【正文】 .........................................19 近郊別墅小區(qū)的別墅純度提高 ................................................19 類別墅熱銷市 場 ........................................................................19 二、供需分析 ..................................................................................19 別墅市場供應(yīng)量分析 ................................................................20 別墅供給結(jié)構(gòu)分析 ....................................................................20 別墅市場供求狀況分析 ............................................................21 三、價格分析 ..................................................................................21 四、分布格局 ..................................................................................21 五、別墅物業(yè)未來展望 ..................................................................22 別墅市場前景看好 ....................................................................22 別墅價格在未來幾年時間里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢 ................22 經(jīng)濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅競爭會更加激烈 ....22 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東、青浦、松江仍將是市場熱點 22 第四章 類別墅市場分析 ..............................................................23 一、區(qū)域板塊分布 ..........................................................................23 二、價格分析 ..................................................................................23 單價分析 ....................................................................................23 總價分析 ....................................................................................23 三、產(chǎn)品面積分析 ..........................................................................24 第五章 崇明房地產(chǎn)市場分析 ......................................................24 一、市政建設(shè) ..................................................................................24 二、區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 ......................................................24 市場供需平衡 ............................................................................24 崇明新城，未來商品房的供應(yīng)中心 ........................................24 本項目未來周邊主要競爭分析 ................................................25 三、區(qū)域價格走勢分析 ..................................................................26 受動遷安置房、成交個案影響，短期價格起伏大 ................26 二手房交易活躍，價格節(jié)節(jié)攀升 ............................................27 住宅以自用性為主，租賃回報率低，商鋪類市場不成熟 ....27 四、產(chǎn)品分析 ..................................................................................27 規(guī)模 ............................................................................................28 建筑形態(tài) ....................................................................................28 建筑風(fēng)格 ....................................................................................28 房型面積 ....................................................................................28 去化分析 ....................................................................................29 （三） 項目分析 ..........................................................................29 第一章 項目地塊概況 ....................................................................29 一、地塊基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo) ..................................................................30 二、地塊周邊環(huán)境 ..........................................................................30 地塊現(xiàn)狀 ....................................................................................30 地塊四至道路 ............................................................................30 地塊周邊相鄰關(guān)系 ....................................................................31 地塊附近商業(yè)與配套設(shè)施 ........................................................31 地塊附近景觀分析 ....................................................................32 地塊優(yōu)劣勢分析 ........................................................................32 第二章 項目 SWOT 分析 ............................................................32 第一部分 市場篇 （一）區(qū)位分析 第一章 大上海 到 2020 年，將崇明基本建設(shè)成為以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為品牌，以聞名的游樂度假為主導(dǎo)，以發(fā)達(dá)的清潔生產(chǎn)為支撐，成為國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的人類生態(tài)環(huán)境與生態(tài)活動示范島區(qū)，同時也是上海連接長江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個良好的外圍環(huán)境。27′00〃至 31176。公元 1277 年（元朝至元十四年）升為崇明州，隸揚州路。 20xx 年底全島戶籍人口總數(shù)為 萬人，人口自然增長率已連續(xù) 9 年保持負(fù)增長。 ④ 旅游業(yè) 崇明島自然環(huán)境潔凈優(yōu)美，島上水土潔凈，空氣清新，氣候宜人，景色秀麗，風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好。全縣有二級綜合醫(yī)院 3 所，?？漆t(yī)院 4 所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 14 所。 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） 崇中分區(qū)是全島位置居中、面積最大的分區(qū)，是規(guī)劃的崇明森林分布的最集中地區(qū)，在全島起著核心地位的作用。 二是對積極籌劃世界級主題樂園等四大類型項目的引進，未雨綢繆，使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū)，并能全方位地帶動崇明經(jīng)濟的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。主要項目包括： 一是依托明珠湖的開發(fā)，培育國際會議基地、論壇中心、會展中心、企業(yè)總部等商務(wù)功能 ，力爭成為未來上海作為世界級城市勢必大力發(fā)展的國際組織或跨國機構(gòu)集中地。 在未來四年中，原有城市布局難以適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，城市發(fā)展的重心由中心城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”，進行新一輪布局，從而吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 兩周（ 10 月 18 日 ——11 月 1 日）以來房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對房價：消費者可承受房價實際下跌 2％ 對于消費者而言，本次加息最終的反應(yīng)機制是加息將導(dǎo)致月還款額的增加，進而導(dǎo)致購買力的下降。根據(jù)我們所了解到的信息反饋，部分開發(fā)商由于資金鏈的緊張，甚至向地下錢莊或是信托機構(gòu)融資，融資利率高達(dá) 12％甚至 20％。 ② 本次加息象征意義大于實際，再度加息影響巨大 無論是土地解禁后的配套政策出臺還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非針對老百姓，其主要目的還是對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，以壓制當(dāng)前經(jīng)濟過熱的局面，同時可以抑制物價，最終受惠的將還是老百姓。該《細(xì)則》規(guī)定：（一）儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲備中心與區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例各為 50%；（二）儲備第（一）項以外土地的，市土地儲備中心所占比例為 30%，區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例為 70%。該系統(tǒng)除了免費掛牌二手房房源，直接受理買賣雙方過戶外，另一個突出亮點是將銀行引入，為客戶直接辦理按揭貸款，并對款項進行監(jiān)管。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資進入前所未有的高潮期 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 20xx 年是上海房地產(chǎn)投資增幅非?？焖俚囊荒?，在連續(xù)十年平均增長速度保持 10％的基礎(chǔ)上，同比增長幅 度仍達(dá)到了 ％。 房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，房價跳躍式看漲 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 20xx 年上海的房價漲幅超過 20％，全年的預(yù)售商品房的成交均價達(dá)到 5800 元 /平方米，成為全國房價最高的城市，截至 20xx 年 11 月，上海房價漲勢依舊，均價已達(dá) 7506 元 /平方米。 ② 新江灣城 C1 地塊備受關(guān)注，崇明有望成為新的開發(fā)熱點 新江灣城推出第一幅公開招標(biāo)住宅用地，新江灣城是上海城投進行地產(chǎn)運作的第一個項目，實施了 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 ”的模式，有效地降低了生地轉(zhuǎn)讓 的不可預(yù)測風(fēng)險，將成為未來土地運作的一種新型模式； 本次公告中崇明擁有三幅地塊，全部位于城橋鎮(zhèn)。 上海豪宅分布主要有以下三種。 市區(qū)出現(xiàn)大型社區(qū)內(nèi)別墅項目 市區(qū)或臨近市區(qū)，土地成本不允許房地產(chǎn)的開發(fā)容積率過低。這得益于開發(fā)商和代理 商對別墅目標(biāo)客戶的把握以及對別墅產(chǎn)品及別墅生活更加深入的理解。其中還出現(xiàn)了 8 個總價千萬元以上的頂級別墅。這主要與消費群體息息相關(guān)。 從別墅樓盤區(qū)域分布來看， 20xx 年在售別墅樓盤約 160 個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江、青浦和浦東新區(qū)四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。 別墅價 格在未來幾年時間里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢 別墅居住觀念的變化，居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，同時受別墅需求的強有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，使別墅開發(fā)的容積率不斷下降，進一步拔高別墅單價。