【正文】 而從改變的基礎上，延伸到價值觀，生活觀，世界觀層面，即是革命?！敖鸬?國際花園 ”的溝通方式是場景化的，廊院空庭所承載的是不同場景的溝通方式和溝通形態(tài)；“金地 國際花園 ”提供一種寧波新時代的國際標準的生活樣板；“金地 項目競爭力與客戶價值的對接項目難點和策略項目難點和策略品牌策劃總綱品牌策劃總綱對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析國際花園項目品牌定位國際花園項目品牌定位 報告大綱報告大綱項目困難分析：項目困難分析：位于鄞縣大道以南，寧波人對此存在區(qū)域抗性；板塊雖為政務區(qū)，但居住的高尚氛圍尚為形成，不 能給項目帶來足夠的利益，其風頭遠遠不如萬達板塊；周邊配套缺乏，部分配套要與周邊的農居點共用；金地品牌在寧波的影響力尚沒有樹立起來；小區(qū)的內外部景觀資源不具備優(yōu)勢；項目高層引入廊院空間，創(chuàng)新需要有一個接受的過程；項目要實現鄞州區(qū)域的最高單價，具有一定挑戰(zhàn)性；項目難點和思考項目難點和思考項目策略思考：項目策略思考：l新品牌進入很多，但全新的革命主張沒有，外來開發(fā)商兩年來在寧波市場上醞釀的新生力量，勢頭已經足夠大到一次爆發(fā)的機會，金地可以扛起這個革命寧波生活的旗幟；l我們可以把品牌與空間創(chuàng)新放到時代革命的層面上去，情景洋房對多層喊出了革命，但尚無人對高層喊出革命，那就讓我們把高層革命喊出來l鄞州板塊開發(fā)十多年來，伴隨萬達商業(yè)中心的出現，板塊蘊藏的能量，也支持本項目喊出革命寧波生活的口號l鄞州區(qū)域某些重點樓盤的客戶區(qū)域和職業(yè)分布比較大，這也支持本項目在過硬的產品前提下，適當高調喊出革命口號，吸引更大范圍的高端客戶l跨越并提升區(qū)域市場，才能跳出區(qū)域市場獲得，價格的大幅度提升，因此只有創(chuàng)造全市性品牌，才能捕捉全市性市場l在無法顛覆板塊現狀的情況下，通過增加附加值與人文實現價格提升以革命的姿態(tài)打市場關鍵問題 1：如何將空間創(chuàng)新轉化為一場生活方式的運動空間創(chuàng)新 人文關懷多層的革命 情景洋房 個體戶型的別墅化體驗高層的革命 空中花園，廊院生活高空生活的情境化體驗在發(fā)動產品革命之前，先創(chuàng)造一場觀念上的革命關鍵問題 2：如何將英式幼兒園轉化為整個社區(qū)生活的重要部分英式幼兒園 人文關懷英式幼兒園 人文教育產業(yè) 人文關懷英式幼兒園 尊貴配套 尊貴業(yè)主通過賣幼兒園，快速切入市場，導入第一群核心高質量國際客戶，讓社區(qū)迅速增值，成為銷售引擎英式幼兒園 老外業(yè)主群 國際人社區(qū)關鍵問題 3：如何將大堂創(chuàng)新轉化為一場生活方式的革命尊貴大堂 國際體驗600平米大堂 尊貴奢華空間 國際物業(yè)品質600平米大堂 溝通圈子場所 國際沙龍場所通過在大堂的物質空間，引入物業(yè)服務和溝通空間，讓大堂在尊貴大氣之外，增值生活品質，達到國際標準項目難點和思考項目難點和思考品牌策劃總綱品牌策劃總綱對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析國際花園項目品牌定位國際花園項目品牌定位 報告大綱報告大綱品牌定位總綱傳承金地品牌： 金地進軍寧波的首個項目 ,是金地的首次亮相也是對品牌的傳承 。 國際花園純英式國際幼兒園教育為了孩子提供了良好的讀書氛圍，從小系統地培訓孩子的思維邏輯能力，多技能的綜合素質。生活關注詞：尊貴l 社會主流人群，詮釋上流階層的生活范本。 生活關注詞：和諧溝通l 追求完美，與社會融合、與時代融合?！鲋v究生活細節(jié)的表現，透過細節(jié)表達一種享受。領袖客戶生活關注點提煉生活關注詞：壓力■強烈的上進心與責任感，支撐著城市與社會發(fā)展的中流砥柱。 l 具有寬容和智慧的靈性。生活關注詞：成熟l 歲月流逝換來成熟，一言一行都是智者的表現，成熟穩(wěn)重成為他們的代名詞。本地啤酒是首選，然后是黃酒。領袖客戶描述 傳統與時代結合 對新事物有敏感的觸覺，但會用傳統務實的思考方式進行判斷。低調不張揚 奢華的彰顯只是在細節(jié)上的表現。優(yōu)雅有分寸已經過了 “ 急需表現自我 ” 的階段，他們更會優(yōu)雅，知道張持有道，懂得隨時細味生活。務實的態(tài)度使他們在選擇時以 “物有所值 ”為前提。– 認可城市新行政區(qū)的地緣概念 ,認可未來區(qū)域成熟的配套；– 認可區(qū)域相對于江東的 高性價比 ,認可區(qū)域 高品質 項目的形象；– 購房主要考慮的因素依次是：交通、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)和價格，其中對價格的敏感度高；– 居家感較強，這是由于長期忙碌于事業(yè)，他們 渴望享受生活 ；– 多數人都是考慮 住房改善 同時 兼顧投資 的。