新東街國(guó)際城商鋪?lái)?xiàng)目營(yíng)銷策劃總體思路報(bào)告營(yíng)銷策劃(文件)
【正文】 基礎(chǔ)工作 1）定位報(bào)告 /案名 /VI設(shè)計(jì) /營(yíng)銷大綱 /銷售百問(wèn) /賣點(diǎn)提煉 / 城市規(guī)劃 /周邊配套 /項(xiàng)目規(guī)劃 /戶型賣點(diǎn) /生活方式的演繹） 2）圍墻的設(shè)計(jì)與制作 /模型的制作 /三維動(dòng)畫的制作 /營(yíng)銷中心建設(shè)進(jìn)度的加快 一、籌備期（ 79月） 平面設(shè)計(jì) 1）商業(yè)樓書文案內(nèi)容的編撰 /樓 書的排版設(shè)計(jì) /印刷 2）住宅折頁(yè)設(shè)計(jì)（戶型） 3）商業(yè)單張?jiān)O(shè)計(jì)（戶型） 4） VIP卡設(shè)計(jì)（商業(yè) /住宅） VIP規(guī)則設(shè)定 VIP貴賓卡的設(shè)計(jì) 軟文撰寫 報(bào)版設(shè)計(jì) 1）文案撰寫 2）平面設(shè)計(jì) 現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) 1）路旗 2）廣告牌 3）售樓處包裝 背板 區(qū)域展板 導(dǎo)示 動(dòng)線設(shè)計(jì) 車體包裝 入市活動(dòng)籌備 價(jià)格表制作 二、部署期（ 10月以前） 所有銷售道具和宣傳物料的制作完成 售樓處進(jìn)駐 媒體部署 各媒體廣告發(fā)布折扣約定要盡快 三、蓄水期 （ 10月 10日至 12月 31日） 入市 認(rèn)籌準(zhǔn)備期（ 10月 1日 —11月 1日） 加溫 售卡 銷售進(jìn)場(chǎng)，項(xiàng)目開放，登記集客，釋放試價(jià)（配合一期開工儀式） 配合： VIP卡制作、客戶登記表 認(rèn)籌期（ 11月 4日 —12月 31日） ｛ 1）銷售目標(biāo)：確保認(rèn)籌量達(dá)到 300個(gè)。 合和地產(chǎn)本著這條原理， 根據(jù)市場(chǎng)類比的原則、遵循市場(chǎng)供求規(guī)律的原則、客觀求實(shí)的原則、差異性的原則、符合前期策劃結(jié)論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項(xiàng)目銷售價(jià)格 市場(chǎng)定價(jià)不二法則：市場(chǎng)均衡原理 價(jià)格走勢(shì) 提價(jià)頻密，高開高走 廣豐消費(fèi)過(guò)度超前導(dǎo)致無(wú)理性購(gòu)買，開盤即告售罄，不留提價(jià)空間的現(xiàn)象，讓新東街的售價(jià)走勢(shì)策略只有選擇 合和地產(chǎn)認(rèn)為： 本項(xiàng)目商業(yè)銷售起始基準(zhǔn)價(jià)為 （ 1） （首層）銷售均價(jià)為： 21000元 /平方米 （ 2） （二層）銷售均價(jià)為： 8500元 /平方米 （ 3） （三層）銷售均價(jià)為： 6500元 /平方米 （既能充分實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值，又預(yù)留一定升值空間實(shí)現(xiàn)高走，給客戶和市場(chǎng)以信心） 商業(yè) 價(jià)格定位 本項(xiàng)目住宅銷售起始基準(zhǔn)均價(jià)為 2200元 /平方米 住宅 新東街商業(yè)部分銷售可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 12000元 /平方米 商業(yè) 新東街整體可實(shí)現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬(wàn) 新東街整體可持有物業(yè)價(jià)值約為 可持有物業(yè)價(jià)值 一億二千萬(wàn) 新東街整體可實(shí)現(xiàn)價(jià)值約為 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 八億四千萬(wàn) 一期第一批銷售可實(shí)現(xiàn)收入約為 （ A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000） + （ B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額） 一期第一批銷售任務(wù) 二億九千三百萬(wàn) 五、認(rèn)籌策略 認(rèn)籌策略前提 1） 發(fā)行認(rèn)籌 VIP卡（商業(yè) /住宅） 一期第一批推出商鋪 214間，擬發(fā)行 1500張 VIP卡 一期第一批推出住宅 126戶，擬發(fā)行 1000張 VIP卡 為后期推盤積累客源。