈活，經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)化、規(guī)?；⒍嘣涮捉M合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的。這些都是現(xiàn)代成功高效企業(yè)的顯著特征。2）Weakness（劣勢(shì)分析）“缺憾”目前大眾國(guó)際商鋪是以居住樓的首層和二層作為復(fù)式模式商鋪，商鋪成Z字型排列布局分布。由于Z字型商鋪布局排列，客流動(dòng)線方向變化大和視覺(jué)感觀容易使光顧的顧客產(chǎn)生混亂的視覺(jué)感受，不能形成顧客環(huán)流，不利于整體商鋪顧客動(dòng)線的設(shè)計(jì)，影響顧客流量；商鋪臨南京路街一側(cè)擬建的銀行物業(yè)，對(duì)那棟樓一側(cè)商鋪起到很大的遮擋作用，容易造成顧客光顧困難，降低繼續(xù)瀏覽商鋪的欲望，影響后面商鋪的客流拉動(dòng)。另外，72席20000 m178。的商鋪區(qū)對(duì)滿足社區(qū)生活配套商業(yè)服務(wù)固然體量過(guò)大，拋去為社區(qū)生活配套的商業(yè)服務(wù)所必要的商鋪面積后，剩余的商鋪容量在經(jīng)營(yíng)主題上很難選擇能形成有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也很難形成有區(qū)域市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域商圈，對(duì)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)期也會(huì)迷茫。W2. 目前大眾國(guó)際商鋪格局設(shè)計(jì)特點(diǎn)約束業(yè)戶經(jīng)營(yíng)主題目前大眾國(guó)際商鋪格局設(shè)計(jì)的特點(diǎn)是20－200m178。 各類(lèi)臨街高檔化商鋪，這些特點(diǎn)約束未來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)能具有區(qū)域市場(chǎng)商圈吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，經(jīng)營(yíng)主題范圍鎖定在單體經(jīng)營(yíng)面積較小的經(jīng)營(yíng)主題上?，F(xiàn)代新興城區(qū)的商圈，都是以單體面積超大的主力店（百貨、超級(jí)市場(chǎng)等）和室內(nèi)商鋪區(qū)組成的MALL購(gòu)物中心的形式，來(lái)打造極具區(qū)域吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)圈。如果經(jīng)營(yíng)主題缺乏在當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商業(yè)水平上的相對(duì)創(chuàng)新，若沒(méi)有標(biāo)志性的突出自己的經(jīng)營(yíng)主題和經(jīng)營(yíng)特色。與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)商圈雷同之處過(guò)多，勢(shì)必削弱自身商鋪區(qū)與其它周邊商業(yè)圈交互利用，并失去了與整體商圈互動(dòng)輔助作用。雷同競(jìng)爭(zhēng)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的惆悵，新商鋪區(qū)與成熟正火的周邊商圈雷同競(jìng)爭(zhēng)更是惆悵。W3. 大眾國(guó)際商鋪品質(zhì)卓越，約束經(jīng)營(yíng)級(jí)別檔次目前大眾國(guó)際商鋪建筑的特點(diǎn)是高檔化商鋪，商鋪西班牙式設(shè)計(jì)、高雅獨(dú)特，彰顯尊貴品質(zhì)。商鋪外掛紅鉆理石，厚重典雅。，魔幻空間，靈性設(shè)計(jì)，活性分割，使用面積大于建筑面積。外墻結(jié)構(gòu)、門(mén)窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。這些特點(diǎn)約束未來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)能具有區(qū)域市場(chǎng)商圈吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，商鋪的經(jīng)營(yíng)品種會(huì)局限在檔次相對(duì)較高，符合大眾國(guó)際目標(biāo)顧客需求水準(zhǔn)的范圍較小的經(jīng)營(yíng)主題上。品質(zhì)卓越的商鋪的造價(jià)比普通商鋪要高，勢(shì)必商鋪投資大于普通商鋪，在經(jīng)營(yíng)上也約束經(jīng)營(yíng)者做投資回報(bào)率較高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，才能獲得收益。品質(zhì)卓越的商鋪在形象感觀上首先會(huì)給顧客帶來(lái)高檔品質(zhì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的體會(huì)，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容應(yīng)該符合這樣的高品質(zhì)感觀，表里如一才會(huì)有顧客忠實(shí)光顧。W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過(guò)渡階段，團(tuán)隊(duì)建設(shè)仍需時(shí)間眾觀全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，企業(yè)功能多元化風(fēng)格各異，單一功能企業(yè)逐步向具有多元化復(fù)合全流程商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)功能發(fā)展，體制的機(jī)動(dòng)靈活，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)時(shí)效性更為強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作方法，認(rèn)真朝著長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)努力，逐步提升在商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)社會(huì)中的份額。