【正文】 區(qū)策略 第二部分 市場招商總策略 一、 招商的整體原則和目標(biāo) 二、 租金策略 三、 招商政策策略 四、 招商執(zhí)行策略 第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、 開業(yè)時間 二、 正式招商時間 三、 招商工作安排 四、 招商風(fēng)險分析 五、 招商中存在的問題及規(guī)避方法 第四部分 招商準(zhǔn)備工作 一、 招商資料 二、 媒體運(yùn)用 三、 相關(guān)文件 第五部分 銷售建議 一、 投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)分 析 二、 銷售策略建議 三、 年度中旬推廣 第一部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。焦作市政府有力的扶持及城市 未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認(rèn)識和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。 ■ 品牌優(yōu)勢。 ■ 產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。 ■ 市場容量威脅。 ☆ 通過項(xiàng)目組對焦作所有專業(yè)市場的摸底排查，并結(jié)合項(xiàng)目整體形象定位， 我們最終確定廣場內(nèi)商鋪一層主要經(jīng)營生活服務(wù)配套行業(yè)，如超市、市多店、特色餐飲之類，二層主要經(jīng)營健身、娛樂、休閑等行業(yè)。桂蘭街 招商對象定位 根據(jù)焦作市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗(yàn)，本市場的招商對象將以焦作市區(qū)及省會鄭州商家為主，焦作市周邊市縣為輔。 地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一； 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 ⑵、周邊商業(yè)租金市場調(diào)查 ●樓盤商業(yè)： ?碧海云天： 由于一期住宅已經(jīng)售罄，商業(yè)部分已經(jīng)經(jīng)營。 交通發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)價格：解放路沿線售價： 8800 元 /平方米 其他商業(yè)門面售價： 4000—— 4500 元 /平方米 無租賃價格 ●、專業(yè)或綜合批發(fā)市場 ?山陽商城 由于整個商城定位主要服務(wù)于普通老百姓，小具規(guī)模，品質(zhì)較低，但價格實(shí)惠，故周邊老百姓愿意到此購物消費(fèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚。商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：較大面積的商鋪?zhàn)∫米魅玢y行、通訊等網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，較小的如 15 ㎡左右的商鋪則用來零售，如小賣鋪、小餐飲產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目商鋪面積較大，整個租金額相應(yīng)較大，由于目前一段時間人流不足，將導(dǎo)致經(jīng)營商家資金回收困難，這會使許多商家會繼續(xù)觀望，影響項(xiàng)目的招商。 為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從以下方面對市場進(jìn)行培育： 第一是 ：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 四、招商執(zhí)行策略 回避銷售信息 為了避免銷售價格對商戶的干擾，影 響其租賃的積極性，我們在招商時決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。 所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安排。 規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。 電視 當(dāng)前本案電視廣告分為兩個版塊，一是《房產(chǎn)聚焦》欄目一分鐘廣告片；另外是《焦作新聞》之前 30 秒廣告片。 ★ 廣場外包裝。 三、相關(guān)文件 招商細(xì)則 太極廣場招商細(xì)則 招商對象： 高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。 租金收取 ：商戶定鋪后十日內(nèi)需簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》，一次性簽約三年。按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律，較為投資者接受的投資回報周期為 8 侄 14 年區(qū)間，即租金水平在 15 元 /㎡左右，售價應(yīng)在 3000元 /㎡以內(nèi)，以下以本案中庭商鋪 23為例。 但本著對開發(fā)商、對項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我們需要闡明的是，就本案來說，其售價已經(jīng)趨于市場承受的最高水平。 。理想狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營呈現(xiàn)‘火’的局面，商鋪可按照原方案出售，即以‘間’為單位分零出售。首先需要強(qiáng)大的市場環(huán)境支撐。 S= ㎡， P 單 =3200 元 /㎡（當(dāng)前價格）， P 總 =1421248 元 （眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費(fèi)用） 招商方式： 計(jì)劃于 6 月 1 日上午 9:00 開始公開招商選鋪，先到先選。 保證金 ：因商鋪面積不等，按‘間’為單位，每間保證金為 20xx0 元；保證金于簽訂《商鋪?zhàn)赓U意向書》時交納。廣場大門按設(shè)計(jì)方案包裝，并書廣場名?？紤]到項(xiàng)目當(dāng)前的需要，項(xiàng)目組建議暫減少電視投放量，將《房產(chǎn)聚焦》欄目中廣告片暫緩，保留《焦作 新聞》前廣告片。 規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項(xiàng)目的開業(yè)時間。比如與商戶的溝通可以從即日起延續(xù)到廣場開業(yè)，但所有的工作只能夠提前完成，不可滯后。 商戶（大戶）優(yōu)先招商 設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免租金 15 個月），有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的 35 家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對其它中戶、散戶招商的號召力。 第二是 ：免租期。以市場較優(yōu)惠的租金吸引商家提早進(jìn)駐，隨著人流的激增和環(huán)境的成熟，逐漸提高租金。商業(yè)價格：租金價格在 8~15 元 /㎡左右。商業(yè)價格： 臨塔南路商鋪?zhàn)赓U價格為 12~20 元 /㎡ /月；里面小門面為 10~15元 /㎡ /月。距離本案 100 余米。建筑形態(tài)：以解放路劃分問南、北兩個組團(tuán)。主要經(jīng)營高檔西餐以及休閑服務(wù)行業(yè)。商業(yè)價格：售價：臨人民大道 4500— 4800 元 / m2 ，其余商鋪：