【正文】 8 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 房地產(chǎn)業(yè) 比重平穩(wěn)增長(zhǎng)期 快速增長(zhǎng)期 的體量。在供應(yīng)保持在較高的增長(zhǎng)率的同時(shí)，預(yù)售成交面積也得到了穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至 11 月，成交面積達(dá)到 萬平方米。 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，上海市統(tǒng)計(jì)局 崇明目前的供應(yīng)量稀少，以動(dòng)遷安置房為主，從上海 的發(fā)展看崇明，隨著城市化進(jìn)程加快，市政建設(shè)加大，配套設(shè)備完善，加上崇明先天的生態(tài)環(huán)境，未來的崇明將會(huì)是上海的后花園，理想的生態(tài)居住地，供應(yīng)量將會(huì)打破原有的格局，成為上海的另一供應(yīng)大區(qū)。 房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)跳躍式看漲 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年上海的房?jī)r(jià)漲幅超過 20％，全年的預(yù)售商品房的成交均價(jià)達(dá)到 5800 元 /平方米，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，截至 20xx 年 11 月，上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，均價(jià)已達(dá) 7506 元 /平方米。 影響近年來上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要原因有： ① 宏觀經(jīng)濟(jì)向好， 使上海房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)期趨好 ② 城市建設(shè)，使上海的外部環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的飛躍 ③ 需求拉動(dòng)，使上海房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 ④ 供應(yīng)市場(chǎng)由政府操控，尚不能滿足市場(chǎng)的巨大需求 ⑤ 一、二、三級(jí)市場(chǎng)趨向成熟、市場(chǎng)參與者逐漸成熟 崇明的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展萌芽期，目前商品房?jī)r(jià)格約在 4000－ 6000 元 /平方米，部分樓盤已拉高至 6800 元 /平方米，短期內(nèi)價(jià)格上漲空間不大。 20xx年110月全市各區(qū)土地批租一覽松江16%青浦6%金山11%閔行16%嘉定2%寶山13%南匯8%浦東14%盧灣0%徐匯3%奉賢3%黃浦1%靜安0%普陀3%楊浦1%閘北0% 虹口0%長(zhǎng)寧1%20xx年 3號(hào) 公告土地供應(yīng)位置分布圖68%26%5% 1%外環(huán)以外 中外之間 中內(nèi)之間 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 二、土地市場(chǎng)分析 新增土地出讓 今年 110 月，上海市僅崇明沒有出讓土地，全市累計(jì)出讓新增經(jīng) 營(yíng)性用地共 335 幅，出讓土地面積達(dá)到了 2378 萬平方米，可建面積達(dá)到 2868 萬平方米，平均容積率 。 城區(qū)具體分布如下： 從市場(chǎng)土地供應(yīng)來看，今年前九個(gè)月土地供應(yīng)相對(duì)偏少， 10 月成為了今年新增供應(yīng)的高峰期，593 萬平方米的新增土地基本集中在閔行、金山、嘉定、南匯等幾個(gè)外圍區(qū)域，土地供應(yīng)遠(yuǎn)郊化的進(jìn)程開始提速。 20xx 年上海市三號(hào)土地公告 本項(xiàng)目地塊所屬的上海市第三號(hào)土地公告于 10 月 29 日對(duì)外公布，本次土地供應(yīng)總量為 278 公頃，對(duì)于供應(yīng)不足的上海房產(chǎn)市場(chǎng)只是杯水車 薪，但值得關(guān)注的是 :本次公告地塊推出的土地近 70％為熟地，解決了 20xx 年公告地塊的動(dòng)拆遷問題，提高了企業(yè)的開發(fā)效率，降低了因動(dòng)拆遷而帶來的不可預(yù)測(cè)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)影響具體如下： ① 遠(yuǎn)郊區(qū)域相對(duì)集中，未來房?jī)r(jià)增幅趨緩 2 0 0 4 年3 號(hào)公告地塊區(qū)域面積、個(gè)數(shù)分布圖010000020xx00300000400000500000600000寶山浦東嘉定青浦閔行楊浦崇明南匯松江長(zhǎng)寧金山奉賢黃浦虹口0246810土地面積 土地個(gè)數(shù)200 4年 3號(hào) 公告出讓地塊交地標(biāo)準(zhǔn)27%68%5%毛地 熟地 未確定區(qū)域 土地面積 外環(huán)以外 中外之間 中內(nèi)之間 147727 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 23412 本次土地公告為 20xx 年來首次住宅用地的供應(yīng)，土地供應(yīng)總量為 278 公頃；分布面廣，全市 19個(gè)區(qū)縣中，共有 14 個(gè)有供應(yīng) 量。本次推出的地塊與以往相同呈現(xiàn)出從中心城區(qū)逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)展的總體趨勢(shì)。 