單一地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過(guò)渡階段，團(tuán)隊(duì)建設(shè)需要一些時(shí)間的組建與磨合，逐步形成自己有效的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。 ，阻礙整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作現(xiàn)已售出商鋪業(yè)主與整體運(yùn)營(yíng)主題會(huì)存在分歧，阻礙整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。這樣的實(shí)例在很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中屢見(jiàn)不鮮。商鋪業(yè)主個(gè)人的利益與整體運(yùn)營(yíng)主題出現(xiàn)分歧時(shí)，人性自私的一面表現(xiàn)得淋漓盡致，失去主權(quán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司在整體商鋪區(qū)主題運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一步調(diào)工作上很難發(fā)揮作用。1）Opportunity（機(jī)會(huì)分析）利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)五大優(yōu)勢(shì)結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策將為投資者創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在已經(jīng)具有的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、中心優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、能源優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上結(jié)合了開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠的政策為投資者創(chuàng)造了無(wú)限商機(jī)。這些招商引資的優(yōu)惠政策主要是：《呼蘭區(qū)招商引資優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策》第一條 為了鼓勵(lì)和吸引投資者在呼蘭區(qū)投資興辦企業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策。第三條 財(cái)政扶持政策。 新辦企業(yè)。為支持新辦企業(yè)加快發(fā)展，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，從納稅年度起給予獎(jiǎng)勵(lì)扶持，扶持額度按照企業(yè)年為區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)額的一定比例計(jì)算確定，扶持方式以開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品和挖潛改造投入等給予實(shí)現(xiàn)。企業(yè)投產(chǎn)納稅后，第一年至第三年，參照實(shí)繳增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)級(jí)以下分享部分中的50%，由區(qū)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。第四條 投資政策。用地規(guī)模在5公頃以下，固定資產(chǎn)投資在5000萬(wàn)元以上的生產(chǎn)加工型企業(yè)，且年向區(qū)級(jí)財(cái)政實(shí)繳稅金200萬(wàn)元以上的，土地出讓金按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，由區(qū)財(cái)政一次性投入50萬(wàn)元以下資金為企業(yè)進(jìn)行紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政建設(shè)；……對(duì)投資規(guī)模大、納稅高、效益好、用地節(jié)約、環(huán)境污染小的大企業(yè)，可采取一事一議的辦法給予特殊政策。第五條 收費(fèi)政策。新辦企業(yè)在執(zhí)行行政事業(yè)性收費(fèi)時(shí)，按照國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定的下限或最低標(biāo)準(zhǔn)收取，屬于區(qū)級(jí)管理權(quán)限的收費(fèi)項(xiàng)目，實(shí)行“零收費(fèi)”。第六條 獎(jiǎng)勵(lì)政策。(二） 引進(jìn)國(guó)內(nèi)資金（含技術(shù)、設(shè)備）活動(dòng)中，起到重要引薦和推薦作用的個(gè)人，引薦成功（資金全部到位）并在本區(qū)注冊(cè)和納稅的，經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，實(shí)行以下辦法：第十一條 對(duì)投資規(guī)模較大、科技含量高并能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到特殊拉動(dòng)作用的項(xiàng)目，可采取一事一議的辦法，給予特殊優(yōu)惠。企業(yè)如何能利用好政策優(yōu)惠，將是企業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)O2. 周利民開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。周邊將形成規(guī)模住宅區(qū)和商業(yè)集群，勢(shì)必形成多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合群，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性商圈，直追江南商圈。隨著利民開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。周邊將形成規(guī)模住宅區(qū)和商業(yè)集群，勢(shì)必形成多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合群，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性商圈，直追江南商圈。