【正文】 * 產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。一個新的商場開業(yè)需要培育市場的時間,發(fā)展商需要給經(jīng)營客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來增強其對商場的信心，從而吸引進(jìn)場，這就需要發(fā)展商在一段時間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費等，這些措施對發(fā)展商的資金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅守難關(guān)的困惑；而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場招滿有一定困難，嚴(yán)重的會導(dǎo)致無法開業(yè)，發(fā)展商屆時將面臨更為嚴(yán)峻的形勢。而南山房地產(chǎn)市場整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的澎湃動力。歷史上南山與這三個地區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，商業(yè)更是相互補充，南山在近幾年的商業(yè)發(fā)展中已形成了以幾大商場為龍頭的成熟大商圈，而科技園、西麗和寶安的商業(yè)還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于南山與這三個地區(qū)的交通方便，路程近，人與人之間的聯(lián)系較多，所以有理由相信，在未來的南山商服物業(yè)的發(fā)展中，它能吸引周邊的居民加入到本地商場的消費群體中來。本項目位于以人人樂、沃爾瑪為中心的商圈，又稱“沃爾瑪商圈”，此商圈目前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多為知名度高、有很強消費支撐力和號召力的大型商場，再加上順電近期的加盟，使得該商圈更具分量，另外，本項目—萬豪商業(yè)城和相臨的佳騰電器城也是有一定規(guī)模的商場，大家主題不同，各有側(cè)重，使得該商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。由于幾個主要大商場相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購物。有14個商服樓盤竣工入伙或即將開業(yè)，面積近20萬M2，大部分商場面積均在5000M2以上，上千家新推的商鋪門店招租在即。綜合類大商場、主題商城、專業(yè)商場、倉儲式商場均登臺唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)?？梢韵胍?，消費者將從中獲得更多的方便和實在。經(jīng)營品種不十分齊全。共6層，總面積約60000平方米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨立收銀，自主經(jīng)營。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨樹一幟。 * 鋪位分割（見附圖） 鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時，根據(jù)商家實際需要，可相臨商鋪合并使用。* 廣告燈箱：柱子簡單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個燈箱廣告位，可租可送。 2） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營品種不相符的樓層，視其實力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適當(dāng)滿足其要求。表一：各主要可比商場租金價格比較表 名稱樓層金麗（元/M2）香江（元/M2）居家（元/M2）金雅（元/M2）金暉（元/M2）達(dá)利（元/M2）1F12015813080981181381002F709848903F4588584F3048不詳由上表：通過對主要可比商場租金的比較，本項目的最理性、市場可接受、風(fēng)險性較小的一種租金價格制定如下：1F 110元/M22F 90元/M23F 40元/M24F 35元/M2 * 按照年8%回報率推算出的理論租金 按照公式：月租金=銷售單價*8%/12 推算租金則 ： 表二：理論租金表均價（元/M2）租金（元/M2）1層246741602層160221063層12016804層1141576* 由于改變商場使用率所引起調(diào)整后的租金 ，減低了商場的公攤面積，同時由于招租重新劃分了商場鋪位，使原來的部分通道改變成為新的鋪位，也增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加，經(jīng)粗略計算將增加5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上每層的總面積，則每平方米租金約下降了6元錢。管理費按照市場的調(diào)查情況，多數(shù)在3040元之間，我們建議本商場的管理費為30元左右，空調(diào)費、水費全包，電費自理。六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 * 建議外立面掛一個醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營品種、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。近年來南山每年新開發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開發(fā)面積一半以上，蔚藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家居用品銷售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢所趨。 提供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 意自然好做。 * 南油大道交通匯總表（含大巴、中巴） 15小時車流量統(tǒng)計表D、 規(guī)模及主題商場主題訴求： 20000平方米專業(yè)商場設(shè)計，規(guī)模優(yōu)勢明顯 提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營銷，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶家庭 裝修必到一站。 * 商場人流規(guī)劃圖 * 專設(shè)南山重點樓盤樣板間。 提供成本低廉之倉庫用地， 解決用家后顧之憂。 萬豪 金麗家居廣場1） 萬豪沿用原名稱2） 金麗展現(xiàn)商場內(nèi)部經(jīng)營形式，并蘊含與金麗關(guān)聯(lián)聯(lián)想。 VI系統(tǒng)展示：在售樓處擺放一套廣告公司設(shè)計出來的完整的VI系統(tǒng)冊子，可供顧客翻閱和售樓員展示講解之用。無錫四方拓展?fàn)I銷策劃公司市場部擬稿2004．08．08。招租的成功、火爆，商場的成功開業(yè)將是最好的證明和廣告，將會給購鋪者以極大的信心支撐。 綜上分析：我司推薦名稱為：集美堂 國際名店家居廣場集美堂 家居新生活廣場 二 階段推廣計劃時間表 階 段日 期工 作 內(nèi) 容負(fù)責(zé)人方案確定1/15—1/16確定方案及廣告公司世浩/世方資料準(zhǔn)備期1/17—1/20外立面設(shè)計，以便盡快進(jìn)行施工廣告公司/世方世浩/世方廣告公司/世方世浩世浩/世方世方印刷/禮儀公司世方/廣告公司廣告公司1/17—1/20平面圖專業(yè)繪制1/201/24售樓處內(nèi)包裝文件設(shè)計1/201/24售樓處外包裝文件設(shè)計1/161/20聯(lián)絡(luò)裝飾協(xié)會、照明協(xié)會，成為會員，并邀請有關(guān)負(fù)責(zé)人講話1/16—1/20聯(lián)絡(luò)天虹商場有關(guān)負(fù)責(zé)人講話1/16—1/20聯(lián)絡(luò)23家知名品牌，發(fā)表對本商場贊賞觀點1/20—2/1折頁設(shè)計2/1—2/5印刷、制作完成2/1—2/8商場VI手冊設(shè)計人員1/16銷售經(jīng)理到位世方世方/世浩1/20銷售人員到位1/16—1/18查家居零售商名錄、地址、電話、負(fù)責(zé)人1/16—1/20打印文件，聯(lián)絡(luò)裝修公司，洽談商場招標(biāo)，及商家進(jìn)場意愿。G、 放水養(yǎng)魚策略，租金39（僅為示意）元起主題訴求：39元錢，搶占南山市場制高點 提供客戶利益：價廉物美是每一個人購物決策的重要一環(huán)。F、 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理 商場比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒有物業(yè)管理，最多會跌價，商場沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理，就是甩手掌柜不成事。 證明：* 深圳裝飾協(xié)會秘書長以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開講 話，對本物業(yè)前景充滿信心。 證明：* 區(qū)位地圖表現(xiàn)，開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。該表現(xiàn)核心將直接影響租客是否進(jìn)場，有的物業(yè)包裝奢華，講天講地就是不講樓，但消費者會為了那些漂亮的詞語而買樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品味是要點，簡潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來的利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動客戶的心。 七 商場休閑廣場規(guī)劃設(shè)計建議* 廣場地面為硬地，注意地面顏色搭配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）以增加景觀和可識別性。 * 商場外搞促銷，以吸引人氣。第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場很難長久 興旺，因為在市場還不成熟的情況下，高租金無疑使 商家生意難做，這無異于“殺雞取蛋”。 3）正規(guī)的裝修公司對家居商場是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招12家。* 休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供購物者休息之用。 * 過道設(shè)計（見附圖）商場布局緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人氣，這是