【正文】 ～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ 12 4. 招招 商商 策策 略略 ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ 15 5. 營營 銷銷 推推 廣廣 ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ 17 6. 運運 營營 管管 理理 ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ 21 7. 經(jīng)經(jīng) 濟濟 概概 算算 ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ 30 8. 結(jié)結(jié) 論論 ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ ～～ 30 商業(yè)運營策劃方案 2 － 51 大眾 國際 利民 CBD 大眾 國際 商鋪營銷 項目 商業(yè)運營策劃方案 0. 前言 很高興能看到 公司高層的前瞻意識， 在“ 利民 大眾 國際 商 鋪 ”項目商業(yè)運營之初即尋找并吸納商業(yè) 運營 專業(yè)人 員 ， 以科學(xué)、系統(tǒng)、專業(yè)、規(guī)范、負(fù)責(zé)的態(tài)度 運作本項目 。同時對 王總、 孫 總 監(jiān) 給予我充分的信任，并提供 了參與本 項目 相關(guān) 商業(yè) 運營工作 的機會與可能性 深表 感謝 。 根據(jù) 公司的 安排 對本項目進(jìn)行考察后，對本項目的前期策劃工作非常重視， 本著負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)、客觀、求實的態(tài)度， 通過 各種方式認(rèn)真、 仔細(xì)的 對 本 項目 的相關(guān)信息進(jìn)行了初步 的 了解 、調(diào)研與分析 ，并根據(jù) 商業(yè) 地產(chǎn)全程營銷的專業(yè)運作模式與內(nèi)容 及自身的專業(yè)優(yōu)勢 ，有針對性對本項目提出以下的 策劃方案與運營意向 。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè) 260 戶，引進(jìn)資金總額 億元，固定資產(chǎn) 億元。到目前為止累計投入近 13 億元進(jìn)行基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)完成了道路、給水、排水、供電、通訊、供熱、燃?xì)狻⒂芯€電視、寬帶網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套項目的建設(shè)。 利民開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)已開發(fā)出宏信廣場、綠海田園、志華商城、名流新城等多處環(huán)境優(yōu)良的住宅小區(qū)。 利民開發(fā)區(qū)以其全新的開放形象、突出的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境迅速崛起于松花江畔，逐漸成為新世紀(jì)最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。通過即將興建的松花江江底隧道，驅(qū)車 5 分鐘即能夠進(jìn)入哈爾濱老市區(qū)； 中心優(yōu)勢 呼蘭區(qū)已經(jīng)成為哈爾濱市的一個行政區(qū)。哈爾濱港是中國八大內(nèi)河港口之一，可直航于俄羅斯四個城市 ,經(jīng)江海聯(lián)運可直接通向日本、朝鮮及東南亞。水、陸、空三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將開發(fā)區(qū)與黑龍江腹地和俄羅斯的遠(yuǎn)東地區(qū)以及世界市場緊緊聯(lián)系在一起。這條北起黑龍江邊城同江市，南至海南省三亞市全長 5700 公里的大動脈，連接了 “ 長三角 ” 、“ 珠三角 ” 這兩個現(xiàn)今中國最發(fā)達(dá)地區(qū)，她將利民開發(fā)區(qū)融入了全國沿海經(jīng)濟圈，對開發(fā)區(qū)的整體發(fā)展必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響； 市場優(yōu)勢 開發(fā)區(qū)所在的哈爾濱市 及其周邊地區(qū)，是全省人口比較密集的地方，消費需求量大，商業(yè)運營策劃方案 5 － 51 大眾 國際 商品流動性快，市場林立，商賈云集，堪稱全省貿(mào)易黃金地段； 能源優(yōu)勢 松花江在利民開發(fā)區(qū)身邊流過，呼蘭河這條松花江流域哈爾濱段的主要一級支流亦直接注入利民開發(fā)區(qū)的軀體。 