【正文】 通過(guò)中介公司掛牌的情況分析，就目前而言，想通過(guò)出租的形式投資崇明二手房市場(chǎng)尚未成熟。 20xx 年崇明房?jī)r(jià)約為 3000 元 /平方米，比 20xx 年漲了約 1000 元 /平方米， 20xx 年的在售樓盤最高價(jià)已突破 6000 元 /平方米。尤其 20xx 年受崇明越江通道工程、新島規(guī)劃等一系列利好消息的剌激，房?jī)r(jià)大幅攀升，目前在售樓盤金月灣售價(jià)已突破 6000 元 /平方米。 本案區(qū)域主要潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 本案未來(lái)區(qū)域主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是與本地塊同期推出的兩塊地塊，分別為 “東門地區(qū) 3 號(hào)地塊 ”和“東門地區(qū) 5 號(hào)地塊 ”，其中 “東門地區(qū) 5 號(hào)地塊 ”暫時(shí)流標(biāo)，兩塊地塊容積率均為 ，其建筑形態(tài)估計(jì)以低層住宅為主輔以多層建筑，總體量為 平方米。 崇明新城，未來(lái)商品房的供應(yīng)中心 未來(lái)崇明及城橋鎮(zhèn)商品房的供應(yīng)量主要集中在規(guī)劃中的崇明新城。 二、區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 市場(chǎng)供需平衡 崇 明在上世紀(jì) 90 年代以前從未造過(guò)商品房，只有在縣城城橋鎮(zhèn)、堡鎮(zhèn)以及一些國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)等地方建設(shè)了 100 多萬(wàn)平方米的公房。 結(jié)論： 現(xiàn)階段，全市類別墅主力成交單價(jià)集中于 50008000 元 /平方米，市場(chǎng)接度較高； 全市類別墅主力成交總價(jià)為 100150 萬(wàn)，跨越松江、寶山等 7 個(gè)區(qū) 14 個(gè)板塊； 全市類別墅主力成交面積為 160260 平方米，若面積加大，將帶來(lái)總價(jià)偏大，銷售周期拉長(zhǎng)。 總價(jià)分析 200 4年3季度類別墅總價(jià)分布結(jié)構(gòu)%%%% %%1 0 0 以下 100150 150200 200250 250300 3 0 0 以上 20xx 年三季度，全市類別墅主力成交總價(jià)為 100150 萬(wàn)元，所占成交量的比例為 %，主要分布于松江新城板塊、嘉定老城區(qū)板塊、南匯周康板塊。 從交易量來(lái)看，松江、嘉定、閔行、南匯四區(qū)成交量占到全市 %，其中松江成交量最高，成交量占全市的 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市其他區(qū)域。 從別墅未來(lái)發(fā)展區(qū)域來(lái)看，浦東、青浦、松江仍將是市場(chǎng)熱點(diǎn) 浦東、青浦、松江區(qū)域經(jīng)過(guò)多年的別墅開(kāi)發(fā)，已形成了成熟的居住氛圍，從別墅土地儲(chǔ)備量分析，未來(lái)，這幾個(gè)區(qū)域仍將是別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)；此外，嘉定、奉賢區(qū)域別墅項(xiàng)目也將會(huì)有所增加，發(fā)展成為新的別墅群落，而崇明作為我國(guó)第三大島，目前別墅市場(chǎng)還未啟動(dòng)，未來(lái)將隨著崇明區(qū)域建設(shè)，迎來(lái)別墅尤其是旅游別墅的發(fā)展熱潮。 別墅價(jià) 格在未來(lái)幾年時(shí)間里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì) 別墅居住觀念的變化，居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，同時(shí)受別墅需求的強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，使別墅開(kāi)發(fā)的容積率不斷下降，進(jìn)一步拔高別墅單價(jià)。 據(jù)分析，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)及投資環(huán)境，城市居民可支配收入的提高以及大量外來(lái)高收入人群涌入刺激了上海別墅的需求。 從別墅樓盤區(qū)域分布來(lái)看， 20xx 年在售別墅樓盤約 160 個(gè)，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江、青浦和浦東新區(qū)四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。值得說(shuō)明的是，單價(jià) 2 萬(wàn)元以上的高價(jià)別墅占到 14％的比重，主要集中在松江佘山、閔行華漕和淀山湖周邊區(qū)域。這主要與消費(fèi)群體息息相關(guān)。 別墅市場(chǎng)供求狀況分析 中高低檔別墅供求不相稱 目前上海別墅市場(chǎng) 150600 萬(wàn)的中檔別墅占據(jù)較大的比重，而從需求來(lái)看，上海別墅市場(chǎng)低檔、高檔別墅需求旺盛。其中還出現(xiàn)了 8 個(gè)總價(jià)千萬(wàn)元以上的頂級(jí)別墅。 20xx 年，別墅市場(chǎng)吸納度可觀，市場(chǎng)熱銷。這得益于開(kāi)發(fā)商和代理 商對(duì)別墅目標(biāo)客戶的把握以及對(duì)別墅產(chǎn)品及別墅生活更加深入的理解。所謂純度，有三個(gè)層次：一是純別墅群，二是純別墅區(qū)，三是以某種別墅形態(tài)為主，尤其是以獨(dú)幢別墅為主，聯(lián)體別墅為輔。 市區(qū)出現(xiàn)大型社區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目 市區(qū)或臨近市區(qū)，土地成本不允許房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)容積率過(guò)低。如四季草堂、檀宮等。 上海豪宅分布主要有以下三種。第一次熱潮是九十年代初的開(kāi)發(fā)熱；第二次熱潮是九十年代中后期少量別墅成功開(kāi)發(fā)形成的；第三次熱潮是在世紀(jì)之交時(shí)開(kāi)始的，這次熱潮從開(kāi)發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間等方面都比前兩次大得多。 ② 新江灣城 C1 地塊備受關(guān)注，崇明有望成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 新江灣城推出第一幅公開(kāi)招標(biāo)住宅用地，新江灣城是上海城投進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)施了 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 ”的模式，有效地降低了生地轉(zhuǎn)讓 的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，將成為未來(lái)土地運(yùn)作的一種新型模式； 本次公告中崇明擁有三幅地塊，全部位于城橋鎮(zhèn)。 