【正文】 從交易量來看，松江、嘉定、閔行、南匯四區(qū)成交量占到全市 %，其中松江成交量最高，成交量占全市的 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市其他區(qū)域。 結(jié)論： 現(xiàn)階段，全市類別墅主力成交單價(jià)集中于 50008000 元 /平方米，市場(chǎng)接度較高； 全市類別墅主力成交總價(jià)為 100150 萬，跨越松江、寶山等 7 個(gè)區(qū) 14 個(gè)板塊； 全市類別墅主力成交面積為 160260 平方米，若面積加大，將帶來總價(jià)偏大，銷售周期拉長(zhǎng)。 崇明新城，未來商品房的供應(yīng)中心 未來崇明及城橋鎮(zhèn)商品房的供應(yīng)量主要集中在規(guī)劃中的崇明新城。尤其 20xx 年受崇明越江通道工程、新島規(guī)劃等一系列利好消息的剌激，房?jī)r(jià)大幅攀升，目前在售樓盤金月灣售價(jià)已突破 6000 元 /平方米。通過中介公司掛牌的情況分析，就目前而言，想通過出租的形式投資崇明二手房市場(chǎng)尚未成熟。 20xx 年崇明房?jī)r(jià)約為 3000 元 /平方米，比 20xx 年漲了約 1000 元 /平方米， 20xx 年的在售樓盤最高價(jià)已突破 6000 元 /平方米。 本案區(qū)域主要潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 本案未來區(qū)域主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是與本地塊同期推出的兩塊地塊，分別為 “東門地區(qū) 3 號(hào)地塊 ”和“東門地區(qū) 5 號(hào)地塊 ”，其中 “東門地區(qū) 5 號(hào)地塊 ”暫時(shí)流標(biāo)，兩塊地塊容積率均為 ，其建筑形態(tài)估計(jì)以低層住宅為主輔以多層建筑，總體量為 平方米。 二、區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 市場(chǎng)供需平衡 崇 明在上世紀(jì) 90 年代以前從未造過商品房，只有在縣城城橋鎮(zhèn)、堡鎮(zhèn)以及一些國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)等地方建設(shè)了 100 多萬平方米的公房。 總價(jià)分析 200 4年3季度類別墅總價(jià)分布結(jié)構(gòu)%%%% %%1 0 0 以下 100150 150200 200250 250300 3 0 0 以上 20xx 年三季度，全市類別墅主力成交總價(jià)為 100150 萬元，所占成交量的比例為 %，主要分布于松江新城板塊、嘉定老城區(qū)板塊、南匯周康板塊。 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東、青浦、松江仍將是市場(chǎng)熱點(diǎn) 浦東、青浦、松江區(qū)域經(jīng)過多年的別墅開發(fā)，已形成了成熟的居住氛圍，從別墅土地儲(chǔ)備量分析，未來，這幾個(gè)區(qū)域仍將是別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)；此外，嘉定、奉賢區(qū)域別墅項(xiàng)目也將會(huì)有所增加，發(fā)展成為新的別墅群落，而崇明作為我國(guó)第三大島，目前別墅市場(chǎng)還未啟動(dòng)，未來將隨著崇明區(qū)域建設(shè)，迎來別墅尤其是旅游別墅的發(fā)展熱潮。 據(jù)分析，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)及投資環(huán)境，城市居民可支配收入的提高以及大量外來高收入人群涌入刺激了上海別墅的需求。值得說明的是，單價(jià) 2 萬元以上的高價(jià)別墅占到 14％的比重，主要集中在松江佘山、閔行華漕和淀山湖周邊區(qū)域。 別墅市場(chǎng)供求狀況分析 中高低檔別墅供求不相稱 目前上海別墅市場(chǎng) 150600 萬的中檔別墅占據(jù)較大的比重，而從需求來看，上海別墅市場(chǎng)低檔、高檔別墅需求旺盛。 20xx 年，別墅市場(chǎng)吸納度可觀，市場(chǎng)熱銷。所謂純度，有三個(gè)層次：一是純別墅群，二是純別墅區(qū)，三是以某種別墅形態(tài)為主，尤其是以獨(dú)幢別墅為主，聯(lián)體別墅為輔。如四季草堂、檀宮等。第一次熱潮是九十年代初的開發(fā)熱；第二次熱潮是九十年代中后期少量別墅成功開發(fā)形成的；第三次熱潮是在世紀(jì)之交時(shí)開始的，這次熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間等方面都比前兩次大得多。 20xx 年上海市三號(hào)土地公告 本項(xiàng)目地塊所屬的上海市第三號(hào)土地公告于 10 月 29 日對(duì)外公布，本次土地供應(yīng)總量為 278 公頃，對(duì)于供應(yīng)不足的上海房產(chǎn)市場(chǎng)只是杯水車 薪，但值得關(guān)注的是 :本次公告地塊推出的土地近 70％為熟地，解決了 20xx 年公告地塊的動(dòng)拆遷問題，提高了企業(yè)的開發(fā)效率，降低了因動(dòng)拆遷而帶來的不可預(yù)測(cè)性風(fēng)險(xiǎn)。 