近年來全國約有 20 余個省市拉閘限電，電力供應(yīng)頻頻告急，令無數(shù)商家叫苦不迭，而黑龍江省卻充分保證了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活用電的需求 。電力供應(yīng)充足的局面得益于黑龍江省電網(wǎng)建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃和適度超前發(fā)展，而省內(nèi)最大的發(fā)電廠 “ 哈三電 ” 就坐落在呼蘭區(qū)域內(nèi)，無 “ 電荒 ” 的后顧之憂，無疑使利民開發(fā)區(qū)更成為一處適宜投資之所。為了實現(xiàn)我國現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)全省未來發(fā)展方向，落實 “ 省內(nèi)當(dāng)龍頭，全國進(jìn)百強 ” 和提前 5 年實現(xiàn)小康社會的奮斗目標(biāo)，牢牢把握改革開放的總方針，站高望遠(yuǎn)，審時度勢，迎接新的挑戰(zhàn)。在各項經(jīng)濟指標(biāo)快速增長的同時，全面推進(jìn)區(qū)域社會各項商業(yè)運營策劃方案 6 － 51 大眾 國際 事業(yè)快速發(fā)展，力爭在未來十五年內(nèi)把利民開發(fā)區(qū)建設(shè)成為多功能、外向型、園林式、現(xiàn)代化的哈爾濱新城區(qū)。利民開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)至 2020 年計劃投資 億元。 2020 年到 2020 年階段發(fā)展規(guī)劃。道路工程 60萬平方米，投資 億元；排水工程 6 萬米，投資 億元；給水工程 萬米，投資 810 萬元；電力工程 60 公里，投資 1200 萬元；綠化工程 62 萬平方米，投資 5400萬元；路燈工程 1200 盞，投資 1527 萬元；煤氣工程主干線 120 公里，支干線 75 公里，投資 億元；消防工程管線 30 公里，消防站 12 座，消防栓 400 個，投資 億元。到 2020 年計劃投資 億元。 2020 到 2020 年階段發(fā)展規(guī)劃。其中：道路工程100 萬平方米，投資 億元；排水工程 10 萬米，投資 億元；給水工程 萬米，投資 1350 萬元；電力工程 80 公里，投資 1600 萬元；綠化工程 120 萬平方米，投資8500 萬元；路燈工程 2500 盞，投資 2545 萬元；煤氣主干線 220 公里，支干線 125公里，區(qū)域調(diào)壓站 90 座，投資 億元；消防管線 50 公里，消防站 15 座，消防栓500 個，投資 億元。 進(jìn)一步完善教育產(chǎn)業(yè)。 引進(jìn)興建五座有現(xiàn)代化水平的綜合性醫(yī)院、療養(yǎng)院和休養(yǎng)所，接納省市醫(yī)療單位和醫(yī)學(xué)院校在開發(fā)區(qū)開辦各類門診、醫(yī)學(xué)和醫(yī)藥研究機構(gòu)，改善衛(wèi)生醫(yī)療環(huán)境。啟動建設(shè)主題公園，完成規(guī)劃界定，植樹植草，逐步完成景區(qū)建設(shè)；完善亮化 工程。 商業(yè)運營策劃方案 8 － 51 大眾 國際 搞好文化場所建設(shè)，增強區(qū)域文化含量。充分利用進(jìn)區(qū)開發(fā)商的資本，在開發(fā)區(qū)中心地帶建一處能接納國內(nèi)外專業(yè)劇團、藝術(shù)團體表演的多功能劇場。 為了滿足區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位職工、居民生活需要，未來十五年內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)將在 2020年的基礎(chǔ)上有較大的發(fā)展。開發(fā)若干花園式住宅小區(qū)或別 墅區(qū)，香化、綠化、美化水平要達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先水平。 小結(jié) 利利 民民 經(jīng)經(jīng) 濟濟 開開 發(fā)發(fā) 區(qū)區(qū) 以以 其其 全全 新新 的的 開開 放放 形形 象象 、 突突 出出 的的 區(qū)區(qū) 位位 優(yōu)優(yōu) 勢勢 、 優(yōu)優(yōu) 越越 的的 發(fā)發(fā) 展展 環(huán)環(huán) 境境 迅迅 速速 崛崛 起起于于 松松 花花 江江 畔畔 ， 逐逐 漸漸 成成 為為 新新 世世 紀(jì)紀(jì) 最最 具具 活活 力力 和和 發(fā)發(fā) 展展 潛潛 力力 的的 地地 區(qū)區(qū) 之之 一一 。 