預(yù)計(jì)本次公告地塊將于 12 年內(nèi)推向市場(chǎng)，受區(qū)位的影響，未來的房?jī)r(jià)將因結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于平緩，甚至整體房?jī)r(jià)有可能走低，但是受現(xiàn)有的上海房產(chǎn)市場(chǎng)需求極其旺盛的影響，大多樓盤的價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，未來上海房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。 ② 新江灣城 C1 地塊備受關(guān)注，崇明有望成為新的開發(fā)熱點(diǎn) 新江灣城推出第一幅公開招標(biāo)住宅用地，新江灣城是上海城投進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)施了 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 ”的模式，有效地降低了生地轉(zhuǎn)讓 的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，將成為未來土地運(yùn)作的一種新型模式； 本次公告中崇明擁有三幅地塊，全部位于城橋鎮(zhèn)。由于受到今年 8 月崇明越江通道工程可行性研究報(bào)告獲得批準(zhǔn)的利好影響，崇明作為上海一個(gè)新的開發(fā)熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注，由此將帶動(dòng)崇明的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是其東部城橋鎮(zhèn)區(qū)域的發(fā)展。 ③ 近 70％的土地為熟地轉(zhuǎn)讓，提高開發(fā)商運(yùn)作效率 本次招標(biāo)地塊的交地標(biāo)準(zhǔn)與 20xx 年相比，熟地的比例大為提升，以往開發(fā)商面臨的動(dòng)拆遷難的后續(xù)問題，得到了很大的改善，熟地占據(jù)了 68％，毛地為 27％，尚未確定的為 5％， 其中占少部分的毛地大多為農(nóng)地或舊廠房，動(dòng)拆遷難度較低； 隨著新江灣城首次招標(biāo)地塊的出現(xiàn)，未來土地招標(biāo)中類似新江灣城由土地運(yùn)營(yíng)商完成一級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā)，然后再進(jìn)行招標(biāo)出讓的模式將會(huì)占據(jù)越來越多的比例，成為土地供應(yīng)的主要方式。 第三章 上海別墅市場(chǎng) 從近十年上海別墅市場(chǎng)的發(fā)展來看，上海別墅市場(chǎng)有三次熱潮。第一次熱潮是九十年代初的開發(fā)熱；第二次熱潮是九十年代中后期少量別墅成功開發(fā)形成的；第三次熱潮是在世紀(jì)之交時(shí)開始的，這次熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間等方面都比前兩次大得多。隨著上海市政道路的 立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。 一、上海別墅市場(chǎng)特征 豪宅市場(chǎng)明顯放大 20xx 年、 20xx 年上海別墅市場(chǎng)的一個(gè)主要特征之一是豪宅別墅猛增， 20xx 年單套總價(jià) 1000 萬元以上的別墅供給量達(dá) 4％。豪宅別墅的上升，反映出上海別墅產(chǎn)品逐漸做精的一個(gè)趨勢(shì)，同時(shí)也體現(xiàn)了上海作為國(guó)際化大都市對(duì)豪宅別墅的吸納程度。 上海豪宅分布主要有以下三種。 一是豪宅別墅板塊，主要是佘山板塊。在 20xx 年，佘山豪宅板塊就已經(jīng)浮出水面，至 20xx 年年底，佘山板塊 已發(fā)展為成熟的豪宅別墅群落。 二是別墅板塊內(nèi)的單個(gè)豪宅別墅區(qū)。如四季草堂、檀宮等。都是上海市家喻戶曉的豪宅別墅區(qū)。 三是別墅社區(qū)內(nèi)的一幢或幾幢高價(jià)或天價(jià)豪宅別墅。這類豪宅在上海比較多見。 市區(qū)出現(xiàn)大型社區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目 市區(qū)或臨近市區(qū)，土地成本不允許房地產(chǎn)的開發(fā)容積率過低。但為了提升小區(qū)的檔次，通過產(chǎn)品規(guī)劃來增加亮點(diǎn)，近兩年，上海市比較流行在市區(qū)的普通項(xiàng)目中規(guī)劃少量的聯(lián)體別墅甚至是獨(dú)幢別墅，設(shè)計(jì)出拔高一個(gè)檔次的產(chǎn)品，以別出心裁的形式吸引消費(fèi)者，同時(shí)提高價(jià)格。如老古北社區(qū)的臻園，閔行區(qū)的明申花園二期 等，都有類似的規(guī)劃。 近郊別墅小區(qū)的別墅純度提高 近郊新開發(fā)的別墅小區(qū)別墅純度也在提高。所謂純度，有三個(gè)層次：一是純別墅群，二是純別墅區(qū)，三是以某種別墅形態(tài)為主，尤其是以獨(dú)幢別墅為主，聯(lián)體別墅為輔。 在第二個(gè)層面上，近郊別墅區(qū)的純度也增強(qiáng)了，在一個(gè)別墅小區(qū)內(nèi)既規(guī)劃別墅又規(guī)劃普通住宅的現(xiàn)象在減少。畢竟這種規(guī)劃在一定程度上影響到別墅的檔次，對(duì)后期的物業(yè)管理也有一定負(fù)面影響。 第三個(gè)層面上，別墅的產(chǎn)品形態(tài)比較純，整個(gè)小區(qū)的生活層次比較統(tǒng)一，很少出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢規(guī)劃在一起。這得益于開發(fā)商和代理 商對(duì)別墅目標(biāo)客戶的把握以及對(duì)別墅產(chǎn)品及別墅生活更加深入的理解。 