【正文】 30日。并在房展會期間開展公關(guān)活動。極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，某房地產(chǎn)有相當于1992年時的上海浦東不動產(chǎn)投資機會。8）、出售：“私家銀行”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達2萬多人，能為某房地產(chǎn)帶來無盡的出租、出售價值。投放日期：2003年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。每次抽獎抽出5輛自行車和2輛電動車。C、二期銷售前期準備資料：1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負責辦理，預(yù)計5月31日前取得。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。附1：鄭汴路市場調(diào)研報告調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（某房地產(chǎn)購房消費支撐力度）調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調(diào)查完成時間：在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。戶型：3+2房號：92號樓1單元10層東戶房款：建筑面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，貸款總額：40萬 20年每月還款本息2648元2003年2月22日三期：交房日期；20021231占地面積：85畝總建面積；11萬平戶型面積：13150、157（3+2）；199復式；170—230平方4+2均價：3000元總價范圍；2600—3500元/平方2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南50米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達80%），二期4棟小高層準現(xiàn)房總建筑面積：9萬平方米綠化率：48％，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建戶型：—172m2；小高層沒有小戶型，最小140平米。從10：00——11：00現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。得房率較低；4） 價格變動：開盤以前均價2100元/平方米，開盤后均價2260元/平方米5） 實例報價： D組團 15單元 A3/7F 單價：2230元/平方米 面積： 一次性總價：67576元按揭總價：68984元 首付：13984元 按揭：d、 綜合分析1） 賣點提煉：距市煤氣公司較近，有安全隱患；暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2） 均價：2300元/平方米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%。無綠化可言，周邊居住不好；暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：有特價房：998元/平方米（6樓） 1498元/平方米（3樓）6層：1288元—1401元/平方米2） 均價：1600元/平方米？3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠4） 價格變動：5） 實例報價：5號樓2單元5層（東戶）05戶戶型：一房 面積：單價：1498元/平米 總房款：按揭付款：首付：13485元，貸款：5萬元15年月供：396元天然氣初裝費：3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌——迅達牌）契稅：1270元 印花稅：19元維修基金：1483元，測繪費：19元有線電視初裝費：260元 工本費：10元， 登記費：80元按揭費用約1500元d、 綜合分析1） 賣點提煉：價格低廉，交通方便2） 劣勢分析：得房率低購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素e、 促銷， 寶隆華庭a、 概況1） 占地面積：9畝2） 總建筑面積：400余套，38000平方米3） 容積率：4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司6） 物業(yè)形態(tài)：1棟16層高層7） 工程進度：2003年4月封頂，年底交房8） 物業(yè)管理費：（酒店式物業(yè)管理）b、 戶型1） 戶型范圍：—160平方米2） 戶型種類：一居室3種，一室一廳1種，共15種戶型3） 主力戶型及配比：38—77平方米占60%4） 戶型優(yōu)點：東西朝向 非獨立廚房，無燃氣 緊鄰火車道和金水大道，嘈雜；樓兩端的戶型有燃氣入戶5） 戶型缺點：地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。4C理論的營銷主張注重消費者導向，其精髓是由消費者定位產(chǎn)品，它的核心理念是“請注意消費者，而不是請消費者注意”。消費者的購房行為是一個程序相當復雜、涉及面較廣、跨度時間較長的過程，在這個過程中，消費者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費大量的時間和精力。跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時間就進入完全競爭階段。 小戶型市場進一步放大過去我們談?wù)撔粜驼J為那是低總價的市場，是為收入一般的人準備的。其六，生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的時間顧及家政，所以，人們在選擇物業(yè)的時候，更傾向于緊湊、實用，而不是奢侈、豪華。然而，這種情況很快就會因環(huán)境大為改善的近郊甚至郊區(qū)的低總價項目的推動而改變。隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，小戶型發(fā)放量的繼續(xù)增大，到今年年底，小戶型的市場將會是另一番景象，“幾家歡喜幾家愁”的局面恐怕難以避免。于是，對郊區(qū)交通等環(huán)境不能容忍的人留下來選擇了小戶型，其他的人去近郊用同樣的總價購買了舒適的戶型。從客戶群角度分析，有兩類人考慮購買小戶型。比如未來大道的小戶型，均價3100元/平方米，它滿足了這個區(qū)位乃至整個鄭州的富人需求，這是其一。在小戶型熱銷的背后，其實弊病重重：只有不斷完善購房服務(wù)中的每一個細節(jié)，方便消費者，才能獲得消費者。特別對于小戶型的目標客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費的時候更感性，他們購買房子更側(cè)重于對一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費者的真正需求，宣揚產(chǎn)品優(yōu)勢，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。