區(qū)區(qū) 內(nèi)內(nèi) 現(xiàn)現(xiàn) 有有企企 業(yè)業(yè) 260 戶戶 ， 引引 進(jìn)進(jìn) 資資 金金 總總 額額 億億 元元 ， 固固 定定 資資 產(chǎn)產(chǎn) 億億 元元 。 依依 托托 新新 興興 的的 現(xiàn)現(xiàn) 代代 化化 城城 區(qū)區(qū) 和和 有有 利利 的的 政政 策策 優(yōu)優(yōu) 惠惠 支支 持持 ， 合合 理理運運 用用 輻輻 射射 推推 廣廣 力力 廣廣 闊闊 商商 業(yè)業(yè) 運運 營營 項項 目目 、 采采 用用 科科 技技 含含 量量 高高 、 專專 業(yè)業(yè) 集集 合合 式式 發(fā)發(fā) 展展 路路 線線 ， 勢勢 必必 在在 將將來來 的的 市市 場場 競競 爭爭 中中 有有 所所 大大 作作 為為 ！！ 商業(yè)運營策劃方案 9 － 51 大眾 國際 2. 項目定位 項目背景 今天的利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)這個新興城區(qū)，洋溢著一片欣欣向榮的氣息。專家預(yù)測未來利民繁榮狀況： 10 年內(nèi)常住人口可達(dá)到 100 萬以上，商業(yè)配套逐漸完善，商圈基本形成；經(jīng)濟繁榮發(fā)展，與江南形成隔江鼎立之勢。 擁有大型化、專業(yè)化、整體化、新型業(yè)態(tài) 的大利民商圈呼之欲出。其獨特的創(chuàng)意和成熟的商業(yè)運作模式，詮釋著利民未來 CBD 的神韻英姿。西班牙式設(shè)計、商鋪外掛紅鉆理石， 絕版地段， 米挑高，實用面積大于建 筑面積。 各類商鋪共 20200m178。 項目 SWOT 矩陣分析 SWOT 矩陣 說明： SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。 所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種商業(yè)運營策劃方案 10 － 51 大眾 國際 因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。 SWOT 分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個方面。 因此，我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運用 SWOT 分析法，提出相應(yīng) 的市場對策，其目的是為了能夠提出更具有針對性的市場定位。 周邊將形成規(guī)模 住宅區(qū)和 商業(yè)集群，勢必形成多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合群，實現(xiàn)互補性商圈， 直追江南商圈。 O4. 外部新型商業(yè)集團相續(xù)入駐，提升 利民開發(fā)區(qū) 消費理念的提升 “冷清 ”現(xiàn)狀，影響 商鋪 投資者的熱情與信心 的 業(yè)種和業(yè)態(tài)單一，制約商鋪經(jīng)營范圍 ， 經(jīng)濟發(fā)展速度整體緩慢，新興城區(qū)發(fā)展壯大 時間漫長 ，商鋪投資回報率偏低。 、交通優(yōu)勢 大眾國際區(qū)位優(yōu)勢在于市政府北遷和呼蘭區(qū)委、區(qū)政府等政府機關(guān)的入?yún)^(qū)，利民開發(fā)區(qū)正處于哈爾濱政治、文化和經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域。交通優(yōu)勢在于地處交通要道，松花江公路大橋、即將興建的過江隧道及道外新江橋與江南相連。 大眾國 際商鋪 米挑高，實用面積大于建筑面積。 各類商鋪共20200m178。 72 席全臨街商鋪位臵優(yōu)越 。 可以根據(jù)不同業(yè)種商鋪的需求靈活調(diào)整商商業(yè)運營策劃方案 13 － 51 大眾 國際 鋪局部面積 。商鋪外掛紅鉆理石，厚重典雅。外墻結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。這些都是 現(xiàn)代成功高效 企業(yè)的顯著特征。由于 Z 字型商鋪布局排列 ， 客流動線 方向變化 大 和視 覺感 觀 容易使光顧的顧客產(chǎn)生混亂的視覺感受 ， 不能形成顧客環(huán)流，不利于 整體商鋪 顧客動線的設(shè)計，影響顧客流量； 商鋪臨南京路街一側(cè)擬建的銀行物業(yè) ， 對那棟樓一側(cè)商鋪起到很大的遮擋作用，容易造成顧客 光顧 困難，降低繼續(xù)瀏覽 商鋪的 欲望，影響 后面商鋪的 客流拉動。