【正文】 療養(yǎng)、度假、旅游的理想之地，具有發(fā)展海島旅游的天然條件。 崇明至上海的過江交通已非常便捷，島上有南門、新河、堡鎮(zhèn) 3 個(gè)港口通航上海的吳淞、寶楊路、石洞口碼頭，每日進(jìn)出航班約 220 個(gè)，南門港平均 20 分鐘左右就有一班船發(fā)出，高速船至寶楊路僅需 40 分鐘左右，南門至石洞口車客渡航線已實(shí)行 24 小時(shí)通航。 第二章 崇明未來的五大功能區(qū) 崇明未來的發(fā)展，將順應(yīng)世界城市化發(fā)展新階段中日益顯現(xiàn)的生態(tài)化趨勢(shì)，圍繞上海建設(shè)世界級(jí)城市和生態(tài)型城市的目標(biāo)，立足于拓展上海城市發(fā)展新的空間和發(fā)掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，彌補(bǔ)上海城市提升品質(zhì)之需，探索崇明可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之路。主要項(xiàng)目包括： 一是辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護(hù)區(qū)等崇明標(biāo) 志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。 規(guī)劃崇中分區(qū)將建成為全島的中央森林區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，最集中的森林休閑、度假療養(yǎng)區(qū)和國際性的高等教育、研創(chuàng)總部區(qū)。 三、崇北分區(qū)（主題樂園區(qū)與有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)） 崇北分區(qū)是全島土地成本最為低廉的地區(qū)，滬崇蘇高速公路穿越，土地增值空間較大，是崇明戰(zhàn)略性開發(fā)的重要棋子之一。 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） 崇南分區(qū)是全島的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是人口和城鎮(zhèn)稠密區(qū)及產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)，呈帶狀分布，對(duì)全島經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的空間輻射效果強(qiáng)大。 三是調(diào)整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局，化大力氣關(guān)閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè)，加強(qiáng)崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對(duì)勞動(dòng)密集型、農(nóng)副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用，提供相當(dāng) 數(shù)量的就業(yè)崗位，同時(shí)，創(chuàng)建上海首家國家級(jí)清潔生產(chǎn)示范區(qū)和海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 二是開發(fā)環(huán)湖觀光、私家游艇等項(xiàng)目，有選擇地發(fā)展濱湖高檔別墅和度假休閑區(qū)。 本案處于五大功能分區(qū)的崇南分區(qū)，規(guī)劃為 “田園城市化中心城區(qū) ”，又處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處，將是崇明島未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，未來大量人口導(dǎo)入，對(duì)于本案的客戶定位具有指導(dǎo)作用。 崇明規(guī)劃的五大功能區(qū)的發(fā)展將依附于上海整體大環(huán)境的 發(fā)展，上海成為國際中心，才能保證崇明未來的可能性，崇明是對(duì)上海城市功能的補(bǔ)充，上海是崇明賴以發(fā)展的大樹。 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將吸引更多的投資者看好崇明，投資崇明，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展。根據(jù)這個(gè)機(jī)制，我們可以發(fā)現(xiàn)如果加息幅度為 ％（大多數(shù)貸款應(yīng)該都在五年期以上），消費(fèi)者的購買力約下降 2％左右。 但并非說購房者因此就沒有任何反應(yīng)，經(jīng)歷了將近 9 年的連續(xù)降息后，可以預(yù)期未來整體金融政策很可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)加息周期，因此，購房者盡管對(duì)本次加息反應(yīng)不大，但卻在心理上不希望看見連續(xù)加息的現(xiàn)象，那樣的話，還貸的壓力就會(huì)驟然加大。 當(dāng)然對(duì)于不同性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，加息影響也各有不同，對(duì)于大型、品牌企業(yè)，由于 20xx 年的金融控制以來，即開辟了多元的融資渠道，因此在項(xiàng)目現(xiàn)金流方面比較寬松，而那些中小型企業(yè)則無異于雪上加霜。 同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機(jī)性需求更是占了絕大多數(shù)。同時(shí)由于本次加息幅度僅僅 ％，對(duì)購房消費(fèi)行為并不形成較大的影響。 ③ 加息后房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期平穩(wěn) 考慮到各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，以及隨后土地配套政策的出臺(tái)，無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者對(duì)于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心都明確無疑，受此影響，盡管在目前環(huán)境下整體房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)下跌，但增幅減速卻是必然的。 影響：《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)意味著上海將建立起了明 確的市區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系，市政府對(duì)土地的控制力得到了增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商無限期“囤地”將受到有效限制。