不同于上海全市及其他城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，崇明作為后起之秀，未來幾年的房地產(chǎn)投資額將持續(xù)增高。 隨著本市將逐漸建立、健全規(guī)范的房地產(chǎn)交易管理制度，二手房的交易將逐步納入規(guī)范軌道中來，普通購房者的根本利益將會(huì)得到保證，房地產(chǎn)行業(yè)的基本現(xiàn)狀也會(huì)發(fā)生重大改變。上海出臺(tái)土地儲(chǔ)備辦法的目的就是要增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，加大政府對(duì)土地供應(yīng)源頭的控制。則無論（第二次）加息的幅度是多少，消費(fèi)者的消費(fèi)信心以及開發(fā)商的投資信心都將會(huì)受到極大的影響，市場(chǎng)的前景將會(huì)看淡。出于培養(yǎng)居民消費(fèi)熱情考慮，因此自從去年以來，無論是控制土地還是壓縮信貸主要都是針對(duì)供應(yīng)方即開發(fā)商，但卻沒有從根本上改變消費(fèi)者的購房熱情，或者說房地產(chǎn)熱并沒有改變，從而在需求持續(xù)高漲的環(huán)境下，其調(diào)控結(jié)果是房屋供應(yīng)增速快速下降，房?jī)r(jià)照升不誤，而加息，不僅能夠從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)實(shí)，也讓政府的宏觀調(diào)控由以往行政的方式向市場(chǎng)化的方式改變。同時(shí)由于購房者實(shí)際對(duì)于加息早就有了一定的心理準(zhǔn)備，因此，可以說本次加息可能帶來的影響被提前消化了。 20xx 年，崇明縣的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)均保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，相比 20xx 年，分別增長(zhǎng)了 %、 %、 %。 崇明島具有先天的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，未來將建成世界級(jí)城市的海上花園，高起點(diǎn)規(guī)劃將使崇明島的綜合優(yōu)勢(shì)更加明顯。 二是按照低密度的田園水城風(fēng)格和鏈狀相接的組團(tuán)城市形態(tài)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城鎮(zhèn)間的生態(tài)林地、交通網(wǎng)絡(luò)和市政基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)好居民小區(qū)、教育醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施，成為全島基本現(xiàn)代化進(jìn)程中的服務(wù)中心，規(guī)劃人口約 55 萬，占全島人口的 2/3。 三是試點(diǎn)承包土地（含宅基地）使用權(quán)流轉(zhuǎn)和置換農(nóng)民身份、農(nóng)村居民點(diǎn)外遷與崇南地區(qū)的集中城市化戰(zhàn)略相互接軌，扎實(shí)推進(jìn) “三個(gè)集中 ”，真正做到 “山河重整 ”。 規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標(biāo)志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。全縣 有公交線路 35 條，線路長(zhǎng)度 公里，全年運(yùn)送旅客 萬人次。 20xx 年末，全縣耕地面積為 萬畝，比 20xx 年增加 %，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 20xx 年增 加 %。 1958 年 12 月 1 日起改隸上海市，目前是上海十九個(gè)區(qū)縣中唯一的縣。公元 618 年（唐朝武德元年），長(zhǎng)江口外海面上東沙西沙兩島開始出露，至明末清初，始連成一個(gè)崇明大島。90%以上的土地標(biāo)高（以吳淞標(biāo)高 0 米為參照）在 米至 米之間。 上海整體環(huán)境的改善對(duì)崇明的未來發(fā)展思路起到了指導(dǎo)性作用，將帶動(dòng)崇明經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展。崇明 一、國(guó)際大都市 ―― 上海 上海作為國(guó)際型大都市對(duì)崇明縣的發(fā)展戰(zhàn)略具有指導(dǎo)性作用 進(jìn)入新世紀(jì)后，上海建設(shè)西太平洋沿岸的世界級(jí)城市和國(guó)際金融、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)和航運(yùn)中心之一的目標(biāo)日益清晰 ，城市功能和形態(tài)也進(jìn)入了大 規(guī)模的拓展期，上海國(guó)際大都市地位的確立，將引導(dǎo)全市各城區(qū)引進(jìn)外資，發(fā)展適合當(dāng)?shù)貐^(qū)域的產(chǎn)業(yè)體系，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 區(qū)域概況 ① 地理環(huán)境 崇明島位于上海東北角，三面環(huán)江， 一面臨海，西接長(zhǎng)江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。