小高層的銷售抗性e、 促銷電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實物促銷 格林假日1） 概況b、 戶型價格價格范圍： c、 綜合分析1） 賣點提煉：劣勢分析五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤 名 稱地 段價 格裝 修 情 況配 套青年居易東風路、豐慶路交叉口，臨近科技市場均價：2300元/平方米精裝修2800平米會所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風路和南陽路交叉口均價：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時光政七街，農(nóng)業(yè)路均價：2100元/平方米簡裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來大道北段均價：3100元/平方米精裝修三重會所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會所+3000平米奧林匹克空中運動會所+1000平米私人沙龍時尚PARTY金水路76號均價：2630元/平方米精裝修4000平米超級會所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場均價：2500元/平方米精裝修頂層花園，周邊配套齊全、交通便利藍朝e時代建設(shè)路與伏牛路交叉口均價：2100元/平方米精裝修中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心格林假日東開發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口均價：1560元/平方米毛坯房網(wǎng)球場、會議中心、超市小戶型是在房地產(chǎn)競爭日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場細分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價低，但單價較高； 一般都實行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。廚房不獨立暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2480元/平方米—2780元/平方米2） 均價：2630元/平方米3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%4） 實例報價：5層朝南 面積： 總價：80558元 一次性：優(yōu)惠3%，78141元，按揭優(yōu)惠2%，78947元 首付：15947元 貸款： 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契稅：1578源 維修基金：2063元 貸款手續(xù)費：1200元左右南面和北面通樓層差價：200元/平方米五樓加陽臺（朝北） 總價：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 貸款： 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣點提煉：車位少，僅300個 時尚PARTY（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶2） 開發(fā)商：鄭州新世紀住宅建設(shè)有限公司3） 銷售代理商：上海富陽機構(gòu)4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。廚房占去了采光面緊鄰未來大道，盡享CBD繁華便利近鄰火車道、東風路菜市場 錦江國際公寓不臨主道，出行不方便e、 促銷：4） 戶型優(yōu)點：客廳可分隔成小臥室5） 戶型缺點：樓間距15米，通風不好6） 工程進度：7） 銷售情況：僅剩16套。平方米b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層7種，復式6種3） 主力戶型及配比：4） 戶型優(yōu)點：有部分是東西朝向。C組團沒有銷售1套，正在談團購。 房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結(jié)果。接待：呂紅麗優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢劣勢：處107國道邊，嘈雜、污染嚴重；交通不方便，沒有公交車直達；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭2003年2月11日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪）附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過對鄭州整個小戶型市場的產(chǎn)品品類、價格水平、營銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和機會點。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學校相鄰劣勢：臥室進深長，基本上6米幾乎沒有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈第一，地段不錯，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自11：10——11:45,有1組客戶，1通電話。，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。每日下午6時售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗收當期工作。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。其它費用另計。G、直郵DM：利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。E、廣告媒體投放計劃：在5月28日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。4）、出售“加利佛尼亞、金礦營地”（1862）極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，某房地產(chǎn)有相當于1862年時的美國淘金般的不動產(chǎn)投資機會。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實現(xiàn)收盤銷售。B、 成長期：從7月1日至8月31日，本階段主要任務(wù)是實現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價值，本階段多以具體的對比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