【正文】 內(nèi) 現(xiàn)現(xiàn) 有有企企 業(yè)業(yè) 260 戶戶 ， 引引 進(jìn)進(jìn) 資資 金金 總總 額額 億億 元元 ， 固固 定定 資資 產(chǎn)產(chǎn) 億億 元元 。 完完 善善 的的 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 施施 吸吸 引引 著著越越 來來 越越 多多 的的 投投 資資 者者 進(jìn)進(jìn) 區(qū)區(qū) 謀謀 求求 發(fā)發(fā) 展展 。 依依 托托 新新 興興 的的 現(xiàn)現(xiàn) 代代 化化 城城 區(qū)區(qū) 和和 有有 利利 的的 政政 策策 優(yōu)優(yōu) 惠惠 支支 持持 ， 合合 理理運(yùn)運(yùn) 用用 輻輻 射射 推推 廣廣 力力 廣廣 闊闊 商商 業(yè)業(yè) 運(yùn)運(yùn) 營營 項(xiàng)項(xiàng) 目目 、 采采 用用 科科 技技 含含 量量 高高 、 專專 業(yè)業(yè) 集集 合合 式式 發(fā)發(fā) 展展 路路 線線 ， 勢勢 必必 在在 將將來來 的的 市市 場場 競競 爭爭 中中 有有 所所 大大 作作 為為 ??！ 商業(yè)運(yùn)營策劃方案 9 － 51 大眾 國際 2. 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目背景 今天的利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)這個新興城區(qū)，洋溢著一片欣欣向榮的氣息。機(jī)關(guān)、名校、名企爭相入駐，道路、橋梁、隧道相繼連通，巨大的財富磁場 效應(yīng)日益顯現(xiàn)。專家預(yù)測未來利民繁榮狀況： 10 年內(nèi)常住人口可達(dá)到 100 萬以上，商業(yè)配套逐漸完善，商圈基本形成；經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，與江南形成隔江鼎立之勢。 隨著利民新城市中心的崛起，大量的企事業(yè)單位入駐和新居民的遷入，新的商業(yè)需求正在顛覆舊有自然商業(yè)模式。 擁有大型化、專業(yè)化、整體化、新型業(yè)態(tài) 的大利民商圈呼之欲出。 項(xiàng)目綜述 大眾國際雄距利民新城市中心――南京路與遠(yuǎn)東大街交匯處，是財富坐標(biāo)的原點(diǎn)上，率先啟動上萬品方米專業(yè)化、體驗(yàn)式、西班牙風(fēng)格的主題商業(yè)街區(qū)。其獨(dú)特的創(chuàng)意和成熟的商業(yè)運(yùn)作模式，詮釋著利民未來 CBD 的神韻英姿。 大眾國際是上海大眾交通集團(tuán)在哈爾濱利民開發(fā)區(qū)推出的創(chuàng)新建筑力作。西班牙式設(shè)計(jì)、商鋪外掛紅鉆理石， 絕版地段， 米挑高，實(shí)用面積大于建 筑面積。 20－ 200m178。 各類商鋪共 20200m178。適合各類投資者輕松入駐賺得利潤。 項(xiàng)目 SWOT 矩陣分析 SWOT 矩陣 說明： SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。這種研究方法，是由美國舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授在二十世紀(jì)八十年代初提出來的 。 所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種商業(yè)運(yùn)營策劃方案 10 － 51 大眾 國際 因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相 應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。 SWOT 分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個方面。就一個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（ Weaknesses），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項(xiàng)目在市場競爭中的優(yōu)勢。 因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運(yùn)用 SWOT 分析法，提出相應(yīng) 的市場對策，其目的是為了能夠提出更具有針對性的市場定位。 商業(yè)運(yùn)營策劃方案 11 － 51 大眾 國際 項(xiàng)目 SWOT 矩陣分析表 內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths） 內(nèi)部劣勢因素（ Weaknesses） S1. 大眾 的品牌 以 及 實(shí)力 優(yōu)勢 S2. 區(qū)位優(yōu)勢 和環(huán)境、交通優(yōu)勢 S3. 