【正文】 商對(duì)別墅目標(biāo)客戶的把握以及對(duì)別墅產(chǎn)品及別墅生活更加深入的理解。 上海豪宅分布主要有以下三種。 房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)跳躍式看漲 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年上海的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20％，全年的預(yù)售商品房的成交均價(jià)達(dá)到 5800 元 /平方米，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，截至 20xx 年 11 月，上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，均價(jià)已達(dá) 7506 元 /平方米。該系統(tǒng)除了免費(fèi)掛牌二手房房源，直接受理買賣雙方過(guò)戶外，另一個(gè)突出亮點(diǎn)是將銀行引入，為客戶直接辦理按揭貸款，并對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管。 ② 本次加息象征意義大于實(shí)際，再度加息影響巨大 無(wú)論是土地解禁后的配套政策出臺(tái)還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非針對(duì)老百姓，其主要目的還是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，以壓制當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的局面，同時(shí)可以抑制物價(jià)，最終受惠的將還是老百姓。 兩周（ 10 月 18 日 ——11 月 1 日）以來(lái)房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對(duì)房?jī)r(jià)：消費(fèi)者可承受房?jī)r(jià)實(shí)際下跌 2％ 對(duì)于消費(fèi)者而言，本次加息最終的反應(yīng)機(jī)制是加息將導(dǎo)致月還款額的增加，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)買力的下降。主要項(xiàng)目包括： 一是依托明珠湖的開發(fā)，培育國(guó)際會(huì)議基地、論壇中心、會(huì)展中心、企業(yè)總部等商務(wù)功能 ，力爭(zhēng)成為未來(lái)上海作為世界級(jí)城市勢(shì)必大力發(fā)展的國(guó)際組織或跨國(guó)機(jī)構(gòu)集中地。 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） 崇中分區(qū)是全島位置居中、面積最大的分區(qū)，是規(guī)劃的崇明森林分布的最集中地區(qū)，在全島起著核心地位的作用。 ④ 旅游業(yè) 崇明島自然環(huán)境潔凈優(yōu)美，島上水土潔凈，空氣清新，氣候宜人，景色秀麗，風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好。公元 1277 年（元朝至元十四年）升為崇明州，隸揚(yáng)州路。到 2020 年，將崇明基本建設(shè)成為以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為品牌，以聞名的游樂(lè)度假為主導(dǎo)，以發(fā)達(dá)的清潔生產(chǎn)為支撐，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的人類生態(tài)環(huán)境與生態(tài)活動(dòng)示范島區(qū)，同時(shí)也是上海連接長(zhǎng)江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個(gè)良好的外圍環(huán)境。 二、世界級(jí)生態(tài)島 ―― 崇明 崇明：上海世界級(jí)城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ” 崇明地處西太平洋沿岸中點(diǎn)、上海北翼的長(zhǎng)江口，素有 “東海瀛洲、長(zhǎng)江門戶 ”之稱，是中國(guó)的第三大島和全世界最大的河口沖積島，面積 1225 平方公里，人口 64 萬(wàn)。公元 696 年（唐朝萬(wàn)歲通天元年）初，始有人在島上居住。 第二產(chǎn)業(yè)： 經(jīng)過(guò) 20 多年穩(wěn)步發(fā)展，崇明的工業(yè)已形成金屬制品、電氣機(jī)械、紡織服裝、船舶修造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代通信、輕工化工、食品、建材等較為齊全的工業(yè)門類。主要項(xiàng)目包括： 一是辟建東灘國(guó)際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護(hù)區(qū)等崇明標(biāo) 志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。 三是調(diào)整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局，化大力氣關(guān)閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè)，加強(qiáng)崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對(duì)勞動(dòng)密集型、農(nóng)副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用，提供相當(dāng) 數(shù)量的就業(yè)崗位，同時(shí)，創(chuàng)建上海首家國(guó)家級(jí)清潔生產(chǎn)示范區(qū)和海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將吸引更多的投資者看好崇明，投資崇明，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展。 同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機(jī)性需求更是占了絕大多數(shù)。政府將通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)存儲(chǔ)并按計(jì)劃交付供地的方式，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，平衡近期和遠(yuǎn)期的用地需求。 