【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4 % 135 %180190㎡ 124 74 % 38 %190200㎡ 19 %200㎡以上 8 % 20 % 42 % 4 0競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型配比及銷售情況（ 1）戶型配比 都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以 140170㎡的四房為主力戶型，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。（ 2）銷售情況l 具有較高性價(jià)比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。l 大小戶型去化速度并沒(méi)有特別明顯的差異，經(jīng)濟(jì)型三房和四房都有自己相對(duì)穩(wěn)定的客戶群。l 各項(xiàng)目中去化較快的一般都為每棟樓的邊套或者是景觀優(yōu)越部分的大戶型，部分中間套小戶型因期其總價(jià)相對(duì)較低也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。（ 3）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 06年以來(lái)區(qū)域市場(chǎng)中具有較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤(pán)，除了新開(kāi)盤(pán)的都市森林外（總 26萬(wàn)平方米首期推出近 10萬(wàn)平方米），主要為中心區(qū)大中盤(pán)的續(xù)推量（春江花城三期紫園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期的續(xù)推，該部分樓盤(pán)的供給量約在 3000套左右。本項(xiàng)目面臨與都市森林二期搶開(kāi)盤(pán)時(shí)間，提前分流客源的直接問(wèn)題。同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)小結(jié)寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略 報(bào)告大綱報(bào)告大綱入市時(shí)間選擇我們最好能提前具備開(kāi)盤(pán)條件，完成相應(yīng)準(zhǔn)備工作，結(jié)合工程進(jìn)度和營(yíng)銷準(zhǔn)備情況，最晚不能遲于 10月中旬正式推出本項(xiàng)目。蓄勢(shì) 蓄水 排摸與銷定 正式開(kāi)盤(pán)考慮到：l 總體市場(chǎng)，較 05年銷量有較大回升，價(jià)格保持 5％以內(nèi)的增幅l區(qū)域總體市場(chǎng)供過(guò)于求，十分明顯；l區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)十分明顯，并且后半年潛在供應(yīng)較大；l政策因素具有一定的不確定性，給后市帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目入市 — 難點(diǎn)及措施 入市難點(diǎn)：? 政務(wù)中心區(qū)住宅的市場(chǎng)適應(yīng)性? 板塊概念的明確及加強(qiáng)? 品牌形象的短時(shí)間樹(shù)立? 同質(zhì)化項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)別? 產(chǎn)品創(chuàng)新的認(rèn)可與接受? 較高價(jià)格下的快速去化? 宏觀調(diào)控影響的弱化 總結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)況和本案的各項(xiàng)特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，針對(duì)以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：l 搶?xiě)?zhàn)機(jī)：從宣傳上提前介入市場(chǎng)，造成先聲奪人的市場(chǎng)影響力。浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。l 作板塊：為了使項(xiàng)目在市場(chǎng)中的高檔地位更突出，能獲取較高的銷售價(jià)格，應(yīng)充分把握地段升值，發(fā)展前景，鄞州中心區(qū)核心居住板塊。l 樹(shù)品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營(yíng)銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點(diǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。營(yíng)銷傳播中爭(zhēng)取更高的手法，樹(shù)立品牌形象無(wú)論對(duì)前期還是對(duì)整盤(pán)都大有裨益，也將對(duì)金地公司在別的項(xiàng)目操作上積累品牌效應(yīng)。國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較國(guó)際花園的核心賣點(diǎn)國(guó)際花園的核心賣點(diǎn) 報(bào)告大綱報(bào)告大綱國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 外部條件? 鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤(pán)之一? 鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊? 周邊便捷通達(dá)的市政交通條件國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 規(guī)劃特色? 局部圍合的小圈子? 無(wú)限溝通的中庭院? 充分彰顯的大景觀? 廊院空庭的多空間? 尊貴共享大堂? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 建筑特點(diǎn)? 集中中央景觀? 景觀入戶? 放射型景觀規(guī)劃國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 景觀特色? 客廳、主臥的大開(kāi)間? 前庭后院創(chuàng)新空間? 多陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的戶型面積附加值國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 戶型特色? 純正英國(guó)幼兒園? 多元文化會(huì)所? 金地品牌? 