【文章內(nèi)容簡介】 崇明島的綜合優(yōu)勢更加明顯。 本案處于五大功能分區(qū)的崇南分區(qū)，規(guī)劃為 “田園城市化中心城區(qū) ”，又處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處，將是崇明島未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，未來大量人口導(dǎo)入，對于本案的客戶定位具有指導(dǎo)作用。 崇明島目前處于發(fā)展期，各項建設(shè)均朝良性方向發(fā)展，本案未來具有較大的升值潛力。 （二）市場分析 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢 一、上海整體投資環(huán)境分析 國際大都市背景下的城市新格 局 從 20xx 年－ 20xx 年的五年是上海加快建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心重要時期，在全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，既融合又競爭的態(tài)勢更加明顯，上海作為區(qū)域經(jīng)濟的龍頭，要更好地服務(wù)于長江三角洲乃至全國，首先必須繼續(xù)保持自身在區(qū)域競爭中的優(yōu)勢。 在未來四年中，原有城市布局難以適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，城市發(fā)展的重心由中心城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”，進行新一輪布局，從而吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 崇明規(guī)劃的五大功能區(qū)的發(fā)展將依附于上海整體大環(huán)境的 發(fā)展，上海成為國際中心，才能保證崇明未來的可能性，崇明是對上海城市功能的補充，上海是崇明賴以發(fā)展的大樹。 宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，投資環(huán)境日趨完善 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 上海 20xx 年提出的目標(biāo)是：國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率繼續(xù)高于全國 2—3 個百分點，到 20xx 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 10000 美元左右；基本建立與國際大都市功能相適應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)體系，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 近年來，在上海市整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境之 下，崇明島的發(fā)展也不甘落后。 20xx 年，崇明縣的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)均保持增長勢頭，相比 20xx 年，分別增長了 %、 %、 %。 良好的經(jīng)濟環(huán)境，將吸引更多的投資者看好崇明，投資崇明，帶動區(qū)域經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展。 居民收入穩(wěn)漲，總體購買力強勁 過去六年中，上海城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的可支配收入均保持快速的增長，在人口數(shù)量基本穩(wěn)定，每年略有增加的情況下，上海總體的購買力呈現(xiàn)比較快的增長態(tài)勢， 1998 年－ 20xx 年的年平均增長率為 ％，到 20xx 年總體購買力超過 1717 億元， 再考慮到上海有接近 300 萬的流動人口 (旅游人口 )，因此實際購買力已經(jīng)超過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，上海各區(qū)域的市場消費能力將繼續(xù)保持強勁勢頭。 450049015337581263296892750010000020xx4000600080001000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx上海歷年及未來5 年G D P 增長趨勢（單位：美元） % 上?？傮w的購買力 199820xx 數(shù)據(jù)來源：上海市歷年統(tǒng)計年鑒 二、近期政策分析 政策一： 10 月 28 日，央行出臺加息政策 影響分析 ① 對房地產(chǎn)市場：交易情況波瀾不驚 根據(jù)我司近期對房地產(chǎn)成交量的跟蹤分析，自從 28 號加息政策公布以來，上海全市的房地產(chǎn)無論是成交量還是成交價都未出現(xiàn)較大的變化，保持著平穩(wěn)的走勢，市場對加息政策的反 響并不熱烈。 兩周（ 10 月 18 日 ——11 月 1 日）以來房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對房價：消費者可承受房價實際下跌 2％ 對于消費者而言，本次加息最終的反應(yīng)機制是加息將導(dǎo)致月還款額的增加，進而導(dǎo)致購買力的下降。根據(jù)這個機制，我們可以發(fā)現(xiàn)如果加息幅度為 ％（大多數(shù)貸款應(yīng)該都在五年期以上），消費者的購買力約下降 2％左右。 