上海商品房市場(chǎng)供應(yīng)連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 1997 年－ 20xx 年，上海的商品房批 準(zhǔn)預(yù)售面積始終保持在 1400－ 1900 萬(wàn)平方米相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間波動(dòng)，從 20xx 年開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，當(dāng)年突破 2500 萬(wàn)方之后， 20xx 年再創(chuàng)新高，首次達(dá)到 3000萬(wàn)方以上，而今年 111 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米， 20xx 年底仍有望達(dá)到 2500 萬(wàn)平方米左右上海歷年房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重020xx4000600080001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 房地產(chǎn)業(yè) 比重平穩(wěn)增長(zhǎng)期 快速增長(zhǎng)期 的體量。隨著上海市政道路的 立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。 在第二個(gè)層面上，近郊別墅區(qū)的純度也增強(qiáng)了，在一個(gè)別墅小區(qū)內(nèi)既規(guī)劃別墅又規(guī)劃普通住宅的現(xiàn)象在減少。這就造成供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)性失衡。 20xx 年上海 GDP 增幅繼續(xù)保持 10%以上的速度，人均 GDP 超過(guò) 5000 美元；上海吸引了大量外來(lái)資金和高收入人群，保證了別墅的消費(fèi)需求。其中，成交總價(jià) 300 萬(wàn)元以上的比例雖僅占%，但成交總價(jià)最高的御華名苑達(dá)到了 1393 萬(wàn)元，成為全市類別墅單套總價(jià)最高的樓盤。 該兩個(gè)地塊低密度住宅將與本案形成客戶爭(zhēng)奪，本案如何引導(dǎo)、培養(yǎng)客戶及在適時(shí)的時(shí)間推向市場(chǎng)將至關(guān)重要。 崇明城橋鎮(zhèn)部分二手房?jī)r(jià)格一覽表： 樓盤名稱 樓層 面積（ m2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 /平米） 裝修程度 泌園村 2/6 123 75 6078 毛坯 金月灣 6/11 109 65． 5 6009 毛坯 寶島世紀(jì)園 1/11 75 134． 56 5574 全新裝修 寶島世紀(jì)園 3/6 90 136． 9 6574 毛坯 廣安苑 4/6 53 98 5408 毛坯 怡祥居 4/6 64 104 6154 全新裝修 怡祥居 3/5 62 98 6327 全新裝修 住宅以自用性為主，租賃回報(bào)率低，商鋪類市場(chǎng)不成熟 和目前崇明房地產(chǎn)售價(jià)相比較，崇明的住宅租賃價(jià)格較低，城橋鎮(zhèn)簡(jiǎn)單裝修的一室一廳，月租金為 500 元左右，二室的房子也不會(huì)超 過(guò) 1000 元。 來(lái)自 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”的數(shù)據(jù)顯示， 111 月崇明批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為 萬(wàn)方，預(yù)售登記面積為 萬(wàn)方，供求關(guān)系比為 1： ，市場(chǎng)供 求平衡。 一、區(qū)域板塊分布 20xx 年三季度，全市有成交的類別墅分布于全市的 12 個(gè)區(qū)，集中 分 布 于 松江、南匯、嘉定、閔行等外圍區(qū)域。而本案所處的崇明縣目前別墅市場(chǎng)空白，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)有所增加，有 望形成上海東北角的別墅區(qū)域。 別墅追求高端化的傾向?qū)е鹿?yīng)結(jié)構(gòu)逐步 失衡 20xx 年統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的 76 個(gè)別墅項(xiàng)目中，其中總價(jià)為 150 萬(wàn)至 300 萬(wàn)元的中檔別墅供應(yīng)量最大，約占總供應(yīng)量的 35%；其次為總價(jià)在 300 萬(wàn)至 600 萬(wàn)元的別墅，占到 27%， 100 萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)類別墅和總價(jià)在 600 萬(wàn)元以上的高檔或豪華別墅分別為 18%和 20%。這類豪宅在上海比較多見。 預(yù)計(jì)本次公告地塊將于 12 年內(nèi)推向市場(chǎng)，受區(qū)位的影響，未來(lái)的房?jī)r(jià)將因結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于平緩，甚至整體房?jī)r(jià)有可能走低，但是受現(xiàn)有的上海房產(chǎn)市場(chǎng)需求極其旺盛的影響，大多樓盤的價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，未來(lái)上海房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。 相對(duì)于全市的房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境，崇明島房地產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)階段，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力還不足，未來(lái)幾年，房地產(chǎn)業(yè)將在崇明大力發(fā)展。 政策二：限制囤地 滬土地儲(chǔ)備實(shí)施細(xì)則出臺(tái) 政策概要：近期，上海市房地局公布了《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》。但是貸款無(wú)上限的政策卻給開發(fā)商以可以貸款的希望。 （二）市場(chǎng)分析 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢(shì) 一、上海整體投資環(huán)境分析 國(guó)際大都市背景下的城市新格 局 從 20xx 年－ 20xx 年的五年是上海加快建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心重要時(shí)期，在全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既融合又競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)更加明顯，上海作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，要更好地服務(wù)于長(zhǎng)江三角洲乃至全國(guó)，首先必須繼續(xù)保持自身在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。