【正文】 區(qū)策略 第二部分 市場(chǎng)招商總策略 一、 招商的整體原則和目標(biāo) 二、 租金策略 三、 招商政策策略 四、 招商執(zhí)行策略 第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、 開(kāi)業(yè)時(shí)間 二、 正式招商時(shí)間 三、 招商工作安排 四、 招商風(fēng)險(xiǎn)分析 五、 招商中存在的問(wèn)題及規(guī)避方法 第四部分 招商準(zhǔn)備工作 一、 招商資料 二、 媒體運(yùn)用 三、 相關(guān)文件 第五部分 銷(xiāo)售建議 一、 投資者與開(kāi)發(fā)商利益平衡點(diǎn)分 析 二、 銷(xiāo)售策略建議 三、 年度中旬推廣 第一部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目東臨焦作通往省會(huì)鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。焦作市政府有力的扶持及城市 未來(lái)規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長(zhǎng)了更明確地認(rèn)識(shí)和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。 ■ 品牌優(yōu)勢(shì)。 ■ 產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。 ■ 市場(chǎng)容量威脅。 ☆ 通過(guò)項(xiàng)目組對(duì)焦作所有專業(yè)市場(chǎng)的摸底排查，并結(jié)合項(xiàng)目整體形象定位， 我們最終確定廣場(chǎng)內(nèi)商鋪一層主要經(jīng)營(yíng)生活服務(wù)配套行業(yè)，如超市、市多店、特色餐飲之類(lèi)，二層主要經(jīng)營(yíng)健身、娛樂(lè)、休閑等行業(yè)。桂蘭街 招商對(duì)象定位 根據(jù)焦作市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，本市場(chǎng)的招商對(duì)象將以焦作市區(qū)及省會(huì)鄭州商家為主，焦作市周邊市縣為輔。 地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一； 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車(chē)輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 ⑵、周邊商業(yè)租金市場(chǎng)調(diào)查 ●樓盤(pán)商業(yè)： ?碧海云天： 由于一期住宅已經(jīng)售罄，商業(yè)部分已經(jīng)經(jīng)營(yíng)。 交通發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)價(jià)格：解放路沿線售價(jià)： 8800 元 /平方米 其他商業(yè)門(mén)面售價(jià)： 4000—— 4500 元 /平方米 無(wú)租賃價(jià)格 ●、專業(yè)或綜合批發(fā)市場(chǎng) ?山陽(yáng)商城 由于整個(gè)商城定位主要服務(wù)于普通老百姓，小具規(guī)模，品質(zhì)較低，但價(jià)格實(shí)惠，故周邊老百姓愿意到此購(gòu)物消費(fèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚。商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：較大面積的商鋪?zhàn)∫米魅玢y行、通訊等網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，較小的如 15 ㎡左右的商鋪則用來(lái)零售，如小賣(mài)鋪、小餐飲產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目商鋪面積較大，整個(gè)租金額相應(yīng)較大，由于目前一段時(shí)間人流不足，將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商家資金回收困難，這會(huì)使許多商家會(huì)繼續(xù)觀望，影響項(xiàng)目的招商。 為此，我們提出“放水養(yǎng)魚(yú)”的招商政策，從以下方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育： 第一是 ：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 四、招商執(zhí)行策略 回避銷(xiāo)售信息 為了避免銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)商戶的干擾，影 響其租賃的積極性，我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷(xiāo)售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告）均回避銷(xiāo)售信息。 所有招商工作均圍繞公開(kāi)招商日的時(shí)間進(jìn)行安排。 規(guī)避方法：開(kāi)發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。 電視 當(dāng)前本案電視廣告分為兩個(gè)版塊，一是《房產(chǎn)聚焦》欄目一分鐘廣告片；另外是《焦作新聞》之前 30 秒廣告片。 ★ 廣場(chǎng)外包裝。 三、相關(guān)文件 招商細(xì)則 太極廣場(chǎng)招商細(xì)則 招商對(duì)象： 高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。 租金收取 ：商戶定鋪后十日內(nèi)需簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書(shū)》，一次性簽約三年。按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律，較為投資者接受的投資回報(bào)周期為 8 侄 14 年區(qū)間，即租金水平在 15 元 /㎡左右，售價(jià)應(yīng)在 3000元 /㎡以內(nèi)，以下以本案中庭商鋪 23為例。 但本著對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我們需要闡明的是，就本案來(lái)說(shuō)，其售價(jià)已經(jīng)趨于市場(chǎng)承受的最高水平。 。理想狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)‘火’的局面，商鋪可按照原方案出售，即以‘間’為單位分零出售。首先需要強(qiáng)大的市場(chǎng)環(huán)境支撐。 S= ㎡， P 單 =3200 元 /㎡（當(dāng)前價(jià)格）， P 總 =1421248 元 （眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費(fèi)用） 招商方式： 計(jì)劃于 6 月 1 日上午 9:00 開(kāi)始公開(kāi)招商選鋪，先到先選。 保證金 ：因商鋪面積不等，按‘間’為單位，每間保證金為 20xx0 元；保證金于簽訂《商鋪?zhàn)赓U意向書(shū)》時(shí)交納。廣場(chǎng)大門(mén)按設(shè)計(jì)方案包裝，并書(shū)廣場(chǎng)名?？紤]到項(xiàng)目當(dāng)前的需要，項(xiàng)目組建議暫減少電視投放量，將《房產(chǎn)聚焦》欄目中廣告片暫緩，保留《焦作 新聞》前廣告片。 規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對(duì)招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估，認(rèn)真分析招商工作中的問(wèn)題和困難，正確預(yù)見(jiàn)并確定項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間。比如與商戶的溝通可以從即日起延續(xù)到廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，但所有的工作只能夠提前完成，不可滯后。 商戶（大戶）優(yōu)先招商 設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免租金 15 個(gè)月），有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的 35 家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對(duì)品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。 第二是 ：免租期。以市場(chǎng)較優(yōu)惠的租金吸引商家提早進(jìn)駐，隨著人流的激增和環(huán)境的成熟，逐漸提高租金。商業(yè)價(jià)格：租金價(jià)格在 8~15 元 /㎡左右。商業(yè)價(jià)格： 臨塔南路商鋪?zhàn)赓U價(jià)格為 12~20 元 /㎡ /月；里面小門(mén)面為 10~15元 /㎡ /月。距離本案 100 余米。建筑形態(tài)：以解放路劃分問(wèn)南、北兩個(gè)組團(tuán)。主要經(jīng)營(yíng)高檔西餐以及休閑服務(wù)行業(yè)。商業(yè)價(jià)格：售價(jià)：臨人民大道 4500— 4800 元 / m2 ，其余商鋪：