下表假定申請貸款為 50 萬元，利率為 ％（加息后），那么在新的利息條件下的月供變化如下： 貸款年限 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 原月 供 現(xiàn)月供 月供增加 增加比例 ％ ％ ％ ％ ％ 從上表可看出，本輪加息導(dǎo)致的購買力下降的最大幅度也僅為 3％，考慮到五年以內(nèi)貸款利率較低，及并非所有人都是貸足 30 年等因素，綜合估計大約在 2％左右。 ③ 對購房者：心理影響 大于實際 考慮到加息對整體的房價影響僅僅為 2％左右，與同期的房價波動動輒 8％、 10％相比實在是小巫見大巫。同時由于購房者實際對于加息早就有了一定的心理準(zhǔn)備，因此，可以說本次加息可能帶來的影響被提前消化了。 但并非說購房者因此就沒有任何反應(yīng)，經(jīng)歷了將近 9 年的連續(xù)降息后，可以預(yù)期未來整體金融政策很可能會進入一個加息周期，因此，購房者盡管對本次加息反應(yīng)不大，但卻在心理上不希望看見連續(xù)加息的現(xiàn)象，那樣的話，還貸的壓力就會驟然加大。 就不同目的的購房者而言，加息的最直接影響各有不同，如表所示： 類別 影響分析 備注 住宅類 自住類 高檔 購房者的月供還貸額敏感度不高，影響不大 一次付清比例增多 中檔 對于月供敏感度較高，影響較大， 經(jīng)濟適用房 對于月供敏感度很高，影響很大， 重新考慮購買面積 非自住類 投資者 融資成本上升，投資利潤下降 投機者 融資成本上升，價格預(yù)期抬高 非住宅類 商業(yè)、辦公 加息對商辦的影響遠(yuǎn)大于住宅類 ④ 對開發(fā)商：加息影響各有異同 通過對業(yè)內(nèi)開發(fā)商的了解，我們發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商由于加息導(dǎo)致開發(fā)貸款利率上漲，土地儲備的成本增加，從而面臨更大資金 回籠壓力。但是貸款無上限的政策卻給開發(fā)商以可以貸款的希望。根據(jù)我們所了解到的信息反饋，部分開發(fā)商由于資金鏈的緊張，甚至向地下錢莊或是信托機構(gòu)融資，融資利率高達 12％甚至 20％。 當(dāng)然對于不同性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，加息影響也各有不同，對于大型、品牌企業(yè)，由于 20xx 年的金融控制以來，即開辟了多元的融資渠道，因此在項目現(xiàn)金流方面比較寬松，而那些中小型企業(yè)則無異于雪上加霜。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰法則將會殘酷地考驗每一個業(yè)內(nèi)開發(fā)（投資）商。 點評： ① 加息針對需求層面 目標(biāo)減少房地產(chǎn)投機活動 本次經(jīng)濟過熱的根源可以歸咎于房 地產(chǎn)，而房地產(chǎn)過熱可以部分歸因于利率過低，過低的利率導(dǎo)致一些城市的大量消費者進入購房行列。出于培養(yǎng)居民消費熱情考慮，因此自從去年以來，無論是控制土地還是壓縮信貸主要都是針對供應(yīng)方即開發(fā)商，但卻沒有從根本上改變消費者的購房熱情，或者說房地產(chǎn)熱并沒有改變，從而在需求持續(xù)高漲的環(huán)境下，其調(diào)控結(jié)果是房屋供應(yīng)增速快速下降，房價照升不誤，而加息，不僅能夠從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)實，也讓政府的宏觀調(diào)控由以往行政的方式向市場化的方式改變。 同時，目前房地產(chǎn)市場中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機性需求更是占了絕大多數(shù)。 銀行貸款利息的提高使得這部分投機者的還貸壓力進一步增加，特別是對 “以租養(yǎng)房 ”的投資型客戶影響較大，而對于比較高端的、有其他固定收入的投資者影響相對較小。實力不濟的炒房者的短期投機行為將受到一定程度的遏制。 ② 本次加息象征意義大于實際，再度加息影響巨大 無論是土地解禁后的配套政策出臺還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非針對老百姓，其主要目的還是對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，以壓制當(dāng)前經(jīng)濟過熱的局面，同時可以抑制物價，最終受惠的將還是老百姓。同時由于本次加息幅度僅僅 ％，對購房消費行為并不形成較大的影響。但卻使我們利率 由以往下降的通道轉(zhuǎn)變?yōu)樯仙耐ǖ?。盡管幅度很小，但如果政府根據(jù)調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)第一次加息實際上并未達到預(yù)期效果（房地產(chǎn)熱并未降溫），相應(yīng)的于近期實行再次加息。則無論（第二次）加息的幅度是多少，消費者的消費信心以及開發(fā)商的投資信心都將會受到極大的影響，市場的前景將會看淡。 ③ 加息后房價走勢預(yù)期平穩(wěn) 考慮到各項宏觀調(diào)控政策的逐步落實，以及隨后土地配套政策的出臺，無論是開發(fā)商還是消費者對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的信心都明確無疑，受此影響，盡管在目前環(huán)境下整體房價走勢不會下跌，但增幅減速卻是必然的。 加息所帶來的影 響，也將在崇明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)，就目前的微幅調(diào)整，對購房者產(chǎn)生的影響不大，但將會小幅度增加一次性付款客戶比例。 政策二：限制囤地 滬土地儲備實施細(xì)則出臺 政策概要：近期，上海市房地局公布了《上海市土地儲備辦法實施細(xì)則》。