，利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)輻射能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，這樣更有利于大眾國(guó)際商鋪優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。O3. 新江橋的開(kāi)工建設(shè)，為利民發(fā)展有質(zhì)的飛躍。由于哈爾濱道外區(qū)二十道街跨江大橋已經(jīng)在今年4月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2年竣工。該跨江橋建成后，從江南到江北乘車(chē)只需3分鐘。新江橋的建成迅速縮短了利民開(kāi)發(fā)區(qū)與江南中心區(qū)域的交通距離，也就是說(shuō)從競(jìng)爭(zhēng)角度講是大眾國(guó)際商鋪向上提高檔次的一個(gè)外力，而大眾國(guó)際商鋪現(xiàn)在介入就可以順勢(shì)而上。O4. 外部新型商業(yè)集團(tuán)相續(xù)入駐，提升利民開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)理念的提升近年來(lái)隨著外部現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)、新型商業(yè)集團(tuán)相續(xù)入駐，如志華商城和嘉潤(rùn)購(gòu)物廣場(chǎng)等的相續(xù)入駐開(kāi)業(yè)，提升利民開(kāi)發(fā)區(qū)的消費(fèi)理念，對(duì)品牌時(shí)尚的認(rèn)知逐步加深，更有利于時(shí)尚經(jīng)營(yíng)主題商業(yè)的發(fā)展，和區(qū)域消費(fèi)文化整體素質(zhì)的提升。O5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常對(duì)區(qū)域市場(chǎng)都有“換血”作用，一般通常都會(huì)使區(qū)域消費(fèi)能力增強(qiáng)。目前，利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商品房開(kāi)發(fā)面積很大，預(yù)計(jì)到2016年常住人口將達(dá)到100萬(wàn)，是現(xiàn)在的4倍多，這么多的人口住房問(wèn)題的解決是通過(guò)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅新區(qū)來(lái)完成的。所以從這一角度看，區(qū)域消費(fèi)能力也會(huì)極具增強(qiáng)。2）Threat（威脅分析）“冷清”現(xiàn)狀，影響商鋪投資者的熱情與信心由于老東江橋的提前退役，新江橋的施工建設(shè)沒(méi)有在預(yù)期建設(shè)，致使利民開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有按預(yù)期快速發(fā)展。大眾國(guó)際左邊還是能感覺(jué)到新興城區(qū)初級(jí)階段的“冷清”現(xiàn)狀。配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)生活設(shè)施的不完善和匱乏勢(shì)必影響商鋪投資者的投資熱情與對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心。T2. 利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)需求的業(yè)種和業(yè)態(tài)單一化，制約商鋪經(jīng)營(yíng)范圍利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)雖然經(jīng)過(guò)十多年的不懈努力，但在基礎(chǔ)城市特征上，還是比較單一。由于新興城區(qū)的組成結(jié)構(gòu)內(nèi)容單一化，勢(shì)必影響社會(huì)消費(fèi)需求的單一化。相對(duì)江南比較利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)需求的業(yè)種和業(yè)態(tài)不是很多元化，只是能夠基本滿足特定人群的簡(jiǎn)單需求。區(qū)域市場(chǎng)需求的單一化，從而制約了商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍。T3. 北方地域因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度整體緩慢，新興城區(qū)發(fā)展壯大時(shí)間慢長(zhǎng)，商鋪投資回報(bào)率偏低由于振興東北老工業(yè)基地的中央號(hào)召一直沒(méi)有停頓，沒(méi)有停頓就是還要繼續(xù)號(hào)召。也可以這么說(shuō)，振興東北還要繼續(xù)不間斷的努力。北方邊疆地域因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)南方地區(qū)整體緩慢，而新興的城區(qū)發(fā)展壯大更需要慢長(zhǎng)的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)的區(qū)域薄弱，勢(shì)必影響商鋪投資匯報(bào)率。T4. 開(kāi)業(yè)時(shí)間晚于志華等區(qū)域商圈市場(chǎng)，制約新商鋪經(jīng)營(yíng)吸引力的營(yíng)造現(xiàn)在在利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模的志華商城等商圈，已經(jīng)具有一定的區(qū)域吸引力和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，也培養(yǎng)了一大批當(dāng)?shù)氐闹覍?shí)消費(fèi)群體。如果后興建的新區(qū)域商圈，沒(méi)有更震撼的規(guī)模和高商業(yè)內(nèi)涵，很難改變當(dāng)?shù)叵M(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成的消費(fèi)場(chǎng)所選擇習(xí)慣的。勢(shì)必制約新興商鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)區(qū)域吸引力的營(yíng)造。T5. 