商鋪 建筑面積 戶型多樣并有變化余地 S4. 商鋪品質(zhì)卓著， S5. 運(yùn)營 機(jī)動靈活，經(jīng)營模式 專業(yè)化、規(guī)模化、 多元化 配套 組合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的 W1. 建筑本身 布 局 和規(guī)模 存在“缺憾” W2. 目前 大眾國際商鋪格局設(shè)計(jì)特點(diǎn)約束 經(jīng)營主題 W3. 大眾國際商鋪品質(zhì)卓越，約束經(jīng)營級別檔次 W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段 ，團(tuán)隊(duì)建設(shè)仍需時間 W5. 已售出商鋪業(yè)主 與 整體運(yùn)營主題會存在分歧，阻礙 統(tǒng)一 經(jīng)營運(yùn)作 外部機(jī)會因素（ Opportunities） 外部威脅因素（ Threats） 五大優(yōu)勢 結(jié)合開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 將為投資者創(chuàng)造無限的商機(jī) O2. 利民開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。 周邊將形成規(guī)模 住宅區(qū)和 商業(yè)集群，勢必形成多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合群，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性商圈， 直追江南商圈。 ，為利民發(fā)展有質(zhì)的飛躍。 O4. 外部新型商業(yè)集團(tuán)相續(xù)入駐，提升 利民開發(fā)區(qū) 消費(fèi)理念的提升 “冷清 ”現(xiàn)狀，影響 商鋪 投資者的熱情與信心 的 業(yè)種和業(yè)態(tài)單一，制約商鋪經(jīng)營范圍 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度整體緩慢，新興城區(qū)發(fā)展壯大 時間漫長 ，商鋪投資回報率偏低。 T4. 開業(yè)時間晚于 志華 等周邊商圈市場，制約 新興 商鋪 區(qū) 經(jīng)營吸引力的營造 ，制約客流 商業(yè)運(yùn)營策劃方案 12 － 51 大眾 國際 商鋪 優(yōu)勢及劣勢分析 1） Strength(優(yōu)勢分析 ) S1. 大眾的品牌以及實(shí)力優(yōu)勢 大眾國際 的創(chuàng)建者－ 大眾交通集團(tuán)享譽(yù)國內(nèi)， 有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和商譽(yù)信譽(yù)， 本項(xiàng)目依托其強(qiáng)大實(shí)力，必將成為哈爾濱商業(yè) 地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)， 在消費(fèi)者心目中有品牌和商譽(yù)優(yōu)勢，有招商感召能力。 、交通優(yōu)勢 大眾國際區(qū)位優(yōu)勢在于市政府北遷和呼蘭區(qū)委、區(qū)政府等政府機(jī)關(guān)的入?yún)^(qū)，利民開發(fā)區(qū)正處于哈爾濱政治、文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心區(qū)域。環(huán)境優(yōu)勢在于社區(qū)所在區(qū)域生活氛圍成熟 ，云集政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、呼蘭一中等教育機(jī)構(gòu)及業(yè)態(tài)豐富的商家，繁華程度直追江南城區(qū)。交通優(yōu)勢在于地處交通要道，松花江公路大橋、即將興建的過江隧道及道外新江橋與江南相連。交通局即將開辟江南至呼蘭區(qū)交通線路。 大眾國 際商鋪 米挑高，實(shí)用面積大于建筑面積。 20－ 200m178。 各類商鋪共20200m178。適合各類投資者輕松入駐賺得利潤。 72 席全臨街商鋪位臵優(yōu)越 。 大眾國際 商鋪 本身為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)改造相對容易。 可以根據(jù)不同業(yè)種商鋪的需求靈活調(diào)整商商業(yè)運(yùn)營策劃方案 13 － 51 大眾 國際 鋪局部面積 。 商鋪西班牙式設(shè)計(jì)、高雅獨(dú)特，彰顯尊貴品質(zhì)。商鋪外掛紅鉆理石，厚重典雅。 挑高，魔幻空間，靈性設(shè)計(jì)，活性分割，使用面積大于建筑面積。外墻結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。 機(jī)動靈活，經(jīng)營模式 專 業(yè)化、規(guī)?；?