該《細(xì)則》規(guī)定：（一）儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲備中心與區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例各為 50%；（二）儲備第（一）項以外土地的，市土地儲備中心所占比例為 30%，區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例為 70%。 影響：《上海市土地儲備辦法實施細(xì)則》的出臺意味著上海將建立起了明 確的市區(qū)兩級土地儲備體系，市政府對土地的控制力得到了增強，房地產(chǎn)開發(fā)商無限期“囤地”將受到有效限制。加上此前政府已經(jīng)出臺的《上海市土地儲備辦法》與《上海市建設(shè)項目審批用地規(guī)?？刂乒芾碓囆修k法》，今后上海的土地儲備體系將更趨完善。 點評： 儲備土地的主體應(yīng)當(dāng)是政府，而非開發(fā)商。上海出臺土地儲備辦法的目的就是要增強政府對土地市場的調(diào)控力度，加大政府對土地供應(yīng)源頭的控制。政府將通過土地儲備機構(gòu)存儲并按計劃交付供地的方式，對土地一級市場進行調(diào)控，平衡近期和遠(yuǎn)期的用地需求。 崇明土地資源儲備量大，該政策的出臺 ，將對崇明的土地資源管理有指導(dǎo)作用。 政策三：二手房網(wǎng)上公示將于今年推出 政策概要：從有關(guān)部門獲悉，上海二手房網(wǎng)上公示系統(tǒng)的技術(shù)構(gòu)架已經(jīng)基本完成，具體實施細(xì)節(jié)正在最后確定過程中，二手房網(wǎng)上公示將于今年正式推出。該系統(tǒng)除了免費掛牌二手房房源，直接受理買賣雙方過戶外，另一個突出亮點是將銀行引入，為客戶直接辦理按揭貸款，并對款項進行監(jiān)管。 影響：二手房網(wǎng)上公示的推出，把 “自由化 ”狀態(tài)的二手房市場交易納入到一個公開公正公平的平臺，通過金融、財稅和交易管理等各種手段，各方的經(jīng)營行為將得到某種規(guī)范。 點評： 一手房網(wǎng)上交易已經(jīng)運行了大半年，從目前來看，網(wǎng)上交易的透明度正在變得越來越高，運行的效果非常良好。因此，實行二手房網(wǎng)上交易公示勢在必行。 隨著本市將逐漸建立、健全規(guī)范的房地產(chǎn)交易管理制度，二手房的交易將逐步納入規(guī)范軌道中來，普通購房者的根本利益將會得到保證，房地產(chǎn)行業(yè)的基本現(xiàn)狀也會發(fā)生重大改變。 歷年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 0200400600800100012001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 4 年1 1 1月 第二章 上海房地產(chǎn)市場 一、商品房市場分析 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進，上海房地產(chǎn)市場體系逐步建 立，房地產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟的比重已從最初的 ％增加至 ％，實現(xiàn)了到 21 世紀(jì)初翻一番的既定目標(biāo)。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 相對于全市的房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境，崇明島房地產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的動力還不足，未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)將在崇明大力發(fā)展。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資進入前所未有的高潮期 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 20xx 年是上海房地產(chǎn)投資增幅非?？焖俚囊荒辏谶B續(xù)十年平均增長速度保持 10％的基礎(chǔ)上，同比增長幅 度仍達到了 ％。而 20xx 年 111 月累計已實現(xiàn)投資額 億元，同比增長 %，這些數(shù)據(jù)清楚地表明了上海房地產(chǎn)市場正處在開發(fā)投資的高潮期。 預(yù)計在未來的 5 年內(nèi)，上海政府將通過政策調(diào)控，適度控制經(jīng)濟過熱，保持房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)投資每年保持在 900 億左右，以防止新的投資過熱引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。 不同于上海全市及其他城區(qū)的房地產(chǎn)市場，崇明作為后起之秀，未來幾年的房地產(chǎn)投資額將持續(xù)增高。 上海商品房市場供應(yīng)連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 1997 年－ 20xx 年，上海的商品房批 準(zhǔn)預(yù)售面積始終保持在 1400－ 1900 萬平方米相對穩(wěn)定的區(qū)間波動，從 20xx 年開始進入高速增長期，當(dāng)年突破 2500 萬方之后， 20xx 年再創(chuàng)新高，首次達到 3000萬方以上，而今年 111 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米， 20xx 年底仍有望達到 2500 萬平方米左右上海歷年房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟的比重020xx4000600080001995 1996 1997 199