主要工作包括： 一是對(duì)島域北岸沿線新墾區(qū)土地進(jìn)行整理和儲(chǔ)備，協(xié)調(diào)對(duì)農(nóng)場(chǎng)和江蘇部分行政區(qū)的關(guān)系，積極論證啟東大橋選址和沿海高速公路、沿海鐵路的走向，控制分散、零星的土地批租和開發(fā)行為。 ⑥ 教育醫(yī)療配套設(shè)施 崇明縣現(xiàn)有中 學(xué) 38 所（包括高中 12 所）、小學(xué) 36 所、職業(yè)學(xué)校 3 所（其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)職校 1所）和中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校 3 所。島上還有 4 個(gè)市屬國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、 2 個(gè)軍墾農(nóng)場(chǎng)，上海實(shí)業(yè)集團(tuán)公司在島上建有一個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。54′00〃，北緯 31176。 山西觀湖國(guó)際營(yíng)銷策劃報(bào)告 20xx(上 ) 第一部分 市場(chǎng)篇 ...................................... 4 （一）區(qū)位分析 ................................................................................4 第一章 大上海 09′30〃至 121176?？h政府所在地城橋鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 20xx 年水運(yùn)旅客 萬(wàn)人次，渡運(yùn)車輛 萬(wàn)輛次，比 20xx 年增長(zhǎng) %。 規(guī)劃崇北分區(qū)確定為大型主題樂(lè)園、大型會(huì)展論壇、大型科教園區(qū)、大型體育場(chǎng)所的布局空間，可接收和分流上海、江蘇（華北）兩方面的人流，并作為全島有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展展示區(qū)進(jìn)行控制。 崇明島目前處于發(fā)展期，各項(xiàng)建設(shè)均朝良性方向發(fā)展，本案未來(lái)具有較大的升值潛力。 就不同目的的購(gòu)房者而言，加息的最直接影響各有不同，如表所示： 類別 影響分析 備注 住宅類 自住類 高檔 購(gòu)房者的月供還貸額敏感度不高，影響不大 一次付清比例增多 中檔 對(duì)于月供敏感度較高，影響較大， 經(jīng)濟(jì)適用房 對(duì)于月供敏感度很高，影響很大， 重新考慮購(gòu)買面積 非自住類 投資者 融資成本上升，投資利潤(rùn)下降 投機(jī)者 融資成本上升，價(jià)格預(yù)期抬高 非住宅類 商業(yè)、辦公 加息對(duì)商辦的影響遠(yuǎn)大于住宅類 ④ 對(duì)開發(fā)商：加息影響各有異同 通過(guò)對(duì)業(yè)內(nèi)開發(fā)商的了解，我們發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商由于加息導(dǎo)致開發(fā)貸款利率上漲，土地儲(chǔ)備的成本增加，從而面臨更大資金 回籠壓力。 加息所帶來(lái)的影 響，也將在崇明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)，就目前的微幅調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的影響不大，但將會(huì)小幅度增加一次性付款客戶比例。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本次推出的地塊與以往相同呈現(xiàn)出從中心城區(qū)逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)展的總體趨勢(shì)。 三是別墅社區(qū)內(nèi)的一幢或幾幢高價(jià)或天價(jià)豪宅別墅。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年的上海別墅市場(chǎng)中，各類別墅占市場(chǎng)總份額的比例是：獨(dú)立別墅為 73%，雙拼別墅為 11%，聯(lián)排別墅為 16%。 四、分布格局 上海別墅樓盤分布圖 200 3年 上海別墅價(jià)格段分布18%13%55%14%50008000 8000100001000020xx0 20 00 0以 上 上海別墅樓盤集中于外環(huán)線外，如松江、青浦、嘉定、南匯等區(qū)域，已形成以下十幾個(gè)板塊：松江佘山泗涇板塊、新橋板塊、松江大學(xué)城板塊、松江九亭板塊、青浦徐涇板塊、青浦趙巷板塊、閔行滬閔路板塊、閔行華漕板塊、南匯周康板塊、南匯野生動(dòng)物園板塊、浦東張江板塊、浦東龍陽(yáng)大道板塊等等，離市中心相近的則有虹橋西郊板塊。 第四章 類別墅市場(chǎng)分析 類別墅市場(chǎng)分析選取上海市 20xx 年 3 季度有成交數(shù)據(jù)的樓盤為樣本，數(shù)據(jù)來(lái)源于 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”。 20xx 年至 20xx 年該鎮(zhèn)推出了約 40 萬(wàn)平方米的住宅，但大多數(shù)為舊城改造和新城建設(shè)的配套安置房，真正推入市場(chǎng)銷售的僅有怡祥居、金月灣和明珠花苑少量房型對(duì)外銷售。地段好的二手商品房?jī)r(jià)格已超過(guò) 5000 元 /平方米，普通公房的價(jià)格也已經(jīng)超過(guò) 4000 元 /平方米。 區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案一覽表： 三、區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析 受動(dòng)遷安置房、成交個(gè)案影響，短期價(jià)格起伏大 總計(jì) 680792 地塊編號(hào) 位置 占地面積（平方 米） 建筑面積 容積率 用途 東門地區(qū) 3 號(hào)地塊 玉環(huán)路以北、東引路以西 居住 東門地區(qū) 5 號(hào)地塊 玉環(huán)路以南、湄州路以東 居住 受動(dòng)遷安置房和因成交量少而月度價(jià)格由個(gè)案決定的影響，崇明 20xx 年 7 月至 11 月價(jià)格走勢(shì)如上圖所示，呈現(xiàn)出波動(dòng)起伏大的特征。 三、產(chǎn)品面積分析 2