、 多元化 配套 組合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的 瞬息萬變的商業(yè)市場，不同的機(jī)制因素和機(jī)遇導(dǎo)致不同的發(fā)展方向，企業(yè)經(jīng)營模式如果能快速、適用，通過企業(yè)發(fā)展的不同階段能采取機(jī)動靈活的時效性更為強(qiáng)烈的經(jīng)營管理運(yùn)作方法， 運(yùn)營機(jī)動靈活，經(jīng)營模式專業(yè)化、規(guī)?；?、 多元化 配套 組合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的。這些都是 現(xiàn)代成功高效 企業(yè)的顯著特征。 2） Weakness（劣勢分析） 布 局 和規(guī)模 存在“缺憾” 目前 大眾國際商鋪是以居住樓的首層和 二層 作為復(fù)式模式商鋪 ， 商鋪 成 Z 字型排列布局分布。由于 Z 字型商鋪布局排列 ， 客流動線 方向變化 大 和視 覺感 觀 容易使光顧的顧客產(chǎn)生混亂的視覺感受 ， 不能形成顧客環(huán)流，不利于 整體商鋪 顧客動線的設(shè)計(jì)，影響顧客流量； 商鋪臨南京路街一側(cè)擬建的銀行物業(yè) ， 對那棟樓一側(cè)商鋪起到很大的遮擋作用，容易造成顧客 光顧 困難，降低繼續(xù)瀏覽 商鋪的 欲望，影響 后面商鋪的 客流拉動。 另外，72 席 20200 m178。的商鋪區(qū)對滿足社區(qū)生活配套商業(yè)服務(wù)固然體量過大，拋去為社區(qū)生活商業(yè)運(yùn)營策劃方案 14 － 51 大眾 國際 配套的商業(yè)服務(wù)所必要的商鋪面積后，剩余的商鋪容量在經(jīng)營主題上很難選擇能形成有區(qū)域競爭力和吸引力的經(jīng)營項(xiàng)目， 也很難形成有區(qū)域市場吸引力和競爭力的區(qū)域商圈，對經(jīng)營 收益 預(yù)期也會迷茫。 W2. 目前 大眾國際商鋪格局設(shè)計(jì)特點(diǎn)約束業(yè)戶經(jīng)營主題 目前大眾國際商鋪格局設(shè)計(jì)的特點(diǎn)是 20－ 200m178。 各類臨街高檔化商鋪， 這些特點(diǎn)約束未來商鋪經(jīng)營者對 能具有區(qū)域市場商圈吸引力和競爭力的 商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，經(jīng)營主題范圍鎖定在單體經(jīng)營面積較小 的 經(jīng)營主題上 。 現(xiàn)代新興城區(qū)的商圈，都是以單體面積超大的主力 店（百貨、超級市場等） 和室內(nèi)商鋪區(qū)組成的 MALL 購物中心的形式，來打造極具區(qū)域吸引力和競爭 力 的商業(yè)圈 。 如果經(jīng)營主題 缺乏在當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商業(yè)水平上的相對創(chuàng)新， 若 沒有標(biāo)志性的突出自己的經(jīng)營主題和 經(jīng)營 特色。與現(xiàn)有競爭 商圈 雷同 之處過多，勢必削弱自身 商鋪區(qū) 與其它 周邊 商業(yè) 圈 交互利用，并失去了與整體商圈互動輔助作用。雷同競爭是 商業(yè)經(jīng)營 競爭的 惆悵 ，新 商鋪區(qū) 與成熟正火的 周邊商圈 雷同競爭更是惆悵 。 W3. 大眾國際商鋪品質(zhì)卓越，約束經(jīng)營級別檔次 目前大眾國際商鋪建筑的特點(diǎn)是 高檔化商鋪， 商鋪西班牙式設(shè)計(jì)、高雅獨(dú)特，彰顯尊貴品質(zhì)。商鋪外掛紅鉆理石，厚重典雅。 挑高，魔幻空間，靈性設(shè)計(jì)，活性分割，使用面積大于建筑面積。外墻結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。這些特點(diǎn)約束未來商鋪經(jīng)營者對能具有區(qū)域市場 商圈吸引力和競爭力的商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，商鋪的經(jīng)營品種會局限在檔次相對較高，符商業(yè)運(yùn)營策劃方案 15 － 51 大眾 國際 合大眾國際目標(biāo)顧客需求水準(zhǔn)的范圍較小的經(jīng)營主題上。品質(zhì)卓越的商鋪的造價比普通商鋪要高，勢必商鋪投資大于普通商鋪，在經(jīng)營上也約束經(jīng)營者做投資回報率較高的經(jīng)營項(xiàng)目，才能 獲得收益。品質(zhì)卓越的商鋪在形象感觀上首先會給顧客帶來高檔品質(zhì)經(jīng)營內(nèi)容的體會，經(jīng)營的內(nèi)容應(yīng)該符合這樣的高品質(zhì)感觀，表里如一才會有 顧客忠實(shí)光顧 。 