【正文】 季下降了 12 個(gè)百分點(diǎn)，但北京、廣州反而上升了 和 個(gè)百分點(diǎn)。 細(xì)則浮出水面 操作性更強(qiáng) 七部委的新政策開(kāi)始執(zhí)行后，為了更好地落實(shí)新政策，各地陸續(xù)制定了配套細(xì)則，使之具有更強(qiáng)的操作性。其中，商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，漲幅提高 7 個(gè)百分 點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %；辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格下降 %. 三、市場(chǎng)點(diǎn)評(píng) —— 整體市場(chǎng)處于理性回落調(diào)整階段 20xx 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)去年下半年景氣平穩(wěn)回落的勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)增幅低于上年。 （一）房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 一季度，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2324 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，比前 2 個(gè)月回落了 個(gè)百分點(diǎn)。富城匯 下階段營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 南 京 垠 坤 20xx． 7 目 錄 姜堰房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 ………………………………………………………………………………………… 3 前 言 ……………………………………………………………………………………………………… 4 宏觀篇（全國(guó)） …………………………………………………………………………………………… 5 一、 一季度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)處于較為景氣區(qū)間 ………………………………………………………………………… 5 二、 一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)泡沫化傾向 ………… …………………………………………………………………… 6 三、 市場(chǎng)點(diǎn)評(píng) —— 整體市場(chǎng)處于理性回落調(diào)整階段 …………………………………………………………………… 6 四 、 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 —— 政策解讀?????????????????????????????????? 7 中觀篇（姜堰） …………………………………………………………………………………………… 9 一、 長(zhǎng)期供大于求，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 …………………………………………………………………………………… 9 二、 商業(yè)投資較熱，后期經(jīng)營(yíng)尚待檢驗(yàn) ………………………………………………………… …………………… 11 三、 案例解讀…………………………………………………………………………………………………………… 12 四、 在售項(xiàng)目分析??????????????????????????????????????? 13 客戶分析篇 ??????????????????????????????????????????? 14 結(jié)論及市場(chǎng)建議篇 ………………………………………………………………………………………… ??? 21 金湖灣 在目前姜堰西區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)趨勢(shì)下，為了對(duì)姜堰房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握，同時(shí)也為了使開(kāi)發(fā)商對(duì)該地區(qū)的整體開(kāi)發(fā)狀況了解，及對(duì)其開(kāi)發(fā)物業(yè)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷，以達(dá)到項(xiàng) 目的成功運(yùn)行，我司將從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)狀況、姜堰房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況及客戶狀況等幾個(gè)方面對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析，以達(dá)到冷靜客觀地評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀，從而為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的下步策劃及銷(xiāo)售工作給予準(zhǔn)確地市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)，相信本次調(diào)研所得出的科學(xué)結(jié)論必能對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較大的指導(dǎo)作用。但通過(guò)對(duì)施工面積、商品房空置面積及全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格三大指標(biāo)分析后得出結(jié)論：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)泡沫化傾向。與此同時(shí)，投資者的市場(chǎng)心理預(yù)期也發(fā)生了變化，投資性購(gòu)房短期內(nèi)明顯減少。前一時(shí)期，商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，帶來(lái)了一系列風(fēng)險(xiǎn)和隱患。