【正文】 科勒潔具110㎡120元/㎡二樓圣象地板75㎡85元/㎡好太太晾衣架60㎡75元/㎡桑格拉墻藝40㎡80元/㎡西門子電器40㎡75元/㎡吉事多50㎡75元/㎡三樓LG地板65㎡55元/㎡方太櫥柜65㎡65元/㎡諾貝爾瓷磚60㎡50元/㎡格爾森地板65㎡55元/㎡鴻基木門80㎡55元/㎡四樓大自然地板75㎡45元/㎡柏高地板80㎡45元/㎡朗步地板80㎡40元/㎡升達地板70㎡40元/㎡國棟地板80㎡45元/㎡五樓業(yè)之峰裝飾80㎡35元/㎡好美家裝飾75㎡30元/㎡家和裝飾75㎡35元/㎡新空間裝飾65㎡30元/㎡日盛裝飾70㎡30元/㎡業(yè)態(tài)及租金分析 本次調(diào)查商家有100家,其中板材地板類有28家,墻地磚類23家,潔具衛(wèi)浴類 27家,油漆類7家,裝飾公司9家,其他6家. 板材地板類有28家租金價格在30元/㎡65元/㎡之間,墻地磚類23家價格在15元/㎡60元/㎡之間,潔具衛(wèi)浴類27家價格在45元/㎡120元/㎡之間,油漆類7家價格在30元/㎡50元/㎡之間. 裝飾公司9家價格在20元/㎡40元/㎡之間. 從租金段可以看出潔具衛(wèi)浴類和少量的地磚及地板一般可以規(guī)劃在一樓, 板材地板類以及墻地磚類可以規(guī)劃在二樓或者三樓,. 面積劃分及間隔：1——4樓部分臨近主通道邊的商鋪門洞開啟方向變化；（詳見施工圖商鋪劃分方案）；3——4樓部分雙開門商鋪一分為二，減少建筑面積，降低銷售總價、方便宣傳炒作及小投資客戶及經(jīng)營性客戶介入；（詳見施工圖商鋪劃分方案）；（業(yè)態(tài)劃分建議見億家天下業(yè)態(tài)劃分報告）價格策略 我們主要采用的定價方法是對比加權(quán)定價法來進行定價。 評分指標設(shè)定地段人流規(guī)模業(yè)態(tài)及配套市場定位價格一環(huán)路內(nèi)10分100人/小時以上 10分10萬㎡以上 10分品種全10分物流兼零售 10分一樓均價10000元/㎡以下 10分二樓均價5000元/㎡以下 10分三樓均價3000元/㎡以下 10分一環(huán)路與二環(huán)路之間 8分80人/小時—50人/小時之間 8分10萬㎡以上—8萬㎡之間 8分品種較全 8分批發(fā)兼零售 8分一樓均價15000元/㎡—10000元/㎡之間 8分二樓均價8000元/㎡—5000元/㎡之間 8分三樓均價5000元/㎡—3000元/㎡之間 8分二環(huán)路與三環(huán)路之間 6分50人/小時—30人/小時之間 6分8萬㎡—6萬㎡之間6分品種單一 6分超市6分一樓均價20000元/㎡—15000元/㎡之間 6分二樓均價10000元/㎡—8000元/㎡之間 6分三樓均價8000元/㎡—5000元/㎡之間 6分三環(huán)路外 4分30人/小時以下 4分6萬㎡以下 4分零售4分一樓均價20000元/㎡以上 4分一樓均價10000元/㎡以上 4分三樓均價8000元/㎡以上 4分61 / 61銷售狀況入市時機對周邊經(jīng)濟的影響對周邊行業(yè)的影響85%以上 10分佳10分能積極帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，形成區(qū)域的經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo) 10分有效帶動行業(yè)的發(fā)展 10分70%85% 8分較佳 8分對帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，有一定經(jīng)濟影響力，但不具備明顯領(lǐng)導(dǎo)特征 8分對行業(yè)的發(fā)展有一定的影響 8分55%70% 6分一般 6分對周邊經(jīng)濟有一定影響，具備豐富區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)的特征 6分對行業(yè)的發(fā)展 有影響不大 6分55%以下 4分較差4分對帶動周邊市場經(jīng)濟有影響不大 6分續(xù)表指標 項目億家天下西部精品飾材城512建材市場富森美家居府河橋飾材城博美裝飾城大正鞋都藍光金荷花地段666461088人流1048106101010市場定位86810861010入市時機101010106101010業(yè)態(tài)及配套10666610810規(guī)模10810101041010銷售(租賃)價格1010101010844銷售(租賃)狀況86101010101010對周邊經(jīng)濟影響86666488對行業(yè)市場影響8668881010總分8868808476808890比值 (億家天下/各項目)188/68=88/80=88/82=88/76=88/80=88/88=188/90=一樓價格(項目價格比值)12000元/㎡11000元/㎡=14200元/㎡10000元/㎡=11000元/㎡10000元/㎡=10700元/㎡13800元/㎡=15870元/㎡15000元/㎡=16500元/㎡32000元/㎡1=32000元/㎡30000元/㎡=29100元/㎡項目周邊建材市場的一樓價格均值（14200+10500+10200）247。