W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段，團(tuán)隊(duì)建設(shè)仍需時間 眾觀全國 房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展， 企業(yè)功能 多元化風(fēng)格各異， 單一功能企業(yè) 逐步 向具有多元化復(fù)合全流程商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)功能發(fā)展 ，體制的機(jī)動靈活， 商業(yè)地產(chǎn)業(yè) 時效性更為強(qiáng)烈的經(jīng)營管理運(yùn)作方法，認(rèn)真朝 著 長期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo) 努力 ，逐步提升在 商業(yè)市場 競爭 社會 中的份額。 單一地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段，團(tuán)隊(duì)建設(shè)需要一些時間的組建與磨合，逐步形成自己有效的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì) 。 ，阻礙整體經(jīng)營運(yùn)作 現(xiàn)已售出商鋪業(yè)主與整體運(yùn)營主題會存在分歧，阻礙 整體統(tǒng)一 經(jīng)營運(yùn)作。這樣的實(shí)例在很多 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中屢見不鮮。商鋪業(yè)主個人的利益與整體運(yùn)營主題出現(xiàn)分歧時，人性自私的一面表現(xiàn) 得淋漓盡致，失去主權(quán)的商業(yè)運(yùn)營管理公司在整體商鋪區(qū)主題運(yùn)營、經(jīng)營統(tǒng)一步調(diào)工作上很難發(fā)揮作用。 機(jī)會點(diǎn)及威脅分析 1） Opportunity（機(jī)會分析） 五大優(yōu)勢結(jié)合開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策將為投資者創(chuàng)造無限的商機(jī) 商業(yè)運(yùn)營策劃方案 16 － 51 大眾 國際 利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 五大優(yōu)勢 結(jié)合開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 將為投資者創(chuàng)造無限的商機(jī) 。 利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在已經(jīng)具有的 區(qū)域優(yōu)勢 、 中心優(yōu)勢 、 交通優(yōu)勢 、 市場優(yōu)勢 、 能源優(yōu)勢 的基礎(chǔ)上結(jié)合了開發(fā)區(qū)優(yōu)惠的政策為投資者創(chuàng)造了無限商機(jī)。這些招商引資的優(yōu)惠政策主要是： 《 呼蘭區(qū)招商引資優(yōu)惠獎勵政策 》 第一條 為了鼓 勵和吸引投資者在呼蘭區(qū)投資興辦企業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本優(yōu)惠獎勵政策。 第三條 財政扶持政策。 新辦企業(yè)。為支持新辦企業(yè)加快發(fā)展，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，從納稅年度起給予獎勵扶持，扶持額度按照企業(yè)年為區(qū)財政貢獻(xiàn)額的一定比例計(jì)算確定，扶持方式以開發(fā)新產(chǎn)品和挖潛改造投入等給予實(shí)現(xiàn)。企業(yè)投產(chǎn)納稅后，第一年至第三年，參照實(shí)繳增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)級以下分享部分中的 50%，由區(qū)財政獎勵給企業(yè)。 第四條 投資政策。 用地規(guī)模在 5公頃以下，固定資產(chǎn)投資在 5000萬元以上的生產(chǎn)加工型企業(yè)，且年向區(qū)級財政實(shí)繳稅金 200萬元以上的，土地出讓金按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取， 由區(qū)財政一次性投入 50萬元以下資金為企業(yè)進(jìn)行紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政建設(shè) ； …… 對投資規(guī)模大、納稅高、效益好、用地節(jié)約、環(huán)境污染小的大企業(yè)，可采取一事一議的辦法給予特殊政策。 第五條 收費(fèi)政策。 新辦企業(yè)在執(zhí)行行政事業(yè)性收費(fèi)時，按照國家和省市有關(guān)規(guī)定的下限或最低標(biāo)準(zhǔn)收取，屬于區(qū)級管理權(quán)限的收費(fèi)項(xiàng)目，實(shí)行 “零收費(fèi) ”。 第六條 獎勵政策。 (二） 引進(jìn)國內(nèi)資金（含技術(shù)、設(shè)備）活動中，起到重要引薦和推薦作用的個人，引薦成功（資金全部到位）并在本區(qū)注冊和納稅的， 經(jīng)有關(guān)部門