51′15〃，地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤(rùn)，年平均氣溫 ℃ ，日照充足，雨水充沛，四季分明。公元 1396 年（ 明朝洪武二年）由州為縣，先隸揚(yáng)州路，后隸蘇州府，兼隸太倉州。民族以漢族為主，另有蒙古族、回族、滿 族、壯族、白族、彝族、朝鮮族、維吾爾族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少數(shù)民族。 20xx 年已成為上海地區(qū)第一個(gè)被國(guó)家環(huán)?？偩终矫膰?guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，是療養(yǎng)、度假、旅游的理想之地，具有發(fā)展海島旅游的天然條件。 第二章 崇明未來的五大功能區(qū) 崇明未來的發(fā)展，將順應(yīng)世界城市化發(fā)展新階段中日益顯現(xiàn)的生態(tài)化趨勢(shì)，圍繞上海建設(shè)世界級(jí)城市和生態(tài)型城市的目標(biāo)，立足于拓展上海城市發(fā)展新的空間和發(fā)掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，彌補(bǔ)上海城市提升品質(zhì)之需，探索崇明可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之路。 規(guī)劃崇中分區(qū)將建成為全島的中央森林區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，最集中的森林休閑、度假療養(yǎng)區(qū)和國(guó)際性的高等教育、研創(chuàng)總部區(qū)。 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） 崇南分區(qū)是全島的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是人口和城鎮(zhèn)稠密區(qū)及產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)，呈帶狀分布，對(duì)全島經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的空間輻射效果強(qiáng)大。 二是開發(fā)環(huán)湖觀光、私家游艇等項(xiàng)目，有選擇地發(fā)展濱湖高檔別墅和度假休閑區(qū)。 崇明規(guī)劃的五大功能區(qū)的發(fā)展將依附于上海整體大環(huán)境的 發(fā)展，上海成為國(guó)際中心，才能保證崇明未來的可能性，崇明是對(duì)上海城市功能的補(bǔ)充，上海是崇明賴以發(fā)展的大樹。根據(jù)這個(gè)機(jī)制，我們可以發(fā)現(xiàn)如果加息幅度為 ％（大多數(shù)貸款應(yīng)該都在五年期以上），消費(fèi)者的購買力約下降 2％左右。 當(dāng)然對(duì)于不同性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，加息影響也各有不同，對(duì)于大型、品牌企業(yè)，由于 20xx 年的金融控制以來，即開辟了多元的融資渠道，因此在項(xiàng)目現(xiàn)金流方面比較寬松，而那些中小型企業(yè)則無異于雪上加霜。同時(shí)由于本次加息幅度僅僅 ％，對(duì)購房消費(fèi)行為并不形成較大的影響。 影響：《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)意味著上海將建立起了明 確的市區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系，市政府對(duì)土地的控制力得到了增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商無限期“囤地”將受到有效限制。 影響：二手房網(wǎng)上公示的推出，把 “自由化 ”狀態(tài)的二手房市場(chǎng)交易納入到一個(gè)公開公正公平的平臺(tái)，通過金融、財(cái)稅和交易管理等各種手段，各方的經(jīng)營(yíng)行為將得到某種規(guī)范。而 20xx 年 111 月累計(jì)已實(shí)現(xiàn)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %，這些數(shù)據(jù)清楚地表明了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在開發(fā)投資的高潮期。 