2=13250元/㎡二樓價格(項目價格比值)6000元/㎡6000元/㎡ =7740 元/㎡無無6800元/㎡=7820元/㎡7500元/㎡=8250元/㎡20000元/㎡1=20000元/㎡19000元/㎡=18400元/㎡項目周邊建材市場的二樓價格均值（7740+7820+8250）247。2=8400元/㎡三樓價格(項目價格比值)4000元/㎡4000元/㎡ =5160元/㎡無無無5000元/㎡=5500元/㎡10000元/㎡1=10000 元/㎡9000元/㎡=8730元/㎡項目周邊建材市場的三樓價格均值（5160+5500）247。B、買者選擇在物業(yè)辦理入伙交接手續(xù)之日起3年內(nèi)，由開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司統(tǒng)一經(jīng)營或出租，所獲收益歸開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司。 租賃售價折算（注：此表根據(jù)3年包租策略統(tǒng)一計算，4樓初始價格根據(jù)市場售價已經(jīng)先進行初調(diào)整， 初調(diào)后3樓售價3800元/平方米，4樓售價3000元/平方米）——（見租賃售價折算表）（見下頁）1樓按8%投資回報貼補計算售價，租金收益不扣減售價現(xiàn)銷售均價按8%投資回報計算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補貼補售價預(yù)計三年包租100%滿租月租金三年每平方米實收租金總額實際銷售均價提價額度　前1年租金后2年月租金12000802880288007016801488012002樓按8%投資回報貼補計算售價，租金收益不扣減售價現(xiàn)銷售均價按8%投資回報計算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補貼補售價預(yù)計三年包租100%滿租月租金三年每平方米實收租金總額實際銷售均價提價額度　前1年租金后2年月租金6000401440144004096074404803樓按8%投資回報貼補計算售價，租金收益不扣減售價現(xiàn)銷售均價按8%投資回報計算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補貼補售價預(yù)計三年包租100%滿租月租金三年每平方米實收租金總額實際銷售均價提價額度　前1年租金后2年月租金36002486486402560044642644樓按8%投資回報貼補計算售價，租金收益不扣減售價現(xiàn)銷售均價按8%投資回報計算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補貼補售價預(yù)計三年包租100%滿租月租金三年每平方米實收租金總額實際銷售均價提價額度　前1年租金后2年月租金2800196726720154503472222租賃售價折算表億家天下國際建匯中心售價調(diào)整計算表樓層合同標價現(xiàn)提價調(diào)整后售價提價百分比11200012001320010%2600048064808%3360026438648%4280022230228%付款方式按揭付款1年免息分期付款一次性付款優(yōu)惠折扣住宅商鋪住宅商鋪住宅商鋪1%5%無分期付款3%3%8%樓層調(diào)整前銷售單價平均折扣返算公開銷售均價調(diào)整公開銷售均價113200%140581410026480%6901690033864%4115412043022% 