【正文】 商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的特征，將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)，吸引港人 前往購物的前景也不是奢望。 專業(yè)市場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 訂立明確的主題，走專業(yè)化路線來吸引客戶的專業(yè) 市場(chǎng)企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 越來越多。而實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者無法接受和使用過小的商鋪，這種矛盾只好通過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導(dǎo)致銷售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位完全不同的局面，一旦經(jīng)營(yíng)客退出重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種矛盾。 因?yàn)?，這種形式存在許 多的問題尚未解決 ： * 產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。 一個(gè)新的商場(chǎng)開業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間 ,發(fā)展商需要給經(jīng)營(yíng)客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心，從而吸引進(jìn)場(chǎng)，這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，這些措施對(duì)發(fā)展商的資 金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅(jiān)守難關(guān)的困惑；而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場(chǎng)招滿有一定困難，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致無法開業(yè)，發(fā)展商屆時(shí)將面臨更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的澎湃動(dòng)力。歷史上南山與這三個(gè)地區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，商業(yè)更是相互補(bǔ)充，南山在近幾年的商業(yè)發(fā)展中已形成了以幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈，而科技園、西麗和寶安的商業(yè)還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于南山與這三個(gè)地區(qū)的交通方便，路程近，人與人之間的聯(lián)系較多，所以有理由相信，在未來的南山商服物業(yè)的發(fā)展中，它能吸引周邊的居民加入到本地商場(chǎng)的消費(fèi)群體中來。本項(xiàng)目位于以人人樂、沃爾瑪為中心的商圈，又稱“沃爾瑪商圈”，此商圈目前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多 為知名度高、有很強(qiáng)消費(fèi)支撐力和號(hào)召力的大型商場(chǎng)，再加上順電近期的加盟，使得該商圈更具分量，另外，本項(xiàng)目 — 萬豪商業(yè)城和相臨的佳騰電器城也是有一定規(guī)模的商場(chǎng)，大家主題不同，各有側(cè)重，使得該商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購物。有 14 個(gè)商服樓盤竣工入伙或即將開業(yè)，面積近 20 萬 M2，大部分商場(chǎng)面積均在 5000M2以上，上千家新推的商鋪門店招租在即。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。可以想見，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。經(jīng) 營(yíng)品種不十分齊全。共 6 層，總面積約60000 平方米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營(yíng)。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹一幟。 * 鋪位分割（見附圖） 鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。 * 廣告燈箱 ：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。 2） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營(yíng)品種不相符的樓層，視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適 當(dāng)滿足其要求。 表一：各主 要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表 名稱 樓層 金麗 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金暉 （元 /M2） 達(dá)利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不詳 由上表：通過對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)目的最理性、市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回報(bào)率推算出的理論租金 按照公式：月租金 =銷售單價(jià) *8%/12 推算租金則 ： 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 26 表二：理論租金表 均價(jià)（元 /M2） 租金（元 /M2） 1 層 24674 160 2 層 16022 106 3 層 12020 80 4 層 11415 76 * 由于改變商場(chǎng)使用率所引起調(diào)整后的租金 由于商場(chǎng)原來設(shè)計(jì)的通道寬度為 米和 米，現(xiàn)在調(diào)整為 米和 米，減低了商場(chǎng)的公攤面積，同時(shí)由于招租重新劃分了商場(chǎng)鋪位，使原來的部分通道 改變成為新的鋪位，也增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加，經(jīng)粗略計(jì)算將增加5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上每層的總面積，則每平方米租金約下降了 6 元錢。 