英式尊崇物管國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 其他國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較國(guó)際花園的核心賣點(diǎn)國(guó)際花園的核心賣點(diǎn) 報(bào)告大綱報(bào)告大綱占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元 ∕ ㎡）整體均價(jià)（元 ∕ ㎡）目前銷售情況金地國(guó)際花園 67348 16 / / /春江花城 130000 35 一期 7150二期 6200三期 6407一期 7000二期 6200三期 6800%萬(wàn)達(dá)國(guó)際 210900 52(其中公寓部分 ) 6911 6900 %都市森林 17500 7107 7200 %君悅花園 60000 20 7775 7800 %BOBO城 266800 50 6369 6500 % 從上表可以看出，項(xiàng)目在 2023年中期推出以后，基本可以銷售完成 50%左右，部分項(xiàng)目由于具有較高的性價(jià)比，取得了比較不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，如君悅花園達(dá)到了 78%左右，都市森林 40%多。主要項(xiàng)目基本資料 金地國(guó)際花園 都市森林 BOBO城 春江花城 君悅花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積80㎡以下 48808090㎡90100㎡ 9098 99100110㎡ 103 106110120㎡ 118119 119120130㎡ 120129 125128 121130140㎡ 131134 134137 131 130135 138140150㎡ 143145 144149150160㎡ 158 153159 150 156 153 155157160170㎡ 160167 161 164169 161170180㎡ 179 176 171174 171178180190㎡ 187 185190200㎡ 196 193200250㎡ 205 復(fù)式 復(fù)式 222250以上 復(fù)式 復(fù)式 復(fù)式 復(fù)式2房以下 2房 2廳 1衛(wèi) 2房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi)3房 2廳 2衛(wèi) 3房 3廳 2衛(wèi) 4房 2廳 2衛(wèi) 5房及以上戶型面積分布 n 幾個(gè)主要項(xiàng)目除春江花城外，沒(méi)有出現(xiàn)一房戶型；二房只有在本項(xiàng)目與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中出現(xiàn)，主力面積在 90102㎡之間。n 兩房中，只有本項(xiàng)目的二房帶兩個(gè)衛(wèi)生間。n 三房的主力戶型面積在 118149㎡之間，其中都市森林的為經(jīng)濟(jì)型三房，而其他項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)型和舒適型三房都有涵蓋。n 四房的主力面積在 150180㎡之間，各項(xiàng)目中出現(xiàn)的比重都較大，對(duì)于高端客戶的追求獲得大家一致認(rèn)同。n 五房以上的基本都是復(fù)式摟，少量存在各項(xiàng)目中。n 從上面我們可以知道，多個(gè)項(xiàng)目的戶型面積分布區(qū)間拉的比較長(zhǎng)，從居家二房、經(jīng)濟(jì)型三房到舒適型三房、四房及以上等，力圖打盡市場(chǎng)上存在的一切客戶，本項(xiàng)目很好的規(guī)避了這一點(diǎn)，主要滿足的是居家二房，改善三房及升級(jí)四房的需求，減去了中間過(guò)多的戶型段，做到有的放矢，更好的滿足細(xì)分市場(chǎng)的需求。金地國(guó)際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積90100㎡ 1618 5100110㎡ 17110120㎡ 19 1921120130㎡ 1922 130140㎡ 1826 2024 4140150㎡ 24 2730150160㎡ 27 26 160170㎡ 2128 29 26 170180㎡ 30 3133180190㎡ 30 34190200㎡ 31200㎡以上 38 45戶型設(shè)計(jì)分析 －客廳金地國(guó)際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積90100㎡ 1821 100110㎡ 14110120㎡ 2325120130㎡ 2324 130140㎡ 22 1723 140150㎡ 29 2327150160㎡ 24 24 160170㎡ 1927 24 26 170180㎡ 26 2530180190㎡ 19 26190200㎡ 26200㎡以上 30 40戶型設(shè)計(jì)分析 －主臥戶型分析 —— 小結(jié)　　　 本項(xiàng)目在客廳開(kāi)間上比同面積段的其他項(xiàng)目要大 ，而相應(yīng)的客廳面積卻比其他項(xiàng)目的要小或相等，顯示客廳進(jìn)伸也相對(duì)小一些，這種設(shè)計(jì)增加了客廳的采光及通透性，提升了空間價(jià)值，同樣的情況在主臥室中也大量出現(xiàn)，大開(kāi)間、短進(jìn)伸的戶型設(shè)計(jì)使得本案就其他項(xiàng)目同面積段產(chǎn)品相比更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。戶型面積 金地國(guó)際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)80㎡以下 一般8090㎡90100㎡ 較差 一般100110㎡ 差110120㎡ 一般 一般 差120130㎡ 較好 一般 一般130140㎡ 一般 較好 較好 一般 一般140150㎡ 好 一般150160㎡ 好 較好 好160170㎡ 好 好 好 好170180㎡ 好 較好180190㎡ 好 好 好190200㎡ 好200㎡以上 一般 好 好 一般 基于景觀資源對(duì)于促進(jìn)銷售的考慮，各項(xiàng)目小面積戶型的外部景觀資源相對(duì)較差，大戶型具有良好的視野，四房及以上戶型都處于景觀最佳處。而本身的內(nèi)外部自然條件的缺乏，相對(duì)各階段的戶型所具有的景觀資源橫向比較其他項(xiàng)目都處于下風(fēng)。 戶型景觀資源項(xiàng)目名稱 平層 復(fù)式 凸窗 轉(zhuǎn)角窗 入戶花園 衣帽間 露臺(tái) 多陽(yáng)臺(tái) 空中花園 挑高陽(yáng)臺(tái)金地國(guó)際花園 ★ ★ ★ ★★春江花城 ★ ★ ★ ★ ★ ★萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ★ ★ ★ ★都市森林 ★ ★ ★君悅花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★BOBO城 ★ ★ ★　　幾乎所有的項(xiàng)目在戶型結(jié)構(gòu)上采用了平層和復(fù)式的結(jié)構(gòu)，凸窗的設(shè)計(jì)也被廣泛接受，但轉(zhuǎn)角窗、入戶花園、露臺(tái)、空中花園、挑高陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)很少出現(xiàn)，反映了當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體還需要一定的教育過(guò)程，在一定時(shí)間內(nèi)寧波住宅項(xiàng)目的整體水平也有待提升。 