公共交通工具的匱乏，制約客流新興城區(qū)的初級(jí)階段，由于常在人口保有量相對(duì)偏低，社會(huì)人員流動(dòng)次數(shù)偏少，致使新城區(qū)公共交通工具的匱乏，也制約了新興商鋪區(qū)域的客流量。1）針對(duì)劣勢(shì)的彌補(bǔ)方案A、針對(duì)W1：在商鋪區(qū)域業(yè)種和功能設(shè)計(jì)規(guī)劃布局中盡量回避建筑本身布局存在“缺憾”，在選擇商鋪區(qū)域經(jīng)營(yíng)主題上回避規(guī)模上存在的“遺憾”，強(qiáng)調(diào)滿足商鋪區(qū)域以后發(fā)展需要。針對(duì)建筑本身布局存在“缺憾”，顧客動(dòng)線受樓體Z字型排列位置影響較大，可以采取分區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)種和品類(lèi)組合，形成一種多層次、多角度吸引顧客流動(dòng)，增加銷(xiāo)售成交機(jī)會(huì)，減少商鋪區(qū)死角地區(qū)； 選擇市場(chǎng)參與經(jīng)營(yíng)的個(gè)體規(guī)模數(shù)量相對(duì)精練，經(jīng)營(yíng)收益率較高，能極具區(qū)域市場(chǎng)輻射力和吸引力的經(jīng)營(yíng)集群主題，就能很好的規(guī)避“缺憾”，展現(xiàn)自身魅力！B、針對(duì)W2：目前大眾國(guó)際商鋪格局設(shè)計(jì)特點(diǎn)約束經(jīng)營(yíng)主題針對(duì)大眾國(guó)際商鋪格局設(shè)計(jì)特點(diǎn)，規(guī)劃選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積需求偏少，經(jīng)營(yíng)收益率偏高的經(jīng)營(yíng)行業(yè)種類(lèi)。在經(jīng)營(yíng)行業(yè)種類(lèi)設(shè)定上，應(yīng)選擇區(qū)域市場(chǎng)空白并且未來(lái)市場(chǎng)需求潛力廣闊的的業(yè)種，并能有效突出商鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)主題、特色。努力營(yíng)造極具輻射力與發(fā)展力的專業(yè)經(jīng)營(yíng)，技術(shù)領(lǐng)先的特色主題。C、針對(duì)W3：大眾國(guó)際商鋪品質(zhì)卓越，約束經(jīng)營(yíng)級(jí)別檔次針對(duì)大眾國(guó)際商鋪的品質(zhì)卓越，從而約束經(jīng)營(yíng)級(jí)別檔次。建議在經(jīng)營(yíng)定位規(guī)劃選擇上能夠?qū)崿F(xiàn)“表里如一”因?yàn)樯啼伕咂焚|(zhì)的物業(yè)硬件，經(jīng)營(yíng)高品質(zhì)的內(nèi)容，這樣才會(huì)相輔相成，互為作用，促進(jìn)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。反之是互相阻礙，得不償失。高科技含量與高品質(zhì)硬件是互補(bǔ)的兩個(gè)因素，兩者完美結(jié)合，會(huì)另有一片天地。D、針對(duì)W4：地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過(guò)渡階段，團(tuán)隊(duì)建設(shè)仍需時(shí)間二十一世紀(jì)企業(yè)最珍貴的是什么，這也是很多企業(yè)在不斷地思索著。專業(yè)化團(tuán)隊(duì)建設(shè)的組建、磨合、成熟需要一段過(guò)程，誰(shuí)能掌握先機(jī)，誰(shuí)就能加大企業(yè)在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的概率。企業(yè)外部引進(jìn)，內(nèi)部培育，多在經(jīng)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)中錘煉磨合，促使快速成熟。專業(yè)技術(shù)員工與企業(yè)文化的快速融合加快專業(yè)化團(tuán)隊(duì)建設(shè)，迅速磨練成熟一支服務(wù)于企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步快速發(fā)展的隊(duì)伍是很重要的工作。E、針對(duì)W5：已售出商鋪業(yè)主與整體運(yùn)營(yíng)主題會(huì)存在分歧，阻礙統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作已售出產(chǎn)權(quán)商鋪戶于商鋪區(qū)整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所出現(xiàn)的爭(zhēng)議，在國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)過(guò)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與單個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪之間的利益糾葛，一直困擾著商鋪區(qū)的整體發(fā)展。對(duì)于如何指導(dǎo)并制約產(chǎn)權(quán)商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能夠按著統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一步調(diào)，經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)，集合優(yōu)勢(shì)，共創(chuàng)市場(chǎng)強(qiáng)吸引力經(jīng)營(yíng)主題從而獲得更廣闊的市場(chǎng)空間。在商鋪區(qū)規(guī)劃上應(yīng)該有所區(qū)分和界定。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題核心區(qū)域品類(lèi)只租不售；對(duì)輔助服務(wù)業(yè)種品類(lèi)，可以銷(xiāo)售，并且用產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售合同附加合同規(guī)定，限制未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)接受商鋪區(qū)統(tǒng)一指導(dǎo)范圍，不得與整體商鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)主題