政府將通過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)存儲(chǔ)并按計(jì)劃交付供地的方式，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，平衡近期和遠(yuǎn)期的用地需求。 影響：二手房網(wǎng)上公示的推出，把 “自由化 ”狀態(tài)的二手房市場(chǎng)交易納入到一個(gè)公開公正公平的平臺(tái)，通過金融、財(cái)稅和交易管理等各種手段，各方的經(jīng)營(yíng)行為將得到某種規(guī)范。 歷年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 0200400600800100012001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 4 年1 1 1月 第二章 上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、商品房市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建 立，房地產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重已從最初的 ％增加至 ％，實(shí)現(xiàn)了到 21 世紀(jì)初翻一番的既定目標(biāo)。而 20xx 年 111 月累計(jì)已實(shí)現(xiàn)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %，這些數(shù)據(jù)清楚地表明了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在開發(fā)投資的高潮期。 上海商品房市場(chǎng)供應(yīng)連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 1997 年－ 20xx 年，上海的商品房批 準(zhǔn)預(yù)售面積始終保持在 1400－ 1900 萬平方米相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間波動(dòng)，從 20xx 年開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，當(dāng)年突破 2500 萬方之后， 20xx 年再創(chuàng)新高，首次達(dá)到 3000萬方以上，而今年 111 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米， 20xx 年底仍有望達(dá)到 2500 萬平方米左右上海歷年房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)的比重020xx4000600080001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值 房地產(chǎn)業(yè) 比重平穩(wěn)增長(zhǎng)期 快速增長(zhǎng)期 的體量。 影響近年來上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要原因有： ① 宏觀經(jīng)濟(jì)向好， 使上海房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)期趨好 ② 城市建設(shè)，使上海的外部環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的飛躍 ③ 需求拉動(dòng)，使上海房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 ④ 供應(yīng)市場(chǎng)由政府操控，尚不能滿足市場(chǎng)的巨大需求 ⑤ 一、二、三級(jí)市場(chǎng)趨向成熟、市場(chǎng)參與者逐漸成熟 崇明的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展萌芽期，目前商品房?jī)r(jià)格約在 4000－ 6000 元 /平方米，部分樓盤已拉高至 6800 元 /平方米，短期內(nèi)價(jià)格上漲空間不大。對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)影響具體如下： ① 遠(yuǎn)郊區(qū)域相對(duì)集中，未來房?jī)r(jià)增幅趨緩 2 0 0 4 年3 號(hào)公告地塊區(qū)域面積、個(gè)數(shù)分布圖010000020xx00300000400000500000600000寶山浦東嘉定青浦閔行楊浦崇明南匯松江長(zhǎng)寧金山奉賢黃浦虹口0246810土地面積 土地個(gè)數(shù)200 4年 3號(hào) 公告出讓地塊交地標(biāo)準(zhǔn)27%68%5%毛地 熟地 未確定區(qū)域 土地面積 外環(huán)以外 中外之間 中內(nèi)之間 147727 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 23412 本次土地公告為 20xx 年來首次住宅用地的供應(yīng)，土地供應(yīng)總量為 278 公頃；分布面廣，全市 19個(gè)區(qū)縣中，共有 14 個(gè)有供應(yīng) 量。由于受到今年 8 月崇明越江通道工程可行性研究報(bào)告獲得批準(zhǔn)的利好影響，崇明作為上海一個(gè)新的開發(fā)熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注，由此將帶動(dòng)崇明的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是其東部城橋鎮(zhèn)區(qū)域的發(fā)展。隨著上海市政道路的 立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。 一是豪宅別墅板塊，主要是佘山板塊。都是上海市家喻戶曉的豪宅別墅區(qū)。但為了提升小區(qū)的檔次，通過產(chǎn)品規(guī)劃來增加亮點(diǎn)，近兩年，上海市比較流行在市區(qū)的普通項(xiàng)目中規(guī)劃少量的聯(lián)體別墅甚至是獨(dú)幢別墅，設(shè)計(jì)出拔高一個(gè)檔次的產(chǎn)品，以別出心裁的形式吸引消費(fèi)者，同時(shí)提高價(jià)格。 在第二個(gè)層面上，近郊別墅區(qū)的純度也增強(qiáng)了，在一個(gè)別墅小區(qū)內(nèi)既規(guī)劃別墅又規(guī)劃普通住宅的現(xiàn)象在減少。 