寧波社會階層結構模型大型企業(yè)工人、私營企業(yè)一般職員外貿業(yè)高級白領教師 /律師 /科研人員個體創(chuàng)業(yè)人員中高層干部中小私企業(yè)主 大型企事業(yè)負責人大公司高管 /大中型私企業(yè)主中下等階層中等階層中上等階層上等階層寧波買房人現狀分類穿布鞋，住老孔雀社區(qū)，開始回歸簡樸的的大企業(yè)董事長住城市豪宅和近郊別墅的企業(yè)高級經理人、中型企業(yè)老板住城市各個板塊上好地段中高端物業(yè)的中高級管理者和小型私企老板住城郊板塊和老區(qū)周邊的企業(yè)白領來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的暴發(fā)戶區(qū)域成交客戶分析? 家庭年收入分析寧波的區(qū)域經濟比較發(fā)達，總體經濟收入水平比較高，因此鄞州目前購房者的家庭年收入基本在 8—10 萬 之間約占 33%，另外 10萬以上 的也占到 33%。? 關注 個人 的擁有。崇商意識濃，教育弱 天生國際視角趨向獨立，淡合作走進寧波人? “ 短、平、快 ”—— 什么來錢快就做什么? “ 溫州人看后十年，寧波人 盯前三年 ”? 寧波千萬富翁多，但億萬富豪比較少 崇商意識濃，教育弱 天生國際視角趨向獨立，淡化合作目光短視，精明保守 走進寧波人? “ 一個騎三輪車拉貨的老太婆 ,沒準是個千萬富翁 ”—— 當地人語? 的確很有錢，但 不去彰顯? 悶聲發(fā)大財 崇商意識濃，教育弱 天生國際視角趨向獨立，淡化合作目光短視，精明保守 不慕虛榮，低調務實走進寧波人? 老一輩寧波幫強調 “ 貨真價實，童叟無欺 ”? 海外寧波人深諳 “ 誠招天下客 ” 的經營之道? 寧波商諺： “ 寧可做蝕，弗可做絕” 崇商意識濃，教育弱 天生國際視角趨向獨立，淡化合作目光短視，精明保守 不慕虛榮，低調務實誠信，堅守 or喪失？走進寧波人寧波人的選擇消費特征：? 生活目標 并非單一 ，盡管崇商，但并非完全拜金、唯錢是上，而是講究 綜合 的生活品質 ；? 講究 實效的節(jié)儉；? 現實 ，注重實在的內容，不愛花哨而不切實際的東西；? 只有自己 親眼看到 的、 親身感受到 的東西，才是真實的；住房消費：? 現實，好的住房 眼見為實 。l鄞州特別居住區(qū)發(fā)揮樓盤板塊中的個性 —— 靠近政務區(qū)的特點，提出特別居住區(qū)的概念，放大其政務區(qū)唯一優(yōu)質居住地塊的特點。 前期交付產品形成良好的市場口碑；167。 寧波知名開發(fā)商又一個大型開發(fā)社區(qū)；167。此外，衛(wèi)星電視也是一大賣點。 戶型細部功能項目名稱 大堂等區(qū)域金地國際花園 長 50米寬 6米挑高 ，挑高 9米大堂，組成 U字型圍合春江花城 挑高 69米左右門廊，歐洲公共空間的連廊設計都市森林 /萬達廣場 公寓底層 12層進行花園造景，大廳挑高兩層有休息平臺君悅花園 BOBO城 / 本項目一大產品特色就是兩棟樓通過長廊及大堂圍合中心庭院成一個組團，眾觀寧波市場，也未曾出現這樣的組團長廊設計，該區(qū)域將來能形成一個業(yè)主交流和分享的空間，大堂的設計能給業(yè)主尊貴體面的同時，更好的滿足業(yè)主的服務需要，充分體現了產品設計上的人本思想，公共空間分析項目名稱 跳泉 疊水 名貴樹種 休閑小品 湖泊、河流金地國際花園春江花城 ★ ★ ★萬達廣場 ★ ★都市森林 ★ ★君悅花園 ★ ★BOBO城 ★ ★ ★ 從 上表可以看出，幾個項目在園林亮點上并沒有多大的亮點，僅有的只是園林主題風格上的差異，更多的還是借助于外部自然條件，本項目可以通過內部資源的充分挖掘和外部資源的整合，依據本身的地理位置與自身定位來塑造園林主題和亮點，從而體現自身實力和產品的素質優(yōu)越。金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積90100㎡ 1618 5100110㎡ 17110120㎡ 19 1921120130㎡ 1922 130140㎡ 1826 2024 4140150㎡ 24 2730150160㎡ 27 26 160170㎡ 2128 29 26 170180㎡ 30 3133180190㎡ 30 34190200㎡ 31200㎡以上 38 45戶型設計分析 －客廳金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積90100㎡ 1821 100110㎡ 14110120㎡ 2325120130㎡ 2324 130140㎡ 22 1723 140150㎡ 29 2327150160㎡ 24 24 160170㎡ 1927 24 26 170180㎡ 26 2530180190㎡ 19 26190200㎡ 26200㎡以上 30 40戶型設計分析 －主臥戶型分析 —— 小結　　　 本項目在客廳開間上比同面積段的其他項目要大 ，而相應的客廳面積卻比其他項目的要小或相等，顯示客廳進伸也相對小一些，這種設計增加了客廳的采光及通透性，提升了空間價值，同樣的情況在主臥室中也大量出現，大開間、短進伸的戶型設計使得本案就其他項目同面積段產品相比更加具有競爭力。