類別墅熱銷市場(chǎng) 20xx 年和 20xx 年，上海類別墅熱銷市場(chǎng)，陽光歐洲城、合生城邦、金地格林春曉、康橋半島等樓盤憑借其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和合理的性價(jià)比得到市場(chǎng)認(rèn)可，并通過項(xiàng)目成功塑造了開發(fā)商企業(yè)品牌。 二、供需分析 皇都花園一期 200 3年 上海別墅總價(jià)分布圖18%35%27%16%4%150 萬以下 150300萬 300600萬6001000萬 100 0萬 以上20xx20xx年別 墅供給類型對(duì)比圖68%21%11%73%11%16%0%10%20%30%40%50%60%70%80%獨(dú)立別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅20xx年 20xx年20xx/20xx年 上海別墅批準(zhǔn)預(yù)售量500000750000100000012500001500000175000020xx00020xx年 20xx年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量分析 供應(yīng)總量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng) 20xx 年上海別墅批準(zhǔn)預(yù)售總量約 110 萬平方米，到 20xx 年底，上海別墅保有量約 850 萬平方米。 20xx 年別墅供應(yīng)又掀起新的一輪供應(yīng)高潮，全年批準(zhǔn)預(yù)售總量 超過 160 萬平米，較 20xx 年全年增長(zhǎng) 50 萬平方米，漲幅為 45％。 20xx 年，別墅市場(chǎng)吸納度可觀，市場(chǎng)熱銷。 別墅供給結(jié)構(gòu)分析 獨(dú)立別墅占據(jù)絕對(duì)比例 雙拼項(xiàng)目比重有所降低 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活，詮釋自由生活的首選；而雙拼和聯(lián)排別墅，因?yàn)槠溥m中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的青睞。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年的上海別墅市場(chǎng)中，各類別墅占市場(chǎng)總份額的比例是：獨(dú)立別墅為 73%，雙拼別墅為 11%，聯(lián)排別墅為 16%。 別墅追求高端化的傾向?qū)е鹿?yīng)結(jié)構(gòu)逐步 失衡 20xx 年統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的 76 個(gè)別墅項(xiàng)目中，其中總價(jià)為 150 萬至 300 萬元的中檔別墅供應(yīng)量最大，約占總供應(yīng)量的 35%；其次為總價(jià)在 300 萬至 600 萬元的別墅，占到 27%， 100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)類別墅和總價(jià)在 600 萬元以上的高檔或豪華別墅分別為 18%和 20%。其中還出現(xiàn)了 8 個(gè)總價(jià)千萬元以上的頂級(jí)別墅。 然而，高價(jià)化似乎并未帶來品質(zhì)的飛躍。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，眾多高價(jià)別墅基本拿不出更多的賣點(diǎn)吸引眼球，同價(jià)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)局面已十分明顯。結(jié)構(gòu)失衡如同市區(qū)高價(jià)公寓的大量供應(yīng)擠壓著中 低價(jià)房的生存空間一樣，別墅項(xiàng)目追求高端化的傾向，正在導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步失衡。 別墅市場(chǎng)供求狀況分析 中高低檔別墅供求不相稱 目前上海別墅市場(chǎng) 150600 萬的中檔別墅占據(jù)較大的比重，而從需求來看，上海別墅市場(chǎng)低檔、高檔別墅需求旺盛。這就造成供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)性失衡。即供應(yīng)呈棗核型 ——兩頭小、中間大，需求呈紡錘型 ——兩頭大中間小。 這也就是說，目前別墅市場(chǎng)的需求不足主要體現(xiàn)在中檔別墅市場(chǎng)上。這主要與消費(fèi)群體息息相關(guān)。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，目前別墅消費(fèi)群體中，上海籍占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)為 25%，港、澳、臺(tái)同胞則為30%，余下則為其他國(guó)家人士。本地人士消費(fèi)以低檔別墅為主，而外來購房者主要看中高端別墅。 三、價(jià)格分析 從 20xx 年上 海 別 墅單 價(jià) 來看， 絕 大 多數(shù) 集 中在 1000020xx0 元的 中高價(jià)格段，占據(jù) 了 55％的比重，另外三個(gè)價(jià)格段比例相當(dāng)。值得說明的是，單價(jià) 2 萬元以上的高價(jià)別墅占到 14％的比重，主要集中在松江佘山、閔行華漕和淀山湖周邊區(qū)域。 20xx 年，別墅均價(jià)繼續(xù)上升，單價(jià)集中于 10000－ 20xx0 元 /平方米，而豪宅別墅總價(jià)均在 1000萬以上，比如上海紫園、海源別墅、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅、檀宮等。 四、分布格局 上海別墅樓盤分布圖 200 3年 上海別墅價(jià)格段分布18%13%55%14%50008000 8000100001000020xx0 20 00 0以 上 上海別墅樓盤集中于外環(huán)線外，如松江、青浦、嘉定、南匯等區(qū)域，已形成以下十幾個(gè)板塊：松江佘山泗涇板塊、新