【正文】 。 具體營銷策劃執(zhí)行方案將適時(shí)出臺。項(xiàng)目組考慮在成功招商之后，需要配合商家進(jìn)行系列的宣傳推廣，比如活動(dòng)的組織。理想狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營呈現(xiàn)‘火’的局面，商鋪可按照原方案出售，即以‘間’為單位分零出售。但本著對開發(fā)商、對項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我們需要闡明的是，就本案來說，其售價(jià)已經(jīng)趨于市場承受的最高水平。 再就是項(xiàng)目內(nèi)需要強(qiáng)有力的業(yè)態(tài)支撐。首先需要強(qiáng)大的市場環(huán)境支撐。 投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn) 投資者需要的是穩(wěn)定的投資回報(bào)，投資回報(bào)周期越短對投資者吸引力越大；開發(fā)商需要的是產(chǎn)品當(dāng)前市場較合理的價(jià)位，而不能夠全部賺取產(chǎn)品未來的升值空間。該商鋪獲得租金收益為： P 年收益 =120 元 /㎡ /年 ㎡ =53296 元 /年 S= ㎡， P 單 =3200 元 /㎡（當(dāng)前價(jià)格）， P 總 =1421248 元 按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律，較為投資者接受的投資回報(bào)周期為 8 侄 14 年區(qū)間，即租金水平在 15 元 /㎡左右，售價(jià)應(yīng)在 3000元 /㎡以內(nèi)，以下以本案中庭商鋪 23為例。 本案租金水平 前文已經(jīng)分析過，把廣場內(nèi)二層平均租金暫定為 12 元 /㎡ /月，一層平均租金暫定為 18 元 /㎡ /月是比較適宜的。 《商鋪?zhàn)赓U意向書》及《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》細(xì)則及合同文本 于 日前定稿制作完成。（眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費(fèi)用） 招商方式： 計(jì)劃于 6 月 1 日上午 9:00 開始公開招商選鋪，先到先選。 租金收取 ：商戶定鋪后十日內(nèi)需簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》，一次性簽約三年。 經(jīng)營管理 ：商家按規(guī)定時(shí)間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種經(jīng)營；服從商城管理 ；按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用，否則商城有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。商戶須提供身份證。 保證金 ：因商鋪面積不等，按‘間’為單位，每間保證金為 20xx0 元；保證金于簽訂《商鋪?zhàn)赓U意向書》時(shí)交納。 三、相關(guān)文件 招商細(xì)則 太極廣場招商細(xì)則 招商對象： 高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。 ★ 車身廣告。廣場內(nèi)二層主要由經(jīng)營戶自行包裝，在沒有經(jīng)營戶進(jìn)駐之前我們則有必要對上下兩層進(jìn)行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強(qiáng)烈的視覺沖擊、營造商業(yè)氛圍。廣場大門按設(shè)計(jì)方案包裝，并書廣場名。 ★ 廣場外包裝。 戶外廣告 ★ 銷售現(xiàn)場包裝。 報(bào)紙 鑒于同上原因，報(bào)紙廣告的投放量也相應(yīng)縮減?？紤]到項(xiàng)目當(dāng)前的需要，項(xiàng)目組建議暫減少電視投放量，將《房產(chǎn)聚焦》欄目中廣告片暫緩，保留《焦作 新聞》前廣告片。 電視 當(dāng)前本案電視廣告分為兩個(gè)版塊，一是《房產(chǎn)聚焦》欄目一分鐘廣告片；另外是《焦作新聞》之前 30 秒廣告片。 內(nèi)容：廣場商鋪總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號、尺寸，各類商鋪各層平面圖。 內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目生意機(jī)會，政府對項(xiàng)目的支持，項(xiàng)目招商細(xì)則，項(xiàng) 目招商政策等。 規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間。 規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，對項(xiàng)目的銷售形成阻力。 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分析 ◇ 投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微； ◇ 項(xiàng)目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于項(xiàng)目的品牌樹立，對整個(gè)項(xiàng)目將產(chǎn)生負(fù)面影響； ◇ 項(xiàng)目不能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，投資者鬧事。比如與商戶的溝通可以從即日起延續(xù)到廣場開業(yè)，但所有的工作只能夠提前完成，不可滯后。 所有招商工作均圍繞公開招商日的時(shí)間進(jìn)行安排。因此，在對外宣傳時(shí)我們可打出口號： 9 月 1 日進(jìn)場裝修， 10 月 1 日鐵定開業(yè)！ 若不能按時(shí)開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金，以增強(qiáng)商戶租鋪的信心。 第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、開業(yè)時(shí)間 第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期進(jìn)度、招商等工作，暫定廣場開業(yè)時(shí)間為 20xx年 10 月 1 日。 商戶（大戶）優(yōu)先招商 設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免租金 15 個(gè)月），有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的 35 家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對其它中戶、散戶招商的號召力。 四、招商執(zhí)行策略 回避銷售信息 為了避免銷售價(jià)格對商戶的干擾，影 響其租賃的積極性，我們在招商時(shí)決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。簽約時(shí)收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年、第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。 第二是 ：免租期。 為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從以下方面對市場進(jìn)行培育： 第一是 ：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 三、招商政策策略 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí) 間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。 為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速 落定，我們建議招商部分商鋪實(shí)行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留