管理費(fèi)按照市場(chǎng)的調(diào)查情況，多數(shù)在 3040 元之間，我們建議本商場(chǎng)的管理費(fèi)為 30 元左右，空調(diào)費(fèi)、水費(fèi)全包，電費(fèi)自理。 六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 * 建議外立面掛一個(gè)醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營(yíng)品種、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。近年來南山每年新開發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開發(fā)面積一半以上，蔚藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家居用品銷售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢(shì)所趨。 提供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 32 意自然好做。 * 南油大道交通匯總表（含大巴、中巴） 15 小時(shí)車流量統(tǒng)計(jì)表 D、 規(guī)模及主題商場(chǎng) 主題訴求： 20000 平方米專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營(yíng)銷，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶家庭 裝修必到一站。 * 商場(chǎng)人流規(guī)劃圖 * 專設(shè)南山重點(diǎn)樓盤樣板間。 提供成本低廉之倉庫用地， 解決用家 后顧之憂。 萬豪 金麗家居廣場(chǎng) 1） 萬豪沿用原名稱 2） 金麗展現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)形式，并蘊(yùn)含與金麗關(guān)聯(lián)聯(lián)想。 VI 系統(tǒng)展示：在售樓處擺放一套廣告公司設(shè)計(jì)出來的完整的 VI 系統(tǒng)冊(cè)子 ，可供顧客翻閱和售樓員展示講解之用。 。 招租的成功、火爆，商場(chǎng)的成功開業(yè)將是最好的證明和廣告，將會(huì)給購鋪者以極大的信心支撐。 綜上分析：我司推薦名稱為： 集美堂 國(guó)際名店家居廣場(chǎng) 集美堂 家居新生活廣場(chǎng) 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 36 二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表 階 段 日 期 工 作 內(nèi) 容 負(fù)責(zé)人 方案確定 1/15— 1/16 確定方案及廣告公司 世浩 /世方 資料 準(zhǔn)備期 1/17— 1/20 外立面設(shè)計(jì)，以便盡快進(jìn)行施工 廣告公司 /世方 世浩 /世方 廣告公司 /世方 世浩 世浩 /世 方 世方 印刷 /禮儀公司 世方 /廣告公司 廣告公司 1/17— 1/20 平面圖專業(yè)繪制 1/201/24 售樓處內(nèi)包裝文件設(shè)計(jì) 1/201/24 售樓處外包裝文件設(shè)計(jì) 1/161/20 聯(lián)絡(luò)裝飾協(xié)會(huì)、照明協(xié)會(huì)，成為會(huì)員，并邀請(qǐng)有關(guān)負(fù)責(zé)人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡(luò)天虹商場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡(luò) 23 家知名品牌，發(fā)表對(duì)本商場(chǎng)贊賞觀點(diǎn) 1/20— 2/1 折頁設(shè)計(jì) 2/1— 2/5 印刷、制作完成 2/1— 2/8 商場(chǎng) VI手冊(cè)設(shè) 計(jì) 人員 1/16 銷售經(jīng)理到位 世方 世方 /世浩 1/20 銷售人員到位 1/16— 1/18 查家居零售商名錄、地址、電話、負(fù)責(zé)人 1/16— 1/20 打印文件，聯(lián)絡(luò)裝修公司，洽談商場(chǎng)招標(biāo)，及商家進(jìn)場(chǎng)意愿。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 34 G、 放水養(yǎng)魚策略，租金 39（僅為示意）元起 主題訴求： 39 元錢，搶占南山市場(chǎng)制高點(diǎn) 提供客戶利益：價(jià)廉物美是每一個(gè)人購物決策的重要一環(huán)。 F、 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 商場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒有物業(yè)管理，最多會(huì) 跌價(jià)，商 場(chǎng)沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是甩手掌柜不成事。 證明： * 深圳裝飾協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開講 話，對(duì)本物業(yè)前景充滿信心。 證明： * 區(qū)位地圖表現(xiàn)，開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。該表現(xiàn)核心將直接影響租客是否進(jìn)場(chǎng)，有的物業(yè)包 裝奢華，講天講地就是不講樓，但消費(fèi)者會(huì)為了那些漂亮的詞語而買樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品味是要點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來的利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動(dòng)客戶的心。 七 商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 * 廣場(chǎng)地面為硬地，注意地面顏色搭 配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）以增加景觀和可識(shí)別性。 * 商場(chǎng)外搞促銷，以吸引人氣。 第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久 興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無疑使 商家生意難做，這無異于“殺雞取蛋”。 3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招 12 家。 * 休閑設(shè)施： 于電梯附近或位置較寬松的地方 設(shè)置休閑椅，供購物者休息之用。