20xx 年上海市三號(hào)土地公告 本項(xiàng)目地塊所屬的上海市第三號(hào)土地公告于 10 月 29 日對(duì)外公布，本次土地供應(yīng)總量為 278 公頃，對(duì)于供應(yīng)不足的上海房產(chǎn)市場(chǎng)只是杯水車 薪，但值得關(guān)注的是 :本次公告地塊推出的土地近 70％為熟地，解決了 20xx 年公告地塊的動(dòng)拆遷問(wèn)題，提高了企業(yè)的開(kāi)發(fā)效率，降低了因動(dòng)拆遷而帶來(lái)的不可預(yù)測(cè)性風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)跳躍式看漲 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年上海的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20％，全年的預(yù)售商品房的成交均價(jià)達(dá)到 5800 元 /平方米，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，截至 20xx 年 11 月，上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，均價(jià)已達(dá) 7506 元 /平方米。 不同于上海全市及其他城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，崇明作為后起之秀，未來(lái)幾年的房地產(chǎn)投資額將持續(xù)增高。 上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入前所未有的高潮期 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年是上海房地產(chǎn)投資增幅非?？焖俚囊荒?，在連續(xù)十年平均增長(zhǎng)速度保持 10％的基礎(chǔ)上，同比增長(zhǎng)幅 度仍達(dá)到了 ％。 隨著本市將逐漸建立、健全規(guī)范的房地產(chǎn)交易管理制度，二手房的交易將逐步納入規(guī)范軌道中來(lái)，普通購(gòu)房者的根本利益將會(huì)得到保證，房地產(chǎn)行業(yè)的基本現(xiàn)狀也會(huì)發(fā)生重大改變。該系統(tǒng)除了免費(fèi)掛牌二手房房源，直接受理買賣雙方過(guò)戶外，另一個(gè)突出亮點(diǎn)是將銀行引入，為客戶直接辦理按揭貸款，并對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管。上海出臺(tái)土地儲(chǔ)備辦法的目的就是要增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，加大政府對(duì)土地供應(yīng)源頭的控制。該《細(xì)則》規(guī)定：（一）儲(chǔ)備擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲(chǔ)備中心與區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占比例各為 50%；（二）儲(chǔ)備第（一）項(xiàng)以外土地的，市土地儲(chǔ)備中心所占比例為 30%，區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占比例為 70%。則無(wú)論（第二次）加息的幅度是多少，消費(fèi)者的消費(fèi)信心以及開(kāi)發(fā)商的投資信心都將會(huì)受到極大的影響，市場(chǎng)的前景將會(huì)看淡。 ② 本次加息象征意義大于實(shí)際，再度加息影響巨大 無(wú)論是土地解禁后的配套政策出臺(tái)還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非針對(duì)老百姓，其主要目的還是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，以壓制當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的局面，同時(shí)可以抑制物價(jià)，最終受惠的將還是老百姓。出于培養(yǎng)居民消費(fèi)熱情考慮，因此自從去年以來(lái)，無(wú)論是控制土地還是壓縮信貸主要都是針對(duì)供應(yīng)方即開(kāi)發(fā)商，但卻沒(méi)有從根本上改變消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，或者說(shuō)房地產(chǎn)熱并沒(méi)有改變，從而在需求持續(xù)高漲的環(huán)境下，其調(diào)控結(jié)果是房屋供應(yīng)增速快速下降，房?jī)r(jià)照升不誤，而加息，不僅能夠從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)實(shí)，也讓政府的宏觀調(diào)控由以往行政的方式向市場(chǎng)化的方式改變。根據(jù)我們所了解到的信息反饋，部分開(kāi)發(fā)商由于資金鏈的緊張，甚至向地下錢莊或是信托機(jī)構(gòu)融資，融資利率高達(dá) 12％甚至 20％。同時(shí)由于購(gòu)房者實(shí)際對(duì)于加息早就有了一定的心理準(zhǔn)備，因此，可以說(shuō)本次加息可能帶來(lái)的影響被提前消化了。 兩周（ 10 月 18 日 ——11 月 1 日）以來(lái)房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對(duì)房?jī)r(jià)：消費(fèi)者可承受房?jī)r(jià)實(shí)際下跌 2％ 對(duì)于消費(fèi)者而言，本次加息最終的反應(yīng)機(jī)制是加息將導(dǎo)致月還款額的增加，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)買力的下降。 20xx 年，崇明縣的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)均保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，相比 20xx 年，分別增長(zhǎng)了 %、 %、 %。 在未來(lái)四年中，原有城市布局難以適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，城市發(fā)展的重心由中心城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”，進(jìn)行新一輪布局，從而吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、娛樂(lè)、休閑甚至購(gòu)物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 崇明島具有先天的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將建成世界級(jí)城市的海上花園，高起點(diǎn)規(guī)劃將使崇明島的綜合優(yōu)勢(shì)更加明顯。