32183120階段推廣戰(zhàn)術(shù)銷售戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)思想時間運用及控制效果預(yù)測費用比例預(yù)測廣告拓展主要通過以成都為中的報紙、電視、電臺、戶外路牌、公交等媒介進行廣泛的招商、銷售宣傳，拓展成都、成都周邊縣市及各二級城市2004年5月至2005年4月整個銷售時限內(nèi)，各階段媒介運用在總費用指標前提下結(jié)合各階段銷售指標的完成程度合理的投放，并通過各階段媒介計劃表整體控制完成項目銷售的70%80%區(qū)域性DS拓展建立在項目銷售與市場招商共同開展的前提下，對成都市各區(qū)域同類市場中的經(jīng)營商家進行地毯式資料派送，有針對性的發(fā)布市場信息，為有意進行市場拓展、另行尋求租賃場地的商家提供最新市場信息及服務(wù)，減少廣告發(fā)布費用，彌補廣告拓展的信息盲區(qū)；銷售第二階段，即2004年7月28日至10月28日，DS拓展要求與第二階段大規(guī)模招商宣傳相配合，達到目標對象在接觸到項目相關(guān)信息的同時（或間隔的最短時間內(nèi)）有專門的信息專員到訪直接面談的立體攻勢目的完成項目銷售的5%2%集團購買主要通過溫州商會與公司積累的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，建立與江浙大型投資集團的合作關(guān)系及媒介的宣傳網(wǎng)絡(luò)，組織個人融資性購房和團隊投資性購房；銷售第二階段，即2004年7月28日至10月28日，主要集中在項目3樓商鋪的銷售上，其合作形式可多樣化，完成項目銷售的15%10%銷售巡展主要參加政府、房地局、媒體組織二級城市銷售巡展活動，其目的在于拉動二級市場投資銷售，形成項目的補充銷售手段第三銷售階段，即2004年10月至2005年4月，由于近年來二級市場房地產(chǎn)發(fā)展水平迅速，投資型商業(yè)物業(yè)也層出不窮，此項銷售方式，將通過其活動形式及費用產(chǎn)出比的大小綜合權(quán)衡，3%2%網(wǎng)絡(luò)銷售主要通過建立項目的專屬網(wǎng)站，加快項目的品牌形象建立，使更多市場信息能及時、全面、完整的發(fā)布，讓更多企業(yè)高層、專業(yè)人士、投資者、消費者能通過網(wǎng)絡(luò)了解項目的開發(fā)、建設(shè)、招商、經(jīng)營與銷售，其在形式上可能不會產(chǎn)生直接交易行為，但將成為促進決策購買的主要砝碼2004年5月至市場銷售、經(jīng)營時限內(nèi)，網(wǎng)站前期以招商、銷售信息傳遞為主，后期以招商、經(jīng)營信息傳遞為，其內(nèi)容設(shè)置將根據(jù)項目進展綜合制定%1%階段性促銷主要保證在開盤、特別活動、銷售淡季、項目階段性資金需求、清盤銷售時的銷售指標完成，特別針對商業(yè)物業(yè)銷售，考慮在項目開發(fā)建設(shè)、招商銷售的各時間段多采取促銷手段，力爭最快、最短時間內(nèi)完成招商與銷售，避免市場風(fēng)險各銷售節(jié)點前，地產(chǎn)交易會、9月銷售淡季、國慶、元旦、春節(jié)節(jié)前，具體促銷形式及讓利幅度根據(jù)具體對銷售的時間、目標要求及實現(xiàn)銷售難度綜合擬訂7．5%5%銷售方式市場特征市場現(xiàn)狀項目設(shè)立搭配比例搭配面積獨立店鋪銷售產(chǎn)權(quán)獨立結(jié)構(gòu)獨立大中小客戶形式熱點 ，投資熱點1整層100%2整層100%3局部100%4局部100%獨立自營銷售產(chǎn)權(quán)獨立結(jié)構(gòu)獨立中大型客戶形式熱點， 投資熱點，客戶群較少，形式上買、租均可，對經(jīng)營管理及發(fā)展看重，購買理智，1局部60%2局部60%3局部40%4局部40%獨立投資銷售產(chǎn)權(quán)獨立結(jié)構(gòu)獨立中小型客戶形式熱點， 投資熱點，客戶群較多，對投資回報率、回報周期及經(jīng)營管理看重，購買決策多感性因素1局部40%2局部40%3局部60%4局部60%拆零銷售產(chǎn)權(quán)獨立結(jié)構(gòu)形式不定中小型客戶市場飽和，競爭激烈，大量MALL業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)導(dǎo)致銷售方式同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，前期此類物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多家回報無法兌現(xiàn)的情況，消費者對此種形式不再持沖動態(tài)度，看重經(jīng)營商家或運營公司的整體實力，購買決策多理性因素，1局部