這次房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)也要回歸到一個(gè)理性上來(lái)。 （四） 市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：姜堰房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，已出現(xiàn)一個(gè)端倪，商業(yè)用房空置現(xiàn)象嚴(yán)重。 從區(qū)域選擇上，可以看出， C 區(qū)成交的套數(shù)比 B 區(qū)高出 7 套，占總成交率的 %，可見(jiàn)，目前為止，成交客戶多選擇靠近本項(xiàng)目的中部，即 D 區(qū)，所以，可從數(shù)據(jù)中得出，靠近 D 區(qū)的位置，成交率較高。另外，還有少數(shù)人明確表示有意投資產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假物業(yè)、工業(yè)園區(qū)、工廠倉(cāng)庫(kù)。開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售情況卻和預(yù)期有一定差距，出現(xiàn)市場(chǎng)反映平淡，客戶信心不足，對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度降低等現(xiàn)象。 1．老客戶轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠 以暑期購(gòu)房?jī)?yōu)惠為由頭，結(jié)合 7 月底的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)推出老客戶轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠措施。 （按組團(tuán)的人數(shù)多少享受不同幅度的折扣）。商業(yè)的購(gòu)買(mǎi)群體是理性的，最終對(duì)項(xiàng)目的興趣還會(huì)落實(shí)到產(chǎn)品本身，但這些理性的需求點(diǎn)，是光憑營(yíng)銷(xiāo)推廣是解決不了的，一定要求助于開(kāi)發(fā)商的支持，因此，為了激發(fā)目標(biāo)客群新一輪的 購(gòu)買(mǎi)熱情，下階段的 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣舉措是 必須尋找到一個(gè)新的、可親眼看見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)刺激點(diǎn)。為了重新引起人們對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注與興趣， 保證“金湖灣”能夠一直成為姜堰樓市的話題焦點(diǎn)， 計(jì)劃舉行一次以“金湖灣”命名的大型活動(dòng)。作為一項(xiàng)公益活動(dòng)，一來(lái)樹(shù)立金湖灣公司美譽(yù)度，二來(lái)陽(yáng)傘撐在姜堰主干道上，也是對(duì)金湖 灣項(xiàng)目的一個(gè)戶外宣傳，一舉兩得。 四、客戶關(guān)系維護(hù) 1． 以簡(jiǎn)訊的形式定期郵寄給業(yè)主，匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r 2． 業(yè)主生日、子女生日等以公司的名義進(jìn)行情感上維系 3． 不定期的小禮品郵寄贈(zèng)送。 七、 20xx 年 7 月中旬－ 8 月份工作計(jì)劃 工作內(nèi)容 具體內(nèi)容 責(zé)任人 費(fèi)用 完成時(shí)間 道旗（更換內(nèi)容） 方案設(shè)計(jì) 廣告部 已完成 制作完成 策劃部、制作商 部分完成 公 關(guān) 活 動(dòng) 贈(zèng)傘活動(dòng) 聯(lián)系傘面印刷及傘面設(shè)計(jì) 策劃部 1000元 7． 19 制作完成 策劃部、銷(xiāo)售部 贈(zèng)傘儀式方案 策劃部 活動(dòng)開(kāi)展 策劃部、銷(xiāo)售部 招商公司簽約儀式暨業(yè)主聯(lián)誼 活動(dòng) 活動(dòng)方案 策劃部 10000元 方案確定 策劃部 準(zhǔn)備工作 策劃部、銷(xiāo)售部 活動(dòng)開(kāi)展 策劃部、銷(xiāo)售部 “金湖灣 五、房源調(diào)整建議 由于 B、 C 區(qū)房源面積單一，推出市場(chǎng)以來(lái)，客戶關(guān)注程度及購(gòu)買(mǎi)意向不強(qiáng)。 2．活動(dòng)時(shí)間： 7 月 26 日（初定） 3．活動(dòng)地點(diǎn)：金湖灣 此外，我們計(jì)劃把活動(dòng)放在項(xiàng)目對(duì)面的山水匯聚廣場(chǎng)，利用廣場(chǎng)現(xiàn)有的旺盛人 氣，給被邀請(qǐng)到場(chǎng)的新老客戶一種潛在人氣與商機(jī)的引導(dǎo)，增加其投資“金湖灣 根據(jù)以上情況，我們計(jì)劃在近期舉行招商公司簽約儀式 暨業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，一方面 以實(shí)力招商公司進(jìn)駐金湖灣為主題，通過(guò)電視與媒體宣傳炒作， 鞏固客戶的信心和口碑，擴(kuò)大口碑宣傳， 吸引客戶對(duì)項(xiàng)目的再次強(qiáng)力關(guān)注，并重新激起他們的投資欲望；另一方面，通過(guò)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，增進(jìn) 業(yè)主鄰里之間、客戶與銷(xiāo)售人員的感情，從而達(dá)到維系老客戶，開(kāi)發(fā)新客戶的目的 。 二、進(jìn)行事件營(yíng)銷(xiāo) 金湖灣富城匯項(xiàng)目的老業(yè)主享有對(duì)項(xiàng)目的推薦權(quán)，對(duì)于經(jīng)老客戶轉(zhuǎn)介紹而成交的銷(xiāo)售案例，無(wú)論介紹者（老客戶）或被介紹者（新客戶），均可享受不同幅度的優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)。姜堰地區(qū)，商鋪空置率高，市民對(duì)于投資商鋪缺乏信心，且本項(xiàng)目地處西區(qū)，目前該地區(qū)的發(fā)展尚處起步階段，市民對(duì)地區(qū)發(fā)展信