主要項(xiàng)目包括： 一是依托明珠湖的開(kāi)發(fā)，培育國(guó)際會(huì)議基地、論壇中心、會(huì)展中心、企業(yè)總部等商務(wù)功能 ，力爭(zhēng)成為未來(lái)上海作為世界級(jí)城市勢(shì)必大力發(fā)展的國(guó)際組織或跨國(guó)機(jī)構(gòu)集中地。 二是按照低密度的田園水城風(fēng)格和鏈狀相接的組團(tuán)城市形態(tài)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城鎮(zhèn)間的生態(tài)林地、交通網(wǎng)絡(luò)和市政基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)好居民小區(qū)、教育醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施，成為全島基本現(xiàn)代化進(jìn)程中的服務(wù)中心，規(guī)劃人口約 55 萬(wàn)，占全島人口的 2/3。 二是對(duì)積極籌劃世界級(jí)主題樂(lè)園等四大類型項(xiàng)目的引進(jìn)，未雨綢繆，使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū)，并能全方位地帶動(dòng)崇明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 三是試點(diǎn)承包土地（含宅基地）使用權(quán)流轉(zhuǎn)和置換農(nóng)民身份、農(nóng)村居民點(diǎn)外遷與崇南地區(qū)的集中城市化戰(zhàn)略相互接軌，扎實(shí)推進(jìn) “三個(gè)集中 ”，真正做到 “山河重整 ”。 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） 崇中分區(qū)是全島位置居中、面積最大的分區(qū)，是規(guī)劃的崇明森林分布的最集中地區(qū)，在全島起著核心地位的作用。 規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標(biāo)志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。全縣有二級(jí)綜合醫(yī)院 3 所，?？漆t(yī)院 4 所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 14 所。全縣 有公交線路 35 條，線路長(zhǎng)度 公里，全年運(yùn)送旅客 萬(wàn)人次。 ④ 旅游業(yè) 崇明島自然環(huán)境潔凈優(yōu)美，島上水土潔凈，空氣清新，氣候宜人，景色秀麗，風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好。 20xx 年末，全縣耕地面積為 萬(wàn)畝，比 20xx 年增加 %，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 20xx 年增 加 %。 20xx 年底全島戶籍人口總數(shù)為 萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率已連續(xù) 9 年保持負(fù)增長(zhǎng)。 1958 年 12 月 1 日起改隸上海市，目前是上海十九個(gè)區(qū)縣中唯一的縣。公元 1277 年（元朝至元十四年）升為崇明州，隸揚(yáng)州路。公元 618 年（唐朝武德元年），長(zhǎng)江口外海面上東沙西沙兩島開(kāi)始出露，至明末清初，始連成一個(gè)崇明大島。27′00〃至 31176。90%以上的土地標(biāo)高（以吳淞標(biāo)高 0 米為參照）在 米至 米之間。到 2020 年，將崇明基本建設(shè)成為以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為品牌，以聞名的游樂(lè)度假為主導(dǎo)，以發(fā)達(dá)的清潔生產(chǎn)為支撐，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的人類生態(tài)環(huán)境與生態(tài)活動(dòng)示范島區(qū)，同時(shí)也是上海連接長(zhǎng)江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個(gè)良好的外圍環(huán)境。 上海整體環(huán)境的改善對(duì)崇明的未來(lái)發(fā)展思路起到了指導(dǎo)性作用，將帶動(dòng)崇明經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展。崇明 ......................................................................4 一、國(guó)際大都市 ―― 上海 ................................................................4 二、世界級(jí)生態(tài)島 ―― 崇明 ............................................................5 崇明：上海世界級(jí)城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ” ..................5 區(qū)域概況 ......................................................................................5 第二章 崇明未來(lái)的五大功能區(qū) ....................................................7 一、崇東分區(qū)（大通道景區(qū)與生態(tài)示范、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)） ............7 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） ............7 三、崇北分區(qū)（主 題樂(lè)園區(qū)與有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)） ................8 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） ........................................8 五、崇西分區(qū)（生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國(guó)際會(huì)議辦公區(qū)） ....9 （二）市場(chǎng)分析 ................................................................................9 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢(shì) ........................................................9 一、上海整體投資環(huán)境分析 .........................