n 三房的主力戶型面積在 118149㎡之間，其中都市森林的為經濟型三房，而其他項目，經濟型和舒適型三房都有涵蓋。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，也將對金地公司在別的項目操作上積累品牌效應。項目入市 — 難點及措施 入市難點：? 政務中心區(qū)住宅的市場適應性? 板塊概念的明確及加強? 品牌形象的短時間樹立? 同質化項目間競爭的區(qū)別? 產品創(chuàng)新的認可與接受? 較高價格下的快速去化? 宏觀調控影響的弱化 總結區(qū)域競爭市場現況和本案的各項特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關鍵，針對以上困難，入市應當注意：l 搶戰(zhàn)機：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。（ 3）競爭態(tài)勢 06年以來區(qū)域市場中具有較大競爭關系的樓盤，除了新開盤的都市森林外（總 26萬平方米首期推出近 10萬平方米），主要為中心區(qū)大中盤的續(xù)推量（春江花城三期紫園、萬達廣場二期的續(xù)推，該部分樓盤的供給量約在 3000套左右。金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 數量 數量 銷售率 數量 銷售率 數量 銷售率 數量 銷售率80㎡以下 6 % 277 99%8090㎡90100㎡ 90 8 % 248 %100110㎡ 309 %110120㎡ 28 74 % 36 %120130㎡ 162 % 87 % 248 %130140㎡ 373 11 % 104 % 157 % 217 %140150㎡ 150 46% 157 %150160㎡ 32 % 170 % 217 %160170㎡ 250 102 % 412 % 62 %170180㎡ 114 % 135 %180190㎡ 124 74 % 38 %190200㎡ 19 %200㎡以上 8 % 20 % 42 % 4 0競爭項目戶型配比及銷售情況（ 1）戶型配比 都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以 140170㎡的四房為主力戶型，萬達廣場戶型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。l 寧波樓市現階段的消費觀念比較樸素：地段、配套、價格是購房者首要考慮的要素。寧波房地產市場后市展望l考慮到寧波地區(qū)所受到的宏觀調控的實際影響（比如首付提高、轉手營業(yè)稅期限延長、房產供應結構受到規(guī)范），結合寧波當前的實際情況（自住消費為主，首付比例較一般城市較高、套型面積原本較一般城市小等特點），我們認為在寧波房地產走勢會受到全國調控的影響，但當前影響相對較小 （但高檔房等細分市場影響會相對比較大一些，結合本項目的情況要在做針對性的分析）。l一個區(qū)域市場走勢將最終取決于本地的供求關系，寧波短期新增供應大增，原來投資房源放量，同時需求反彈較大，供大于求局面將延續(xù)存在。七、加大對閑置土地的處置力度。 二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用 三調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅為進一步抑制投機和投資性購房需求，從 2023年 6月 1日起，對購買住房不足 5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5年 (含 5年 )轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5年 (含 5年 )轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價