（詳見下表） 銷售價(jià)格受成本制約必將高企！ 地塊情況 A地塊（ m2） B地塊（ m2） C地塊（ m2） D地塊（ m2） 合計(jì) 土地面積 住宅建筑面積 35554 15037 43180 9855 商業(yè)建筑面積 15841 14477 10399 5963 46680 地下室建筑面積 5840 7550 13390 建筑面積合計(jì) 57235 29514 61131 15818 163698 車位數(shù)量 （ 420個(gè)） 可售 114 27 169 8 318個(gè) 不可售 34 20 25 23 102個(gè) 總建筑面積 163698 m2 (其中地上 150308 m2,地下 13390 m2) 收入項(xiàng) 面積 /數(shù)量 單價(jià) 總價(jià)：萬(wàn)元 備注 住宅可銷售面積 103627 m2 2200元 / m2 (1) 227,979,400元 商業(yè)可銷售面積 首層 16866m2 21000元 / m2 (2) 318,767,400元 按擬定價(jià)的 90%計(jì)算，預(yù)留 10%空間 二層 14441m2 8500元 / m2 (3) 110,473,650元 三層 6500元 / m2 可售車位（個(gè)） 318個(gè) 50,000元 /個(gè) (5) 15,900,000元 總銷售額 (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 673,120,450元 (不預(yù)留 10%空間總銷售額則為 : 720,813,900元 ) 持有物業(yè)價(jià)值 商業(yè) 一層 1000m2 21000元 / m2 （ 1） 21,000,000元 按年租金回報(bào) 8%推算價(jià)值 二層 5375m2 8500元 / m2 （ 2） 45,687,500元 三層 6532m2 6500元 / m2 （ 3） 42,458,000元 車位 102個(gè) 50000元 /個(gè) （ 4） 5,100,000元 租賃保證金及首季租金收入 m2 15元 / m2/月 （ 5） 3,109,838元 15元 / m2/月 *4個(gè)月 持有物業(yè)價(jià)值合計(jì) (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 117,355,338元 成本項(xiàng) 備注 (1)地價(jià) 16,000萬(wàn)元 (2)人防費(fèi)用 13392 m2 28元 / m2 374,976元 (3)勘探費(fèi)用 37670 m2 2元 / m2 75,340元 (4)建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 163698 m2 10元 / m2 1,636,980元 (5)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 163698 m2 8元 / m2 1,309,584元 (6)報(bào)建費(fèi)用 50/m2 163698 m2=8,184,900元 (7)營(yíng)銷中心建設(shè)及裝修與布置費(fèi)用 800,000元 (8)建筑安裝成本 163698 m2 1300元 / m2 212,807,400元 (9)管理成本 120,000元 /月 3,600,000元 建設(shè)周期 30個(gè)月 (10)公關(guān)費(fèi)用 50,000元 /月 1,500,000元 建設(shè)周期 30個(gè)月 (11)綜合銷售費(fèi)用 預(yù)計(jì)銷售額 673,120,450元 4％＝ 26,924,818元 銷售總額的 4%，含廣告推廣 2 %及策劃代理費(fèi) 2%） (12)財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金銀行利息） 4,800,000元 按地價(jià) 占用至資金回籠，共約 6個(gè)月，年息按6厘計(jì) (13)不可預(yù)見費(fèi)用 10,640,370元 按建安成本 5
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