類別墅熱銷市場(chǎng) 20xx 年和 20xx 年，上海類別墅熱銷市場(chǎng)，陽光歐洲城、合生城邦、金地格林春曉、康橋半島等樓盤憑借其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和合理的性價(jià)比得到市場(chǎng)認(rèn)可，并通過項(xiàng)目成功塑造了開發(fā)商企業(yè)品牌。 別墅供給結(jié)構(gòu)分析 獨(dú)立別墅占據(jù)絕對(duì)比例 雙拼項(xiàng)目比重有所降低 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活，詮釋自由生活的首選；而雙拼和聯(lián)排別墅，因?yàn)槠溥m中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的青睞。 然而，高價(jià)化似乎并未帶來品質(zhì)的飛躍。這就造成供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)性失衡。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，目前別墅消費(fèi)群體中，上海籍占 %，國內(nèi)其他地區(qū)為 25%，港、澳、臺(tái)同胞則為30%，余下則為其他國家人士。 20xx 年，別墅均價(jià)繼續(xù)上升，單價(jià)集中于 10000－ 20xx0 元 /平方米，而豪宅別墅總價(jià)均在 1000萬以上，比如上海紫園、海源別墅、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅、檀宮等。各區(qū)域別墅分布情況如下：閔行 26%，松江 28%，浦東新區(qū) 11%，青浦 15%，南匯 13%，其它區(qū)域（市中心、嘉定、奉賢、南匯等地區(qū)）共 7%。 20xx 年上海 GDP 增幅繼續(xù)保持 10%以上的速度，人均 GDP 超過 5000 美元；上海吸引了大量外來資金和高收入人群，保證了別墅的消費(fèi)需求。另外，雖然銀行通過對(duì)加大豪華住宅首付款比例等手段抑制別墅價(jià)格上升，但預(yù)計(jì)別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 崇明島自然資源豐富，生態(tài)森林、農(nóng)莊、灘涂，雖然目前別墅開發(fā)尚未啟動(dòng)，但它是一片適合開上海 20xx 年三季度類別墅樓盤分布圖 2 0 0 4 年3 季度類別墅各區(qū)域成各交量比例%%%%%%%%%%% %寶山 長(zhǎng)寧 奉賢 嘉定 金山 閔行 南匯 浦東 普陀青浦 松江 楊浦發(fā)別墅的熱土，未來，渡假型別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)成為崇 明房地產(chǎn)的一道風(fēng)景線。 而從板塊分布來看， 20xx 年三季度，全市有成交的類別樓 盤分布于全市的 26 個(gè)板塊，其中，松江新城板塊成交最為活躍，成交量占全市的 %，占三季度松江區(qū)域類別墅總成交量的 %。其中，成交總價(jià) 300 萬元以上的比例雖僅占%，但成交總價(jià)最高的御華名苑達(dá)到了 1393 萬元，成為全市類別墅單套總價(jià)最高的樓盤。 對(duì)本案的啟示： 本案所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品空間尺度應(yīng)偏向于類別墅市場(chǎng)接受度較高產(chǎn)品，以保證本案產(chǎn)品熱銷市場(chǎng)。此后直至 20xx 年的十?dāng)?shù)年間，崇明建設(shè)了 150 萬平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性質(zhì)的公房。崇明新城中區(qū)的規(guī)劃范圍為北單位：萬元 /套 2 0 0 4 年3 季度類別墅單套面積分布結(jié)構(gòu)%%%%160 以下 160200 200260 260 以上單位：平方米 /套 至南橫引河、東至規(guī)劃 A13 線、南至長(zhǎng)江岸線、西至鼓浪嶼路，規(guī)劃總面積約為 公頃，包括19 個(gè)街坊用地，建筑分為中、低密度居住用地兩種類型。 該兩個(gè)地塊低密度住宅將與本案形成客戶爭(zhēng)奪，本案如何引導(dǎo)、培養(yǎng)客戶及在適時(shí)的時(shí)間推向市場(chǎng)將至關(guān)重要。其他如上海春郭房產(chǎn)開發(fā)的怡祥居 20xx 年開盤價(jià)為 1538 元／平方米，而現(xiàn)在次新二手房?jī)r(jià)格已超出 4000 元／平方米以上，區(qū)域整體房地產(chǎn)呈現(xiàn)一片漲勢(shì)。由于在售樓盤供應(yīng)量短缺，崇明二手房市場(chǎng)較活躍，各種名號(hào)的房產(chǎn)中介公司星羅棋布。 相比較住宅。 崇明城橋鎮(zhèn)部分二手房?jī)r(jià)格一覽表： 樓盤名稱 樓層 面積（ m2） 總價(jià)（萬元） 單價(jià)（元 /平米） 裝修程度 泌園村 2/6 123 75 6078 毛坯 金月灣 6/11 109 65． 5 6009 毛坯 寶島世紀(jì)園 1/11 75 134． 56 5574 全新裝修 寶島世紀(jì)園 3/6 90 136． 9 6574 毛坯 廣安苑 4/6 53 98 5408 毛坯 怡祥居 4/6 64 104 6154 全新裝修 怡祥居 3/5 62 98 6327 全新裝修 住宅以自用性為主，租賃回報(bào)率低，商鋪類市場(chǎng)不成熟 和目前崇明房地產(chǎn)售價(jià)相比較，崇明的住宅租賃價(jià)格較低，城橋鎮(zhèn)簡(jiǎn)單裝修的一室一廳，月租金為 500 元左右，二室的房子也不會(huì)超 過 1000 元。 二手房交易活躍，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 隨著越江通道、島域規(guī)劃、崇明島新規(guī)劃以及其他一 些因素的刺激和影響，崇明縣的房?jī)r(jià)大幅攀升，比去年價(jià)格上升了 50%。但與上海乃至全國其他地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情勢(shì)一樣，崇明整體房?jī)r(jià)也處于上漲階 段。而近期內(nèi)，怡祥居西苑將于 20xx 年上半年推向市場(chǎng)。 來自 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”的數(shù)據(jù)顯示， 111 月崇明批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為 萬方，預(yù)售登記面積為 萬方，供求關(guān)系比為 1： ，市場(chǎng)供 求平衡。長(zhǎng)江隧橋建成后，將從根本上改變崇明島交通不便的狀況，為崇明島房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)創(chuàng)造條件，同時(shí)，提升了上海的輻射能力，促進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化、均衡化發(fā)展。