的商鋪區(qū)對滿足社區(qū)生活配套商業(yè)服務(wù)固然體量過大，拋去為社區(qū)生活商業(yè)運營策劃方案 14 － 51 大眾 國際 配套的商業(yè)服務(wù)所必要的商鋪面積后，剩余的商鋪容量在經(jīng)營主題上很難選擇能形成有區(qū)域競爭力和吸引力的經(jīng)營項目， 也很難形成有區(qū)域市場吸引力和競爭力的區(qū)域商圈，對經(jīng)營 收益 預(yù)期也會迷茫。 各類臨街高檔化商鋪， 這些特點約束未來商鋪經(jīng)營者對 能具有區(qū)域市場商圈吸引力和競爭力的 商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，經(jīng)營主題范圍鎖定在單體經(jīng)營面積較小 的 經(jīng)營主題上 。 如果經(jīng)營主題 缺乏在當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商業(yè)水平上的相對創(chuàng)新， 若 沒有標(biāo)志性的突出自己的經(jīng)營主題和 經(jīng)營 特色。雷同競爭是 商業(yè)經(jīng)營 競爭的 惆悵 ，新 商鋪區(qū) 與成熟正火的 周邊商圈 雷同競爭更是惆悵 。商鋪外掛紅鉆理石，厚重典雅。外墻結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。品質(zhì)卓越的商鋪的造價比普通商鋪要高，勢必商鋪投資大于普通商鋪，在經(jīng)營上也約束經(jīng)營者做投資回報率較高的經(jīng)營項目，才能 獲得收益。 W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段，團隊建設(shè)仍需時間 眾觀全國 房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展， 企業(yè)功能 多元化風(fēng)格各異， 單一功能企業(yè) 逐步 向具有多元化復(fù)合全流程商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)功能發(fā)展 ，體制的機動靈活， 商業(yè)地產(chǎn)業(yè) 時效性更為強烈的經(jīng)營管理運作方法，認(rèn)真朝 著 長期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo) 努力 ，逐步提升在 商業(yè)市場 競爭 社會 中的份額。 ，阻礙整體經(jīng)營運作 現(xiàn)已售出商鋪業(yè)主與整體運營主題會存在分歧，阻礙 整體統(tǒng)一 經(jīng)營運作。商鋪業(yè)主個人的利益與整體運營主題出現(xiàn)分歧時，人性自私的一面表現(xiàn) 得淋漓盡致，失去主權(quán)的商業(yè)運營管理公司在整體商鋪區(qū)主題運營、經(jīng)營統(tǒng)一步調(diào)工作上很難發(fā)揮作用。 利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在已經(jīng)具有的 區(qū)域優(yōu)勢 、 中心優(yōu)勢 、 交通優(yōu)勢 、 市場優(yōu)勢 、 能源優(yōu)勢 的基礎(chǔ)上結(jié)合了開發(fā)區(qū)優(yōu)惠的政策為投資者創(chuàng)造了無限商機。 第三條 財政扶持政策。為支持新辦企業(yè)加快發(fā)展，鼓勵企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模，從納稅年度起給予獎勵扶持，扶持額度按照企業(yè)年為區(qū)財政貢獻(xiàn)額的一定比例計算確定，扶持方式以開發(fā)新產(chǎn)品和挖潛改造投入等給予實現(xiàn)。 第四條 投資政策。 第五條 收費政策。 第六條 獎勵政策。 企業(yè)如何能利用好政策優(yōu)惠，將是企業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ) 商業(yè)運營策劃方案 17 － 51 大眾 國際 O2. 周 利民開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著 利民開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。 ，利 民經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 開速發(fā)展 ，區(qū)域商業(yè)輻射能力會進(jìn)一步增強，這樣更有利于 大眾國際商