戶型細(xì)部功能項(xiàng)目名稱 大堂等區(qū)域金地國(guó)際花園 長(zhǎng) 50米寬 6米挑高 ，挑高 9米大堂，組成 U字型圍合春江花城 挑高 69米左右門(mén)廊，歐洲公共空間的連廊設(shè)計(jì)都市森林 /萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 公寓底層 12層進(jìn)行花園造景，大廳挑高兩層有休息平臺(tái)君悅花園 BOBO城 / 本項(xiàng)目一大產(chǎn)品特色就是兩棟樓通過(guò)長(zhǎng)廊及大堂圍合中心庭院成一個(gè)組團(tuán)，眾觀寧波市場(chǎng)，也未曾出現(xiàn)這樣的組團(tuán)長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，該區(qū)域?qū)?lái)能形成一個(gè)業(yè)主交流和分享的空間，大堂的設(shè)計(jì)能給業(yè)主尊貴體面的同時(shí)，更好的滿足業(yè)主的服務(wù)需要，充分體現(xiàn)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的人本思想，公共空間分析項(xiàng)目名稱 跳泉 疊水 名貴樹(shù)種 休閑小品 湖泊、河流金地國(guó)際花園春江花城 ★ ★ ★萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ★ ★都市森林 ★ ★君悅花園 ★ ★BOBO城 ★ ★ ★ 從 上表可以看出，幾個(gè)項(xiàng)目在園林亮點(diǎn)上并沒(méi)有多大的亮點(diǎn)，僅有的只是園林主題風(fēng)格上的差異，更多的還是借助于外部自然條件，本項(xiàng)目可以通過(guò)內(nèi)部資源的充分挖掘和外部資源的整合，依據(jù)本身的地理位置與自身定位來(lái)塑造園林主題和亮點(diǎn)，從而體現(xiàn)自身實(shí)力和產(chǎn)品的素質(zhì)優(yōu)越。項(xiàng)目園林亮點(diǎn)項(xiàng)目名稱 內(nèi)部配套金地國(guó)際花園大型會(huì)所、英式幼兒園春江花城 大型會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、米你高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所游泳池、濱河休 閑區(qū)都市森林 大型會(huì)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、明星幼兒園、濱水長(zhǎng)廊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 會(huì)所、大型商業(yè)配套君悅花園 大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城 大型會(huì)所、雙游泳池、布波館、 SPA館、茶館、休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會(huì)所等，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的不同，有的同時(shí)還具備大型的商業(yè)配套等。本項(xiàng)目具有的一個(gè)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)式英國(guó)幼兒園，適當(dāng)發(fā)揮此項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，將為本項(xiàng)目推廣和銷售帶來(lái)巨大利益。 配套分析 項(xiàng)目名稱 送面積 衛(wèi)星電視金地國(guó)際花園 ★ ★春江花城都市森林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ★君悅花園BOBO城上圖顯示，在項(xiàng)目規(guī)劃的過(guò)程中或多或少的都為項(xiàng)目的產(chǎn)品加入了一定的附加值，就贈(zèng)送戶型面積來(lái)說(shuō)，將是本項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，在講究實(shí)在消費(fèi)的寧波定會(huì)引起不小的轟動(dòng)。此外，衛(wèi)星電視也是一大賣點(diǎn)。附加值分析 項(xiàng)目名稱 推廣主題 訴求點(diǎn)金地國(guó)際花園 國(guó)際人文社區(qū) 五重居住空間；純正英國(guó)幼兒園；寬敞大挑高大堂及 U型回廊設(shè)計(jì)；組合式庭院；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū)，側(cè)重于國(guó)際化配套訴求，內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無(wú)梁設(shè)計(jì)；雙層挑空陽(yáng)臺(tái)；衛(wèi)生間下沉式設(shè)計(jì)；雙層中空渡某膜 Lowe玻璃；建筑下部雙層挑空進(jìn)行花園設(shè)計(jì)；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數(shù)字化智能平臺(tái)；都市森林“ 市中心林湖濕地豪庭 ” ，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨(dú)立景觀長(zhǎng)廊；配備豪華多功能會(huì)所，有大面積森林泳池；設(shè)計(jì)有 12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)配套；春江花城 “35 萬(wàn)平米水岸名宅 ” ，主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別，國(guó)際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計(jì)； 1： ；歐洲風(fēng)情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調(diào)；公共空間連廊設(shè)計(jì)；雙游泳池；君悅花園 “ 江東繁華地，完美主義社區(qū) ” ，側(cè)重于地理區(qū)位說(shuō)明 優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住