影響近年來上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要原因有： ① 宏觀經(jīng)濟(jì)向好， 使上海房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)期趨好 ② 城市建設(shè)，使上海的外部環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的飛躍 ③ 需求拉動(dòng)，使上海房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 ④ 供應(yīng)市場(chǎng)由政府操控，尚不能滿足市場(chǎng)的巨大需求 ⑤ 一、二、三級(jí)市場(chǎng)趨向成熟、市場(chǎng)參與者逐漸成熟 崇明的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展萌芽期，目前商品房?jī)r(jià)格約在 4000－ 6000 元 /平方米，部分樓盤已拉高至 6800 元 /平方米，短期內(nèi)價(jià)格上漲空間不大。由于受到今年 8 月崇明越江通道工程可行性研究報(bào)告獲得批準(zhǔn)的利好影響，崇明作為上海一個(gè)新的開發(fā)熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注，由此將帶動(dòng)崇明的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是其東部城橋鎮(zhèn)區(qū)域的發(fā)展。 一是豪宅別墅板塊，主要是佘山板塊。但為了提升小區(qū)的檔次，通過產(chǎn)品規(guī)劃來增加亮點(diǎn)，近兩年，上海市比較流行在市區(qū)的普通項(xiàng)目中規(guī)劃少量的聯(lián)體別墅甚至是獨(dú)幢別墅，設(shè)計(jì)出拔高一個(gè)檔次的產(chǎn)品，以別出心裁的形式吸引消費(fèi)者，同時(shí)提高價(jià)格。 類別墅熱銷市場(chǎng) 20xx 年和 20xx 年，上海類別墅熱銷市場(chǎng)，陽光歐洲城、合生城邦、金地格林春曉、康橋半島等樓盤憑借其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和合理的性價(jià)比得到市場(chǎng)認(rèn)可，并通過項(xiàng)目成功塑造了開發(fā)商企業(yè)品牌。 然而，高價(jià)化似乎并未帶來品質(zhì)的飛躍。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，目前別墅消費(fèi)群體中，上海籍占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)為 25%，港、澳、臺(tái)同胞則為30%，余下則為其他國(guó)家人士。各區(qū)域別墅分布情況如下：閔行 26%，松江 28%，浦東新區(qū) 11%，青浦 15%，南匯 13%，其它區(qū)域（市中心、嘉定、奉賢、南匯等地區(qū)）共 7%。另外，雖然銀行通過對(duì)加大豪華住宅首付款比例等手段抑制別墅價(jià)格上升，但預(yù)計(jì)別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 而從板塊分布來看， 20xx 年三季度，全市有成交的類別樓 盤分布于全市的 26 個(gè)板塊，其中，松江新城板塊成交最為活躍，成交量占全市的 %，占三季度松江區(qū)域類別墅總成交量的 %。 對(duì)本案的啟示： 本案所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品空間尺度應(yīng)偏向于類別墅市場(chǎng)接受度較高產(chǎn)品，以保證本案產(chǎn)品熱銷市場(chǎng)。崇明新城中區(qū)的規(guī)劃范圍為北單位：萬元 /套 2 0 0 4 年3 季度類別墅單套面積分布結(jié)構(gòu)%%%%160 以下 160200 200260 260 以上單位：平方米 /套 至南橫引河、東至規(guī)劃 A13 線、南至長(zhǎng)江岸線、西至鼓浪嶼路，規(guī)劃總面積約為 公頃，包括19 個(gè)街坊用地，建筑分為中、低密度居住用地兩種類型。其他如上海春郭房產(chǎn)開發(fā)的怡祥居 20xx 年開盤價(jià)為 1538 元／平方米，而現(xiàn)在次新二手房?jī)r(jià)格已超出 4000 元／平方米以上，區(qū)域整體房地產(chǎn)呈現(xiàn)一片漲勢(shì)。 相比較住宅。 二手房交易活躍，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 隨著越江通道、島域規(guī)劃、崇明島新規(guī)劃以及其他一 些因素的刺激和影響，崇明縣的房?jī)r(jià)大幅攀升，比去年價(jià)格上升了 50%。而近期內(nèi)，怡祥居西苑將于 20xx 年上半年推向市場(chǎng)。長(zhǎng)江隧橋建成后，將從根本上改變崇明島交通不便的狀況，為崇明島房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)創(chuàng)造條件，同時(shí)，提升了上海的輻射能力，促進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化、均衡化發(fā)展。 力成交單價(jià)為 50008000 元 /平方米，占總成交量的比重為 %，主要分布在松江新城板塊、嘉定 老城區(qū)板塊和閔行 馬橋江川板塊 。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的將是供給量較多的 中端別墅市場(chǎng)。隨著辦公型、旅游型別墅及分時(shí)度假型等多種別墅形態(tài)更多地走向市場(chǎng)，將一定程度上刺激別墅消費(fèi)。